LA-1993-757
| Instans: | Agder lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-28 |
| Publisert: | LA-1993-00757 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tinn og Heddal herredsrett Nr 92-00394 - Agder lagmannsrett LA-1993-00757. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøkjar: Alis Tefre (Prosessfullmektig: Advokat Nils Juel). Saksøkt: Knut Hartveit (Prosessfullmektig: H.r.advokat Lars Aspeflaten). |
| Forfatter: | Lagdomar Asbjørn Nes Hansen, skjønnsstyrar med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §63, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Jordloven (1955), Arveavgiftsloven (1964) §13 |
Alis Tefre har reist odelsløysingssak mot Knut Hartveit. Løysingssaka gjeld eigedomen Rydningen (Runningen), gnr. 128 bnr. 3 i Notodden kommune. Det er semje om at bnr. 24 ikkje er med i saka og ikkje skal takserast. Odelseigedomen er ein landbrukseigedom i Gransherad. Den saksøkte kjøpte eigedomen på tvangsauksjon i 1992 for kr 660000 og fekk konsesjon for overtakinga i 1993. Saksøkjaren er syster til den tidlegare eigaren. Foreldra deira, som framleis bur i våningshuset på garden, heldt unna omfattande rettar i eigedomen ved overskøytinga til tidlegare eigar i 1964. Tinn og Heddal heradsrett har halde odelstakst over eigedomen. Taksten vart avheimla 6. juli 1993 og har slik slutning:
"1. Verdien av gnr. 128 bnr. 3 i Notodden kommune settes til kr 690000,- som fullverdi etter odelsloven §49.
2. Alic Tefre dømmes til å betale i saksomkostninger til Knut Hartveit kr 26440,- innen 2 uker fra forkynnelsen av taksten."
Den saksøkte Knut Hartveit, med advokat Lars Aspeflaten som prosessfullmektig, har kravt overtakst ved Agder lagmannsrett, med di det vert halde fram at odelstaksten er for låg. Saksøkjaren Alis Tefre, med advokat Nils Juel som prosessfullmektig, har i tilsvar halde fram at den fastsette taksten heller er noko for høg. Det var takstførehaving med synfaring av eigedomen 31. mai og 1. juni 1994. Partane møtte sjølve saman med prosessfullmektigane og forklara seg. To vitne gav forklaring for lagmannsretten. Under synfaringa fekk partane høve til å påvisa alt dei meinte hadde noko å seia for verdsetjinga. Dokumentasjon av skriftlege prov går fram av rettsboka.
Saksøkjaren har halde fram at tilvekst og avkasting av skogen er noko for optimistisk vurdert i undertaksten. Det vil trekkja verdien ned at det er etter måten lite skog i hogstklasse 3 og 4. Når det gjeld auken i skurtømmerprisen i år, kan ein ikkje utan vidare rekna med at dette prisnivået vil halda seg. Ved takseringa må takast omsyn til at standarden på våningshuset er noko dårleg og særleg til at vass- og kloakktilhøva ikkje er tilfredsstillande. Og buretten til kårfolka vil trekkja verdien nedover. Når så driftsbygningen er av liten verdi, kan det jamvel hevdast at bygningsmassen utgjer ein negativ ressurs for eigedomen. Det er ikkje pårekneleg med utvinning av grus for sal. Tankane til den saksøkte om eit landbasert fiskeoppdrettsanlegg ved Naretjønn eller annan stad på eigedomen er lause planar som det ikkje kan takast omsyn til ved verdsetjinga. Dessutan er det spørsmål om slik utnytting kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg skal nyttast til landbruksføremål. Steinfyllinga attmed Naretjønn er heller ikkje høveleg for skogproduksjon, slik den saksøkte hevdar. Det er ikkje pårekneleg med ytterlegare hyttebygging. Det ligg ikkje føre planar og kan heller ikkje reknast å vera nokon etterspurnad. Med omsyn til mogeleg utleige av jaktterreng, har eigedomen åleine knapt areal for 1 fellingskvote for elg. Når det gjeld påkostnadene på skogshusværet på Raskjøltangen, får det ikkje særleg mykje å seia for utleigeverdien at det er lagt inn straum der. Det vil trekkja prisen på eigedomen nedover at overtakaren må rekna med å oppfylla konsesjonsvilkår om buplikt, trass i buretten til kårfolka. Den saksøkte har fått utsetjing med buplikta berre til 1. januar 1996. I det heile utgjer buretten og dei andre rettane til kårfolka ein monaleg negativ verdi. Den kapitaliserte verdien av retten deira til festeinntektene for hyttetomtene, utrekna i samsvar med tabellane i arveavgiftslova §13, kjem opp i nær kr 280000. Undertaksten er noko for høg, og bør setjast ned.
Saksøkjaren har sett fram slik påstand:
"1. Overtaksten fremmes.
2. Saksøkte tilpliktes å erstatte saksøkeren saksomkostningene for lagmannsretten".
Den saksøkte har halde fram at den taksten som vart halden i 1992 før tvangsauksjonen og som sette ein pris på kr 670000 for eigedomen, ikkje kan tilleggjast vekt i det heile. Den taksten bygde på ein forelda driftsplan for skogen. Heller ikkje kan det leggjast vekt på kva pris som den saksøkte gav på tvangsauksjonen. Det er overraskande at odelstaksten nærast er identisk med 1992-taksten, trass i at det i mellomtida hadde kome ein ny skogbruksplan med ein heilt annan og større tilvekst og balansekvantum. Det står mykje eldre hogstmogen skog på eigedomen, og det utgjer ein likviditetsreserve som ein kjøpar vil ta omsyn til ved prissetjinga. Ved myrkultivering er det mogeleg å auka det produktive skogarealet med kring 100 da. Og dei økonomiske oppgangstidene, auken i tømmerprisane og det fallande rentenivået det siste året er alt slikt som vil verka til å trekkja prisen oppover. Ved takseringa skal det takast omsyn til naturlege og påreknelege utnyttingsmåtar utover det reint landbruksmessige. Fiskeoppdrettsanlegg kan klårt sameinast med utnytting til landbruksføremål. Det er nærleiken til Tinnåa som gjer det nærliggjande med fiskeoppdrett nett på denne eigedomen. Kraftverket - SKK - skal plassera stein- og grusmassar i samband med tunnelutsprenging, og då er ytterlegare utfylling av Naretjønn eit nærliggjande alternativ. Det innvunne arealet, som skal disponerast av grunneigaren, kan nyttast på fleire måtar, t.d. til skogplanting. På Raskjøltangen er det lagt ut kr 50000 - i tillegg til eige arbeid - til vegbygging, innlegging av straum og vedlikehald av bygningane. Ved takseringa må det takast omsyn til verdien ved utleige eller sal. Dei eksisterande festeavgiftene for hyttetomtene ligg etter justering på om lag kr 33000 i året, og den kapitaliserte verdien av desse inntektene utgjer ein monaleg sum. Men jamvel om kårfolka har rett til desse inntektene så lenge nokon av dei lever, kan ikkje retten ved takseringa sjå bort frå dei framtidige inntektene som eigaren vil få. Det må vidare takast omsyn til det inntektspotensialet som ligg i framtidig hyttebygging på eigedomen og til utleige av jakt og fiske. Ettersom foreldra til tidlegare eigar har burett til våningshuset, må det reknast med at styresmaktene vil føra ein lempeleg praksis med omsyn til buplikt.
"1. Odelstaksten forhøyes vesentlig.
2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten viser til at verdsetjinga av eigedomen skal gjerast i samsvar med odelslova §49. Det er salsverdien av eigedomen som landbrukseigedom retten skal koma fram til, jf. avgjerda i Rt-1980-233. Odelstaksten skal gje uttrykk for kva ein vanleg kjøpar vil gje for eigedomen når denne hovudsakleg skal nyttast til landbruksføremål. I ein viss mon skal det såleis takast omsyn til andre utnyttingsmåtar, når desse er påreknelege etter tilhøva på staden og kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg vert nytta til landbruksføremål. I dette tilfellet vil det vera skogen på eigedomen som har mest å seia for verdsetjinga. Det er verdien på tidspunktet for overtaksten som lagmannsretten skal fastsetja, bortsett frå at tilveksten i skogen etter forkynning av stemning ikkje skal takast med, jf. nedanfor. Det er semje mellom partane om at rettane til foreldra til den tidlegare eigaren står ved lag, og at dette må takast omsyn til i taksten.
Lagmannsretten skal fyrst gjera greie for dei ymse verdsetjingsmomenta og så fastsetja taksten for eigedomen.
Det er i undertaksten og likeins i den taksten som vart halden før tvangsauksjonen gjort utførleg greie for odelseigedomen, og lagmannsretten viser til desse takstane når det gjeld reint faktiske opplysningar om eigedomen. Det er tale om ein tradisjonell jord- og skogbrukseigedom som strekkjer seg over fleire teigar. Jordbruksdrifta har lege nede i ei årrekkje. Hovudteigen med husa på garden, den dyrka jorda og heimeskogen ligg nordvest for Årlifoss kraftstasjon og grensar i sør mot Tinnåa. Noko lenger nord ligg skogsteigen Tjågestykket (Tjågejuva). Den største teigen, Reisjådalsstykket (Ertstjønn - Tømmerlian), strekkjer seg frå Sønstevatn og Ertstjønn opp mot Blefjell, og vert i den nedre delen gjennomskoren av riksvegen til Hovin. I nærleiken av Reisjådalsstykket ligg ein liten skogteig i Bjønndalen.
Når det gjeld husa på eigedomen, er desse samla kring tunet på Runningen. I tillegg kjem skogshusværet på Raskjøltangen ved Sønstevatn, som lagmannsretten kjem attende til nedanfor. Det står óg ei gamal utløe på Slidrevollen ikkje langt frå Årlifoss kraftstasjon, men den saksøkte har opplyst at han skal riva denne. Lagmannsretten har ikkje mykje å leggja til den faktiske omtalen heradsretten har gjeve av husa. På våningshuset er det vanlege vedlikehaldet forsømt i fleire år. Det er semje mellom partane om at det er eigaren som har vedlikehaldsplikta, jamvel om foreldra til den tidlegare eigaren har bruksretten. Vassforsyninga er ikkje tilfredsstillande med tanke på eit vanleg forbruk og kloakkløysinga er klårt mangelfull ut frå dei krav som no vert stilte. Driftsbygningen på garden er lite tenleg for landbruksdrift i dag.
Den dyrka jorda, oppgjeven til om lag 20 da., ligg dels på Slidremoen ved Årlifoss på ein grusmorene og dels attmed husa på Runningen. Det siste arealet er bratt og tungdrive. Det synest lite realistisk at jordbruksproduksjonen vert teken oppatt på denne eigedomen. Tilplanting med skog kan vera ein nærliggjande utnyttingsmåte.
Skogen på odelseigedomen er oppgjeven å ha eit totalareal på 2347 da., av dette er det produktive arealet på 1962 da. Når det gjeld bonitets- og hogstklassefordeling, viser ein til opplysningane i undertaksten og skogbruksplanen frå 1992. På bakgrunn av det inntrykket lagmannsretten har fått under synfaringa, er ein komen til at den nemnde skogbruksplanen i hovudsak kan leggjast til grunn for verdsetjinga. Det er opplyst at inneståande midlar på skogavgiftskonto for tida utgjer om lag kr 20000. Det er semje mellom partane om at verdien av tilveksten i skogen frå forkynninga av stemninga skal haldast utanom takseringa, jf. odelslova §63, jamvel om den saksøkte førebels ikkje har hogge noko av denne tilveksten. Dette vil gjelda tilveksten for vekstsesongane 1993 og 1994. Det ligg føre vedtak i landbruksnemnda om utblinking for 1993, etter pålegg frå heradsretten. Og lagmannsretten har gjeve pålegg om utrekning og blinking for 1994.
Av skogen på eigedomen er det heimeskogen som har best bonitet. Driftstilhøva er stort sett gode og lagmannsretten kan ikkje sjå at det trengst meir vegbygging i denne teigen, utover slike mindre driftsvegar som nye drifter naturleg vil krevja. På Tjågestykket har det vore ei mindre drift visstnok i 1970-åra. Elles står det mykje gamal skog på denne teigen. Tømmeret kan takast ut vinterstid over eit par granneeigedomar fram til offentleg veg, anten vestover mot Dalshøgda eller nordover. Det må reknast med at grannane vil krevja ei avgift for denne bruken. Det synest ikkje vera behov for vegbygging i denne teigen.
I den største teigen, Reisjådalsstykket, kan den nye skogsbilvegen på granneeigedomen - mot ei avgift pr. m3 - nyttast som driftsveg for området frå noko nedanfor kraftlina og vidare oppover. I den nedre delen av teigen trengst det noko vegbygging, særleg i samband med tynning. Det er opplyst å liggja føre godkjende planar for ein traktorveg i 7-800 meters lengd. I tillegg må det byggjast enkle driftsvegar.
Skogbruksplanen frå 1992 oppgjev brutto balansekvantum for heile skogen til 503 m3. Det må gjerast eit frådrag på 10-15 % for topp, råte og anna avfall før ein kjem fram til nyttbart kvantum. Og i den delen av balansekvantumet som ein føreset vert teken ut som tynning, kan ein knapt rekna med nokon positiv netto. Det er noko meir eldre skog på odelseigedomen enn i ein skog med ideell hogstklassefordeling - 48 % av bestanden er i hogstklasse 4 og 5, og det vil trekkja verdien oppover. Ved vurderinga av den framtidige nettoavkastinga av skogen, som vil vera eitt av grunnlaga for verdsetjinga, har retten teke omsyn til sortimentsfordelinga og lagt til grunn ein gjennomsnittleg tømmerpris for dei siste åra.
Skogshusværet på Raskjøltangen ligg vent til ut mot Sønstevatn, nær riksvegen. Det er opplyst at opparbeidinga av bilveg fram til husa er godkjend av styresmaktene. Bygningane står fram i god stand, men buarealet er i minste laget som fritidsbustad for ein heil familie. Staden er fyrst og fremst attraktiv sommarstid. Det må vera pårekneleg med utnytting til fritidsføremål, anten ved utleige særleg på åremål eller ved sal. I det siste tilfellet krevst delingssamtykke etter jordlova.
Det er opplyst at odelseigedomen saman med fem andre eigedomar er saman om storviltjakt med ei fellingskvote på 11 elg og 1 hjort. Saman med fire andre eigedomar har ein visstnok om lag 20000 da. jaktterreng til rådvelde for småviltjakt. Og i lag med to andre eigedomar er det sams garnfiske i Tinnåa og Sønstevatn. Det må reknast med at eigaren kan gjera seg noko inntekt av utleige av desse rettane, hovudsakleg elgjakta.
Planane til den saksøkte om fiskeoppdrettsanlegg på eigedomen er ikkje ei slik pårekneleg utnytting som ein vanleg kjøpar vil leggja vekt på. Og vidare oppfylling av Naretjønn er for usikkert til å ta omsyn til ved taksten, ettersom det heller ikkje ligg føre avtale med kraftverket om plassering av overskotsmassar på nett denne eigedomen. Det er ein del grusmassar på eigedomen, men det er ikkje grunnlag for å rekna med noka utnytting av grusen utover eige bruk. Eigedomen har rett til 6 HK konsesjonskraft i året, men så lenge kårfolka utnyttar buretten sin, har dei rett til halvparten av konsesjonskrafta.
Under synfaringa av Reisjådalsstykket påviste den saksøkte eit område oppe i lia noko ovanfor riksvegen som kunne vera høveleg til hyttebygging. Det er semje om at mogelege festeinntekter i dette området ikkje fell inn under dei rettane kårfolka har halde unna. Lagmannsretten treng ikkje gå inn på om ei utbygging her kunne godkjennast av planstyresmaktene. For under alle omstende synest det ikkje vera særleg etterspurnad etter hytter i eit slikt skogsterreng som dette, utan aktivitetstilbod i nærleiken. Retten kan difor ikkje sjå at omdisponering til utbyggingsføremål er så pårekneleg at det kan gjera nemnande utslag ved taksten.
Det er bortfest 24 hyttetomter frå eigedomen, på Ertstjønntangen attmed Ertstjønn og Sønstevatn, og dei oppjusterte avgiftene utgjer no ei samla årleg inntekt på om lag kr 33000. Som nemnt er det foreldra til den tidlegare eigaren som har retten til desse inntektene så lenge nokon av dei lever. Det er klårt at den kapitaliserte verdien av desse årlege inntektene utgjer ein monaleg sum. Men eigaren vil fyrst få hand om denne inntektsstraumen når dei nemnde rettshavarane er borte. Partane har vist til at attverande statistiske levealder for den yngste av kårfolka er 10 år, etter tabellane i arveavgiftslova §13. Retten viser til at ein her har å gjera med svært skjønsmessige vurderingar, og at spørsmålet er korleis desse framtidige inntektene vil verka inn på salsverdien av eigedomen i dag. Slik retten ser det, vil ein vanleg kjøpar vera viljug til å gje ein god del meir for eigedomen når han veit at han ein gong vil få rett til festeinntektene.
Den saksøkte har halde fram at det må takast omsyn til at festeinntektene kan aukast ved ei fortetting av hytteområdet på Ertstjønntangen. Men det hefter så pass uvisse ved ei slik framtidig utbygging, mellom anna med omsyn til om planstyresmaktene vil godkjenna meir bygging så nær vassdrag, at ein må sjå bort frå dette ved taksten.
Det som skaper størst uvisse ved takseringa av denne eigedomen, er korleis rettane til foreldra til den tidlegare eigaren vil verka inn på den prisen ein kjøpar er viljug til å gje for eigedomen. Bruksretten til våningshuset inneber at det for tida ikkje er høvelege bustadhus for eigaren på garden. Derimot vil han ha plikt til å halda våningshuset vedlike, og til å skaffa kårfolka opphoggen ved i skjolet på garden. Desse tilhøva vil tvillaust trekkja verdien nedover samanlikna med om eigaren hadde fått hand om våningshuset med éin gong. Og dersom ein kjøpar reknar med at buplikta vil verta praktisert slik at han må byggja nytt våningshus eller bustad for kårfolket, vil det trekkja prisen endå meir ned. Men på dette punktet legg lagmannsretten til grunn at kjøparen vil rekna med at han iallfall vil få ei rimeleg utsetjing med buplikta.
Lagmannsretten viser til det som er nemnt ovanfor og er komen til at odelsovertaksten på eigedomen bør setjast til kr 800000.
Ansvaret for sakskostnader vert regulert av skjønslova §42 tredje leden, jf. §54a. Det er den saksøkte som har kravt overtakst, og han har oppnådd ei betre avgjerd enn ved undertaksten. I samsvar med regelen i §54a bokstav a bør saksøkjaren bera kostnadene til den saksøkte for lagmannsretten. Advokat Aspeflaten har sendt inn kostnadoppgåve på kr 26350, av dette utgjer salæret kr 25000. Saksøkjaren har ikkje kome med innvendingar mot kostnadsoppgåva, som retten legg til grunn. I tillegg bør saksøkjaren vera ansvarleg i høve til den saksøkte for dei lovbundne utgiftene med overtaksten, medrekna utgifter til skjønsmenn, etter særleg oppgåve frå lagmannsretten.
Odelsovertaksten er samrøystes.
Slutning:
1. Odelsovertaksten for Rydningen, gnr. 128 bnr. 3 i Notodden, vert sett til 800000 - åttehundretusen - kroner.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betalar Alis Tefre til Knut Hartveit 26350 - tjuesekstusentrehundreogfemti - kroner, med tillegg av dei lovbundne utgiftene med overtaksten, alt innan 2 - to - veker etter at overtaksten er forkynt.