LA-1994-853
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-19 |
| Publisert: | LA-1994-00853 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett Nr: 94-138 B - Agder lagmannsrett LA-1994-00853 B |
| Parter: | Saksøker: Margit Skogestad Wirak Prosessfullmektig: Advokat Aslak Rannestad) Saksøkt: Gerd Olga Skogestad (Prosessfullmektig: Advokat Kristian G. Andersen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jan Villum, skjønnsstyrer med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Odelsloven (1974) §49, §66 |
Margit Skogestad Wirak har reist odelsløsningsak mot Gerd Olga Skogestad. Løsningssaken gjaldt eiendommen gnr. 62 bnr. 2 og 5 og gnr. 63 bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal. Flekkefjord herredsrett avsa 22. april 1994 dom der Gerd Olga Skogestad ble dømt til å utstede skjøte på ovennevnte eiendom til Margit Skogestad Wirak. Etter begjæring fra Margit Skogestad Wirak avhjemlet Flekkefjord herredsrett 18. oktober 1994 odelstakst med slik slutning:
"1. Eiendommen gnr. 62 bnr. 2 og 5, og gnr. 63 bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal verdsettes ved odelstakst til kr 310000,- -kronertrehundreogtitusen-.
2. I saksomkostninger betaler Margit Skogestad Wirak til Gerd Olga Skogestad tilsammen kr 15732,- -kronerfemtentusensjuhundreogtrettito- innen 2 -to- uker fra takstens forkynnelse."
Den saksøkte, Gerd Olga Skogestad, med advokat Kristian G. Andersen som prosessfullmektig har begjært odelsovertakst ved Agder lagmannsrett begrunnet med at odelstaksten er for lav. Hun har nedlagt slik påstand:
"1. Odelstaksten over gnr. 62 bnr. 2 og 5 og gnr. 63 bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal forhøyes vesentlig.
2. Gerd Olga Skogestad tilkjennes saksomkostningene."
Saksøkeren, Margit Skogestad Wirak, med advokat Aslak Rannestad som prosessfullmektig, har i tilsvar fremholdt at herredsrettens begrunnelse er riktig og at takstresultatet derfor kan forsvares. Hun har nedlagt slik påstand:
"1. Flekkefjord herredsretts odelstakst over gnr. 62 bnr. 2 og 5 og gnr. 63 bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal stadfestes.
2. Gerd Olga Skogestad tilpliktes å erstatte Margit Skogestad Wiraks saksomkostninger."
Overskjønn ble holdt på Tonstad i Sirdal 23. mai 1995. Partene møtte med sine prosessfullmektiger, og det ble foretatt befaring av eiendommen som skal løses på odel. Under befaringen avga partene forklaring og påviste det de mente hadde betydning for verdsettelsen. Det ble ikke avgitt vitneforklaringer. Dokumentasjonen framgår av rettsboken.
Margit Skogestastad Wirak har som saksøker i det vesentlige gjort gjeldende:
Det dreier seg om en ren landbrukseiendom. Driften må baseres på sauehold og eventuelt mindre uttak fra skogen. Både eiendommens beliggenhet og våningshusets kvalitet tilsier at boligen ikke har noen verdi utover å tjene som våningshus for gården. Det foreligger derfor ikke grunnlag for å tilkjenne såkalt boverdi utover selve landbruksprisen.
Beskrivelsen som herredsretten har gitt av odelseiendommens innmark, utmark og bygninger er dekkende bortsett fra at innmarksarealet bør reduseres fra ca 92 dekar til ca 72,5 dekar fordi teig nr 7 på 19,5 dekar ikke kan defineres som innmark.
Når det gjelder de årlige erstatninger etter Sira-Kvina skjønnet i forbindelse med kraftutbyggingen, viser Margit Skogestad Wirak til herredsrettens vurderinger der det fremgår at det er tatt hensyn til de årlige erstatninger ved verdsettingen av eiendommen, jf Rt-1991-25.
Gerd Olga Skogestad har som saksøkt i det vesentlige anført:
Det synes å være fire grunner til at odelstaksten ble for lav. For det første la ikke herredsretten til grunn at bolighuset har en verdi utover det å tjene som våningshus for landbrukseiendommen. Huset ligger til bilvei med gode parkeringsmuligheter og det er for få år siden ombygget slik at det er fem soverom og wc i annen etasje. Det er dessuten lagt inn moderne bad i første etasje. Huset gir muligheter for turisme, og avstanden på ca 13 kilometer til Tonstad gjør det til attraktiv bolig for folk med hovedbeskjeftigelse utenfor gården.
For det andre har herredsretten ikke tatt tilstrekkelig hensyn til verdien av erstatningen fr Sira - Kvina. Det årlige erstatningsbeløpet på kr 5580,- må kunne kapitaliseres med utgangspunkt i realrenten og verdien vil da utgjøre ca kr 180000,-.
For det tredje er ikke skogen tillagt tilstrekkelig verdi. Det er betydelige arealer med vedskog, særlig i Stølsområdet.
For det fjerde har herredsretten ikke tatt hensyn til turistinteressen ved at jakt og fiske kan leies ut og gi gode inntekter. Dette må gjenspeiles ved verdsettingen av eiendommen.
Gerd Olga Skogestad har forøvrig ikke spesielle bemerknigner til herredsrettens beskrivelse av odelseiendommens innmark, utmark og bygninger.
Lagmannsretten skal bemerke:
Verdsettingen av eiendommen skal skje i samsvar med odelsloven §49. Det skal foretas en helhetsvurdering av eiendommen der en skal finne fram til vanlig markedspris basert på forutsetningen at eiendommen i det vesentlige skal brukes til landbruksformål. I et visst omfang skal det tas hensyn til andre utnyttingsmåter, men bare når disse er påregnelige etter forholdene på stedet og kan kombineres med at eiendommen i det vesentlige blir brukt til landbruksformål.
Når det gjelder beskrivelsen av odelseiendommen, kan lagmannsretten for en stor del vise til herredsrettens skjønnsgrunner som partene på dette området ikke har hatt vesentlige bemerkninger til. Eiendommen har ikke vært bebodd etter at underskjønnet ble avhjemlet i oktober 1994, og det er ikke foretatt investeringer eller utbedringer på eiendommen i mellomtiden.
Innmarka er delt på en rekke mindre teiger med et samlet areal på ca 72 dekar. Teigene ligger spredt, og flere ligger i bratt og ulendt terreng.
Utmarka består delvis av et plantefelt på ca 45 dekar og i det alt vesentlige av fjellområder med noe skog beliggende 500-600 meter over havet. I tillegg kommer beiteretten i sameieområder og i eiendommer som andre eier. Lagmannsretten legger til grunn at en del av utmarka kan brukes som beite og til jakt.
Når det gjelder vurderingen av våningsbygningen har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet som består av lagdommer Villum og skjønnsmennene Paulsen, Årstøl og Kvaavik, er enig med herredsretten i dens beskrivelse av bygningen og finner at bygningen ikke representerer noen verdi utover det å være våningshus for landbrukseiendommen. Beligenheten og boligens standard tilsier ikke at det kan være aktuelt med noen tilleggsverdi for boligeiendommen. Flertallet kan heller ikke se at bolighuset skulle kunne egne seg for gårdsturisme, slik som anført av saksøkte.
Mindretallet, skjønnsmann Gyland, finner at eiendommens beliggenhet i forhold til kommunesenteret i Tonstad og boligens beskaffenhet gir rom for en ekstraverdi som kommer til uttrykk i hans vurdering av omsetningsverdien.
Lagmannsretten er forøvrig enig i herredsrettens verdivurdering av det årlige erstatningsbeløpet fra Sira-Kvina utbyggingen, og det vises til herredsrettens skjønnsgrunner.
Lagmannsretten legger videre til grunn at skogen ikke representerer noen stor verdi for eiendommen. På grunn av ulendt terreng er den tungdrevet. Tømmerkvantumet er beskjedent, og lønnsomheten ved hugst og fremdrift av ved vil være tvilsom.
Herredsretten har ved sin verdivurdering lagt til grunn at utmarka for en del kan brukes til jakt, og herredsretten har tatt hensyn til at eiendommen har fiskerett i vann/elver der det er planlagt kultiverningsarbeid for å få opp fiskebestanden. Lagmannsretten legger til grunn at eiendommen har muligheter for jakt og fiske i et omfang som har naturlig tilknytning til den landbruksmessige bruken av eiendommen, men at jakt- og fiskeretten for utleie i turistmessig øyemed ikke vil representere noen ekstra verdi av betydning for verdivurderingen av odelseiendommen.
Etter en helhetsvurdering er lagmannsrettens flertall- Villum, Paulsen, Årstøl og Kvaavik - kommet til at det vil slutte seg til herredsrettens verdivudering idet flertallet mener at odelseiendommen bør verdsettes til kr 310000,-. Mindretallet - Gyland- finner at eiendommene bør verdsettes til kr 350000,-.
I samsvar med flertallets votum verdsetter lagmannsretten eiendommene gnr. 62 bnr. 2 og 5, og gnr. 63 bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal ved odelsovertakst til kr 310000,-.
Begge parter har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. Spørsmålet om saksomkostninger ved overskjønn som alene er begjært av saksøkte reguleres av skjønnsloven §54a, jf. §42 jf. odelsloven §66. Begjæringen om overskjønn fra saksøkte, Gerd Olga Skogestad, har ikke ført til at hun har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Lagmannsretten finner heller ikke at underskjønnet led av slike feil eller at avgjørelsen var så tvilsom at hun hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.
Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at saksøkte, Gerd Olga Skogestad, ikke kan få medhold i sin påstand om tilkjennelse av saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten finner imidlertid ikke at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn, og saksøkeren, Margit Skogestad Wirak, gis ikke medhold i sin påstand om å bli tilkjent saksomkostninger.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at begge parter må bære sine egne omkostninger for lagmannsretten.
Overskjønnet er avsagt under slik dissens som nevnt ovenfor.
Slutning:
1. Odelsovertaksten for eiendommene gnr. 62 bnr. 2 og 5 og gnr. 63 bnr. 2, 3, 5 og 7 i Sirdal settes til 310000,- - trehundreogtitusen - kroner.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.