LA-1992-941
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-26 |
| Publisert: | LA-1992-00941 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holt herredsrett Nr 1991-91 A - Agder lagmannsrett LA-1992-00941 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Jostein Sævik, Harald Hornberg (Prosessfullmektig: H.r.advokat Gunnar Øyhaugen). Ankemotpart: Knut Nodland (Prosessfullmektig: Advokat Arild Espegren). |
| Forfatter: | Lagdommer Erling Strand, formann, lagdommer Gunnar Hanssen, sorenskriver Rolf Lien med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Odelsloven (1974) |
Saken gjelder krav fra Knut Nodland om å løse eiendommen "Solås", gnr. 61 bnr. 18 i Tvedestrand på odel fra Jostein Sævik og Harald Hornberg, som eier den med en ideell halvpart hver. De bestred Nodlands løsningskrav under henvisning til at eiendommen ikke var av den størrelse og beskaffenhet at den opfyller kravene til odelsjord i odelsloven §1 og §2.
Den 23/9 - 1992 avsa Holt herredsrett - rettens formann, dommerfullmektig Jan Willy Gundersen og to sakkyndige meddommere, Marit Aas og Tjøstel-Per Løvdal - dom i saken med slik domsslutning:
1. Jostein Sævik og Harald Hornberg tilpliktes å gi saksøkeren skjøte på eiendommen "Solås" gnr. 61 bnr. 18 i Tvedestrand og fravike eiendommen mot å motta løsningssummen.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Dommen er avsagt under dissens, idet rettens formann kom til at eiendommen ikke tilfredstilte kravene i odelsloven §1 og §2.
Jostein Sævik og Harald Hornberg, med advokat Gunnar Øyhaugen som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.
Knut Nodland, med advokat Arild Espegren som prosessfullmektig, har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt i Risør rådhus den 19. og 20.4.1994. Lagmannsretten ble satt med to fagkyndige meddommere, jordbrukssjef Rolf Klausen og fylkesskogmester Olav Momrak. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Det ble videre avhørt fem vitner. Lagmannsretten foretok befaring av eiendommen, og det ble i den forbindelse foretatt påvisninger fra prosessfullmektigene, parter og vitner.
Jostein Sævik og Harald Hornberg har anført at bestemmelsene i odelsloven §23, jfr. §1 og §2 er til hinder for at eiendommen kan løses på odel.
Prinsipalt gjøres gjeldende at jordbruksarealet er under 5 dekar, og ikke i underkant av 6 dekar, som herredsretten har lagt til grunn. Det vises til vitneforklaringen fra fylkesagronom i jordbruksøkonomi, Magnus Puntervold, som har beregnet eiendommens jordbruksareal til ca 4,5 dekar. Etter de ankende parters oppmålinger med målebånd i terrenget, er arealet knapt 4,2 dekar. Befaringen viste at felt 2 - opp mot vegen - høyst kunne være ca 0,5 dekar, og ikke ca 1 dekar, som tidligere anslått av vitnet Goderstad. De ankende parter har målt felt 2 til 448 m2. Denne målingen bekreftes tilnærmet av de bruttomål som oppmåler Karl Reinar Lofstad foretok i terrenget den 7/4 - 1994. Han fant at teig 2 var 457,97 m2. I alt har Lofstad målt teig 1, teig 2 og de to små gjengrodde jordene ovenfor vegen til brutto 5229,29 m2. Fra dette må det gjøres et betydelig fradrag for fjell i dagen innenfor teig 1, "jordet foran huset", slik at jordbruksarealet er under minstegrensen på 5 dekar, som kreves for at en eiendom kan være odelseiendom etter odelsloven §2 annet ledd. De ankende parter har videre gjort gjeldende at det bør gjøres ytterligere fradrag i beregningen fordi de to små arealene ovenfor vegen er så tilgrodde med tre, at de ikke lenger kan regnes for jordbruksareal, hvilket også fylkesagronom i jordbruksøkonomi, Magnus Puntervold, har uttalt i sin vitneforklaring. Han ga forøvrig uttrykk for at det meste av det han målte er meget dårlig jord, og at han ved målingen av teig 1 ikke fant å kunne ta med et trekantet stykke på ca 300 m2 som ligger under en mur. De ankende parter hevder at vitnet Goderstad heller ikke skulle tatt dette med i sin måling av jordbruksarealet. De hevder at jordbruksarealet heller ikke kan måles helt inn til husveggen, slik Goderstad har gjort.
Nede ved Lundevann er et område som Nodland hevder må anses som jordbruksareal, men som ligger under vann store deler av året, særlig hver vår og høst. Når vannstanden er lav, er det en sumpaktig stripe på vel et halvt dekar her. Den er åpenbart ikke jordbruksareal.
For øvrig må store deler av det som er målt som jordbruksareal dreneres før det kan tas i bruk til landbruksproduksjon. Selv om dette dels skyldes ikke-bruk gjennom mange tiår, er det en omstendighet som ytterligere reduserer det som kan regnes for jordbruksareal.
Subsidiært anføres at selv om man legger til grunn at jordbruksarealet er litt mer enn 5 dekar, vil eiendommen ikke fylle kravet til odelsjord i odelsloven §2 første ledd fordi det ikke tilhører så mye annet areal, "rettar og lunnende", at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal.
Det er ingen muligheter for nydyrking, heller ikke på det sumpaktige og ofte oversvømmede området ved Lundevannet. Verken i år med normal vannstand eller i tørrere år er det beite der.
Det meste av skogsarealet ligger i en bratt li, og gir små eller ingen beitemuligheter. Vitnet, fylkesskogmester Jens Arild Kroken, regnet 40 - 50 dekar av skogen for å være økonomisk drivbar. Ut fra en årlig avvirkningsmulighet på 12 m3, anslo han nettoutbyttet til ca kr 1000,-. Det oppveier åpenbart ikke det manglende jordbruksarealet, slik at den produksjonsmessige verdien av eiendommen kommer opp mot 10 dekar jordbruksareal. Fiske- og jaktretten til eiendommen er av så liten verdi at den ikke kan tillegges vekt av betydning i denne sammenheng.
Som et tredje grunnlag for at eiendommen ikke lenger er odelseiendom anføres at den ikke fyller kravet i odelsloven §1 første ledd om at den skal kunne "nyttast til landbruksdrift". Landbruksdriften opphørte like etter siste verdenskrig. I dag kan det praktisk-økonomisk ikke komme på tale å drive jordbruk der mer. Mye av den dyrka marka er ikke egnet for maskindrift. De kostnadene som må til for nødvendig drenering og oppdyrking av mark som er bevokst med lauvtre og krattskog vil være så store at de ikke kan forsvares økonomisk. I tillegg kommer nødvendige utgifter til innkjøp av maskinelt utstyr.
Bygningene på eiendommen er i meget dårlig forfatning. Skal man ha dyr i uthuset må det betydelige investeringer til. De ankende parter har kostet ca kr 150000,- på våningshuset, og det er enda mye som må gjøres, blant annet fordi det er konstatert råte i bærende konstruksjoner. Det hadde ikke vært fast bosetning på eiendommen på mange år da Sævik og Hornberg kjøpte den.
De opplysningene som ble gitt om arealet i konsesjonsdokumentene var bygd på anslag, som ved oppmåling har vist seg ikke å stemme.
De ankende parter har anført at det ikke kan legges vekt på at eiendommen i 1970 årene ble løst på odel fra Knut Nodland. Det var reglene i den tidligere odelslov som da ble lagt til grunn, og etter det opplyste ble ikke spørsmålet om det var en odelseiendom tatt opp. Forøvrig ble det i midten av 1970 årene fradelt et område til leirskole, blant annet et av de største jordene. Etter denne fradelingen mistet eiendommen både med hensyn til arealstørrelse og ellers helt karakter av å være odelseiendom etter odelsloven §1 og §2, jfr. §23.
De ankende parter har under henvisning til Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, side 18, også pekt på at det må være riktig å legge atskillig vekt på eiendommens aktuelle bruk og hevd når den befinner seg i grenseområdet for loven krav til odelsjord - særlig med hensyn til arealet.
Jostein Sævik og Harald Hornberg har lagt ned slik påstand:
1. Jostein Sævik og Harald Hornberg frifinnes.
2. Knut Nodland dømmes til å erstatte Jostein Sævik og Harald Hornberg saksomkostningene for herredsretten og lagmannsretten.
Knut Nodland hevder at herredsrettens dom, domsslutningens punkt 1, er riktig.
Herredsretten har lagt til grunn at jordbruksarealet er litt i underkant av 6 dekar, hvilket er over minstegrensen i odelsloven §2 annet ledd 1. punktum. Nodland mener at jordbruksarealet er noe større - i overkant av 7 dekar - selv etter at man har gjort fradrag for uproduktive områder som f.eks fjell i dagen. Det største jordet må minst regnes til 3,8 dekar, teig 2 til 0,7 dekar, teigene ovenfor vegen til 1,0 dekar, hagen til 0,4 dekar og området nede ved vannet til noe over 1 dekar. Det sistnevnte området ble tidligere jevnlig brukt til beite.
At en del av de to teigene ovenfor vegen må ryddes for rønninger, medfører ikke at de har mistet karakter av jordbruksareal. Etter ryddingen vil de kunne pløyes opp igjen. Det har heller ikke betydning for vurderingen av jordbruksarealets størrelse at det er nødvendig å legge nye grøfter på teig 1. Selv om jordbruksarealet således er i en viss vanhevd, forhindrer det ikke at det fremdeles fullt ut må regnes som jordbruksareal i odelsloven forstand. Det skal nokså meget til for at tidligere odlingsjord på grunn av ikke-bruk eller vanhevd ikke lenger skal anses som jordbruksareal, jfr. Rt-1980-585, særlig side 590. Således må det regnes for jordbruksareal dersom det kan brukes etter rydding av rønninger og pløying.
De ankende parter hevder at det som mangler på at jordbruksarealet er 10 dekar, jfr. odelsloven §2 første ledd 1. alternativ, oppveies av det øvrige arealet - særlig skogen - slik at den produksjonsmessige verdi vesentlig overstiger 10 dekar jordbruksareal, jfr. annet alternativ i bestemmelsen.
Nodland hevder at all skogen er produktiv, slik at eiendommen har minst 60 dekar produktiv skog av gjennomsnittlig noe over middels bonitet. Det er riktig at mye av skogen ligger i en forholdsvis bratt li, men driftsforholdene er ikke dårlige. Det går kjøreveg i nedre del av lia helt frem til nabogrensen. Nettoutbyttet av skogen må være vesentlig høyere enn kr 1000,- pr. år, som vitnet Kroken anslo det til.
Dersom det området som tidvis er oversvømmet ikke regnes med til jordbruksarealet, må det selvsagt tas med som "anna areal", og det må da legges vekt på at det har verdi som beiteområde.
I konsesjonssøknaden fra de ankende parter er eiendommen oppgitt å være på ca 75 dekar, derav i underkant av 10 dekar dyrkbar jord. Formålet med ervervet ble i landbruksnemndas innstilling i 1991 oppgitt å være : "Bo fast på stedet. Drive og vedlikeholde eiendommens mark/utmark. Dyrkbar mark opparbeides på nytt og vil bli brukt til eget formål. All bebyggelse vil bli pusset opp på sikt."
Nodland har fremholdt at denne uttalelsen klart peker i retning av at oppfatningen må ha vært at man har å gjøre med en eiendom som kan brukes til landbruksdrift. Søkerne ble da også pålagt bo- og driveplikt i 5 år som vilkår for konsesjonen. Man har å gjøre med et typisk støttebruk, som kan brukes til landbruksdrift, blant annet er en vesentlig del av det egnet til bærdyrking, og det vil kunne gi et ikke ubetydelig økonomisk tilskudd for den som driver det på rimelig måte. Det er veg helt frem, og forholdsvis kort kjøretid med bil til Tvedestrand, Risør og Arendal.
Knut Nodland har lagt ned slik påstand:
1. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Torstein Sævik og Harald Hornberg dømmes in solidum til å erstatte Knut Nodland sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter odelsloven §2 annet ledd 1. punktum er en eiendom der jordbruksarealet er under 5 dekar aldri odlingsjord. Lagmannsretten finner at dette vilkåret i odelsloven ikke er oppfylt for eiendommen Solås.
Det største jordet på eiendommen, teig 1, ligger vest for bolighusene, ganske sterkt skrånende ned mot Lundevann. Store deler av det er skrint og det er mye fjell i dagen, som det må gjøres fradrag for ved vurderingen av jordbruksarealet. Under forhandlingene for lagmannsretten fremgikk det at beregningene til vitnene Goderstad og Puntervold i hovedsak stemte overens rent målemessig for denne teigen. I motsetning til Goderstad hadde imidlertid Puntervold ikke funnet å kunne ta med som jordbruksareal et trekantet område på ca 300m2 under en mur. Etter det inntrykk befaringen ga, finner lagmannsretten at dette stykket ikke kan medregnes i jordbruksarealet, og det legges til grunn at jordbruksarealet på teig 1 er ca 3,5 dekar.
Lagmannsretten legger videre til grunn at hagearealet er på henimot 0,4 dekar.
Den såkalte teig nr. 2, ble opprinnelig målt med planimeter på kart til ca 1 dekar. Under befaringen viste det seg at dette åpenbart måtte være for meget. Inntrykket var at det ikke kunne være særlig mer enn halvparten så stort. Lagmannsretten finner - med utgangspunkt i befaringen og de målingene i terrenget som er nevnt under de ankende parters anførsler - at teig nr. 2 ikke kan være større enn 0,5 - 0,6 dekar.
Området ovenfor vegen - kalt teig 3 - fremstår nærmest som 2 små atskilte arealer. Partene er enige om at brutto areal kan anslås til ca 1 dekar, men de er uenige om det kan regnes som jordbruksareal. Herredsretten har bemerket at det står noe skog på arealet, og den har gitt uttrykk for tvil om hvor meget av arealet som kan regnes som jordbruksareal, jfr. dommen side 5. Under lagmannsrettens befaring var mye av arealet her bevokst med kratt, rønninger og små tre. Rent teknisk vil det nok være mulig å gjenvinne noe av arealet til jordbruksareal, men lagmannsretten finner at det i praksis ikke vil være realistisk med en slik innsats. Det tas som utgangspunkt at tidligere jordbruksareal fremdeles kan anses for å være det når det kan bringes i hevd uten at den innsatsen som kreves har for stor nybrottskarakter. Lagmannsretten har imidlertid kommet til at arealet ovenfor vegen ikke lenger er i slik stand at noe av det kan regnes som jordbruksareal. Den manglende karakter av jordbruksareal forsterkes ved at det er to små arealer med en arrondering og beliggenhet som er så urasjonell at det etter dagens forhold neppe ville vært aktuelt å benytte dem som jordbruksareal, selv om de hadde vært i bedre hevd.
Lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at noe av det området ved vannet som under befaringen var oversvømt, kan regnes som jordbruksareal. Opplysningene gir ikke holdepunkter for at det kan brukes til dyrking av noe slag eller til gjødslet beite.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at det samlede jordbruksarealet ikke er mer enn ca 4,5 dekar. Det vil si at det ikke er så stort som minstegrensen på 5 dekar i odelsloven §2 annet ledd 1. punktum, og Jostein Sævik og Harald Hornberg blir å frifinne for løsningskravet fra Knut Nodland.
Lagmannsretten finner da ikke grunn til å drøfte de andre grunnlag de ankende parter har anført for frifinnelse, utover å bemerke at det er tvilsomt om eiendommen - selv om jordbruksarealet hadde vært noe over 5 dekar - etter dagens forhold er slik at den fyller vilkåret i odelsloven §1 om at "den kan nyttast til landbruksdrift".
Anken har ført frem og spørsmålet om saksomkostninger blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180 annet ledd. Lagmannsretten finner at saken har vært så tvilsom at hver av partene bør bære sine saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett, jfr. §172 annet ledd sammenholdt med §180 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Jostein Sævik og Harald Hornberg frifinnes.
2. Saksomkostninger idømmes ikke.