LA-1992-931
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-08-02 |
| Publisert: | LA-1992-00931 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand namsrett - Agder lagmannsrett LA-1992-00931 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Jens Torbjørn Ruenes (Prosessfullmektig: Advokat Yngve Hanisch). Ankemotpart: Norsk Kausjon A/S (Prosessfullmektig: Advokat Beate Pettersen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Tore-Jarl Christensen, formann. 2. Lagdommer Asbjørn Nes Hansen. 3. Lagdommer Åse Berg |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §180, §380 |
År 1993 den 2. august ble lagmannsrett holdt i Statens Hus, Skien.
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avsagt slik dom :
Eiendommen gnr 93 bnr 30 i Lillesand - en frittliggende holme med bebyggelse øst for gamle Hellesund - ble solgt på første gangs tvangsauksjon av lensmannen i Lillesand den 18. august 1992. Sand namsrett avsa den 14. oktober 1992 kjennelse med slik slutning:
"1. Budet fra Norsk Kausjon A/S, Oslo, på eiendommen gnr. 93, bnr. 30 i Lillesand, tilhørende Jens Torbjørn Ruenes, avgitt på 1. gangs tvangsauksjon den 18. august 1992 på kr 1.070.000,- - kronerenmillionogsyttitusen 00/100 -, stadfestes.
2. Auksjonsomkostningene fastsettes til kr 12.740,- - kronertolvtusensyvhundreogførti 00/100 -."
Det stadfestede budet var det nest høyeste budet som ble avgitt på auksjonen. Det høyeste var på 1,1 million kroner, men ble satt til stede fordi avkrevet sikkerhet ikke ble stillet.
Eieren av eiendommen og saksøkt under auksjonen, Jens Torbjørn Ruenes med advokat Yngvar Hanisch som prosessfullmektig, har den 4. november 1992 påanket kjennelsen til lagmannsretten. Norsk Kausjon A/S med advokat Beate Pettersen som prosessfullmektig, har den 7. desember 1992 inngitt tilsvar og begjært ankesaken behandlet skriftlig. Den ankende part har erklært seg enig i dette. Lagmannsretten legger dermed til grunn at partene er enige om at anken bare gjelder saksbehandling og lovanvendelse, jf tvistemålsloven §380, og har besluttet skriftlig behandling.
Den ankende part har anført at det foreligger et misforhold mellom det stadfestede budet og den verdi eiendommen må antas å ha, jf tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. En vurdering av eiendomsmegler Andreas S. Stray A/S i september 1992 konkluderer med en omsetningsverdi på ca 1,5 millioner kroner. Ruenes fikk for øvrig i 1990 et tilbud på 1,9 millioner kroner som han avslo, og en lånetakst fra 1989 konkluderer med 2,1 millioner kroner. Den ankende part har lagt ned slik påstand:
"1. Stadfestelse av tvangsauksjonsbud avgitt den 14. oktober 1992 ved Sand namsrett nektes.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger."
Ankemotparten har prinsipalt påstått saken avvist med den begrunnelse at namsrettens kjennelse ikke kan påankes, jf tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd og Rt-1982-901 og Rt-1987-915. Subsidiært er det anført at den reelle prisen på eiendommen er 1.219.223 kroner, fordi renter og innfordringsgodtgjørelse må medregnes. Denne prisen står ikke i misforhold til markedsprisen. En verdivurdering av 9. juni 1992 fra statsautorisert eiendomsmegler Espen Solum innhentet til tvangsauksjonen, konkluderer med en prisantydning på 1,3 millioner kroner. Norsk Kausjon har for øvrig til hensikt å legge eiendommen ut for salg gjennom en eiendomsmegler, og et eventuelt overskudd vil bli utbetalt etterstående panthavere.
Ankemotparten har lagt ned slik påstand:
"Prinsipalt
1. Anken avvises.
Subsidiært
1. Stadfestelseskjennelse avsagt av Sand namsrett 14. oktober 1992 opprettholdes.
I begge tilfelle:
3. Ankende part idømmes sakens omkostninger."
Lagmannsretten finner det klart at avvisningspåstanden ikke kan føre frem. Ankemotparten synes her å ha oversett at anken gjelder første og ikke annet ledd i tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §158. Den ankende part gjorde således gjeldende sin innsigelse for namsretten før stadfestelsen. Etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd er det bare en nektelse av stadfestelse som ikke kan påankes eller påkjæres.
Når det gjelder namsrettens lovanvendelse, heter det i kjennelsen at retten med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd skal "vurdere om budet er altfor lavt i forhold til verdien av eiendommen etter gangbar pris". Namsretten har i sin vurdering lagt til grunn at markedsverdien ved fritt salg er på 1,3 - 1,5 millioner kroner, men at det bør tas hensyn til enkelte spesielle prisdempende trekk ved salg på tvangsauksjon. Det er i denne forbindelse fremhevet at det foreligger "en rekke risikomomenter som er særpreget på auksjon eller vesentlig større ved auksjonskjøp enn ved frivillig salg". Retten konkluderer så med at "budet ikke er altfor lavt i forhold til gangbar pris".
På denne bakgrunn kan lagmannsretten ikke se at namsretten har anvendt eller forstått loven på uriktig måte. Den antatte markedsprisen på 1,3 - 1,5 millioner kroner i 1992 må sies å være av samme størrelsesorden som begge partene har dokumentert. Når i det minste rentene på 134.858 kroner legges til, representerer det stadfestede budet en salgssum på over 1,2 millioner kroner. Dette kan ikke sies å være altfor lavt etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd. Ved auksjonssalg må det slik namsretten har lagt til grunn, være rom for en viss differanse mellom et bud og verdien ved fritt salg uten at det er grunnlag for å konstatere at budet er "altfor lavt".
Det er noe uklart i hvilken utstrekning den ankende part mener at namsretten har begått saksbehandlingsfeil. Det er særlig vist til at namsretten har kontaktet eiendomsmeglere, som har gitt muntlige uttalelser om verdien. Det foreligger ingen opplysning om at namsretten har sørget for at den ankende part fikk anledning til å kommentere uttalelsene. En slik eventuell unnlatelse kan imidlertid ikke tillegges noen betydning, for så vidt som namsretten har hatt for hånden også de verdivurderinger og anførsler som forelå fra den ankende parts side, og som ikke er vesentlig anderledes for så vidt angår verdien i 1992.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det hefter slike feil eller mangler ved namsrettens begrunnelse, at lagmannsretten ikke har tilstrekkelig grunnlag for å prøve lovanvendelsen.
Etter dette kan anken heller ikke føre frem for så vidt gjelder namsrettens saksbehandling.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Anken har vært forgjeves. Lagmannsretten finner at den ankende part bør erstatte ankemotparten sakens omkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det er ikke levert omkostningsoppgave, og beløpet settes skjønnsmessig til 1.000 kroner.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Jens Torbjørn Ruenes tilpliktes innen to uker fra forkynnelsen av dommen å betale til Norsk Kausjon A/S v/advokat Beate Pettersen 1.000 - ettusen - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.