LA-1992-740
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-09-08 |
| Publisert: | LA-1992-00740 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett Nr 92-00057 - Agder lagmannsrett LA-1992-00740 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Arne Suleskard (Prosessfullmektig: Advokat Rolf Vaage). Saksøkt: Turid Braut (Prosessfullmektig: Advokat John Heitmann). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Lagdommer John Årseth med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tomtefesteloven (1975) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Jordloven (1955) §55, §66, Tomtefesteloven (1975) |
Turid Braut har overtatt eiendommen Suleskard, gnr. 1, bnr. 5 og 8 i Sirdal, i henhold til testament fra tidligere eier Kåre Suleskard som døde 31. august 1988. Arne Suleskard reiste i mai 1989 løsningssak ved Flekkefjord herredsrett. Hans løsningsrett ble bestridt av Turid Braut. Flekkefjord herredsrett avsa 6. november 1990 dom for at Arne Suleskard har løsningsrett til eiendommen. Dommen ble anket til Agder lagmannsrett, men under saksforberedelsen inngikk partene forlik om at herredsrettens dom blir stående, og ankesaken ble derfor hevet. Arne Suleskard begjærte deretter avholdt odelstakst over eiendommen. Flekkefjord herredsrett avsa takst 29. juni 1992 med slik slutning:
"1A. Verdien av gnr. 1 bnr. 5 og 8 i Sirdal kommune settes til kr 665000,- -kronersekshundreogsekstifemtusen- under forutsetning av at Troslihytteeiendommen tilhører odelstaksteiendommen.
1B. Verdien av gnr. 1 bnr. 5 og 8 i Sirdal kommune settes til kr 515000,- -kronerfemhundreogfemtentusen- under forutsetning av at Troslihytteeiendommen tilhører saksøkeren i henhold til Kåre Suleskars testamente.
2. Saksøkeren betaler saksøktes saksosmkostninger med kr 26100,- -tjuesekstusenetthundre- innen 14 - fjorten- dager."
De nærmere omstendighetene ved skjønnet og herredsrettens vurdering fremgår av odelstaksten.
Arne Suleskard med advokat Rolf Vaage som prosessfullmektig har begjært overtakst ved Agder lagmannsrett, idet han mener at taksten er satt altfor høyt. Turid Braut med advokat John Heitmann som prosessfullmektig har også begjært overtakst, idet hun mener at taksten er satt for lav.
Overskjønnsforhandling ble holdt 10. august 1993 på Sirdal Høyfjellssenter. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Det ble dessuten avhørt to vitner. Lagmannsretten foretok befaring av omhandlede eiendom og partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for overtaksten.
Saksøkeren - Arne Suleskard - har i hovedtrekk anført:
Herredsretten har satt taksten altfor høyt. Det gjelder en heiegård, som ikke har vært drevet siden Kåre Suleskard døde i 1988. Når det gjelder den faktiske beskrivelsen av eiendommen, vises til herredsrettens takst.
Herredsretten har ikke gjort fradrag for den fulle verdien av Tora Suleskards kår. Hun har ifølge sin avdøde mann Lars Suleskards testament rett til fullstendig kost og pleie og rett til å bo i halve huset. Full kost representerer en nedkapitalisert verdi på over kr 100000,-. Hun har dessuten disposisjonsretten over "snekkerbua". Kårrettighetene er således et særdeles stort verdireduserende moment som herredsretten ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til.
Herredsretten har heller ikke tatt tilstrekkelig hensyn til at jaktretten ikke kan leies ut eksklusivt, idet Kåre Suleskards søsken har tinglyste rettigheter til småviltjakt.
Verdien av Trosli-hytteeiendommen er satt meningsløst høyt, og herredsretten synes ikke å ha vært oppmerksom på at hytta ikke er fritt omsettelig. Det ble av landbruksmyndighetene gitt samtykke til fradeling av denne eiendommen etter jordloven §55 under bestemte forutsetninger, nemlig at Turid Braut overtar gården og Arne Suleskard overtar hytteeiendommen. Hvis forholdene blir annerledes med gården, faller forutsetningen for fradelingen bort og det er da ikke sikkert at hytteeiendommen kan selges. Arne Suleskard har imidlertid uansett rett til selve tomta, i henhold til sin fars skjøte av gården til Kåre, og bestemmelsene i Kåres testament om denne hytteeiendommen må ses som en gjennomføring av bestemmelsen i farens skjøte. Det blir derfor bare selve hyttebebyggelsen som skal takseres, ikke tomta.
I kommunedelplanen er lagt ut to hyttefelter på eiendommen. I undertaksten er forutsatt en omsetning på 5-6 hytter pr. år Dette er altfor optimistisk. Etter tomtefesteloven §5 er avtaler om såkalte innfestingsavgifter som ikke representerer refusjon for faktiske utlegg ugyldige, og kan ikke tas hensyn til ved takseringen. Dette må gjelde uavhengig av om innfestingsavgiften inkluderes i et beløp i forbindelse med en utbyggingsavtale med et entreprenørfirma, eller grunneieren selv står for utbyggingen, jfr. Agder lagmannsretts odelsovertakst over eiendommen gnr. 8, bnr. 2 i Sirdal (sak 91299). Det er forøvrig ikke riktig at det blir betalt innfestingsavgifter så høye som kr 130000,-.
Det må dessuten tas hensyn til at det hviler heftelser på eiendommen i form av visse bruksrettigheter for utenforstående til "snekkerbua", jfr. Kåre Suleskards testament.
Det er ellers vist til odelstakster 2. oktober 1984 over gnr. 9, bnr. 7, 16. august 1991 over gnr. 5, bnr. 3 og gnr. 3, bnr. 14, 16. august 1991 over gnr. 30, bnr. 1, 15. februar 1991 over gnr. 8, bnr. 2, jfr. Agder lagmannsretts overtakst 2. juli 1992, og skiftetakst 20. august 1980 over gnr. 2, bnr. 1, alle i Sirdal.
Når det gjelder takstreglene, er vist til odelsloven §49 og til Advokatforeningens småskrift nr. 48 (1984) 27 flg.
Det er nedlagt slik påstand:
Odelsovertaksten fremmes.
Saksøkte - Turid Braut - har i det vesentlige anført:
Herredsrettens verdifastsettelse er klart for lav, selv om de forutsetninger den bygger på legges til grunn. Det er en typisk stor heigård med en generelt fantastisk beliggenhet, velegnet for fremtidig turist- og hytteutbygging, og som kan kombineres med gårdsdriften forøvrig. Eiendommen representerer et velkjent fiske- og jaktområde, og med gode beitemuligheter. Tradisjonell gårdsdrift har vært sauehold og ungdyr.
Eiendommen er et svært populært område for hyttebygging. Det er i kommunedelplanen lagt ut to hyttefelter, med tilsammen 43 hytter, og dette representerer en betydelig verdi. Det vises til at det i Sirdal er blitt betalt innfestingsavgifter på opptil kr 130000,- pr. hyttetomt. Det er ingen ulovlig omgåelse av tomtefesteloven å overlate til et utbyggingsfirma å sette opp hytter mot at grunneieren får en godtgjørelse for dette. Grunneieren må i hvertfall kunne oppføre hytter i eget regi og ta det markedet er villig til å betale. Det er derfor feil når herredsretten ikke har lagt vekt på den inntektsmulighet som ligger i en mulig engangsinnbetaling for hver hytte som kan oppføres på eiendommen.
Når det gjelder "snekkerbua", må den tas med uten noen heftelse om disposisjonsrett for Tora Suleskard. Når disposisjonsretten til denne er forbeholdt "overdrageren" i Lars Suleskards testament, gjaldt dette bare for Lars Suleskard selv og ikke ektefellen. Slik har dette også vært forstått, idet bua var helt ut disponert av Kåre Suleskard.
Trosli-hytta kan selges fritt, og taksten på kr 150000,- er altfor lav. Den har en meget fin beliggenhet i et svært attraktivt område. Arne Suleskard har ifølge sin fars testament rett til å bygge en hytte på eiendommen, men retten til Trosli-eiendommen gikk tapt ved at han bestred sin brors testament.
Verdien av Tora Suleskards rett til full kost kan neppe settes høyere enn ca 70000,- nedkapitalisert. Hennes borett er verdimessig et minus, men huset kan påbygges. Hennes rett til pleie representerer ingen økonomisk belastning, hensyn tatt til de offentlige servicetiltak som foreligger.
Eiendommen oppebærer en årlig erstatning for tapt fiske i forbindelse med utbyggingen av Sira-Kvina på kr 4500,-. Reinsdyrjakten og småviltjakten representerer hver en inntekt på kr 15000,- pr. år. Søsknenes personlige rett til småviltjakt er hittil ikke blitt benyttet. Det ligger dessuten en vesentlig biinntekt i muligheten for salg av ved.
Den gunstige endringen som finner sted med hensyn til finanskostnader medfører også at en vanlig kjøper er villig til å betale mer, og dette må også gi seg utslag i taksten.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertakst fremmes.
2. Arne Suleskard tilpliktes å dekke Turid Brauts saksomkostninger i anledning overtaksten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen ligger i Suleskar i Sirdal kommune og består av gnr. 1, bnr. 5 og 8. Bnr. 8 ligger adskilt fra bnr. 5 og utgjør et mindre område ved Ortevatn. Eiendommens jordbruksareal er opplyst å være 53 dekar, herav fulldyrket A 11 dekar, fulldyrket B 23 dekar og gjødslet beite 20 dekar. Utmarksarealet utgjør 17618 dekar, herav myr 209 dekar, lauvskog 1214 dekar, skrapskog 772 dekar, og det øvrige er heimark. Det vises forøvrig til herredsrettens beskrivelse av eiendommen.
Når det gjelder bebyggelsen på eiendommen vises også til herredsrettens beskrivelse som i alt vesentlig legges til grunn. For driftsbygningens vedkommende bemerkes dog at den etter lagmannsrettens oppfatning er i rimelig god standard, uten noen spesielle vedlikeholdsproblemer. Siloen er av impregnert tre og i brukbar stand.
Når det gjelder den såkalte "snekkerbua", legges til grunn at Tora Suleskard disponerer vedskjulet, mens resten av bua disponeres av gårdeieren. Det vises i den forbindelse til Lars Suleskards skjøte av 17. januar 1971, hvor disposisjonsretten er forbeholdt for "nybygget"(vedskjulet)", og til Kåre Suleskards testament hvor utenforstående navngitte personer gis oppholdsrett til bua utenom vedskjulet, og til slik disse delene av bua faktisk også har vært disponert.
Når det gjelder Trosli-eiendommen, legger lagmannsretten - i likhet med herredsretten - til grunn at hytteeiendommen fritt kan omsettes. Den ligger i et regulert hytteområde, og lagmannsretten kan ikke se at det stiller seg annerledes med hensyn til fradeling av denne eiendommen enn for andre hytteeiendommer i det regulerte området. På grunn av uenighet mellom partene om saksøkerens rett til denne hytteeiendommen, er taksten begjært i to alternativer, jfr. nedenfor.
Tora Suleskards kårrettigheter innebærer et vesentlig hefte på eiendommen, og særlig gjelder dette boretten. Våningshuset er ikke egnet for to familier.
I kommunedelplanen er lagt ut to hytteområder på eiendommen, ett med 25 hytter på gnr. 5 og ett med 18 hytter på bnr. 8. En slik utnytting av eiendommen må anses som en naturlig og påregnelig kombinasjon med tradisjonell landbruksdrift etter forholdene i Sirdal. Når det gjelder mulighetene for inntekt i form av innfestingsavgifter, viser lagmannsretten til at slike avgifter ikke kan avtales som vilkår for festerett med mindre avgiftene er tilskudd eller refusjon for utlegg som bortfesteren har hatt til tiltak som kommer den enkelte tomten til gode, jfr. tomtefesteloven §5, annet ledd. Inntektsmuligheter i form av innfestingsavgifter som ikke representerer tilskudd eller refusjon som nevnt, må derfor ved takseringen ses bort fra som påregnelige. Lagmannsretten kan derimot ikke se at nevnte bestemmelse i tomtefesteloven er til hinder for at grunneieren foretar hytteutbygging i eget regi og tar det markedet er villig til å gi for en hytteeiendom i området, og hvor det kan være inkludert et beløp for disponering av grunnen. Grunneieren må også kunne selge ubebygde hyttetomter til markedspris, men går da selvsagt glipp av de årlige festeavgiftene. Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger det således en betydelig påregnelig inntektsmulighet knyttet til hytteområdene. Lagmannsretten legger til grunn at det ligger til rette for en omsetning av 2-3 hytteeiendommer pr. år.
Det legges ellers til grunn at eiendommen oppebærer en årlig erstatning fra Sira-Kvina kraftselskap på kr 7266,-, som kan innløses som nevnt i herredsrettens takst. Eiendommen er også i forbindelse med Sira-Kvina-utbyggingen tilkjent en årlig erstatning for tapt fiske på kr 4500,-. Denne erstatningen kan etter det opplyste ikke innløses. Småviltjakten antas å representere en årlig inntekt på ca kr 15000,-, men dette begrenses dog av den rett Kåre Suleskards søsken har til slik jakt. Det legges videre til grunn at reinsdyrjakten representerer en inntektsmulighet på ca kr 15000,- pr. år. Til eiendommen ligger også fiskerettigheter av en viss verdi. Dessuten ligger det en viss inntektsmulighet i bortleie av sauebeite.
Ved verdifastssettelsen legges odelsloven §49 til grunn, og slik at eiendommen verdsettes på grunnlag av den bruk av den som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig benyttes til landbruksformål. Det er således en "bruksbestemt salgsverdi" som skal fastsettes, jfr. Rt-1980-233, Rt-1982-1673, og Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3. utgave, 210 flg.
Etter en samlet vurdering av de forholdene som er nevnt eller henvist til foran er lagmannsretten kommet til at verdien av eiendommen settes til kr 800000,- under forutsetning av at Trosli-hytteeiendommen tilhører odelseiendommen, og til kr 650000,- uten nevnte hytteeiendom.
Saksomkostninger. Odelsovertakst er begjært av begge partene. Saksøkeren har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse. Det har derimot saksøkte. I medhold av odelsloven §66 jfr. skjønnsloven §42 jfr. §54a pålegges saksøkeren å erstatte saksøktes omkostninger ved overtaksten. Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave på kr 24681,-. Av dette er hans salær kr 22000,- og resten utgifter til vitne og andre spesifiserte omkostninger. Motparten har ikke gitt bemerkninger til oppgaven og lagmannsretten legger den til grunn. Saksøkeren må betale rettsgebyret og utgiftene til meddommerne etter oppgave fra retten. Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke innbrakt til prøvelse av lagmannsretten og blir således stående.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Verdien av eiendommen gnr. 1 bnr. 5 og 8 i Sirdal settes til kr 800000,- -kroneråttehundretusen- under forutsetning av at Trosli-hytteeiendommen tilhører taksteiendommen, og til kr 650000,- -kronersekshundreogfemtitusen- under forutsetning av at nevnte hytteeiendom tilhører saksøkeren.
2. Arne Suleskard plikter innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne odelsovertaksten å betale til Turid Braut kr 24681,- -kronertjuefiretusensekshundreogåttien- som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.