LA-1993-46
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-20 |
| Publisert: | LA-1993-00046 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Horten herredsrett Nr: 92-00315 - Agder lagmannsrett LA-1993-00046 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Bjørnar Heum (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet), Saksøkt: Svenn Arne Heum (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Lagdommer Trude Sæbø med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, Arveavgiftsloven (1964) |
I sak mellom Bjørnar Heum, Våle, og Svenn Arne Heum, Barkåker, avsa Horten herredsrett den 21. oktober 1992 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstakst for eiendommen Heum søndre, gnr. 155, bnr. 1 i Våle settes til kr 875000,- - åttehundreogsyttifemtusen- kroner.
2. I saksomkostninger for herredsretten betaler Bjørnar Heum kr 12000,- - tolvtusen - kroner til Svenn Arne Heum. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse."
Bakgrunnen for taksten framgår av herredsrettens skjønnsgrunner.
Bjørnar Heum ved advokat Olav Sundet har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Svenn Arne Heum ved advokat Ole Søby har inngitt tilsvar.
Overskjønn ble holdt i Tønsberg den 10. mai 1994. Saksøker og saksøkte møtte og avga forklaring. Saksøkers far ble avhørt som vitne. Det ble foretatt befaring av eiendommen gnr. 155 bnr. 1 i Våle. Under befaringen var Harald Dyrdahl med som kjentmann. Det ble videre dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
Bjørnar Heum ved advokat Sundet har i hovedsak anført:
Det er ikke bestridt at Bjørnar Heum har løsningsrett til eiendommen Heum søndre, gnr. 155, bnr. 1 i Våle. Saksøkte Svenn Arne Heum kjøpte eiendommen på tvangsauksjon i 1992, og betalte ca kr 702000 inklusive renter og omkostninger. Saksøkt ved tvangsauksjon var Bjørnar Heums far Ole Kristian Heum.
Når det gjelder eiendommens størrelse og beskaffenhet vises til herredsrettens skjønnsgrunner, som saksøker i store trekk kan slutte seg til. Herredsrettens beskrivelse er imidlertid noe for positiv. Det er for eksempel ikke riktig at hogstflatene i skogen i det vesentlige er tilplantet. Det er behov for en god del kulturarbeid i skogen. Det har vært hugd mye, slik at det er lite stående masse. En god del av dette er løvskog, som til dels må karakteriseres som tynningsvirke.
Det er ca 110 dekar dyrket mark i drift. Jorda ble grøftet på 50-tallet, slik at grøftene er noe gamle. En del av jorda er noe for våt. Det anføres at det også er behov for kalking. Jorda egner seg til planteproduksjon. Da det ikke er bygninger som egner seg til husdyrhold, er dette ikke aktuelt. Ca. 34 dekar tilgrodd beite er uskikket til landbruksproduksjon.
Våningshuset ble bygd på 1700-tallet i tømmer i en etasje. I 1942 ble annen etasje påbygd. Denne etasjen er ikke isolert. Huset har lav standard. Det er en glipe mellom gulvet og veggen mot vest. Det elektriske anlegget er gammelt. Det samme er takstenen. Huset mangler drenering, og antagelig er det mangler ved kloakken.
Driftsbygningen er på ca 300 kvm, og ble bygd i 1895. Dette er en lite egnet bygning uten større verdi. Det er installert korntørke, men det er ikke lagringskapasitet for hele kornavlingen. De utbedringer den nye eieren har foretatt etter at han kjøpte gården, er ikke de store. I kontantutlegg beløper det seg til ca kr 18000.
Utgangspunktet for verdsettelsen er odelsloven §49. Det vises til Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentarer side 210, hvoretter §49 må forstås slik at det skal fastsettes en "bruksbestemt salgsverdi". De forskrifter som er gitt om verdsettelse ved konsesjonsbehandling skal ikke brukes ved odelstakster. Det vises til RG-1981-123.
Taksten skal settes til det en vanlig kjøper vil gi for eiendommen, under forutsetning av at den i det vesentlige skal brukes til landbruksformål. Det må da tas i betraktning at en vanlig kjøper er en person uten altfor mye egenkapital.
For øvrig vises til RG-1984-1057, RG-1986-251 og RG-1986-322.
Selv om man ved verdsettelsen ikke skal følge de forskrifter som gjelder ved konsesjonsbehandling, kan taksten ikke settes høyere enn det som ville bli godtatt ved konsesjon. En vanlig kjøper kan nemlig ikke gi mer for eiendommen. Det vises til boken til Rygg og Skarpnes side 211, og Olav Sundet: Lov og rett i landbruket side 159. Videre vises til Rt-1993-1178, som gjaldt et noe annet forhold.
Taksten må fastsettes ut fra en helhetsvurdering, hvor det må tas i betraktning at landbruket er i ferd med å bli mer konkurranseutsatt. Vanlige kjøpere må ta hensyn til at rammebetingelsene for landbruket endres. Det vises til dom avsagt av Eidsivating lagmannsrett 21. oktober 1991.
For øvrig vises til at eiendommen i 1985 ble taksert til kr 650000. I forbindelse med tvangsauksjonen ble det holdt takst 10. desember 1991. Det vises til denne taksten, hvor imidlertid jordverdien er satt altfor høyt.
Endelig må det ved taksten tas i betraktning at saksøkers bestemor Jenny Heum har borett til to rom og kjøkken i annen etasje. Det anmodes om at fradraget for denne boretten fastsettes særskilt. Jenny Heum er 84 år. Gjennomsnittlig forventet levealder for en kvinne på 84 år er ifølge arveavgiftsloven 91 år. Kapitaliseringsfaktoren er 6,24.
Saksøker har nedlagt slik påstand:
"Overtaksten fremmes."
Svenn Arne Heum ved advokat Søby har i hovedtrekk anført:
Når det gjelder prinsippene for verdsettelsen, kan saksøkte stort sett slutte seg til det saksøkers prosessfullmektig har anført. Utgangspunktet er odelsloven §49, og Rt-1980-233, hvor det ble fastslått at man skulle komme frem en bruksbestemt salgsverdi. Det må legges vekt på alle egenskaper ved eiendommen som kjøpere flest vil ta i betraktning. Herunder er boverdien av betydning. Eiendommen ligger landlig, men samtidig sentralt til. Det er kort vei til E 18 og byene Horten og Tønsberg, og kort vei til sentrumsfunksjonene i Undrumsdal. Det er vanskelig å finne helt like eiendommer som det kan sammenlignes med. Det vises imidlertid til en takst over eiendommen Langerød på Barkåker, hvor det også ved konsesjonsbehandlingen ble godtatt en pris på 2 mill. kroner.
Heum søndre en en typisk Vestfold-gård, hvor man må regne med å ha jobb utenom gården for å kunne brødfø en familie. Det må derfor i tillegg til den landbruksmessige avkastning tas hensyn til beliggenheten.
Etter at herredsretten avhjemlet sitt skjønn, er rentenivået omtrent halvert. Dette må tas i betraktning ved verdsettelsen. Når det gjelder rammevilkårene for landbruket, er det vanskelig å si noe sikkert om dette. Utsiktene er neppe dårligere enn da herredsretten avhjemlet sitt skjønn. For øvrig vises til RG-1992-598. Det avgjørende må være om eventuelt dårligere vilkår for landbruket har gitt seg utslag i prisene på jordbrukseiendommer. Dette kan ikke sies å være tilfelle i Vestfold. Det er få eiendommer som frembys, og mange potensielle kjøpere, som har egenkapital. De ønsker å drive jordbruk, men er også ute etter et sted å bo. Det anføres at konsesjonsmyndighetene i de senere år til en viss grad har godtatt høyere priser på landbrukseiendommer.
Herredsretten tok i underskjønnet utgangspunkt i taksten av 10. desember 1991, hvor salgsverdien ble satt til 755000 kroner. Dette er fortsatt et brukbart utgangspunkt. Lagmannsretten skal imidlertid fastsette verdien av eiendommen idag. Det må derfor tas i betraktning at saksøkte har utbedret bygningene på eiendommen. Våningshuset er malt. Taket er tettet, kloakken er reparert, og det er laget ny kjellernedgang.
Driftsbygningen er rettet opp, taket er tettet, og det er skiftet en del kledning. Dette var gjort før underskjønnet. Etter underskjønnet har saksøkte investert ca kr 70000 i driftsbygningen. Det er støpt gulv i et tidligere potetlager, som nå brukes som grisehus, hvor saksøkte har slaktegriser som går fritt på halmunderlag. Videre er det støpt gulv i det gamle fjøset, og saksøkte har her installert en kaldluftstørke for korn, i tillegg til den varmluftstørke som var der tidligere. Hele avlingen på gården kan nå tørkes og lagres i driftsbygningen.
På eiendommen er det videre en solid stabbur, samt et redskapsskjul. Det erkjennes at halvparten av redskapsskjulet må rives, men den andre halvparten kan restaureres og brukes som bod/garasje. Det er også et saghus på gården, hvor det er innlagt elektrisk strøm. Saksøkte har planer om å bruke dette som foringsstall for beitedyr.
Saksøkte er enig i herredsrettens beskrivelse av skogen. Den ligger nær gården, har bra veier, er bra grøftet og tilplantet. Det er ca 25-30 dekar hogstmoden gran på god mark, og hogstmoden løvskog i betydelig grad. Det er klart at skogen i hvert fall må vurderes høyere enn det som ble gjort i taksten fra desember 1991, da den ble satt til kr 120000. Den bør i hvert fall verdsettes til ca kr 200000.
Mesteparten av det dyrkede arealet på ca 110 dekar ligger inntil husene, idet bare ca 12 dekar ligger for seg selv et stykke unna. Det er ikke riktig at jorda trenger kalking. Jordprøver viser dette. Idag dyrkes det korn på jorda, og avlingene er store. Ca. 70 dekar er imidlertid også godt egnet som grønnsakjord. Det er ingen problemer med grøftingen.
Beitearealet på ca 34 dekar ligger helt vest på eiendommen like ved en bekk, hvor det er bra med vann. Området er noe tilgrodd, men det kan bli godt kulturbeite.
Det skal gjøres fradrag for bruksretten for Jenny Heum. Dette blir et moment i helhetsvurderingen ved verdsettelsen av eiendommen. Hun har livsvarig bruksrett. I de siste fire årene har hun bodd på Våle sykehjem, hvor hun er pleiepasient, avhengig av rullestol. Det er urealistisk at hun noen gang vil bo på gården. Bruksretten innebærer kun at eieren av gården må tåle at tre rom i annen etasje står avstengt så lenge hun lever.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Overtaksten fremmes.
2. Svenn Arne Heum tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Når det gjelder beskrivelsen av eiendommen, kan lagmannsretten for en stor del vise til herredsrettens skjønnsgrunner. Etter at underskjønnet ble avhjemlet, har imidlertid saksøkte foretatt ytterligere investeringer i driftsbygningen. I det tidligere potetlageret er det således støpt gulv, og saksøkte har der slaktegriser. Videre har han støpt gulv i det gamle fjøset og installert kaldluftstørke i tillegg til den varmluftstørken som var der tidligere. Dette betyr at hele gårdens kornavling nå kan tørkes og lagres i driftsbygningen. Herredsretten ga uttrykk for at driftsbygningen hadde en klart høyere verdi enn da taksten i desember 1991 ble holdt. Etter lagmannsrettens syn er verdien nå ytterligere forhøyet. Bygningen er gammel og større enn man ville funnet det hensiktsmessig å bygge den idag. Den er imidlertid godt tjenlig til de formål den idag brukes til, og som tilfredsstiller gårdens behov.
Når det gjelder våningshuset, vises til herredsrettens beskrivelse. Huset er av eldre dato og har en noe lavere standard enn man idag ønsker i et bolighus. Det er imidlertid forholdsvis stort, og vil med en del restaurerings- og vedlikeholdsarbeider bli en meget tjenlig bolig.
Stabburet er i god stand. Det har idag kanskje ikke så stor bruksverdi, men lagmannsretten er enig med herredsretten i at det vil ha en viss verdi ved salg av gården. I likhet med herredsretten er lagmannsretten av den oppfatning at vognskjulet, som stort sett er i dårlig forfatning, er uten verdi og bør rives.
Innmarka på ca 110 dekar ligger stort sett i nærheten av husene og har en hensiktsmessig arrondering. Jorda er av meget god kvalitet. Selv om grøftingen er av eldre dato, synes den å virke tilfredsstillende. Et visst vedlikehold av grøftene må for øvrig alltid påregnes. Gården gir gode kornavlinger, og en stor del av jorda er også egnet for grønnsaker.
Beitemarka på ca 34 dekar har mindre verdi, men kan ved rydding bli et brukbart kulturbeite, eventuelt et utmerket skogareal.
I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at skogen har en høyere verdi enn det som ble fastsatt ved taksten i desember i 1991. Skogarealet er på i alt ca 422 dekar. Ifølge jordregisteret har 56% høy bonitet, 15% middels og 29% lav. Det foreligger ikke driftsplan og tilvekstoppgave for skogen. Det anslås at det på knapt halvdelen av arealet er skog i hogst-klasse 4-5. For øvrig er det en del hogstfelter med tilplanting av gran opp til hogstklasse 3. Skogen ligger nær gården, og det meste av terrenget er lett tilgjengelig. Hovedveinettet er utbygd for traktor, og det er godt grøftet. Det er bra tilvekst på gran og løvtrær. Av løvtrær er det mest bjørk, og noe noe bøk, ask og annet. Det er muligheter for å utnytte løvtretilveksten til ved-, flis- og energiproduksjon. Stell av ungskogfeltene er imidlertid forsømt, og det er liten naturlig foryngelse av furu på områdene med middels og lav bonitet. Noe av skogen ned mot det tilgrodde beiteområdet er vanskelig tilgjengelig, og det antas at skogen er endel utsatt for beiteskader av elg.
I tillegg til skogverdien er det jaktrettigheter av en viss verdi. Det er opplyst at eiendommen de siste årene har gitt rett til ca 20 kg elgkjøtt i året, og i tillegg kommer jakt på rådyr og småvilt.
Etter odelsloven §49 skal det foretas en helhetsvurdering av eiendommen, hvor man skal finne frem til vanlig markedspris idag basert på den forutsetning at eiendommen i det vesentlige skal nyttes til jordbruksformål. Dette innebærer at prisen ikke kan settes høyere enn det som må antas å bli godtatt av konsesjonsmyndighetene, da en vanlig kjøper vil måtte søke om konsesjon. Utgangspunktet er eiendommens landbruksmessige avkastning. Saksøker har anført at utsiktene for landbruket er dystre, og at rammebetingelsene blir stadig dårligere. Retten finner ingen grunn til å spekulere i fremtiden, hvor det er mange usikre faktorer som gjør seg gjeldende. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke er riktig å ta hensyn til slike forhold så lenge de ikke har påvirket prisene på landbrukseiendommer i det aktuelle området. Det vises for så vidt til RG-1992-598. Selv om det muligens har vært fallende priser på landbrukseiendommer andre steder i landet, har dette ikke vært tilfelle i Vestfold. Det kan skyldes den sentrale beliggenhet eiendommene her stort sett har. Mange landbrukseiendommer i Norge er støttebruk, hvor det er en forutsetning at eieren har annet arbeid ved siden av gården. Dette er også tilfelle med den aktuelle eiendom, i hvert fall så lenge man bruker den dyrkede jorda til korn. Gården ligger ca 15 km fra Tønsberg sentrum, og heller ikke langt fra Horten. Den er derfor velegnet som bolig for personer med arbeid i disse byene. For mindre gårder hvor det gjerne er en forutsetning at man har annet arbeid ved siden av, er det etter rettspraksis riktig å ta et visst hensyn til forhold som ligger utenfor de klart driftsøkonomiske, så som gårdens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v. Den som kjøper en slik gård, vil i tillegg til muligheten for jordbruksmessig avkastning også legge vekt på boligverdien av eiendommen. Gården ligger landlig og fredelig til, samtidig som beliggenheten som nevnt er sentral.
For øvrig vil lagmannsretten bemerke at rentenivået ved låneopptak idag er lavere enn det har vært på mange år, mens herredsrettens skjønn ble avhjemlet på et tidspunkt da renten fortsatt var høy. Dette får betydning for fastsettelsen av eiendommens verdi idag.
Ved verdsettelsen har retten endelig tatt hensyn til den tinglyste heftelse på gården som gir Jenny Heum rett til å ha "fritt hus så lenge hun lever i andre etasje i hovedbygningen bestående av to værelser og kjøkken". Retten antar i likhet med herredsretten at denne boretten også gir adgang til bad og wc i første etasje. Jenny Heum er 84 år, og har etter den siste endring i arveavgiftsloven en forventet ytterligere levealder på 7 år. Forholdet er imidlertid at hun de siste 4 år har bodd på sykehjem, hvor hun er pleiepasient, avhengig av rullestol. Lagmannsretten finner det helt urealistisk at hun noensinne skulle bo på gården igjen. Praktisk sett kan det bare bli tale om korte besøk. Boretten innebærer derfor i realiteten at tre rom i annen etasje må stå avstengt inntil Jenny Heum dør. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at heftelsen ikke i særlig grad vil redusere verdien ved et salg av gården, ettersom huset er stort nok til at en avstengning av tre rom i noen få år ikke har særlig betydning.
Videre finner lagmannsretten i likhet med herredsretten ingen grunn til å fastsette verdien av heftelsen særskilt. Verdien er tatt i betraktning ved rettens skjønn over hva en potensiell kjøper av eiendommen vil gi under hensyntagen til denne heftelsen.
Etter dette er lagmannsretten kommet til at verdien av eiendommen ut fra en totalvurdering bør settes til kr 1100000.
Overskjønnet ble begjært av saksøker. Det følger da av skjønnsloven §42 første ledd jfr. §54 jfr. §54a at saksøker bør erstatte saksøktes omkostninger ved overskjønnet. Advokat Søby har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 12000. Oppgaven legges til grunn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen gnr. 155 bnr. 1 i Våle kommune settes til kr 1100000 - kronerenmillionetthundretusen -.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bjørnar Heum til Svenn Arne Heum kr 12000 - kronertolvtusen - innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.