LA-1995-715
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-09-27 |
| Publisert: | LA-1995-00715 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett Nr. 95-00342 Agder lagmannsrett la-1995-00715 A. Anke nektet fremmet for Høyesterett, HR-1997-00159K . |
| Parter: | Ankende part: Geir og Mai Lisbeth Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Claus Frimann-Dahl) Ankemotpart: Allan og Britt Sanne Eriksen (Prosessfullmektig: Advokat Truls A. Skjerve) |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk Ekstraord. lagdommer John Årseth Ekstraord. lagdommer Raamund Stuhaug |
| Lovhenvisninger: | Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Tvistemålsloven (1915) §180, Servituttlova (1968) §4, Plan- og bygningsloven (1985) |
Ved vedtak 3. februar 1995 har hovedutvalget for miljøvern og kommunalteknikk i Nøtterøy kommune gitt Allan og Britt Sanne Eriksen godkjennelse for oppføring av enebolig med garasje på deres eiendom gnr. 26, bnr. 140, Movikåsen 18. Vedtaket ble påklaget av Geir Hansen som er eier av boligeiendommen gnr. 26, bnr. 132, Movikåsen 13, idet han mente at den godkjente boligen vil medføre slik ulempe for ham i form av utsiktstap og tiltettende virkning at byggetillatelse ikke kan gis. Hovedutvalget fastholdt tidligere vedtak. Avgjørelsen ble av Hansen påklaget til fylkesmannen i Vestfold, men klagen ble ikke tatt til følge. Geir Hansen har deretter ved stevning 16. mars 1995 til Tønsberg byrett reist sak mot Allan og Britt Sanne Eriksen med påstand om at de forbys å bebygge sin eiendom i henhold til den gitte byggetillatelsen. De saksøkte påsto seg frifunnet. Tønsberg byrett avsa 14. juni 1995 dom i tvisten med slik domsslutning:
"1. Allan og Britt Sanne Eriksen frifinnes.
2. Hver av partene dekker sine saksomkostninger."
De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og fullstendige påstander for byretten, samt byrettens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av dommen.
Geir og Mai Lisbeth Hansen med advokat Claus Frimann-Dahl som prosessfullmektig har anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken er angitt å gjelde både byrettens rettsanvendelse og bevisvurdering. Allan og Britt Sanne Eriksen med advokat Truls Skjerve som prosessfullmektig har imøtegått anken. Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg 16. og 17. september 1996. Av de ankende partene møtte Geir Hansen, sammen med prosessfullmektigen, og forklarte seg. Allan og Britt Sanne Eriksen møtte begge første rettsdagen, og Allan Eriksen forklarte seg. Siste dagen møtte han alene, og begge dagene sammen med sin prosessfullmektig. Retten sammen med partene og prosessfullmektigene foretok befaring og partene fikk da anledning til å påvise det de mente var av betydning for avgjørelsen. Det ble avhørt 7 vitner, hvorav 6 var nye for lagmannsretten, og det ble dokumentert en del skriftlig bevismateriale som er nevnt nedenfor i den utstrekning det har hatt betydning for resultatet.
Saken står i alt vesentlig, såvel faktisk som rettslig, i samme stilling som for byretten. Partenes anførsler er også i hovedsak de samme for begge rettene og det vises for så vidt til gjengivelsen i byrettens dom.
De ankende partene har i det vesentlige anført:
Ankemotpartene ikke har oppfylt de strenge kravene som domstolene stiller til en byggherres prosjekteringsansvar når et tiltak planlegges. Det hører med til forsvarlig planlegging og forberedelse av husbygging å undersøke hvordan prosjektet fortoner seg i forhold til naboene. Dette ansvaret har ankemotpartene ikke tatt alvorlig nok. Det er i denne forbindelsen vist til Rt-1969-757, særlig side 760, RG-1983-394, særlig side 399, upublisert dom av Agder lagmannsrett 28. april 1986 10-11, og dom av Frostating lagmannsrett 7. juni 1986 9-10 og 12. Det er også vist til Ot.prp.nr.33 (1988-89) og til Falkanger: Tingsrett, side 276 flg.
Den godkjente løsningen er spesiell både fordi det ikke er vanlig å ha garasje som integrert del av boligen, og fordi prosjektet overskrider de byggebegrensningene som følger av kjøpekontrakten for tomta, med medfølgende kartskisse. Sanne Eriksen har ikke fått samtykke av alle berørte naboer til slik overskridelse. Prosjektet er således i strid med den forpliktelsen som påhviler byggherren i henhold til de nevnte begrensningene, og er derfor ulovlig. Sanne Eriksen har dessuten ikke gjort noe for å begrense ulempene for de ankende partene.
Det hevdes at den aktuelle kontraktsklausulen i Sanne Eriksens kjøpekontrakt av 22. august 1984 er til hinder for at den godkjente løsningen kan utnyttes. Kontraktsklausulen gir den ankende part rettskrav på å beholde utsikt fra sin eiendom. Det presiseres at utsikt er spesielt nevnt i klausulen blant forhold som det ved bebyggelsen skal tas tilbørlig hensyn til. Verken bygningsmyndighetene eller byretten har vurdert prosjektet i forhold til denne kontraktsbestemmelsen.
Byggeprosjektet vil medføre unødig skade eller ulempe for de ankende partene og er derfor i strid med naboloven §2 første ledd. Den planløsningen som er valgt er svært plasskrevende, fordi dobbeltgarasjen er lagt i ett med boligen. En alternativ løsning med frittstående garasje ville gitt rom for å spare en viktig del av de ankende partenes utsikt. For øvrig finnes det flere alternative måter å bebygge den aktuelle tomta på, og som ville gi Sanne Eriksen like eller tilnærmet like god bolig som den valgte løsningen.
Prosjektet medfører også en urimelig ulempe for de ankende partene, jfr. naboloven §2, tredje ledd. Koblingen av bolig med bod og garasje er ikke vanlig eller ventelig etter forholdene på stedet. De ankende partene hadde også grunn til å regne med å beholde en god del av sin utsikt. Som nevnt foran, legger prosjektet stort beslag på tomteareal, og det er både urimelig og unødvendig å legge møneretningen på tvers av utsiktsretningen. Møneretningen kunne ha vært lagt slik at en del av utsikten til sjøen fra de ankende partenes eiendom ble beholdt. Ankemotpartenes utgifter til arkitekt har vært relativt beskjedne, kr 5000,-, og kravet om en endret plassering representerer således heller ingen store merutgifter, jfr. naboloven §2 annet ledd. Forøvrig vises til anførslene for byretten.
Det er nedlagt slik påstand:
"Britt Sanne Eriksen og Allan Eriksen forbys å bebygge eiendommen gnr. 26 bnr. 141 i Nøtterøy i henhold til byggetillatelse fra Nøtterøy kommune i sak 95/22 (senere stadfestet av Fylkesmannen i Vestfold), og dømmes til å betale sakens omkostninger for by- og lagmannsrett."
Ankemotpartene har gjort gjeldende at byrettens dom er riktig både i begrunnelse og resultat. Deres anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:
Utgangspunktet må være at en byggherre har adgang til å oppføre en bolig etter sitt behov, når den ikke er i unødvendig eller urimelig grad til ulempe for naboene, jfr. RG-1987-88, særlig side 90. Dette må avgjøres etter en konkret vurdering, hvor strøkets karakter er av vesentlig betydning. For å imøtekomme en klage fra flere av naboene, ble det opprinnelige byggeprosjektet noe endret, og det er bare de ankende partene som har klaget på det reviderte prosjektet. Tomta ligger i et relativt nyregulert strøk, med variert topografi og boligen vil ligge relativt lavt i terrenget. Prosjektet ligger innenfor gjeldende regler i plan- og bygningslov, reguleringsplan og bebyggelsesplan. Tomtas beskaffenhet og de byggebegrensningene som er gitt av selgeren, gir ikke muligheter for alternative plasseringer av en bolig etter byggherrens ønske. En endret plassering slik som foreslått av de ankende partene, vil medføre en overskridelse av byggebegrensningene i henhold til kjøpekontrakten, og som vil bli påberopt av naboen mot nord, eieren av Movikåsen 16, jfr. servituttloven §4. Begrensningen vil også kunne påberopes av de andre naboene hvis plasseringen påfører dem skade, jfr. Falkanger: Tingsrett, side 200. En endret plassering som nevnt ville således føre til en ny konflikt med andre naboer. En bolig med adskilt garasje vil dessuten medføre en vesentlig endring av prosjektet, en dårlig utnyttelse av tomta, og sannsynligvis en fordyring. Bebyggelsen er verken unødvendig eller urimelig i relasjon til naboloven §2. Vurderingen av ventelighetskriteriet må skje ut fra en objektiv vurdering av situasjonen da de ankende partene etablerte seg i området, jfr. Rt-1973-1193 (1201). De har kjøpt en tomt i et regulert boligstrøk og er nærmest til å bære risikoen ved de følgene naboskapet medfører. De var kjent med byggebegrensningene på ankemotpartenes tomt, og det var påregnelig at bebyggelse på tomta ville frata dem utsikten mot sjøen. De ankende partene hadde ved kjøp av tomt valget mellom Movikåsen 16 og Movikåsen 13, som de valgte. Hvis utsikt til sjøen var så viktig, kunne de i stedet ha valgt nr. 16. De kunne også bedre ha tilpasset sin bebyggelse på Movikåsen 13 til det som var påregnelig for ankemotpartenes tomt.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Punkt 1 i Tønsberg byretts domsslutning av 14.6.95 stadfestes.
2. Allan og Britt Sanne Eriksen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og byretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om det vil stride mot kontraktsmessig forpliktelse eller mot naboloven §2 å bebygge eiendommen gnr. 26, bnr. 141, Movikåsen 18 i Nøtterøy i henhold til den byggetillatelsen som er gitt. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
Lagmannsretten er således enig i at boligen vil medføre et ikke ubetydelig inngrep i de ankende partenes utsikt mot sjøen, men at situasjonen er slik for disse partene at et hus på tomta nærmest uansett vil gjøre et stort inngrep i denne utsikten. Etter en felles protest fra naboene ble plasseringen av boligen på tomta noe justert, for i en viss utstrekning å imøtekomme klagene. Eierne av de nærmeste nabotomtene har ikke krevet ytterligere tilpasninger. Det må tillegges betydelig vekt at tomta ligger i et relativt nyregulert strøk og etter reguleringsbestemmelsene kan bebyggelse oppføres i inntil 2 etasjer og skal være frittliggende villamessig. Bygningen er ikke spesielt stor og skal oppføres i 1 1/2 etasje. Tomta er på 1315 kvm. og dens beskaffenhet begrenser mulighetene for valg av bolig innenfor det som er rimelig å pålegge byggherren.
Det er først og fremst utsikten mot sjøen som går tapt for de ankende partene. Det kan imidlertid ikke forventes at alle i dette byggefeltet skal ha slik utsikt, og som nevnt vil tap av utsikt mot sjøen i det bestemte synsfeltet i ethvert tilfelle være til stede.
Lagmannsretten er enig med byretten i at det var åpenbart påregnelig for de ankende partene at deres utsikt sto i fare for å ville bli betydelig redusert ved bebyggelse av ankemotpartenes tomt. Plasseringen på tomta er justert slik at de nærmeste naboene ikke har inngitt ny klage og må anses å ha godtatt det justerte prosjektet. Av de fire naboene som opprinnelig protesterte er det således bare de ankende partene som ikke har godtatt prosjektet og disse bor lengst fra tomta.
Den kontraktsbestemmelsen som de ankende partene påberoper seg, og som motpartene erkjenner å være bundet av, lyder slik:
"Det forutsettes at både kjøper og selger under den nærmere fastsetting av bebyggelsens plassering og høyde vil ta tilbørlig hensyn til utsyn, skyggeforhold, vegetasjon og andre forhold som påvirker eiendommene gjensidig."
Lagmannsretten kan ikke se at ordlyden i bestemmelsen, eller hensikten med den, slik denne er klargjort i bevisføringen, medfører noen selvstendig forpliktelse av videre betydning enn de relevante bestemmelsene i naboloven §2.
Lagmannsretten finner i likhet med byretten at oppføring av den godkjente boligen verken vil være unødvendig eller urimelig til skade eller ulempe for de ankende partene, og viser til byrettens begrunnelse. Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens saksomkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves og de ankende partene bør i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte motpartenes nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsen. Ankemotpartenes prosessfullmektig har oppgitt omkostningene til kr 32300,-. Av dette er hans salærkrav kr 30000,- og resten vitneutgifter. De ankende partene har ikke gitt bemerkninger til oppgaven og lagmannsretten legger den til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Geir og Mai Lisbeth Hansen dømmes til in solidum og innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Allan og Britt Sanne Eriksen kr 32300,- -kronertrettitotusentrehundre- som erstatning for lagmannsretten.