LA-1995-5
| Instans: | Agder lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1995-10-09 |
| Publisert: | LA-1995-00005 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tinn og Heddal herredsrett Nr:254-94 B - Agder lagmannsrett - LA-1995-00005 B |
| Parter: | Saksøker: Olav Arne Ingolfsland (Prosessfullmektig: Advokat Niels Olav Formo). Saksøkt: Sverre Heim (Prosessfullmektig: Advokat Per Lykke). |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974), Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Odelsloven (1974) §49, §66 |
Hans O. Ingolfsland døde 7. januar 1994, ugift og uten livsarvinger. Han var eier av eiendommen gnr. 105 bnr. 1 og gnr. 124 bnr. 13 i Tinn. Gnr. 105 bnr. 1 er på 5 663 dekar totalt, ligger i Mæl i Miland og består av innmark med bygninger og for øvrig skogsutmark. Gnr. 124 bnr. 13 er en ren fjelleiendom som ligger i uutskiftet sameie - en del på vel 4 000 dekar med to eiere og en del på 870 dekar med 4 eiere. I henhold til testament oppsatt av Hans O. Ingolfsland i mars 1990 arvet Sverre Heim eiendommen. Heim var ikke i slekt med Hans O. Ingolfsland, men hadde i en del år hatt personlig kontakt både med Hans O. Ingolfsland og den tidligere eieren, broren Aslak, og vært på besøk på gården.
Hans O. Ingolfslands bror Olav Arne Ingolfsland har krevd å få løse eiendommen på odel.
Tinn og Heddal herredsrett avhjemlet odelstakst 7. oktober 1994. Etter begjæring fra saksøkeren ble det foretatt alternativ verdsettelse av eiendommen - med og uten en sæterbu med ca et dekar tomt under gnr. 105 bnr. 1 som i herredsrettens skjønn er kalt Nystaul Klonteig. Med Nystaul Klonteig ble taksten satt til kr 650.000,- og uten Nystaul Klonteig til kr 620.000,-. I skjønnslutningens pkt. 1 er det en skrivefeil, idet sameie-eiendommen (kalt Listaul/ Ingolfsland) er gitt gnr. 104 istedenfor gnr. 124.
Saksøkte Sverre Heim v/advokat Per Lykke har begjært overtakst. Saksøkeren Olav Arne Ingolfsland v/advokat Niels O. Formo har imøtegått begjæringen og påstått taksten nedsatt.
Overskjønnsforhandling ble holdt på Gaustablikk Høyfjellshotell 29. og 30. august 1995, med skjønnskonferanse 31. august. Partene møtte og forklarte seg. Det ble foretatt befaring av begge de eiendomsenhetene som eiendommen består av og som ikke ligger i tilknytning til hverandre. To vitner ble avhørt i forbindelse med befaringen av gnr. 105 bnr. 1.
Saksøkeren Olav Arne Ingolfsland v/advokat Formo har i hovedsak anført:
Eiendommen har vært i sterkt forfall gjennom en god del år, mens Aslak og Hans O. Ingolfsland var eiere.
Herredsretten har lagt for lite vekt på skogens tilstand. Utnyttbar skog er det svært lite igjen av. Samlet påstående kubikkmasse overstiger neppe 5-6 000 m3, og fremdriftsforholdene for den gjenværende skogen er problematiske. I verneskogbeltet tillates bare en begrenset plukkhogst. Tilveksten er gjennomgående lav, slik at det vil ta mange år før det vil være drivverdig produktiv skog på eiendommen. Gjenveksten i de områdene som er tilplantet har vært særdeles dårlig, bare ca 30 %.
Våningshuset på gnr. 105 bnr. 1 er fra 1873 og må anses som kondemnabelt. Det er derfor uriktig å regne med noen særskilt boverdi for denne eiendommen, også fordi det ikke er noen sentrumsfunksjoner av betydning i Miland. Også de øvrige bygningene er i dårlig forfatning. Driftsbygningen fra 1937 er i og for seg brukbar, men utidsmessig og dårlig vedlikeholdt.
Også verdien av utmarksrettighetene synes overvurdert av herredsretten. Det representerer et verdiminus at vedtektene for Rollagås-vegen begrenser bruksadgangen til eierne selv og deres nærmeste familie. Dette innebærer at det ikke kan selges eller festes bort hyttetomter med atkomstrett via Rollagås-vegen, og at heller ikke jegere kan gis rett til å benytte Rollagås-vegen til og fra jaktområdet. Det er ikke realistisk å regne med noen endring av vedtektene på angjeldende punkt. Når det gjelder gnr. 124 bnr. 13, vil utnyttelsen være avhengig av hva de øvrige sameierne ønsker. Det tilligger ikke eiendommen noen rett til stangfiske i Langesjå, slik det uriktig er lagt til grunn på 14 i herredsrettens takst.
De årlige kapitaliserbare inntektene på tilsammen kr 15.138,- må ses i sammenheng med det store investeringsbehovet som foreligger.
Landbrukspolitikken i den senere tid må antas å ha virket i retning av en senkning av det alminnelige prisnivået for landbrukseiendommer.
Det er fremlagt skiftetakst over eiendommen avhjemlet 27. juli 1983 i forbindelse med dødsboet etter Olav og Gunhild Ingolfsland, hvor verdien ble satt til kr 184 500,- alternativt kr 181.500,-, og av skiftetakst avhjemlet 6. oktober 1989 i forbindelse med skifte av Aslak Ingolfslands dødsbo, hvor verdien ble satt til kr 525.000,-. For øvrig er vist til en fremlagt odelstakst avholdt 24. juni 1993 av Tinn og Heddal herredsrett og som gjaldt eiendommen Lisleland på Atrå i Tinn.
Olav Arne Ingolfsland har nedlagt slik påstand:
"1. Overtakst fremmes.
2. Taksten reduseres.
3. Saksøker tilkjennes sakens omkostninger."
Saksøkte Sverre Heim v/advokat Lykke har i hovedsak anført:
Taksten gjelder en middels stor landbrukseiendom med svært gode utmarksressurser. Tinn er kanskje den største turistkommunen i Telemark. Eiendommen er sentralt beliggende - ca 15 km. fra sentrumsbebyggelsen på Rjukan - og med tilsvarende høy boverdi til tross for våningshusets aktuelle stand. Boverdien er imidlertid ikke noe sentralt verdielement - det viktigste er de mulighetene utmarksressursene gir med hensyn til turistmessig utnyttelse. Riktig pris for eiendommen må antas å ligge over kr 700.000,-.
Vedtektene for Rollagås-vegen er så urimelige - også for de øvrige eierne av vegen - at de må kunne påregnes endret.
Det foreligger ingen driftsplan for skogen på gnr. 105 bnr. 1. Heim har imidlertid foretatt beregninger som viser en årlig tilvekst på 259 m3, som med en rotnetto på kr 175,- pr. m3 og kapitalisert utgjør en beregnet bruksverdi på kr 634.000,-. Festeinntektene og fallerstatningene utgjør en kapitalisert verdi på ca kr 200.000,-. Det vil være helt kurant å leie ut jaktrett for i hvert fall kr 10.000,- pr. år.
Når det gjelder gnr. 124 bnr. 13, ser Heim det slik at en forsiktig utbygging av hytter i dette området må kunne anses som påregnelig.
Dette viser at herredsrettens takst er satt urimelig lavt og således må forhøyes vesentlig.
Den verdidifferansen mellom takstalternativene som herredsretten har lagt seg på - kr 30.000,- med og uten Nystaul Klonteig - aksepteres.
Det er vist til en fremlagt odelsovertakst av Agder lagmannsrett avhjemlet 2. juli 1993 over eiendommen Veåsen, gnr. 2 bnr. 2 og 4 på Hovinheia i Tinn. Sverre Heim har nedlagt slik påstand:
"1. Overtakst fremmes.
2. Taksten økes.
3. Saksøkte tilkjennes sakens omkostninger."
Lagmannsretten er kommet til at Tinn og Heddal herredsretts takst er lagt på et riktig prisnivå hensett til eiendommens aktuelle tilstand, og at det som er fremkommet under overskjønnsforhandlingene ikke gir grunnlag for noen endret verdiansettelse.
Olav Arne Ingolfsland har påpekt enkelte faktiske feil i herredsrettens beskrivelse av eiendommen. Lagmannsretten har notert seg disse endringene i vurderingsgrunnlaget, som imidlertid alle gjelder forhold av liten betydning i helhetssammenhengen. For øvrig viser lagmannsretten til den nokså utførlige faktiske beskrivelse av eiendommen og de enkelte verdielementene som herredsretten har gitt og som partene ikke har hatt noe særlig å bemerke til.
Forholdet til vurderingskriteriene i odelsloven §49 reiser ingen problemer i denne saken. Det er uaktuelt med noen utnyttelse av eiendommen utenom landbruksformål, slik at skjønnstemaet blir hva en alminnelig kjøper som skulle overta eiendommen for å bo der og drive den som jord- og skogbruk kunne tenkes å ville gi, jfr. Rt-1980-233.
Det er tale om en relativt stor eiendom med tildels god jord, men med et meget betydelig investeringsbehov og hvor det meste av drivverdig skog er tatt ut. Det som er av gjenværende hogstmoden skog - i hovedsak verneskog - har en svært lav driftsnetto. Etter lagmannsrettens vurdering kan det maksimalt tas ut 200 m3 årlig, og gjennomsnittlig driftsnetto - etter foretatte investeringer til vegbygging etc. - anslås til kr 100,- pr. m3. Den aktuelle fremdriftsformen er barmarksdrift, noe som forutsetter bygging av traktorveger på grunn av myrlendt terreng etc. Terrenget er tildels bratt - således antas bare de nærmeste ca 100 meter av skoglia nærmest innmarka på gården å være drivverdig. Når det gjelder skogkultur, bedømmer lagmannsretten denne som ikke god, men heller ikke direkte dårlig.
Den dyrka jorda på gnr. 105 bnr. 1 er av middels kvalitet, og med mindre god arrondering.
Bygningene er utidsmessige og dårlig vedlikeholdt, bortsett fra stabburet. Våningshuset er bortimot kondemnabelt.
Ved en kjøpsprisvurdering vil bedømmelsen av utmarksressursene og utnyttelsesmulighetene knyttet til disse gi størst utslag. Det er erfaringsmessig stor forskjell på brutto- og nettoinntekter når det gjelder slik næringsvirksomhet. Men spesielt Gjerdalen-området, gnr. 124 bnr. 13, har potensiale med sikte på slik utnyttelse. De eksisterende bruksregler for Rollagås-vegen vurderes av lagmannsretten som et negativt moment ved en kjøpsprisvurdering, idet det i beste fall er usikkert om og når bruksreglene vil bli endret. Det er ingen tvil om at benyttelse av vegen, som er ca 9 km., er av nokså avgjørende betydning for forretningsmessig utnyttelse av utmarksressursene på gnr. 105 bnr. 1.
Lagmannsretten er som nevnt blitt stående ved at kr 650.000,- - alternativt kr 620.000,- hvis Nystaul Klonteig holdes utenfor - er en realistisk og riktig pris for eiendommen slik den idag fremstår, vurdert ut fra kriteriene i odelsloven §49. Lagmannsretten er også enig i at kr 30.000,- er en noenlunde riktig verdidifferanse mellom de to takstalternativene.
Omkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter skjønnsloven §54a sammenholdt med §42 tredje ledd og odelsloven §66 første ledd. Betingelsene for å tilkjenne Heim erstatning for overskjønnsomkostningene etter skjønnsloven §54a første ledd foreligger ikke. På den annen side foreligger heller ikke betingelsene for å pålegge Heim å erstatte Ingolfslands overskjønnsomkostninger etter §54a tredje ledd. Resultatet blir da at hver av partene må bære sine omkostninger ved overskjønnet, noe som også fremstår som rimelig hensett til at begge forgjeves har påstått verdifastsettelsen endret.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av gnr. 105 bnr. 1 Klonteig og gnr. 124 bnr. 13 Listaul/Ingolfsland, begge i Tinn kommune, settes til kr 650.000,- - sekshundreogfemtitusen.
2. Verdien av eiendommen nevnt i pkt. 1 når sæterbua Nystaul Klonteig med tomt holdes utenfor prisvurderingen, settes til kr 620 000,- - sekshundreogtjuetusen.
3. Hver av partene bærer sine omkostninger med overskjønnet.