LA-1994-789
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-08-28 |
| Publisert: | LA-1994-00789 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett Nr: 94-400 - Agder lagmannsrett LA-1994-00789 A |
| Parter: | Ankende part: Wenche Sanda (Prosessfullmektig: Advokat Thor Gerner Holager). Ankemotpart: Aud Heggemoen (Prosessfullmektig: Advokat Harald Krogh-Hansen). |
| Forfatter: | Lagdommer John Årseth Ekstraord. lagdommer Raamund Stuhaug Kst. byrettsdommer Anne Grøstad |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Aud Heggemoen er eier av gnr. 77 bnr. 129 og Wenche Sanda er eier av gnr. 74, bnr. 7, begge i Nøtterøy. Det er oppstått tvist mellom dem om førstnevntes påståtte rett til båtplass ved en brygge - kalt Sundalbryggen - som sistnevnte har liggende på gnr. 26, bnr. 8. Ved stevning 30. mars 1994 til Tønsberg byrett reiste Aud Heggemoen sak mot Wenche Sanda med påstand om rett til båtplass ved nevnte brygge. Wenche Sanda bestred denne retten. Tønsberg byrett avsa 11. juli 1994 dom i tvisten med slik domsslutning:
"1. Eieren av gnr. 77, bnr. 129 i Nøtterøy har rett til en båtplass i Sundalbryggen tilhørende gnr. 74, bnr. 7 beliggende på gnr. 26, bnr. 8 i Nøtterøy.
2. Wenche Sanda, Nøtterøy, dømmes til å betale Aud Heggemoen, Nøtterøy, saksomkostninger innen 2 -touker kr 25350,- -tjuefemtusentrehundreogfemti-.
De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og fullstendige påstander for byretten, samt dens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av dommen.
Wenche Sanda med advokat Thor G. Holager som prosessfullmektig har anket dommen til Agder lagmannsrett på grunn av påstått feil rettsanvendelse og bevisbedømmelse. Aud Heggemoen med advokat Harald Krogh-Hansen som prosessfullmektig har imøtegått anken. Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg 10. og 11. august 1995. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Det ble avhørt 10 vitner, hvorav 5 var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt befaring hvor partene fikk anledning til å foreta relevante påvisninger. Det ble ellers dokumentert en del skriftlig bevismateriale som er vist til nedenfor i den utstrekning det har hatt betydning for resultatet.
Saken står i alt vesentlig - såvel faktisk som rettslig - i samme stilling som for byretten. Partenes anførsler er også i hovedtrekk de samme for begge rettene, dog slik at den ankende part for lagmannsretten verken har gjort gjeldende frihevd eller mothevd.
Den ankende part har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Gnr. 74, bnr. 3 som ankemotparten utleder sin påståtte rett fra ble utskilt fra gnr. 74, bnr. 1 ved "skyldsetningsforretning" av 10. august 1846. Prinsipalt gjøres gjeldende at den rett til "Bryggested" som der er gitt den utskilte eiendommen, ikke knytter seg til den bryggen som i dag tilhører gnr. 74, bnr. 7. Ordet "Bryggested" må bety sted for en brygge og refererer seg ikke til plass ved en eksisterende brygge. Retten for bnr. 3 var en rett til en (ny) brygge i bnr. 1's utmark. Ved nevnte forretning ble også gitt " frie Adgang til Stranden samt Havnerettighed til en Koe i Gaardens Udmark". Stedshenvisningen er felles, nemlig "Gaardens Udmark". Bryggested og adgang til stranden hører naturlig sammen. Den aktuelle utmarken lå i Kjølesameiet hvor gnr. 74, bnr. 1 var medeier, og sameiet hadde strandlinje øst for den bryggen som saken gjelder. Beskrivelsen "Bryggested" synes å være gjort med omhu, idet stedet hvor bryggen ligger, i motsetning til nevnte strandlinje, var lite egnet for noen virksomhet. Det hevdes at det var akseptert i Kjølesameiet at de enkelte brukene i sameiet kunne dele ut rettigheter på sameiets grunn, jfr. skyldsetningsforretning 13. februar 1874 vedrørende eiendommen Saltbustad og rettigheter for fraskilt parsell bnr. 9. Både bryggestedet og adgangen til stranden må referere seg til et annet sted enn nåværende brygge.
Ankemotparten avleder sin påståtte rett fra eieren av gnr. 74, bnr. 3 og gnr.77, bnr. 5, Eigil Larsen, som igjen har avledet sin rett fra tidligere eier Hans J. Jacobsen. I deres hjemmelsdokumenter er imidlertid ikke nevnt noe om slik rett til båtplass som nå gjøres gjeldende. Det vises også til at rettsforgjengerne har selv vært usikre på forholdene, jfr. h.r.advokat Styrens skriv 10. november 1985 på vegne av Hans J. Jacobsen til eieren av gnr. 26, bnr. 8. Henvendelsen er uttrykk for usikkerhet og viser at der ikke var noen rett til båtplass å overdra. I denne forbindelsen vises også til vitneforklaring av nåværende eier av gnr. 26, bnr. 8, Alf Kristian Ellefsen, og av Hans Edv. Sundal, en av de tidligere eierne av den ankende parts eiendom. Ingen av disse kjente til noen slik rett til båtplass ved bryggen som ankemotparten mener å ha. Det må etter dette legges til grunn at ankemotparten ikke har noen rett ved denne bryggen.
Subsidiært gjøres gjeldende at den ankende part ved kjøpet av gnr. 74, bnr. 7 med tilhørende brygge har ekstingvert motpartens rett ved bryggen. Den omhandlede rettigheten er ikke tinglyst. I kjøpekontrakten av 20. juli 1990 er gitt nøyaktige opplysninger om Sundal-familiens rettigheter til bryggen, i henhold til skjøte av 18. august 1966, samt om den rett til båtplass som eieren av gnr. 74, bnr. 1 har ved bryggen. Hun hadde ikke grunn til å tvile på at opplysningene var fullstendige. Det var derfor ingen foranledning for kjøperen til å foreta ytterligere undersøkelser. Hun var således ved kjøpet i aktsom god tro. Når det gjelder kravene til god tro, vises til avgjørelser i RG-1979-364, Rt-1976-638, RG-1964-372, Rt-1991-352, Rt-1962-162, og Rt-1992-352, samt til Falkanger: Tingsrett 464 flg. og til Lilleholt i Jussens Venner 1994, hefte 4 side 279 flg.
Ankemotpartens påstand om en hevdet rett kan ikke føre frem. Den rett som har vært utøvd har vært så sporadisk og tilfeldig at den ikke tilfredsstiller kravene til hevd. Den bruk som har skjedd har bare vært en "gjestebruk" som ikke ga eierne av bryggen noen foranledning til å gripe inn.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Eieren av gnr. 74, bnr. 129 i Nøtterøy har ikke rett til en båtplass ved brygge beliggende på gnr. 26, bnr. 8 i Nøtterøy, tilhørende gnr. 74, bnr. 7.
2. Wenche Sanda tilkjennes saksomkostninger for begge rettsinstanser."
Ankemotparten har i hovedsak gjort gjeldende:
Det rettslige grunnlaget for båtplassen i Sundalbryggen finnes i skjøte fra 1812 på den eiendommen som senere fikk betegnelsen gnr. 74, bnr. 1 i Nøtterøy. I skjøtet er opplyst at ved overdragelsen av eiendommen fulgte en brygge som var beliggende på plassen Saltbustads grunn, nå gnr. 26, bnr. 8. Ved skylddelingsforretning 18. august 1846, med korresponderende skjøte 23. januar 1845, ble etablert "Bryggested og frie Adgang til Stranden" for en parsell utskilt fra gnr. 74, bnr. 1 og som nå betegnes som gnr. 74, bnr. 3. Ved skjøtet i 1812 er klart beskrevet grensene for gnr. 74, bnr. 1 og hvilke rettigheter som tillå eiendommen. Eiendommen hadde ikke strand til sjøen, og det finnes ingen holdepunkter for at eiendommen hadde større rettigheter enn beskrevet i skjøtet. Derfor kunne heller ikke eieren i 1846 gi noen rett for bnr. 3 til å ha brygge et annet sted. Eieren av bnr. 1 hadde imidlertid rett til å gi bruksrett til sin brygge på gnr. 26, bnr. 8. "Bryggested" for bnr. 3 betyr derfor ikke noe annet enn båtplass ved bnr. 1's nevnte brygge.
Ankemotparten var samboer med Eigil Larsen da han i 1976 kjøpte gnr. 74, bnr. 1. De bodde fortsatt sammen da han i 1981 kjøpte gnr. 74, bnr. 3 og gnr. 77, bnr. 5. I forbindelse med et skifteoppgjør da samboerforholdet opphørte, ble bnr. 3 delt ved at jorden ble tillagt hovedbølet, mens den gamle boligen med tomt ble utskilt og overført til ankemotparten ved skjøte 19. januar 1988. Ankemotpartens eiendom ble i forutgående delingsforretning angitt som fradelt gnr. 77, bnr. 5 og gitt bnr. 129. Fradelingen er imidlertid feil, idet bnr. 129 egentlig ble utskilt fra gnr. 74, bnr. 3. Ved overdragelsen av bnr. 129 overtok ankemotparten den båtplassen som ble etablert for bnr. 3 i 1846, jfr. overdragelseserklæring 15. mars 1989 fra Eigil Larsen. Prinsipalt gjøres således gjeldende at ankemotpartens rett til båtplass er hjemlet i de forannevnte gamle dokumentene.
Den ankende parts påstand om ekstingsjon kan ikke føre frem. Avtalen fra 1846 er tinglyst i eldre tinglysingsregistre, og må ha samme beskyttelse som om retten kunne leses ut av eksisterende grunnbøker. Da den ankende part kjøpte gnr. 74, bnr. 7, ble hun gjort kjent med bryggeretten fra 1812 og med tidligere hjemmelshaveres rett til bryggen, og med gnr. 74, bnr. 1's rett til båtplass, jfr. kjøpekontrakt 20. juli 1990. Hun burde ha undersøkt hva som skjedde ved delingen av bnr. 1 i 1846. Hun ville også ved forespørsel til selgeren av bnr. 7, eller til eieren av bnr. 1, som begge hadde et forhold til bryggen, ha fått opplysninger om at ankemotparten gjorde en rett gjeldende, jfr. korrespondansen i 1989 mellom advokat Frimann-Dahl, på vegne av ankemotparten, og daværende eier av bnr. 7. Det vises for så vidt til byrettens bemerkninger i dommen side 14. Ved å unnlate å foreta slike enkle undersøkelser har hun ikke vært så aktsom som hun etter forholdene burde være, jfr. Falkanger: Tingsrett side 391.
Subsidiært gjøres gjeldende at den ankende part har ervervet båtplass ved bryggen ved såkalt langhevd. Tidligere eiere av bnr. 3 har trodd at de hadde en rett til båtplass ved bryggen og eierne har utøvd en jevn og kontinuerlig bruk av båtplassen i mer enn 50 år. Dette bekreftes av de vitnene som er ført av ankemotparten.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Tønsberg byretts dom av 11. juli 1994 stadfestes.
2. Aud Heggemoen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Ved overdragelsen i 1812 av den eiendommen som senere har fått betegnelsen gnr. 74, bnr. 1 medfulgte en brygge på plassen Saltbustads grunn - en plass under eiendommen Bugaarden, jfr. skjøte 12. desember 1812. Plassen Saltbustad har senere fått betegnelsen gnr. 26, bnr. 8. I 1846 ble gnr. 74, bnr. 1 delt ved at bnr. 3 ble utskilt og frasolgt. Til det fraskilte bnr. 3 fulgte "Bryggested" og fri adgang til stranden, jfr. skyldsetningsforretning 10. august 1846 med korresponderende skjøte 23. januar 1845. I 1925 ble igjen bnr. 1 delt og den fradelte eiendommen har betegnelsen gnr. 74, bnr. 7. James M. Jacobsen var da eier av både bnr. 1 og bnr. 7. Ved overdragelse av gnr. 74, bnr. 1 i 1927 forbeholdt han seg den nevnte bryggen på gnr. 26, bnr. 8, men ga samtidig kjøperen båtplass ved bryggen, jfr. kjøpekontrakt 26. februar 1927. Selgeren beholdt bnr. 7. Fra 1927 har således den omhandlede bryggen tilhørt gnr. 74, bnr. 7, med uomtvistet båtplass ved bryggen for eieren av gnr. 74, bnr. 1. Sistnevnte eiendom ble i 1976 overtatt av Eigil Larsen, ankemotpartens daværende samboer. Ved James M. Jacobsens død i 1966 overtok hans 5 sønner gnr. 74, bnr. 7, og ved skjøte 18. august 1966 ble eiendommen overført til den yngste av sønnene, Sigurd Sundal. Hans brødre forbeholdt seg rettigheter til bryggen, jfr. skjøtet. I 1990 solgte Sigurd Sundal gnr. 74, bnr. 7 til den ankende part, jfr. kjøpekontrakt og skjøte 20. juli 1990. Gnr.74, bnr. 3 med forannevnte "bryggested" ble i 1981 overtatt av forannevnte Eigil Larsen. Samtidig overtok han gnr. 77, bnr. 5. I forbindelse med et skifte etter opphør av hans samboerskap med ankemotparten ble gnr. 74, bnr. 3 delt ved at jorden ble tillagt hovedbølet, og den gamle boligen på bnr. 3 med tomt ble utskilt og i 1988 overført til ankemotparten. Ved den forutgående delingsforretningen ble den utskilte delen angitt som fradelt gnr. 77, bnr. 5 og gitt bnr. 129. Det er imidlertid enighet mellom partene om at dette formelt ikke var riktig, idet det som ble gitt bnr. 129 egentlig ble fradelt gnr. 74, bnr. 3. Ved overdragelsen av bnr. 129 til ankemotparten overtok hun også den båtplassen som er påstått etablert for bnr. 3 i 1846, jfr. Eigil Larsens overdragelseserklæring 15. mars 1989. Det er for så vidt også enighet om at ankemotpartens påståtte rett til båtplass utledes av brn. 3's eventuelle rett.
Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, lagdommer Årseth og ekstraordinær lagdommer Stuhaug, skal bemerke:
Sentralt i saken står således spørsmålet hva som ligger i uttrykket "Bryggested" for bnr. 3 i de gamle dokumentene fra 1845/46, jfr. foran. I skjøtet på gnr. 74, bnr. 1 fra 1812 er grensene for eiendommen nøye beskrevet, og med opplysning om hvilke rettigheter som skulle tilligge eiendommen. Eiendommen hadde ikke strand til sjøen, og flertallet er enig med ankemotparten i at det foreligger ikke holdepunkter for å anta at eiendommen hadde større rettigheter enn beskrevet i skjøtet, og da heller ikke til å gi det fraskilte bnr. 3 noen bryggerett noe annet sted enn ved den bryggen som bnr. 1 hadde på gnr. 26, bnr. 8. Selv om gnr. 74, bnr. 1 var medeier i Kjølesameiet, som etter det opplyste hadde strandlinje øst for omhandlede brygge, foreligger ikke grunnlag for å anta at bnr. 1 som medeier i nevnte sameie ensidig kunne gi rettigheter over sameiets grunn. Selv om benevnelsen "Bryggested" isolert sett nærmest må oppfattes som rett til å anlegge en brygge, må benevnelsen etter omstendighetene og i den sammenheng den i 1846 ble benyttet, forstås slik at det gjelder en rett ved den bryggen bnr. 1 hadde, d.v.s. båtplass ved den omhandlede bryggen. Flertallet legger således denne forståelsen til grunn.
Den ankende part har subsidiært gjort gjeldende at ankemotpartens rett ble ekstingvert ved den ankende parts aktsomme gode tro ved kjøpet av bnr. 7 i 1990. Flertallet finner at heller ikke dette kan føre frem. Det er på det rene at det i 1988-89 var noe korrespondanse mellom ankemotparten v/advokat Frimann-Dahl og den ankende parts rettsforgjenger Sigurd Sundal om ankemotpartens båtplass. Etter bevisførselen må flertallet legge til grunn at den ankende part først ble gjort kjent med denne korrespondansen etter kjøpet av eiendommen, og kan derfor ikke tillegges betydning i spørsmålet om god tro. Andre forhold gir imidlertid grunn til spørsmål ved den ankende parts påståtte aktsomme gode tro. Det vises til at i kjøpekontrakten 20. juli 1990 er opplyst at kjøperen er forevist og gjort seg kjent med bestemmelsene inntatt i skjøte 23. august 1966 vedrørende eiendommens brygge på gnr. 26, bnr. 8. I nevnte skjøte er henvist til det gamle skjøtet fra 1812. En undersøkelse av grunnbøkene ville vist den ankende part at retten til å ha bryggen på gnr. 26, bnr. 8 ikke var tinglyst, og dette kunne tilsi andre undersøkelser/forespørsler. En enkel undersøkelse av nevnte skjøte fra 1812 ville dessuten klart vise at retten til nevnte brygge ble tillagt bnr. 1, og dette ville være en oppfordring til å bringe klarhet i hvordan retten til bryggen var havnet hos bnr. 7. Ved en slik undersøkelse ville også bnr. 3's og senere ankemotpartens oppfatning ha fremkommet. Videre vises til at ifølge kjøpekontrakten var den ankende part også kjent med at gnr. 74, bnr. 1 har rett til en båtplass. Også dette ga etter flertallets oppfatning kjøperen foranledning til nærmere undersøkelse, og da mest naturlig ved en henvendelse til eieren av bnr. 1, om hva retten innebar, hvilken plass ved bryggen det gjaldt, m.v. Ved en slik henvendelse ville også den ankende part blitt kjent med ankemotpartens oppfatning.
Flertallet er således enig med byretten i at den ankende parts unnlatelse av å foreta slike relativt enkle, men nærliggende undersøkelser/forespørsler må medføre at hun ikke kan sies å ha vært i tilstrekkelig aktsom god tro ved kjøpet av eiendommen. Påstanden om ekstingsjon ved godtroerverv kan derfor heller ikke føre frem.
Det er etter dette unødvendig for flertallet å ta standpunkt til ankemotpartens subsidiære påstand om en hevdet rett.
Mindretallet, kst. byrettsdommer Anne Grøstad, er kommet til et annet resultat enn lagmannsrettens flertall. Etter mindretallets syn er det uklart om uttrykket "Bryggested" skal anses for rett til båtplass ved bryggen på gnr. 26, bnr. 8, eller om dette ga grunneieren rett til å anlegge en brygge. Mindretallet finner ikke grunn til å ta stilling til dette spørsmålet eller hevdsspørsmålet, da hun mener den ankende part i alle tilfelle har ekstingvert en eventuell rett til båtplass ved bryggen.
Ekstinksjon av eventuell båtplass bygger på ulovfestede regler, kommet til uttrykk bl.a. i avgjørelser inntatt i Rt-1986-1210 og Rt-1992-352. Det må sterke grunner til for at en kjøper skal anses for å ha ekstingvert heftelser etter de ulovfestede reglene. Ved vurderingen av om kjøperen har ekstingvert heftelser på eiendommen, må det blant annet legges vekt på hvem av partene som er nærmest til å bære risikoen for at eiendommen ble solgt uten at kjøperen var klar over heftelsen, og et minstekrav er naturligvis at kjøperen var i aktsom god tro.
Det kan ikke forventes at en kjøper skal undersøke pantebøkene, med mindre kjøperen får kjennskap til forhold som tilsier slike undersøkelser jfr. også Rt-1991-352. Av kjøpekontraktens punkt 07 fremgår blant annet at den ankende part var forevist skjøtet dagbokført 23. august 1966, som igjen henviser til skjøtet av 1812. Mindretallet kan ikke se at henvisningen til skjøtet av 1812 eller det faktum at retten til å ha bryggen på eiendommen gnr. 26, bnr. 8 ikke var tinglyst, ga den ankende part noen grunn til å undersøke skjøtet av 1812 eller andre dokumenter for å finne ut om det forelå heftelser i strid med de opplysningene hun hadde fått fra selgeren og megleren. Som lagmannsrettens flertall påpeker, ville det riktignok være grunn til å stille spørsmål ved om det kunne foreligge heftelser som ikke var anmerket i grunnboken, når selve retten til å ha bryggen på eiendommen gnr. 26, bnr. 8 ikke var tinglyst (anmerket). Etter mindretallets syn kan imidlertid ikke dette tillegges avgjørende vekt, idet kjøpekontrakten var svært detaljert, og idet det ikke forelå andre opplysninger eller forhold som skulle tilsi undersøkelser av pantebøkene. Kjøpekontrakten inneholdt forøvrig opplysninger om rett til båtplass for "Rønningen Gård", og for den ankende part måtte det da fremstå som lite sannsynlig at eventuelle andre båtplasser ikke skulle være opplyst. Mindretallet vil også bemerke at selv om den ankende part hadde undersøkt pantebøkene, ville ikke det nødvendigvis gitt henne opplysninger som sto i strid med de opplysningene hun fikk fra selgeren, megleren og gjennom grunnbøkene. Skylddelingsforretningen av 1846 inneholdt ingen uttrykkelige opplysninger om båtplass ved angjeldende brygge, men kun at det skulle følge "Bryggested" til eiendommen utskilt fra gnr. 74, bnr. 1.
Den ankende part ble gjort kjent med at eieren av "Rønningen Gård" (gnr. 74, bnr. 1) hadde rett til båtplass ved bryggen. Mindretallet kan heller ikke se at denne opplysningen skulle foranledige spesielle undersøkelser fra kjøperens side. Etter det som fremkom under vitneforklaringene, hadde ankemotparten og hennes daværende samboer kun n båt ved bryggen sommeren 1990, og det var kun i en 2-3 ukers periode. Forøvrig har ankemotpartens tidligere samboer, som eier av gnr. 74, bnr. 1, en uomtvistet båtplass ved bryggen. Etter mindretallets syn ga hverken den sparsomme bruken av bryggen eller andre omstendigheter oppfordring for kjøperen til å foreta ytterligere undersøkelser.
Den ankende part må etter mindretallets syn anses å ha vært i aktsom god tro da hun ervervet eiendommen med brygge beliggende på eiendommen gnr. 26, bnr. 8.
Ankemotparten var før overdragelsen av eiendommen gnr. 74, bnr. 3, klar over at det forelå tvist om rett til båtplass ved bryggen. Hun hadde mulighet til å forsøke å tinglyse (anmerke) rett til båtplass ved bryggen som heftelse på eiendommen gnr. 26, bnr. 8, og dette var nærliggende når det forelå tvist mellom ankemotparten og Sundal om retten til båtplass ved bryggen. Hadde heftelsen vært anmerket i grunnboken, ville den ankende part hatt mulighet til å gjøre seg kjent med heftelsen før kjøpet av eiendommen, og tvisten ville neppe oppstått.
Mindretallet anser - under tvil - at det ovenstående må lede til at ankemotparten må bære risikoen for at bryggen ble solgt uten at den ankende part var kjent med den eventuelle heftelsen.
Det avsies etter dette dom i samsvar med flertallets standpunkt, og slik at byrettens dom, domsslutningens punkt 1, blir å stadfeste.
Anken har vært forgjeves og den ankende part skulle da etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte motpartens saksomkostninger. Flertallet, jfr. foran, finner imidlertid at det har foreligget slik tvil at partene bør bære hver sine saksomkostninger for begge rettene, jfr. §172 annet ledd og unntaksregelen i §180 første ledd for så vidt gjelder henholdsvis byretten og lagmannsretten. Mindretallet er for sitt vedkommende enig i at saken har vært så tvilsom at det ikke er grunnlag for å ilegge saksomkostninger.
Dommen er avsagt med slik dissens som nevnt ovenfor.
Domsslutning :
1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for såvel byretten som for lagmannsretten.