LA-1995-109
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-07-06 |
| Publisert: | LA-1995-00109 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kragerø herredsrett nr.: 94-00317 - Agder lagmannsrett LA-1995-00109 B. |
| Parter: | Saksøker: Halvard Kaasene (Prosessfullmektig: Advokat Olav Felland). Saksøkt: Arne Eikhaugen (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde). |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holtar Evensen, 4 skjønsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Halvard Kaasene stevnet 19. mai 1994 Arne Eikhaugen inn for Kragerø herredsrett. Idet han forutsatte at hans odelsrett til eiendommen Kåsene, gnr. 24, bnr. 8 i Drangedal ikke ville bli bestridt, begjærte Kaasene odelstakst over denne eiendom med en tilhørende festetomt avholdt.
Arne Eikhaugen bestred ikke Halvard Kaasenes løsningsrett, og den 14. november 1994 avhjemlet herredsretten odelstakst med slik slutning:
«Løsningssummen for «Kåsene» gnr.24 bnr. 8 i Drangedal settes til kr 170.000 - etthundreogsyttitusenkroner -.
Halvard Kaasene betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelstaksten til Arne Eikhaugen kr 17.143 - syttentusenetthundreogførtitre - i saksomkostninger.»
På vegne av Arne Eikhaugen fremmet advokat Jon Isak Lunde den 20. januar 1995 begjæring om odelsovertakst til Agder lagmannsrett. Etter at diverse prossesskrifter var utvekslet, fremmet advokat Lunde gjennom brev til Landbruksdepartementet begjæring om odelsfrigjøring den 26. oktober 1995. Under henvisning til at dette var gjort foreslo advokat Lunde at behandlingen av odelsovertaksten ble stanset. På vegne av Halvard Kaasene erklærte advokat Olav Felland seg enig i dette, og stansning ble besluttet av retten 31. oktober 1995.
Arne Eikhaugens begjæring om odelsfrigjøring ble endelig avgjort og avslått 9. september 1998.
Arne Eikhaugen har i det vesentlige anført:
Den av herredsretten fastsatte takst er for lav og må høynes.
Det has ingen vesentlige bemerkninger til herredsrettens beskrivelse av de faktiske forhold vedrørende odelseiendommen.
Herredsretten har ved sin redegjørelse for forståelsen av odelsloven §49 bl.a uttalt: «I utgangspunktet skal prisen være slik at kjøperen makter å sitte med eiendommen ut fra avkastningen som den over tid kan gi». Dersom dette er lagt til grunn, innebærer det uriktig rettsanvendelse, idet det ikke er tale om rene rentabilitetsberegninger når det som her gjelder en liten eiendom der boverdien må tillegges betydelig vekt. Det rette verdsettelsestema for slike eiendommer er på en grei måte kommet fram bl.a på sidene 10 og 11 i Drammen byretts odelstakst av 18. juni 1999.
Når det gjelder verdsettelsen av eiendommens skog, kan det tas utgangspunkt i at nyttbar kubikkmasse ved Eikhaugens overtagelse var ca. 1.200 m3, herav ca. 70 % i hogstklasse V.
Ved å justere for Eikhaugens uttak av 268 m3 og for tilveksten gjennom de siste seks år, finner en at nåværende bestand i hogstklasse V utgjør vel 800 m3. En del av dette, mer enn Eikhaugen uttok i 1994, bør avvirkes snarest. Dette vil gi en bruttoavkastning større enn de kr 77.335,- som ble resultatet for Eikhaugen. Dette er en fordel som må hensyntas.
Ved Eikhaugens overtagelse var anslått tilvekst pr. år 35 m3.
Denne vil være noe redusert som følge av det foran nevnte, kanskje til ca. 30 m3. Kapitalisering bør skje etter en rentefot på 5 %, jf. her bl.a. Agder lagmannsretts overskjønn av 1. juni 1999.
Selv om folketallet gikk noe ned i 1997, bestrides det at Drangedal er en fraflyttingskommune. Under enhver omstendighet må det sees hen til hvor Kåsene ligger; til at eiendommen har en relativt sentral beliggenhet i nærheten av områder der utbygging skjer. Som uttalt av Halvard Kaasene bør det være aktuelt å bygge nytt våningshus og å pusse opp det gamle.
Idet det vises til fremlagte eksempler på priser på og verdsettelser av eiendommer i Drangedal og annetsteds, gjøres det gjeldende at boverdien også på Kåsene må tillegges betydelig vekt ved odelsovertaksten. Som det fremgår av Rt-1998-362 flg., representerer ikke den høyeste pris som ville blitt akseptert ved en konsesjonsbehandling, noen øvre grense for en odelstakst.
Arne Eikhaugen har nedlagt slik påstand:
«1. Taksten på eiendommen Kåsene, gnr. 24, bnr. 8 settes høyere enn odelstaksten.
2. Halvard Kaasene bærer de lovbestemte omkostninger ved odelsovertaksten.
3. Halvard Kaasene erstatter de juridiske omkostninger for Arne Eikhaugen ved odelsovertaksten.»
Halvard Kaasene har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det has ikke vesentlige innvendinger mot herredsrettens beskrivelse av de faktiske forhold på Kåsene. Som partene er enige om, kan det dog ikke legges til grunn at Kåsenes eier har fiskerett i Neslandsvatn.
Den av herredsretten fastsatte takst er for høy, burde ikke vært satt høyere enn kr 130-150.000,- og bør derfor reduseres.
Herredsretten har tatt et riktig juridisk utgangspunkt for verdsettelsen når den sier at «I utgangspunktet skal prisen være slik at kjøperen makter å sitte med eiendommen ut fra avkastningen som den over tid kan gi. For øvrig gjelder som for andre slike små bruk i distriktet at eieren vil måtte hente inntekter også utenfor bruket.»
Kåsene ble i 1989 taksert til kr 75.000,- i forbindelse med at Halvard Kaasene skulle overta eiendommen, en overdragelse som ikke kom i stand. Ved veiledende takst satte fhv. skogbrukssjef Jarl Bakken eiendommens verdi i 1993 til kr 222.000,-, og denne pris ble lagt til grunn ved overdragelsen til Arne Eikhaugen. Etter denne tid er det avvirket 268 m3 tømmer og uttatt noe ved. Dette har ikke alene redusert bestanden i hogstklasse V, men også redusert årlig tilvekst til noe mellom 25 og 30 m3.
Som det fremgår av fremlagte konsesjonsdokumenter, har folketallet i Drangedal hatt en negativ utvikling gjennom de siste år. Det må derfor være riktig å tale om en fraflyttingskommune. På denne bakgrunn, og hensett til Kåsenes beliggenhet og bebyggelsens tilstand, kan det vanskelig sies at eiendommen har noen spesiell boverdi som vil bli tillagt verdi av en kjøper.
De priseksempler som er fremlagt av Eikhaugen kan vanskelig tillegges noen vekt ved verdsettelsen, dels fordi de gjelder eiendommer av helt annen beskaffenhet enn Kåsenes, og dels fordi sammenligningseiendommene ikke er befart.
Halvard Kaasene har nedlagt slik påstand:
«1. Taksten på eigedomen Kåsene gnr. 24, bnr. 8 blir sett lågare enn odelstaksten.
2. Arne Eikhaugen ber dei lovbundne kostnadene med overtaksten.
3. Arne Eikhaugen erstattar dei juridiske sakskostnadene for Halvard Kaasene.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Odelseiendommen, Kåsene, gnr. 24, bnr. 8 i Drangedal er et småbruk som i følge fremlagte konsesjonsdokumenter har et totalareal på 205 daa. Den er sammenhengende og strekker seg fra elva Heldøla i nord til Kjennbakkjenna og naboeiendom i sør i en lengde av vel 650 m og med bredde varierende fra ca. 225 til ca. 350 m. Eiendommen som ligger ca. 1500 m fra Neslandsvatn jernbanestasjon, barneskole og dagligvareforretning, har adkomst fra fylkesvei H-256 via en ca. 300 m lang gårdsvei i bra stand, men med noe sterk stigning. Avstanden til Drangedal sentrum og Kragerø er hhv. 2 og 3 mil. Til eiendommen ligger fiskerett i Heldøla og i Kjennbakkjenna, og eiendommen inngår i et elgvald, noe som gir gjennomsnittlig 15 kg kjøtt pr. år. Lengst i nord krysses eiendommen av jernbanesporet til Kragerø som nå ikke er i bruk. Noe syd for jernbanesporet ligger en bebygget boligtomt på ca. 2 daa som i 1969 ble bortfestet vederlagsfritt for et tidsrom av 99 år.
Som gjort under tidligere konsesjonsbehandling og av herredsretten, finner lagmannsretten å kunne legge til grunn at Kåsene nå har ca. 12 daa dyrket mark fordelt på flere teiger. Jorda som i hvert fall for en stor del ikke har vært holdt i hevd gjennom de senere år, er vassjuk, og betydelige dreneringsarbeider er nødvendige. Eiendommen har tidligere hatt mer dyrket mark som nå er tilgrodd med yngre skog, men som kan brytes opp igjen etter at skogen er blitt hogstmoden.
Som partene synes enige om, finnes det videre å kunne legges til grunn at øvrige arealer, inkl. tidligere dyrket, nå tilgrodd mark, fordeler seg med ca. 2 daa på gårdstun, ca. 6 daa myr, ca. 8 daa impediment og ca. 175 daa produktiv skog. Resten av eiendommen utgjøres av jernbanesporet og strandlinjen mot Heldøla.
Av skogbrukssjef Jarl Bakken ble i 1993 henholdsvis 30, 105 og 40 daa av den produktive skogsmarka ansett å ha høy, middels og lav bonitet. Når det gjaldt alders-/hogstklassefordeling anslo Bakken denne til 10 daa på kl. I-II, 30 daa på kl. III, 15 daa på kl. IV og 120 daa på kl. V - hogstmoden skog. Nyttbar kubikkmasse og årlig tilvekst satte han til hhv. 1200 og 35 m3.
På bakgrunn av sin befaring finner lagmannsretten at Jarl Bakkens vurderinger og anslag vedrørende skogen var tilnærmet riktige slik skogen var i 1993. I ettertid har imidlertid Eikhaugen avvirket 268 m3 tømmer og noe ved. Dette har ikke bare redusert nyttbar kubikkmasse, men også kvantum i hogstklasse V som nå, etter at senere tilvekst er hensyntatt, må antas å utgjøre vel 800 m3, og årlig tilvekst som nå vil være noe under 30 m3.
Den av Eikhaugen foretatte avvirkning skjedde lengst syd på eiendommen, og avvirkning i de nærmeste år er derfor aktuell på nordenforliggende deler. Driftsforholdene her anses som rimelig lette i et ikke altfor kupert terreng, mens de lenger syd vil være noe vanskeligere.
Skogen består av mest gran og furu, men også noe lauv. Jarl Bakken uttalte i 1993 at det dengang ville være forsvarlig å ta ut ca. 200 m3 som en engangshogst straks. Eikhaugen har uttatt mer enn dette, og etter lagmannsrettens vurdering ville det ikke nå være riktig, forstmessig og/eller økonomisk, å foreta noen betydelig engangshogst. Hva skogen derimot trenger til, er noe tynning og rydding.
Bebyggelsen på Kåsene består av et våningshus, en driftsbygning, et vedskjul/bur og et eldhus. Sistnevnte bygning er i ferd med å falle sammen, og den gamle driftsbygningen som har en grunnflate på 126 m2, må på grunn av sin forfatning anses nærmest verdiløs. Vedskjulet/buret vil derimot med fordel kunne nyttes i fortsettelsen.
Våningshuset som er oppført i 1 1/2 etasje og er meget gammelt, har en grunnflate på 68 m2 og inneholder en rekke rom med svært lav takhøyde; i annen etasje også med noe skråtak. Etter at odelstaksten ble avholdt, har det vært noe vannlekkasje fra taket, noe som nå viser seg i kjøkkentaket. Arbeider for å hindre ytterligere lekkasje er foretatt. Våningshuset må, selv om det er noe påkostet, bl.a med påsetting av ytre kledning og utskifting av en del vinduer, sies å være i dårlig forfatning og lite egnet som helårsbolig uten betydelige påkostninger.
Huset har springvann fra egen brønn og innlagt strøm, men mangler bad/wc.
Verdsettelsen av Kåsene skal her skje etter odelsloven §49.
Siktemålet for retten er da å finne fram til en bruksbestemt salgsverdi, eller med andre ord til den pris en alminnelig kjøper kan antas å ville betale for eiendommen under forutsetning av at han skulle bosette seg på eiendommen og drive denne på en måte som er naturlig og påregnelig ut fra eiendommens beliggenhet og beskaffenhet, en måte som igjen er forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål. Det vises for så vidt til Rt-1980-233 flg.
Småbruket Kåsene kan etter lagmannsrettens vurdering aldri bli noe annet enn et støttebruk som ved drift av dets jord og skog gir et visst, men ikke tilstrekkelig tilskudd til en families underhold, noe som nødvendiggjør inntekter også fra annet hold.
Mulighetene for å skaffe seg arbeid i Drangedal eller annet sted i rimelig nærhet av Kåsene tør være noe begrensede, noe som kan nødvendiggjøre dagpendling til fjernere steder, eksempelvis Kragerø, eventuelt ukependling til arbeidsplasser enda lenger vekk. Dette er forhold som en kjøper utvilsomt ville legge vekt på. Samtidig ville han se hen til de betydelige investeringer han måtte foreta både for å få den dyrka marka i god hevd, jf. det som foran er sagt om behov for drenering, og ikke minst for å få akseptable boforhold og en brukbar driftsbygning. Som positive elementer i sin verdivurdering ville kjøperen anse Kåsenes frie og usjenerte beliggenhet i rimelig nærhet av offentlige kommunikasjoner, skole og dagligvareforretning. Også muligheten for på sikt å gjenvinne 10-15 daa som dyrket mark ville blitt tillagt en viss vekt.
Ut fra vurderinger som foran nevnt er lagmannsretten kommet til at Kragerø herredsretts odelstakst var lagt på et riktig nivå og samsvarte med hva en alminnelig kjøper ville være villig til å betale for Kåsene under de forutsetninger som er oppstillet i odelsloven §49. Verken den tid som er gått etter avholdelsen av taksten eller det som er fremkommet under overskjønnsforhandlingen gir grunnlag for noen avvikende verdsettelse. Også lagmannsretten setter derfor verdien av Kåsene til kr 170.000,-.
Omkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter skjønnsloven §54a sammenholdt med §42 tredje ledd og odelsloven §66. Da det er saksøkte Arne Eikhaugen alene som har begjært odelsovertakst, samtidig som lagmannsretten har satt odelsovertaksten lik odelstaksten, foreligger ikke betingelsene for å tilkjenne ham saksomkostninger, jf. skjønnsloven §54a første ledd. På den annen side finner lagmannsretten ikke at det var åpenbart urimelig av Eikhaugen å begjære overskjønn. Da foreligger heller ikke betingelsene for å pålegge ham å dekke Kaasenes saksomkostninger, jf. skjønnsloven §54a tredje ledd. Resultatet blir da at hver av partene må dekke sine egne omkostninger ved overskjønnet, noe som også finnes rimelig hensett til at begge parter forgjeves har påstått verdsettelsen endret.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av Kåsene, gnr. 24, bnr. 8 i Drangedal settes til kr 170.000,- -kroneretthundreogsyttitusen -.
2. Hver av partene bærer sine egne omkostninger ved overskjønnet.