LA-1992-18
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-22 |
| Publisert: | LA-1992-00018 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Telemark herredsrett Nr.: 91-00022 - Agder lagmannsrett LA-1992-00018 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Thorbjørn Prestholdt, Gvarv. (Prosessfullmektig: Advokat Børre Hagen, Oslo). Motpart: Hans H. Moen, Gvarv. (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale, Gvarv). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer John Årseth, formann. 2. Ekstraord. lagdommer Rolf Harto. 3. Ekstraord. lagdommer Martin Beer. Meddommere: 1. Sivilagronom Tore Holt, Roa. 2. Statskonsulent Atle Kvåle, Lofthus |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §153, §180, Prisloven (1953) §18, Forpaktingslova (1965) |
År 1993 den 26. januar ble lagmannsrett holdt i rettssal 2 i Statens Hus, Skien, til behandling av tvistemål for Telemark lagsogn.
År 1993 den 27. januar fortsatte forhandlingene.
År 1993 den 22. februar ble rett satt på ny på Agder lagmannsretts kontor i Skien for avsigelse av dom med rettens formann til stede. De øvrige dommerne har undertegnet dommen ved sirkulasjon, jfr. tvistemålsloven §153.
Det ble avsagt slik dom :
Thorbjørn Prestholdt er eier av eiendommen Nes gnr. 72, bnr. 1 i Sauherad. En nevø, Hans H. Moen, har fra 1981 leid ca 80 da av innmarken til fruktproduksjon, i den første tiden sammen med en daværende svoger. I januar 1991 reiste Prestholdt sak mot Moen ved Nedre Telemark herredsrett, idet han påsto at visse punkter i avtaler mellom partene måtte settes til side som urimelige i medhold av avtaleloven §36. Herredsretten avsa 17. oktober 1991 dom i tvisten, med slik domsslutning:
"1. Hans H. Moen frifinnes.
2. I saksomkostninger til Hans H. Moen betaler Thorbjørn H. Prestholdt kr 33.705,- - trettitretusensjuhundreogfemkroner - innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom."
De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og påstander for herredsretten, samt rettens vurdering fremgår av dommen.
Thorbjørn Prestholdt med advokat Børre Hagen som prosessfullmektig har anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken er angitt å gjelde herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Hans H. Moen med h.r.advokat Thorstein Vale som prosessfullmektig har imøtegått anken. Ankeforhandling ble holdt i Skien 26. og 27. januar 1993. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Den ankende part møtte dog bare under partsavhøret. Det ble avhørt 6 vitner, herav 3 sakkyndige. Lagmannsretten var satt med sakkyndige meddommere, etter krav fra den ankende part.
Saken står for lagmannsretten i alt vesentlig i samme stilling, såvel faktisk som rettslig, som for herredsretten. Partenes anførsler er også i hovedsak de samme for begge rettene, og det vises for så vidt til herredsrettens gjengivelse i dommen.
Den ankende parts anførsler kan sammenfattes slik: De refusjonskravene som er hjemlet i punkt 2 i avtalen av 13. juli 1983 og i punktene 3 og 4 i avtalen av 17. februar 1988, og som han kan fremme ved utløpet av leietiden, er urimelige kontraktsvilkår for den ankende part og kreves satt til side i henhold til avtaleloven §36. Refusjonsbeløpet som skal betales for vanningsanlegg og grøftekostnader skal etter avtalene settes til indeksregulert kostpris, uten at det tas hensyn til funksjonsdyktighet, slitasje, elde m.v. For de trærne som er plantet skal refusjon betales med kr 300,-, henholdsvis 200,- etter kontrakten fra 1983, uten hensyn til når plantingen fant sted, trærnes bæreevne, eller de økonomiske rammevilkårene for fruktproduksjon i Norge. Også disse beløpene skal indeksreguleres med virkning fra 1.1. i det år plantingen fant sted. Resultatet av avtalene vil være at leieren kan fremme så betydelige krav med grunnlag i de investeringene som er foretatt at det blir økonomisk umulig å foreta innløsning. Dersom verdsettelsesprinsippene i avtalene legges til grunn, vil innløsningssummen langt overstige eiendommens omsetningsverdi.
Når det gjelder refusjonen for nyplantede trær, har herredsretten lagt til grunn at kostnadene ved å få frem et tre som kan begynne å bære utgjør ca kr 120,-. Det hevdes at inkludert i dette er foruten trepris og plantekostnader også arbeidskostnader til stell og pleie i de første årene etter planting, og at beløpet således refererer seg til de maksimale kostnader ved å få et tre i full bæring, d.v.s. frem til et tidspunkt hvor treet gir et positivt dekningsbidrag. Herredsretten har også lagt til grunn en for lang forventet levetid for denne type plantinger, nemlig ca 20 år. Det opereres ellers i Europa med en 15 års syklus.
Det verdsettelsesprinsipp som etter avtalene skal legges til grunn ved utløpet av leietiden reflekterer ikke trærnes verdi. For jordeieren har trærne ikke større verdi enn hva det ville koste ham å bringe frem nye trær. Denne kostnaden er som nevnt foran maksimalt kr 120,- pr. tre. Det eneste adekvate vurderingsgrunnlag er en slik kostprisvurdering, og det alt vesentlige av nyplantingene vil da ha en verdi som ligger under kr 120,-, idet initialkostnadene naturlig nok må avskrives over trærnes levetid.
Herredsretten har i sin vurdering sett bort fra at leieren har hatt full avkastning av trærne i driftsperioden og at han dessuten etter avtalene skal få inndekket sine investeringer med indeksregulering. I en fornuftig og balansert avtale er det selvsagt at den som foretar investeringer for å øke sin inntjening også bærer risikoen for disse. I dette tilfelle bærer leieren overhode ingen risiko, idet trærne skal refunderes med bort i mot det dobbelte av initialkostnadene uten hensyn til alder, bæreevne eller de økonomiske vilkår som eksisterer for fruktproduksjon i Norge på tilbakeleveringstidspunktet.
Når det gjelder kostnadene til vanningsanlegg og grøfting, er dette investeringer leieren har gjort for å øke avkastningen, d.v.s. i egen interesse. Han har således i realiteten fått avkastning også av disse investeringene. Den ankende part aksepterer imidlertid at det skal skje en refusjon, men den må skje med basis i anleggenes verdi på overtakelsestidspunktet. Såvel vanningsanlegget som grøftene er utsatt for verdiforringelse, og burde vært avskrevet over forventet levetid.
Herredsretten har ved sin vurdering lagt til grunn at den ankende part ikke tidligere har gitt uttrykk for sin misnøye overfor leieren. Dette forholdet illustrerer med all tydelighet det underlegne forhold han har vært i. Han har ikke selv våget å bringe spørsmålet på bane på et tidligere tidspunkt. Det må tas hensyn til den ankende parts høye alder og svekkede helse. Han har helsemessig ikke vært på høyden siden begynnelsen av 1980-årene. Han har vært i en psykisk labil tilstand, har vært lett å påvirke og var utsatt for press fra leieren for å få ny avtale i 1988, og har ikke hatt forståelsen av hva avtalene gikk ut på. Disse forholdene gjøres ikke gjeldende som ugyldighetsinnsigelser, men påberopes som støttemoment for innholdsmanglene.
Den ankende part ønsker at gården skal bli i slekten. Han anser imidlertid den best odelsberettigede som ikke å ha de nødvendige kvalifikasjonene eller den nødvendige interessen i å drive gården. Han har således et ønske om at andre slektninger skal overta driften. Hans forhold til slektningene er imidlertid uten betydning i saken.
Som for herredsretten er det vist til forpaktningsloven som for sitt område har visse preseptoriske regler. Det dreier seg i dette tilfelle om et forpaktningslignende forhold, og den omstendighet at prinsippet i forpaktningsloven ikke er fulgt, må tillegges betydning ved vurderingen av forholdet til avtaleloven §36. Det vises ellers til at sistnevnte bestemmelse har en videre rekkevidde enn prisloven §18. Det er særlig henvist til NOU 1979:32, 50, pkt. 6.2, samt til Rt-1991-147 og Rt-1991-220, samt RG-1992-230 og RG-1992-472, og RG-1983-44.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Thorbjørn H. Prestholdt er ubundet av pkt. 2 i avtalen av 13. juli 1983 og av pkt. 3 og 4 i kontrakt av 17. februar 1988, begge inngått med Hans H. Moen.
2. Thorbjørn H. Prestholdt tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Ankemotparten hevder at herredsrettens dom er riktig og har i det vesentlige anført: Thorbjørn Prestholdt har gjennom årtier vært en respektert fagmann innen fruktdyrkingen, og har drevet med dette i hele sitt liv. I slutten av 1970-årene så han seg ikke i stand til å fortsette gårdsdriften selv. Avtalen i 1981 ble inngått med bistand av nære familiemedlemmer, Forberg-familien. Kontrakten ble ikke ansett som urimelig da den ble inngått, og det er ikke grunnlag for noen antydninger om at han ble lurt. Det var også senere full enighet mellom partene om at trebestanden måtte skiftes, og at det var nødvendig med et vanningsanlegg. Den ankende part vurderte logisk og riktig ut fra sin situasjon. Han ville ikke selv foreta noen investeringer, men ville ha inntekter mens han levde. Partene ble derfor enige om at Moen skulle foreta investeringene mot refusjon slik avtalene angir. Avtalene fra 1983 og 1988 ble således også inngått på fullstendig fritt grunnlag, og uten noen form for press fra Moens side. Moen påtok seg for Prestholdts regning å bygge opp et moderne hageanlegg, stort sett fra bunnen av, og finansierte dette med full rentebelastning, mens Prestholdt fra første stund har fått leieinntekter av anlegget som om han hadde finansiert det selv. I tillegg har han fått visse naturalytelser. Han har således inkassert forskuddsvis inntekter fra noe som ikke var der, og avskrivninger for noe som han ikke har betalt. Avtalene er således særdeles gunstig for ham, idet han får maksimalt ut av gården mens han lever, men overfører samtidig belastningen på fremtidig eier.
Det var partenes forutsetning ved inngåelsen av avtalene at også Moen skulle komme godt ut av det når han påtok seg den store oppgaven å bygge opp produksjonsanlegget. Prestholdt tilbød derfor også en refusjon på kr 500,- pr. frukttre, mens Moen nøyet seg med kr 300,-, slik kontrakten angir. Det var også Prestholdts opprinnelige forutsetning at det skulle anlegges vanningsanlegg fra Norsjø, med betydelige kostnader til senere belastning for Prestholdt, mens Moen fant frem til et anlegg som var langt rimeligere for begge parter.
Avtalene har fra Moens side vært punktlig etterlevet i alle år, og det har aldri fremkommet klager over den måten avtalene har vært praktisert på, før ved saksanlegget. Den best odelsberettigede har heller ikke noe å bemerke til de inngåtte avtalene. Det er fremkommet - bl.a. under Prestholdts egne forklaringer for herreds- og lagmannsretten - at det er andre potensielle og forhåpningsfulle arvinger som har vært den egentlige drivkraften bak saksanlegget. Prestholdt har som enslig og barnløs hatt full anledning til i levende live å disponere sin eiendom og sine økonomiske forhold slik han har ønsket, uten at potensielle arvinger kan gripe inn for å sikre seg en høyere fremtidig arv. Det har forøvrig all formodning mot seg at Prestholdt selv, etter alle de årene som er gått uten at han har ytret noen misnøye, og i den alder han nå befinner seg, og spesielt ut fra påberopte samtaler med bestemte arvinger, angivelig nå skal ha fått bedre vurderingsevne når det gjelder hvilke vilkår som hans nevø Moen skulle ha for investeringer og drift av fruktproduksjon på hans gård. Den faktiske situasjonen er at Prestholdt egentlig høyst uvillig er kommet opp i tvisten, og det er tragisk at han som følge av dette i forhold til Moen har måttet lage et motsetningsforhold som i realiteten ikke eksisterer.
Det hevdes at det ikke foreligger noe grunnlag for å tilsidesette noen del av de inngåtte kontraktene, og det er nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Thorbjørn Prestholdt dømmes til å betale Hans H. Moen saksomkostninger for lagmannsrett, samt 18 % p.a. lovlig morarente av det for herredsretten tilkjente omkostningsbeløp, kr 33.705,-, regnet fra forfall den 4. november 1991 og til betaling skjer."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan på vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse.
Det rettslige grunnlaget for den ankende parts påstand er bestemmelsen i avtaleloven §36, idet det hevdes at de omhandlede punktene i kontrakten av 1983 og 1988 er urimelige. Etter §36 annet ledd skal det ved avgjørelsen tas hensyn "ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig."
Når det gjelder partenes stilling og forholdene ved avtalenes inngåelse, viser lagmannsretten til det som er uttalt om dette av herredsretten. Den ankende part var en fagmann innen fruktdyrkingen og opptrådte således på et område hvor han var vel kjent med forholdene. Etter bevisføringen legges til grunn at partene var enige om at en faglig forsvarlig drift forutsatte betydelige investeringer, og det var også enighet om at disse skulle foretas av ankemotparten mot refusjon. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke var noe ved den ankende parts stilling eller andre forhold ved avtalenes inngåelse som kan gi grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36.
Lagmannsretten kan heller ikke se at avtalenes innhold er av slik karakter at det gir grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36. Det vises til herredsrettens gjennomgåelse av de forskjellige investeringene. Som nevnt foran må legges til grunn at partene var enige om at betydelige investeringer var nødvendig, både i vanningsanlegg, i grøfting, og ved fornyelse av trebestanden. Den ankende part var ikke interessert i selv å foreta noen investeringer, og de var enige om at disse skulle foretas av ankemotparten. Ankemotparten har påtatt seg finansieringskostnadene, med full rentebelastning, og har i forståelse med den ankende part bygget opp et moderne fruktdyrkingsanlegg. Han får i henhold til avtalene refundert nedlagt kapital, med indeksregulering, men uten dekning av rentekostnader. Når det gjelder investeringene i vanningsanlegg og grøfting, som totalt utgjør en relativt liten del av investeringene, kan det hevdes at det ikke er tatt hensyn til slitasje og elde. På den annen side er rentene for tiden langt høyere enn inflasjonen, og slitasje/elde må antas å være langt mindre enn den skattemessige avskrivningen. Ankemotparten har dessuten påtatt seg risikoen for ved avtaletidens utløp ikke å få full refusjon som avtalt, i tilfelle den ankende part eller hans bo ikke vil være i stand til å foreta slikt oppgjør. Han har dessuten påtatt seg visse naturalytelser overfor den ankende part. Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at ankemotparten hittil har oppfylt sin del av avtalen, og at det ikke har vært saklig grunn for noen kritikk mot ham i så måte. Den ankende part har på sin side og i samsvar med sitt ønske som bortleier fått maksimalt ut av driften, ved at det forskuddsvis er betalt ham leie for et produksjonsanlegg som han bare delvis har skaffet frem, idet han bare har stilt gården til rådighet, men har sluppet de betydelige investeringskostnadene som var nødvendige for å få anlegget produktivt. Belastningene har han gjennom den avtalte refusjonsordningen overført til fremtiden, eventuelt til sine arvinger. Dette har han imidlertid som tidligere mangeårig fruktdyrker og fagmann på området hele tiden vært klar over.
Den ankende part har spesielt påpekt det urimelige ved den avtalte refusjonsordningen for nyplantingene. Etter det som er opplyst i saken var det partenes forutsetning for avtalene at også ankemotparten skulle komme godt ut av leieforholdet, på bakgrunn av de betydelige forpliktelsene han påtok seg. Det er opplyst og lagmannsretten legger til grunn at den ankende part i utgangspunktet tilbød en bedre refusjon for nyplantingene enn det som ble avtalt. Sett på bakgrunn av hans faglige dyktighet og praktiske kjennskap til fruktdyrking må dette tas som uttrykk for nevnte forutsetning.
Det foreligger forholdsvis begrenset materiale som grunnlag for vurdering av verdien på epletrær. Det er imidlertid fremlagt en kalkyle fra "Håndbok for driftsplanlegging", utgitt av Norsk Institutt for Landbruksøkonomisk Forskning (NILF). Med utgangspunkt i grunnlagstallene fra NILF, både når det gjelder avling, arbeidsbehov og levealder på 25 år, og med en skjønnmessig satt eplepris på kr 6,- pr. kg og en antatt rimelig lønnskostnad på kr 60,- pr. arbeidstime, vil en beregnet venteverdi (på samme måte som i skogbruket) for epletrær på 5, 10, 15 og 20 år kunne settes til henholdsvis kr 630,-, kr 490,-, kr 285,-, og kr 80,-. I foreliggende sak vil hovedtyngden av epletrærne være ca 10 år ved avtalens utløp. Tallene fra NILF refererer seg til tradisjonell epleproduksjon. I denne saken dreier det seg om virusfrie epletrær og såkalt "slank spindel", og det er alminnelig antatt at i slike tilfeller må en regne med et produksjonspotensiale som ligger 20-30 % over tallene fra NILF.
Selv en slik - isolert sett - vurdering av den avtalte refusjonen for trærne gir således ikke grunnlag for å hevde at det foreligger slik ubalanse mellom ytelse og motytelse som påstått av den ankende part. Etter lagmannsrettens oppfatning vil det imidlertid ikke være riktig å vurdere denne refusjonsordningen løsrevet fra avtaleforholdet forøvrig. Selv om det derfor legges til grunn at den avtalte refusjonen for trærne isolert sett må sies å være gode betingelser for ankemotparten, gir ikke det tilstrekkelig grunnlag for den ankende parts påstand. Lagmannsretten er nemlig enig med ankemotparten i at det er i denne refusjonsordningen hans vederlag for de betydelige investeringene og engasjementet egentlig skulle ligge. I motsatt fall ville han komme lite heldig ut av det. Det må i denne forbindelsen også tas i betraktning at den ankende part ikke tilkommer noen refusjon for nyplantinger i henhold til avtalen fra 1983 med mindre eiendommen blir bortforpaktet eller solgt til andre før 1. januar 1997, jfr. pkt. 2 i nevnte avtale.
Det bemerkes for ordens skyld at ankemotparten under ankeforhandlingen uttrykkelig har presisert at de offentlige tilskuddene han har mottatt i forbindelse med de foretatte investeringene selvsagt ikke omfattes av den avtalte refusjonsordningen.
Med henvisning til dette, og til det som forøvrig er uttalt av herredsretten, finner lagmannsretten at det heller ikke er noe ved avtalenes innhold som gir grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36. Det er heller ikke noen senere inntrådte forhold eller noe ved omstendighetene forøvrig som tilsier at den ankende part ikke skulle være bundet av avtalene. Det er snarere slik at det må betegnes som påfallende at det er først når de vesentligste investeringene er gjort og produksjonsanlegget er bygget opp og gjort produktivt at det reises krav om revisjon av avtalene.
Den ankende part har imidlertid disponert sin eiendom og sine økonomiske forhold slik han har ønsket, og dermed fått et utbytte av gårdsdriften som han ellers ikke kunne ha fått, uten at avtalene kan sies å føre til slik skjev fordeling mellom partene at det gir grunnlag for den påstanden som er nedlagt. Som nevnt foran har den ankende part vært klar over at han gjennom de avtalte ordningene veltet belastningen over på fremtiden.
Herredsrettens dom blir således å stadfeste.
Anken har vært forgjeves og lagmannsretten finner at den ankende part bør erstatte motparten hans saksomkostninger for lagmannsretten, i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsen. Ankemotpartens prosessfullmektig har innsendt omkostningsoppgave og har beregnet seg et salær på kr 38.000,-, og har hatt diverse spesifiserte utgifter på tilsammen kr 2.019,-. I tillegg kommer spesifiserte utgifter til vitner på tilsammen kr 12.800,- samt reiseutgifter på kr 550,-. Omkostningsoppgaven er samlet på kr 53.369,-. Den ankende part har ikke gitt bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn.
Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes. Ankemotparten har krevet renter av det beløpet som ble tilkjent ham ved herredsretten, jfr. påstanden. Den ankende part har ikke gitt bemerkninger til dette, og kravet tas til følge.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Thorbjørn Prestholdt dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Hans H. Moen kr 53.369,- - femtitretusentrehundreogsekstini - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten, samt 18 - atten - % p.a. rente av det for herredsretten tilkjente omkostningsbeløp, kr 33.705,-, regnet fra forfall 4. november 1991 og til betaling skjer.