LA-1993-361
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-07-09 |
| Publisert: | LA-1993-00361 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Horten namsrett Nr.: 10/1993 C - Agder lagmannsrett LA-1993-00361 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankande part: A (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Gullaker). Motpart: 1. B 2. Kemneren i Borre. |
| Forfatter: | Lagdomar Asbjørn Nes Hansen, lagmann Ola Rygg, lagdomar Gunnar Hanssen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §380, §384, §116, §153, §162, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §16-2 |
År 1993 den 9. juli vart det halde rettsmøte på Agder lagmannsretts kontor i Skien.
Etter rådlegging og røysting for stengde dører sa retten slik orskurd:
Saka gjeld anke over stadfesting av auksjonsbod på 2. gongs tvangsauksjon over bustadeigedomen - - -gate 18 i Horten, gnr. - - - i Borre kommune. Tvangsauksjonen vart halden av namsmannen i Borre 15. desember 1992 etter krav frå kemneren i kommunen, med grunnlag i legalpant for kommunale eigedomsavgifter i 1990 og 1991 på kr 7.154 med tillegg av renter og kostnader. Ved auksjonen kom det inn eit bod frå B på kr 300.000, som kemneren godtok i brev 5. januar 1993. Horten namsrett stadfeste auksjonsbodet i orskurd 20. januar 1993 med slik slutning:
"1. Antatt bud kr 300.000,- - trehundretusen 00/100 - fra B, Horten, avgitt ved 2. gangs tvangsauksjon over gnr. - - - i Borre, stadfestes.
2. Auksjonsomkostningene settes til kr 6.580,- - sekstusenfemhundreogåtti 00/100."
Den saksøkte, A, med advokat Bjørn Gullaker som prosessfullmektig, har anka over denne stafestingsorskurden. Som ankegrunn er oppgjeven feil ved saksførehavinga. Korkje ankeparten eller dei to ankemotpartane, saksøkjaren Borre kommune v/kemneren og auksjonskjøparen B, har hatt merknader til skriftleg førehaving av anken, og førebuande domar i lagmannsretten har deretter teke avgjerd om det, jf. tvistemålsloven §380.
Den saksøkte, A, var ikkje til stades ved tvangsauksjonen. Han hadde heller ikkje vore til stades ved 1. gongs tvangsauksjon 1. september 1992, då det ikkje kom inn bod på eigedomen. Det er på det reine at namsmannen i vanleg brev 15. september 1992 til A under oppgjeven adresse - - -stien 12 i Horten varsla han om at det var kravt 2. gongs tvangsauksjon. Brevet kom ikkje i retur. I brev 22. september 1992, som vart sendt både rekommandert og som vanleg post, vart A varsla om auksjonen. Den rekommanderte sendinga kom i retur, men ikkje det brevet som gjekk med den vanlege postgangen. Det er opplyst at A den 1. september hadde flytt frå - - -stien 12 til - - -gate 18 utan å melde flytting til folkeregisteret før 23. desember 1992. Til Postverket hadde han ikkje eingong pr. 22. april 1993 meldt adresseendring. A har halde fram at jamvel om han visste at kemneren hadde kravt tvangsauksjon, visste han ikkje når auksjonen skulle haldast. Den tidlegare sambuaren hans har i eit skriv opplyst at ho ikkje sytte for omadressering av post til han.
A v/advokat Gullaker har grunngjeve anken slik:
"Tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd pålegger namsretten av eget tiltak, når det ikke gjelder 3. gangs tvangsauksjon, å nekte stadfestelse "når den finner at det er et misforhold mellom budet og verdien etter gangbar pris".
Siden loven ordning er at namsrettens avgjørelse på dette punkt ikke kan angripes ved rettsmidler, er det desto større grunn til å stille krav til at stadfestelseskjennelsen skal vise at retten på en forsvarlig måte har overveid om bestemmelsen i §158 annet ledd er til hinder for stadfestelse. Dette fremgår av Høyesteretts premisser i rettsavgjørelse inntatt i Rt-1988-210 flg. I nærværende sak har Horten namsrett anført at "Det foreligger en takst fra 18. oktober 1990, prisene i eiendomsmarkedet har sunket betraktelig i den tid som har gått.
Etter de opplysninger som er gitt av lensmannen, kan namsretten ikke se at det foreligger misforhold mellom budet og gangbar pris, tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd. En kan på denne bakgrunn ikke vite hvorvidt namsretten har hatt taksdokumentet ihende og gjort seg kjent med den beskrivelse og vurdering som er gjort av takstmannen. Det foreligger heller ikke opplysninger om hva som er blitt angitt som teknisk verdi, og hvilke fradrag som er gjort på grunnlag av utidsmessighet, elde eller vedlikeholdsmangler. Namsretten har heller ikke gitt opplysninger som kan fortelle hvorvidt lensmannen har avgitt en veiledende verdivurdering av eiendommen. Det er heller ikke opplysninger som tyder på at lensmannen har gitt noen beskrivelse av eiendommens standard, vedlikehold m.v.
Det kan i denne forbindelse tilføyes at A har foretatt betydelig restaurering av eiendommen i løpet av de siste to år, men det er ikke opplysninger som tyder på at dette har vært kjent for retten. Namsretten har heller ikke gitt opplysninger om hva som må antas å være vanlig prisreduksjon i eiendomsmarkedet i tiden etter at den tidligere takst ble avholdt. Det er på denne bakgrunn umulig å vite hvilke momenter namsretten har lagt vekt på ved sin vurdering av forholdet mellom bud og markedsverdi. Siden det i kjennelsen ikke er inntatt opplysninger som forteller hvordan retten har vurdert forholdet mellom budet og eiendommens verdi, vil jeg hevde at dette gir grunn til tvil om hvorvidt namsrettens vurdering av de faktiske forhold er holdbar. Jeg vil hevde at dette må anses som en saksbehandlingsfeil fra namsrettens side. A har innhentet en markedsvurdering av eiendommen fra Sparebanken NOR Eiendomssenter som angir markedsverdien til å utgjøre "minimum kr 500.000,-."
Bevis: Kopi av markedsvurdering i brev av 4. februar 93 fra Sparebanken NOR Eiendomssenter til A (bilag 2).
A har også innhentet en salgstakst som viser at eiendommens normale salgsverdi er kr 560.000,-.
Bevis: Kopi av takstmann Per Solums takst av 9. februar 1993 (bilag 3).
Jeg vil hevde at de foreliggende takster over eiendommen viser at det er et åpenbart misforhold mellom det stadfestede bud og eiendommens reelle verdi. Dette underbygger at namsretten ikke har gjort det som er nødvendig for å klarlegge forholdet mellom budet og markedsverdi. Siden saksøkte ikke var tilstede under auksjonen, er det viktig at namsretten bidrar ved sin vurdering til å yte saksøkte beskyttelse under auksjonsforretningen mot den retts- og interessekrenkelse som et tvangssalg kan medføre. Da det ikke fremkommer av namsrettens kjennelse hvorledes vurderingen er foretatt, må det medføre at stadfestelseskjennelsen må oppheves."
Det er sett fram slik påstand:
"1. Horten namsretts kjennelse av 7. januar 1993 om stadfestelse av bud på gnr. - - - i Borre oppheves.
2. B og Kemneren i Borre tilpliktes in solidum å erstatte As omkostninger ved ankebehandlingen."
Borre kommune v/kemneren har halde fram at det er As passivitet som i tilfelle er grunnen til at han ikkje var kjend med tidspunktet for 2. gongs tvangsauksjon. Alt i september 1992 var han i munnleg kontakt med namsmannskontoret om auksjonen. Det har ikkje noko å seie at sambuaren hans ikkje adresserte om posten. A hadde ei sjølvstendig varslingsplikt. Når det gjeld stadfestinga av auksjonsbodet, held ein seg til namsrettens avgjerd. Tvangsauksjonen var kunngjord på vanleg måte i dagspressa. Dessutan er det stor grunn til å rekne med at bustadmarknaden i dag er slik at den avtala prisen ved eit sal vert lågare enn den fastsette taksten. Namsretten har teke stode til det innkomne bodet og vurdert tilhøvet mellom bodet og verdien av eigedomen. Det er sett fram slik påstand:
"1. Horten Namsretts kjennelse av 20. januar 1993 om stadfestelse av bud på gnr. - - - i Borre opprettholdes.
2. A's anke over kjennelsen gis ikke oppsettende virkning.
3. Borre kommune tilkjennes saksomkostninger."
B har ikkje gjeve tilsvar i saka.
Lagmannsretten skal fyrst nemne at det er tvangsfullbyrdelsesloven frå 1915 som skal leggjast til grunn i saka her. Det fylgjer motsetnadsvis av §16-2 fyrste leden fyrste punktum i tvangsfullbyrdelsesloven frå 1992 og §1 fyrste leden fyrste punktum i forskrift om overgangsreglar til denne lova fastsett ved kgl. res. 4. desember 1992.
Etter §158 andre leden i 1915-lova skal namsretten nekte stadfesting av eit bod ved 1. og 2. gongs tvangsauksjon når retten kjem til at det er eit mishøve mellom bodet og verdien av eigedomen etter "gangbar pris". Fram til lovendringa frå 16. juni 1989 nr. 62 kunne namsretten berre nekte stadfesting når det var eit "åpenbart" mishøve. Endringa i §158 andre leden, som vart vedteken i samband med andre lovendringar som skulle motverke at bustader vert tvangsselde til underpris, jf. Ot. prp. nr. 32 (1988-89) side 1-2 om bakgrunnen for lovframlegget, understrekar såleis den skyldnaden namsretten har til å prøve auksjonsbodet mot den faktiske verdien av eigedomen.
Anken er grunngjeven med saksførehavingsfeil ved namsrettens stadfesting. Etter §158 andre leden andre punktum kan det ikkje nyttast rettsmiddel mot sjølve den avgjerda namsretten tek i samband med stadfestinga av auksjonsbodet. Som nemnt i ankefråsegna er det difor di meir grunn til å krevje at stadfestingsorskurden viser at namsretten "på en forsvarlig måte har overveiet om bestemmelsen i §158 annet ledd er til hinder for stadfestelse", jf. Rt-1988-210 på side 215. Mellom saksdokumenta som namsretten må reknast å hatt for hand, er ein takst over eigedomen dagsett 22. (ikkje 18. som nemnt av namsretten) oktober 1990 frå takstmann Per Solum. Her er det opplyst at eigedomen "er i dårlig hold, den er ustelt både utv. og innv.". Det er i rubrikkane for utvendig og innvendig vedlikehald kryssa av for "mindre godt". Takstmannen har sett den tekniske verdien av eigedomen med frådrag for "utidsmessighet - elde - vedlikeholdsmangler", men med tillegg av "normale tomtekostnader", til kr 500.000. Salsverdien er likevel sett så lågt som kr 200.000. I samband med oversending av saka til namsretten for stadfesting har namsmannen - lensmannen i Borre - i brev 7. januar 1993 halde fram at ein pris på kr 300.000 "synes jeg er akseptabel i dagens prisnivå og vil anbefale budet antatt". Nærare opplysningar har namsmannen ikkje gjeve. På dette grunnlaget har namsretten stadfest auksjonsbodet med desse merknadene:
"Det foreligger en takst fra 18. oktober 1990, prisene i eiendomsmarked har sunket betraktelig i den tid som er gått.
Etter de opplysninger som er gitt av lensmannen kan namsretten ikke se at det foreligger misforhold mellom budet og gangbar pris, tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd. Det er ikke satt fram for namsretten noen innvendinger mot stadfestelse av budet og retten kan ikke se at det foreligger omstendigheter som tilsier at retten av eget tiltak skal nekte stadfestelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §153 flg.
Budet stadfestes."
På bakgrunn av det store avviket mellom teknisk verdi og pårekna salsverdi i taksten hadde det vore naturleg om namsretten hadde kommentert prisen noko nærare. Merknaden om ein monaleg prisnedgang på eigedomsmarknaden sidan hausten 1990 burde ha vore meir konkretisert. Og merknaden kan i det heile verke noko uklår på bakgrunn av at auksjonsbodet låg kr 100.000 over den salsverdien som takstmannen hadde kome til. Dette reiser tvil med omsyn til om stadfestingsorskurden kan seiast å vise at namsretten på forsvarleg måte har vurdert tilhøvet til tvangsfullbyrdelsesloven §158 andre leden. Den taksten som ankeparten har lagt fram i ettertid, frå 9. februar 1993, styrkjer denne tvilen, jamvel om taksten i seg sjølv ikkje kan tilleggjast vekt. Den nye taksten er halden av same takstmann og tilsvarande tekniske verdi av eigedomen er denne gongen sett til kr 680.000, medan pårekna salsverdi er oppførd med kr 560.000, dvs. 2-3 gonger så mykje som i taksten frå 1990. Frådrag for elde, vedlikehaldsmanglar m.m. er i 1993-taksten sett til kr 500.000 mot kr 660.000 i 1990-taksten. I taksten frå 1993 er det opplyst at huset er nymåla utvendig og at det går føre seg innvendig oppussing. I rubrikkane for utvendig og innvendig vedlikehald er det denne gongen kryssa av for "godt". Det er og opplyst noko om påkostnader på eigedomen som kan synast å gjelde tidsromet etter 1990-taksten, sidan påkostnadene ikkje er nemnde der.
Lagmannsretten må etter dette leggje til grunn at det mellom taksten i oktober 1990 og 2. gongs tvangsauksjon i desember 1992 har vore gjort ein del vedlikehald og påkostnader på eigedomen som kan ha noko å seie for salsverdien. Det går ikkje fram av stadfestingsorskurden om namsretten har vore klår over det. Det må leggjast den saksøkte til last at han ikkje gjorde merksam på tilhøvet. Han kan ikkje høyrast med at han let vere å skaffe seg kunnskap om når tvangsauksjonen skulle haldast. For så vidt er det tale om ei innvending som ikkje er framsett i tide og difor ikkje kan nyttast som ankegrunn, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §162 fyrste leden. Lagmannsretten kan likevel ikkje sjå at passiviteten frå den saksøkte fritek namsretten for ein viss kontroll med at ein to år gamal takst er dekkjande for situasjonen når auksjonen vert halden. Det går ikkje fram av saksdokumenta om namsmannen har vore på synfaring på eigedomen før han uttala seg om verdien. Slik lagmannsretten forstår opplysningane i ankefråsegna, har den saksøkte vore busett der sidan 1. september 1992. I den samanhengen viser ein og til at ved dei nemnde lovendringane i 1989 fekk tvangsfullbyrdelsesloven §116 tredje leden eit tillegg som går ut på at saksøkjaren, når han krev tvangsauksjon, bør gje dei opplysningane han har mellom anna om vedlikehaldet.
Det må etter dette reknast å hefte slike manglar ved førehavinga av stadfestingsspørsmålet at avgjerda til namsretten må opphevast, jf. tvistemålsloven §384 fyrste leden.
Anken har ført fram, men ankemotpartane bør fritakast for å bere kostnadene til ankeparten for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 andre leden, jf. §172 andre leden. Ankeparten har vist slik passivitet i samband med tvangsauksjonen at det delvis kan leggjast han til last at det kom til tvist om stadfestingsspørsmålet.
Avgjerda er samrøystes.
Slutning:
1. Stadfestingsorskurden vert oppheva.
2. Kvar av partane ber sine eigne kostnader for lagmannsretten.