LA-1992-765

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-05-25
Publisert:	LA-1992-00765
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Kristiansand byrett Nr.: 91-01622 - Agder lagmannsrett LA-1992-00765 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Songdalen kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt) Saksøkt: Sofie Stie, Søgne og Sogndalen Spareb.v/O.Follerås, Øyvind Frustøl, Anne Kathrine Sveinall, Dag E. Engenes, Kåre Skeivoll, Greipstad Samvirkelag v/styrets formann, Hans Isaksen, Einar Knutsen, Ingrid Knutsen, Gudrun Blesvik (Prosessfullmektig: Advokat Olav Andreas Bryge), Saksøkt: Karl Tronstad (Prosessfullmektig: Advokat Jakob Bakka).
Forfatter:	Skjønnsstyrer: Ekstraord. lagdommer Hans-Jacob Hallvang, formann 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35

År 1993 den 25. mai ble rett holdt i Tinghuset, Lagmannsrettssalen, Kristiansand i Vest-Agder lagsogn. 1993 den 26. mai fortsatte forhandlingene. 1993 den 27. mai ble rett satt på ny i Tinghuset, Kristiansand, med samme skjønnsstyrer og de samme skjønnsmenn som tidligere.

Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slikt overskjønn :

Kristiansand byrett avhjemlet 17. august 1992 skjønn i sak B 91-1622. Saksøker var Songdalen kommune v/ordføreren. Saksøkt var 12 grunneiere i Nodeland samt Norske Shell A/S v/styrets formann, som eier av reklamemast m.m. på Nodeland bensinstasjon. Skjønnet gjaldt grunnerverv til anlegg av gang- og sykkelveg langs Rv. 461 på Nodeland. Skjønnet var hjemlet dels i avtale, dels i vedtak av Songdalen kommunestyre av 21. september 89 i h.t plan- og bygningsloven §35, jfr. reguleringsplan stadfestet 24. februar 77.

Når det gjelder skjønnets faktiske bakgrunn, partenes anførsler og påstander for byretten og byrettens vurdering av sakens faktiske og rettslige sider, vises til byrettens skjønnsgrunner.

Den 22. september 92 begjærte Songdalen kommune v/ordføreren rettidig overskjønn for samtlige saksøkte unntatt Norske Shell A/S (takst nr. 10). Begjæringen gjaldt samtlige poster hvor de nevnte saksøkte ble tilkjent erstatning - bortsett fra avsavnsrenten og saksomkostningene. Det ble anført at erstatningene måtte reduseres betydelig.

Advokat Bakka avga tilsvar på vegne av Karl Tronstad den 2. oktober 1992, og advokat Bryge avga tilsvar på vegne av de øvrige saksøkte den 13. oktober 1993.

Begge prosessfullmektiger påsto sine klienter tilkjent full erstatning for avstått eiendom og påførte ulemper, samt erstatning for teknisk og juridisk bistand.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Tinghuset, Kristiansand, den 25. og 26. mai d.å. Her møtte prosessfullmektigene. Sammen med advokat Lyngholt møtte avd.ing. Sigmund Spikkeland, Statens vegvesen, Vest-Agder. Det ble foretatt befaring av de omhandlede areal i Nodeland sentrum. Gang- og sykkelveien var nå ferdig og tatt i bruk. Ved samtlige takstnummer, unntatt nr. 1, møtte saksøkte eller en representant for saksøkte fram og forklarte seg og påviste det de mente var av betydning for overskjønnet.

Partene var enige om at de alminnelige skjønnsforutsetninger inntatt i rettsboken for underskjønnet side 4-8 også skal gjelde for overskjønnet. Det var videre enighet om at de spesielle skjønnsforutsetninger inntatt under de aktuelle takstnummer (1 til og med 9) i byrettens rettsbok skal være de samme ved overskjønnets behandling av saken. Lagmannsretten viser til dette og finner det unødvendig å gjenta disse.

Saksøker v/adv. Lyngholt har i det vesentlige anført: Skjønnet gjelder ekspropriasjon av deler av bolig- og næringseiendommer - såkalt stripeerverv - til gang/sykkelveg langs Rv 461 gjennom Nodeland sentrum. Området er regulert til forretningsformål - bortsett fra et område under T.6 som er regulert til jordbruksformål. Det godtas imidlertid at den påregnelige utnyttelse av dette areal er til forretningsdrift. De saksøkte skal ha full erstatning etter loven. Utmålingen kan skje etter det såkalte differanseprinsippet, jfr. Rt-1976-1507, eller "strøkprisprinsippet" - en enhetlig pris for både bebyggelig og ubebyggelig areal. Det alternativ som gir høyest erstatning skal benyttes.

Til de enkelte takstnummer har saksøker spesielt anført:

T. 1 og 3: Boligene ligger tilbaketrukket i forhold til g/s-vegen. Byretten har avgjort - og det er enighet mellom partene om - at g/s-vegen ikke betinger særskilt ulempeerstatning for noen av de tilstøtende eiendommer i dette skjønn.

Bruken idag er som boligeiendom, men kan omdisponeres til merkantilt bruk. G/s-vegen må imidlertid respekteres. Tidsrammen for eventuell overgang til næringsformål må vurderes.

T. 2a og b: Bankbygget er ført opp etter at reguleringsplanen for g/svegen var vedtatt. Banken måtte vite at området foran bankbygget ikke kunne anvendes som parkeringsareal. Grunnen må erstattes etter "strøkspris".

T. 4: Det skal gis erstatning for avståelse av ca 175 m2 grunn. Byretten har ved erstatningsutmålingen for denne eiendom også lagt til grunn at eiendommen p.g.a. g/s-vegen mister 3 parkeringsplasser. Dette er uriktig idet årsaksspørsmålet er feil avgjort. Problemet for bensinstasjonen skyldes avkjørselen til Kirkevegen og skal derfor ikke medføre erstatningsplikt. Avgjørselen til Kirkevegen er like bred som før. Vanskeligere manøvrering inne på eget område er ikke gjenstand for erstatning.

T. 5: Det eksproprieres ca 10 m2 eksisterende veggrunn. Praksis går ut på at slik grunn ikke erstattes, jfr. Odd Jarl Pedersen m.fl. - Ekspropriasjon - 242.

T. 6: Enighet om påregnelig omdisponering til næringsdrift - samme "strøksprisvurdering" her som for T. 1, 2 og 3, pluss differanseprinsippet for boligeiendommen. Saksøker er enig i at det gis ulempeerstatning for avløpskum som er plassert inne på saksøktes eiendom i forbindelse med avrenning fra tilstøtende veg for T. 4 og T. 5.

T. 7: Samvirkelaget avstår ca 130 m2 grunn som ble brukt til 4 parkeringsplasser. Erstatningen fastsettes etter differanseprinsippet. Byrettens fastsettelse av kr 400,- pr. m2 er imidlertid altfor høyt.

T. 8: Saksøkte kjøpte eiendommen i 1991 og var - eller burde vært - vel vitende om den foreliggende regulering til g/s-veg. Avkjørselen er hovedgrunnen til at han ikke får benytte parkeringsplassen på nordsiden av bygningen. Byrettens fastsettelse av erstatninger til kr 310,- pr. m2 i h.t. differanseprinsippet ligger godt over det som bør gis.

T. 9: Saksøkte har avstått et mindre areal benyttet til parkering, men dette er blitt erstattet ved opparbeidelse av et tilsvarende areal inne på saksøktes eiendom. Når det gjelder den innregulerte frisiktsone kan det reises spørsmål om påregneligheten av å bruke dette område til parkeringsplasser.

Når det gjelder prisen ved overdragelse av sammenlignbare eiendommer i Nodeland og nærmeste distrikt, har saksøker bl.a. vist til utdrag II, side 33-34, overskjønn (voldgiftskjønn) for Agder lagmannsrett fra 1988 hvor prisen for tomt til forretningsbygg i krysset mellom E-18 og Rv. 461 (Brennåsen i Songdalen) ble satt til kr 45,- pr. m2.

Det er også vist til samme retts overskjønn av 15. august 1989 som gjaldt erverv av grunn for omlegging av fylkesveien gjennom Tangvall sentrum (Søgne) i h.t. stadfestet reguleringsplan. Her kom lagmannsretten til - etter en samlet vurdering - at realistisk strøkspris i Tangvall sentrum lå på ca kr 150,- pr. m2.

Saksøker hevder under henvisning hertil at strøksprisen i Nodeland sentrum bør ligge godt under kr 100,- pr. m2.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.

2. Erstatningene reduseres.

De saksøkte nr. 1 - 3 og 5 - 9c v/advokat Bryge har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Anførslene for byretten opprettholdes, og det vises til det som der er gjengitt, dog slik at henvisningen til Eikelandsdommen og kravet om høyere erstatning for ferdig opparbeidet areal frafalles (T. 6, 7 og 8).

Det aksepteres også at avkjørselsregulering og atkomstendring som hovedregel ikke utløser erstatning.

Erstatningene fastsatt av underskjønnet menes å være i underkant og bør justeres opp, spesielt i forhold til T. 6, 7 og 8. For T. 6 kreves når en særlig ulempeserstatning for anlagt avløpskum inne på saksøktes eiendom et par meter fra grensen mot T. 5.

Det er for øvrig vist til forskjellige overdragelser i de senere år av eiendom i Nodeland sentrum hvor kjøresummen har vært høy, jfr. utdraget 130-32, side 11-12 og 119.

Det er nedlagt påstand om at de saksøkte tilkjennes full erstatning for avstått eiendom og påførte ulemper, samt erstatning for juridisk bistand på overskjønnet.

Saksøkte nr. 4 v/adv. Bakke har i det vesentlige anført:

Han viser til sin fremstilling for underskjønnet. Saksøkte har et nettotap på 3 parkeringsplasser som har sin årsak i avståelsen av areal til g/s-vegen. Byretten vurdering av forholdet (s. 101 flg. i utdraget) er riktig, men den fastsatte erstatning er vesentlig for lav.

Det er nedlagt påstand om full erstatning etter differanseprinsippet, samt erstatning for juridisk bistand ved overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker: Skjønnet gjelder erstatningsfastsettelser i forbindelse med erverv av grunn, herunder avkjørselsreguleringer, ved anlegg av g/s-veg langs Rv. 461 i Nodeland sentrum, Songdalen kommune, over en strekning på ca 350 meter.

Ved fastsettelsen av erstatningene legges til grunn bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984, sammenholdt med Grunnloven §105, slik at de saksøkte får full erstatning for de tap inngrepene medfører.

Det er ingen nevneverdige divergenser mellom partene når det gjelder det rettslige grunnlag for skjønnet. Det aktuelle område i Nodeland sentrum er i hovedsak regulert til forretningsformål, med unntak for T. 6, men det er enighet om at den påregnelige utnyttelse også av denne eiendom er tilsvarende. Retten legger dette til grunn for sin avgjørelse.

Uenigheten mellom partene for lagmannsretten går i det vesentlige på erstatningsnivået. Dette gjelder imidlertid ikke ubetinget for T. 4 idet det her er forskjellige oppfatninger av årsaksforholdet til tap av parkeringsplasser.

Retten har nøye vurdert de fremlagte opplysninger om eiendomsoverdragelser i Nodeland og distriktet for å komme frem til en anvendbar "strøkspris" for de aktuelle erverv i denne sak. Retten har i denne forbindelse særlig festet seg ved det påberopte Tangvallskjønnet fra 1989 hvor en pris på ca kr 150,- pr. m2 ble lagt til grunn i forbindelse med tilsvarende erverv av grunn i Tangvald sentrum i Søgne kommune. Etter rettens mening bør imidlertid "strøksprisen" i Nodeland sentrum ligge noe under prisen i Tangvall. Det er også aktuelt med en viss differensiering av "strøksprisen" i Nodeland etter bl.a. beliggenhet og tidspunkt for eventuell utnyttelse til forretningsdrift.

Når det gjelder anvendelsen av "differanseprinsippet" eller "strøksprisprinsippet", vil retten legge til grunn det alternativ som gir saksøkte den høyeste erstatning.

For T. 1, 2, 3 og 9 er skjønnet basert på avtaler av h.h.v. 21. august 89, 28. august 89, 14. september 89 og 24. januar 92. For de øvrige saksøkte er grunnlaget ekspropriasjonsvedtaket av 21. september 89.

Tidspunktet for verdsettelsen av T. 1, 2 og 3 er 1. oktober 1989 etter at forhåndstilstredelse var foretatt. Avsavnsrenten for disse er av byretten fastssatt til 12 %.

For de øvrige takstnummer er grunnen nå tiltrådt etter at hele anlegget er ferdigstilt. For disse har byretten fastsatt renten til 10,5 %.

Avsavnsrentene fastsatt av byretten er ikke gjenstand for behandling i overskjønnet.

De enkelte takster: T. 1 - Sofie Stie - gnr. 110 bnr. 101: Endelig avstått areal (fig. A): 92 m2 Eiendommens areal før inngrepet: ca 640 m2.

Retten finner at erstatning etter strøkspris vil medføre den høyeste erstatning for denne eiendom. Retten er enig i byrettens beskrivelse av eiendommen og grunnlaget for strøkspris - bortsett fra bemerkningen om at det avståtte areal kunne anvendes til parkeringsområde. Den aktuelle reguleringsplan er til hinder for dette.

Erstatning kr 120,- pr. m2

T. 2a og 2b - Søgne og Greipstad Sparebank og Øyvind Frustøl - gnr. 110 bnr. 12: Endelig avstått areal (fig. B): 301 m2. Eiendommens areal før inngrepet: 2833 m2.

Retten viser til byrettens premisser som den slutter seg til.

Erstatning kr 120,- pr. m2

T. 3 - Annie Katrine Sveinall - gnr. 110 bnr. 71: Endelig avstått areal: 319 m2. Eiendommens areal før inngrepet: 4369 m2.

Retten viser til byrettens premisser som den er enig i.

Erstatning kr 120,- pr. m2

T. 4 - Karl Tronstad - gnr. 110 bnr. 449: Foreløpig avstått areal (fig. 2) 320 m2. Foreløpig tillagt areal fra 110/91 (fig. 4) 110 m2 . Foreløpig tillagt areal fra 110/72 (fig. 5a) 35 m2. Foreløpig netto avstått areal 175 m2 Eiendommens areal før inngrepet: 1555 m2.

Retten legger til grunn at saksøkte før inngrepet kunne parkere 5 kjøretøyer langs gjerdet på vestsiden av stasjonsområdet. Etter anleggelsen av g/s-vegen og dermed innsnevringen av stasjonsområdet mot øst og syd, hevder saksøkte at 2 at de nevnte parkeringsplasser nederst mot avkjørselen til Kirkevegen ikke kan brukes. Parkerte biler her kommer i vegen for inn- og utkjørsel til Kirkevegen - og spesielt i forbindelse med store tankbiler.

Avkjørselen ligger som før og med tilnærmet samme bredde, men utkjøringsvinkelen har måttet endres etter innsnevringen som nevnt foran. Det menes således at det ikke er selve avkjørselen som er årsak til ulempen, og at ulempen derfor er erstatningsbetingende. Retten har vært i noen tvil når det gjelder årsakssammenhengen her, men er blitt stående ved å kunne tiltre byrettens begrunnelse for tapet av 2 parkeringsplasser på sted som nevnt.

Retten finner dog grunn til å bemerke at det burde være mulig for saksøkte å utnytte plassen bedre både på det tillagte område på nordsiden og på omtalte vestside, f.eks. ved oppmerking. Retten er enig i at tap av inntil 3 parkeringsplasser vil ha innvirkning på eiendommens verdi/bensinstasjonens drift.

Erstatningen vil bli fastsatt etter differanseprinsippet som gir den høyeste erstatning i dette tilfelle.

Erstatning kr 200,- pr. m2

T. 5 - Dag E. Engenes - gnr. 110 bnr. 91: Foreløpig avstått areal til g/s-veg (fig. 3) 15 m2.Foreløpig avstått areal til 110/449 (fig. 4)110 m2 125 m2. Foreløpig tillagt areal fra 110/72 (fig. 5) 115 m2. Foreløpig netto avstått areal 10 m2. Eiendommens areal før inngrepet: ca 2000 m2.

Avstått areal gjelder eksisterende veggrunn. Retten finner ikke at inngrepet har påført saksøkte tap.

Erstatning kr 0,-

T. 6 - Kåre Skeivoll - gnr. 110 bnr. 72: Foreløpig avstått areal til g/s-veg (fig. 3a+6+7) 335 m2. Foreløpig avstått areal til 110/49 (fig. 5a) 35 m2. Foreløpig avstått areal til 110/91 (fig. 5) 115 m2. Foreløpig totalt avstått areal 485 m2.

Når det gjelder beskrivelsen av de berørte arealer m.v. henvises til byrettens premisser. Retten har tidligere uttalt seg om den påregnelige fremtidige utnyttelse av eiendommen og viser til dette.

Retten finner at hele det eksproprierte areal bør vurderes etter "strøkspris" idet dette vil gi den høyeste erstatning. Det fremgår av dette at retten ikke er enig i den differansebetraktning/verdsettelse som byretten har foretatt for boligeiendommen.

Erstatning kr 100,- pr. m2.

Det er også fremsatt krav om ulempeerstatning for dette takstnummer, jfr. foran.

Den nevnte avløpskum synes å være plassert nokså vilkårlig på saksøktes eiendom, muligens p.g.a. kommunikasjonssvikt mellom partene.

Avrenningsvann fra asfaltert veg og nærliggende bensinstasjonsområde må påregnes som en forurensingskilde for saksøktes grunn.

Erstatning kr 5.000,-

T. 7 - Forbrukersamvirket Sør - gnr. 110 bnr. 94, 426: Foreløpige arealer som avstås (fig. 8+9): 130m2. Eiendommens arealer før inngrepet: 1431 m2.

Etter byggingen av g/s-veg har saksøkte ikke lenger mulighet for kundeparkering utenfor butikken på østsiden mot Rv. 461. Området ble tidligere benyttet til 4 biler og ga et godt grunnlag for impulshandel. Ifølge bestyrer Thor Haaversen har impulssalget avtatt merkbart. Forretningen har ifølge bestyreren nok parkeringsplasser på bygningens nordside, men kundene må da kjøre inn den anlagte avkjørsel.

Det er klart at eiendommens verdi som forretningseiendom er redusert som følge av tapet av de nevnte parkeringsplasser.

Erstatningen vil bli fastsatt etter differanseprinsippet, som i dette tilfellet vil gi den høyeste erstatning.

Erstatning kr 300,- pr. m2

T. 8 - Hans Ronald Isaksen - gnr. 110 bnr. 53, 100: Foreløpige arealer som avstås (fig. 10+11): 185 m2. Eiendommens arealer før inngrepet: 3459 m2.

Det vises til byrettens beskrivelse av eiendommen m.v. Det er på det rene at eiendommens verdi etter inngrepet reduseres idet det avståtte areal i hovedsak var parkeringsareal. Det tidligere krav om ulempeerstatning for stengt avkjørsel til bygningens nordside er ikke opprettholdt.

Differanseprinsippet legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Erstatning kr 250,- pr. m2.

T. 9a - Einar Knutsen T. 9b - Ingrid Knutsen T. 9c - Gudrun Blesvik - gnr. 110 bnr. 19: Foreløpig areal som avstås (fig. 1): 30 m2. Klausulert frisiktareal (fig. 1A): 50 m2. Eiendommens areal før inngrepet: 2063 m2.

Retten viser til byrettens premisser ad dette takstnummer og slutter seg til disse.

Erstatning for areal a kr 110,- pr. m2 Erstatning for areal b (ulempe) kr 50,- pr. m2.

Saksomkostninger. Kommunen har begjært overskjønn og skal i henhold til skjønnsloven §54 første ledd, erstatte de saksøkte deres nødvendige omkostninger i forbindelse med overskjønnet.

Advokat Olav Andreas Bryge har innsendt salæroppgave stor kr 14.850,-.

Advokat Jakob Bakka har innsendt omkostningsoppgave stor kr 12.180,-, hvorav salær utgjør kr 12.000,- og kr 180,- utgifter til kjøring.

Kommunens prosessfullmektig har ikke hatt innsigelser mot oppgavene, som legges til grunn for omkostningsavgjørelsen.

De lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet betales av Songdalen kommune.

Slutning:

1. Erstatningene fastsettes som foran under de enkelte takstnummere angitt.

2. Songdalen kommune betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet saksomkostninger til de saksøkte v/advokat Olav Andreas Bryge med kr 14.850,- -kronerfjortentusenåttehundreogfemti-, og til den saksøkte v/advokat Jakob Bakka kr 12.180,- -kronertolvtusenetthundreogåtti-.