LA-1995-982

Instans:	Agder lagmannsrett - Skjønn
Dato:	1996-08-15
Publisert:	LA-1995-00982
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kristiansand byrett Nr. 94-01733 Agder lagmannsrett la-1995-00982
Parter:	Saksøker: Svein Fredrik Stray (Prosessfullmektig: Advokat Ove Andersen) Saksøkt: Per Fredrik Holskog (Prosessfullmektig: H.r. advokat Helge Tofte)
Forfatter:	Lagdommer Per Holtar Evensen Med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §66

Ved skjøte av 3. desember 1993, tinglyst 25. mai 1994, overdro Gunnar Stray sin landbrukseiendom Ytre Strai, gnr. 18, bnr. 5 og 38 i Kristiansand til sin nevø Per Fredrik Holskog for en kjøpesum stor kr 760000,-. I skjøtet hadde Stray som dengang var 85 år, forbeholdt seg rett til bruk av eiendommens bebyggelse for den tid han måtte ønske, samt rett til fire favner ved årlig. På den annen side var det bestemt at det samlede bruks fiskerett i Otra, også den som ellers ville tilligget utskilte parseller som fortsatt var i Strays eie, skulle følge bnr. 5, samt at Holskog skulle ha rett til å utøve jaktretten i et utbyggingsområde (Gangdalen, bnr. 290) inntil dette ble utbygget eller solgt.

Den 23. februar 1995 ble en påtegning som var gjort på skjøtet den 15. s.m. tinglyst. I følge denne omfattet overdragelsen til Holskog også gnr. 18, bnr. 80 og 200, noe som ved en inkurie var falt ut ved den opprinnelige skjøtning.

Ved stevning av 22. november 1994 reiste Svein Fredrik Stray, en annen nevø av Gunnar Stray, odelsløsningssak mot Per Fredrik Holskog. Under saksforberedelsen for byretten ble partene enige om at odelstakst og eventuell løsning skulle omfatte gnr. 18, bnr. 5, 38 og 80, dette selv om Holskog anså det tvilsomt om Stray hadde nedarvet odelsrett til bnr. 38. Derimot bestred Holskog Strays rett til odelsløsning av av bnr. 200.

Før hovedforhandlingen i byretten ble avholdt, hadde Gunnar Stray frafalt de rettigheter han hadde forbeholdt seg ved skjøtningen til Holskog, og hans erklæring om dette var tinglyst 30. juni 1995.

Kristiansand byrett avsa dom og avhjemlet odelstakst 25. september 1995. Ved dommen ble Holskog frifunnet for Holskogs krav om løsning av 1995. Ved dommen ble Holskog frifunnet for Holskogs krav om løsning av gnr. 18, bnr. 200, mens slutningen i odelstaksten lød slik:

"Odelstakst over eiendommen gnr. 18, bnr. 5, 38 og 80 settes til kr 1500000,- - kronerenmillionfemhundretusen -.

Per Fredrik Holskog tilkjennes saksomkostninger med kr 19000,- - kronernittentusen -, som forfaller til betaling 14 - fjorten - dager etter at taksten er forkynt."

De nærmere omstendigheter ved dommen og odelstaksten, samt byrettens vurderinger og begrunnelser fremgår av dommen/ odelstaksten.

Per Fredrik Holskog, med h.r.advokat Helge Tofte som prosessfullmektig, har 4. oktober 1995 begjært odelsovertakst, idet det er gjort gjeldende at gnr. 18, bnr. 5, 38 og 80, heretter kalt odelseiendommen, har en høyere verdi enn kr 1500000,-. Det er presisert at overskjønnsbegjæringen også gjelder byrettens omkostningsavgjørelse som menes å være uriktig.

Svein Fredrik Stray, med advokat Ove Andersen som prosessfullmektig, har inngitt tilsvar og på sin side gitt uttrykk for at taksten må reduseres.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Tinghuset i Kristiansand 25. juni 1996. Per Fredrik Holskog møtte sammen med h.r.advokat Helge Tofte. Svein Fredrik Stray var selv ikke til stede. På hans vegne møtte advokat Ove Andersen og to av hans søsken, Eli Wiik og Lasse Stray. Dokumentasjon skjedde slik rettsboken viser. Sammen med de nettopp nevnte foretok lagmannsretten befaring av odelseiendommen. Herunder påviste prosessfullmektigene det de mente å være av betydning for verdsettelsen.

Saksøkeren Svein Fredrik Stray har i det vesentlige gjort gjeldende:

Retten skal etter odelsloven §49 finne fram til en bruksbestemt salgsverdi, og det må da legges til grunn at en tenkt kjøper skal bosette seg på eiendommen, at han skal dyrke jorda og drive skogen på en påregnelig og forsvarlig måte, samt at han vil få konsesjon. Når dette gjøres, må konklusjonen bli at en takst på kr 1500000,- er for høy og derfor bør reduseres.

Det erkjennes at eiendommens nærhet til Kristiansand er et pluss, men bestrides at eiendommens våningshus med sin beliggenhet representerer noen merverdi ut over det at det er et hus til beboelse på eiendommen. Våningshuset ligger tett opptil Rv. 39, og huset må påkostes ikke ubetydelige beløp for å komme opp i tidsmessig standard.

Driftsbygningen menes å ha nullverdi, ja nærmest minusverdi med tanke på det som kan antas å ville være en aktuell og påregnelig utnyttelse av eiendommen.

Utnyttelse av eiendommens innmarksarealer til grønnsaksproduksjon antas ikke å være særlig aktuell. Under enhver omstendighet er det jordas produksjonsevne som skal verdsettes, ikke den arbeidsinnsats som gjøres.

Som gjort av byretten, må det ved verdsettelsen legges vesentlig vekt på eiendommens skog. Byretten synes imidlertid å ha lagt for stor vekt på at det på eiendommen er mye hogstmodent tømmer som kan avvirkes etter overtagelsen. I denne forbindelse må det imidlertid sees hen til at en stor del av det hogstmodne er gran, og at avvirkningen av denne del bør prioriteres. Når det gjelder furuskogen som utgjør 65 % av kubikkmassen og som har langt større fleksibilitet med hensyn til avvirkningstidspunkt, vil det være faglig uriktig å avvirke alt eller det vesentlige av hogstklasse V umiddelbart. Ved vurderingen av hogsttempo må det også sees hen til at eiendommen ligger nær Kristiansand og krysses av løyper og stier som tilsier at det ved avvirkningen må tas hensyn til friluftsinteressene i området.

Byretten la til grunn at det ved salg av virke kunne påregnes en nettopris i nærheten av kr 150,- pr. m3. Hensett til driftsforholdene i skogen som ikke kan anses som spesielt gode, antas en nettopris på ca kr 135,- pr. m3 å være mer realistisk. Det må også hensyntas at tømmerprisen er blitt redusert.

Ved eventuell kapitalisering av skogens avkastning, må det være riktig å bruke en rentefot på 9 %, noe som i henhold til rundskriv M-138/89 fortsatt gjøres når det gjelder verdivurdering i forbindelse med konsesjonsbehandling.

Verdien av eiendommens jaktrettigheter er svært begrenset. Rettighetene har hittil ikke vært bortleid, og bortleie i fremtiden må antas å være lite aktuell. Også verdien av eiendommens fiskerett i Otra, er beskjeden. Den inntekt som kan oppnås, vil være begrenset til andel av det salget av fiskekort måtte innbringe.

Nytt for lagmannsretten er det at saksøkte påberoper seg at det er drivverdige sandforekomster på eiendommen. Det gjøres for så vidt gjeldende at det er stor usikkerhet med hensyn til såvel forekomstens størrelse som til dens drivverdighet. I tillegg kommer at det tør være høyst tvilsomt om det vil bli gitt tillatelse til å åpne et sandtak på det aktuelle sted, nær riksveien og nær inntil annen bebyggelse.

Idet det for øvrig vises til Strays anførsler for byretten som opprettholdes, gjøres det sluttelig gjeldende at odelstaksten ikke kan settes høyere enn den pris som ville blitt godtatt ved konsesjonsbehandling.

Byrettens omkostningsavgjørelse var riktig, idet skogbruksplanen som ble utarbeidet etter initiativ fra saksøkte og fremlagt, ikke var nødvendig for taksten.

Svein Fredrik Stray har nedlagt slik påstand:

1. Takstbeløpet nedsettes.

2. Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet.

Per Fredrik Holskog har sammenfatningsvis anført:

Odelseiendommen ligger fint til nær Kristiansand, og den har usedvanlig mange gode kvaliteter. Byrettens takst var vesentlig for lav og bør høynes. Det burde ikke være vanskelig å oppnå 2 mill. kroner for eiendommen ved salg i det åpne marked.

Når bortses fra at eiendommens våningshus ikke er oppført i 1908, men i 1902, er byrettens beskrivelse av dette riktig. Såvel husets størrelse og beskaffenhet som dets beliggenhet gjør Ytre Strai til et attraktivt bosted.

Driftsbygningen tilfredsstiller ikke de krav som idag oppstilles ved melkeproduksjon. Utnyttelse av eiendommen til slikt formål er imidlertid lite aktuell, og ved mer intensiv drift med potet- og/eller grønnsakdyrking vil driftsbygningen ha sin verdi som lager, redskapsskur m.v.

Eiendommens innmark er godt arrondert og vil være lettdrevet. Den egner seg godt for grønnsakdyrking. En eksisterende bekk gir muligheter for vanning.

Skogens størrelse og tilstand gjør at den må tillegges vesentlig betydning ved verdsettelsen. Den fremlagte skogbruksplan viser at det gjennom mange år er hogd svært lite i skogen. Påstående kubikkmasse, for en stor del bestående av hogstklasse IV og V, er betydelig. Balansekvantumet er på 238 m3, men en forstlig forsvarlig og påregnelig drift vil være å avvirke i hvert fall 20% mer enn dette i de første 10 år. Selv om dette gjøres, vil balansekvantumet i de etterfølgende år ikke bli nevneverdig mindre enn det nåværende.

Sammen med andre har odelseiendommen fiskerett i Otra. Dette fisket har siden ca 1960 ligget nede, men etter at vannkvaliteten i elva er blitt bedret, har laksen gjennom de siste år kommet tilbake, og fisket tar seg nå stadig opp. Selv om fisket ikke vil gjøre rettighetshaverne rike, vil den fiskerett som tilligger odelseiendommen, representere et pluss for den kjøper som vil investere på noen sikt.

De jaktrettigheter som tilligger Ytre Strai, har ikke hittil vært bortleid, men bortleie er en mulighet. Det er under enhver omstendighet potentialet som skal vurderes, og når dette gjøres, kan verdien av jakten i hvert fall settes til det dobbelte av hva fylkesskogmester Kroken har gjort.

Etter at byretten avhjemlet sin takst, har Holskog latt Asplan Viak Sør undersøke eiendommen med tanke på eventuelle sandforekomster. Det vises for så vidt til den fremlagte rapport som viser drivverdige forekomster på en nærmere angitt del av eiendommen. Sandforekomstene representerer et stort verdimessig pluss ved eiendommen, og de må hensyntas ved verdsettelsen. Uttak av sand er godt forenlig med slik drift av eiendommen som angitt i odelsloven §49, og det er intet som tilsier at åpning av sandtak på det aktuelle sted ikke vil bli tillatt.

Det er uklart om landbruksmyndighetenes vurdering av en eiendoms verdi ved konsesjonsbehandling skal tillegges betydning ved taksering etter odelsloven §49, nærmere bestemt om den høyeste pris som kan antas godtatt ved konsesjonsbehandling, også er den høyeste verdi som kan fastsettes ved odelstakst. Det vises for så vidt til Rygg/Skarpnes: "Odelsloven med kommentarer". Uansett hvordan dette måtte være, må det imidlertid være uriktig å legge til grunn en kapitaliseringsrentefot på 9% slik som gjort i Landbruksdepartementets rundskriv M-138/89 og av fylkesskogmester Kroken i hans verdiberegninger. For øvrig må det antas at en salgspris på 2 mill. kroner for Ytre Strai ikke ville vært til hinder for at konsesjon ble gitt.

Når det gjelder saksomkostninger, må Holskog få dekket sine utgifter til fremskaffelse av den fremlagte driftsplan for skogen, idet denne må anses å ha vært nødvendig for en riktig verdsettelse. Det samme gjelder utgiftene ved innhenting av rapport om sandforekomster.

Det vises for øvrig til Holskogs anførsler for byretten som opprettholdes for lagmannsretten.

Holskog har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Utgifter til overskjønnsretten dekkes av Svein Fr. Stray.

3. Utgifter til utarbeidelse av driftsplan og utgifter til undersøkelse av sandforekomster med henholdsvis kr 14430,- og kr 19069,- dekkes av Svein Fr. Stray. Dersom det blir gitt tilskudd til utarbeidelse av driftsplanen, utbetales dette beløp til Svein Fr. Stray.

4. Per Fredrik Holskog tilkjennes saksomkostninger.

Det bemerkes at den her gjengitte påstand er utformet av Holskog i prosesskrift sendt lagmannsretten dagen etter avholdt overskjønnsforhandling. Den avviker noe fra den påstand som ble nedlagt i retten og som fremgår av rettsboken, men meningsinnholdet er det samme og Strays prosessfullmektig har ikke hatt noe å bemerke til omformuleringen som ikke innebærer noen realitetsforskjell.

Lagmannsretten skal bemerke:

Som nytt materiale for lagmannsretten er fremlagt en rapport om sandforekomster på odelseiendommen utarbeidet av Asplan Viak AS, samt en verdivurdering foretatt av fylkesskogmester Jens Arild Kroken. Lagmannsretten har også fått noe ytterligere opplysninger om den fiskerett i Otra som tilligger eiendommen. For øvrig foreligger saken for lagmannsretten slik den gjorde det for byretten, dog således at lagmannsretten bare skal verdsette Ytre Strai, gnr. 18, bnr. 5, 38 og 80 i Kristiansand (odelseiendommen) og ta stilling til de reiste omkostningsspørsmål.

Som partene er enige om, legges odelsloven §49 til grunn for verdsettelsen. Det lagmannsretten skal gjøre, er da å finne fram til en bruksbestemt salgsverdi, eller med andre ord den pris en alminnelig kjøper kan antas å ville betale for eiendommen under forutsetning av at han skulle bosette seg på eiendommen og drive denne på en måte som er naturlig og påregnelig ut fra de stedlige forhold, og som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål. Det vises for så vidt til Rt-1980-233 flg. Sistnevnte kriterium, det at eiendommen hovedsaklig skal nyttes til landbruksformål, byr i denne sak ikke på spesielle problemer. Utenom mulig drift av et sandtak, er det her ikke påberopt andre utnyttelsesmåter enn drift av regulært jord- og skogbruk, og annen utnyttelse finnes heller ikke å være naturlig eller påregnelig. Uttak av sand fra et beskjedent areal må anses godt forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål.

Odelseiendommen ligger på Ytre Strai, ca 5 km fra Kristiansand sentrum, og med arealer på begge sider av riksvei 39 (Setesdalsveien). Den har et totalareal på ca 1015 da, fordelt på 50 da innmark og 962 da skog/utmark. Av sistnevnte areal utgjør den produktive skog ca 755 da, mens resten består av myr, skrapskogsmark, impediment, veier, kraftgate, vann og annet.

Eiendommens våningshus er oppført i 1902, i halvannen etasje og med grunnflate på 120 m2. Det ligger vest for Rv. 39 og i kort avstand fra denne. Også driftsbygningen som har en grunnflate på ca 300 m2, er av eldre dato. Våningshus og driftsbygning er sammenbygget ved hjelp av et enkelt mellombygg som har vært nyttet som ved- og redskapsskjul, lager, verksted m.v. Om bebyggelsens nærmere beskaffenhet og tilstand vises det til byrettens beskrivelse som anses riktig og dekkende.

Innmarka er fordelt på to arealer, et på 45 da som strekker seg fra bebyggelsen og vestover, og et på 5 da øst for og inntil Rv. 39. Når det bortses fra at det i det større areal ligger en mindre fjellkolle og arealet dessuten gjennomskjæres av en driftsvei, er begge arealer godt arrondert. De er begge plane og vil være lettdrevet. Jorda anses forholdsvis lett og god, og den kan være egnet for grønnsakproduksjon, om enn ikke helt tidlig. En bekk i vestkant av det større innmarksareal antas å kunne gi mulighet for vanning, men dette vil kreve noen investering.

Eiendommens skog/utmark er fordelt på ialt fire arealer. Et ligger vest for det større innmarksareal og i tilknytning til dette, et syd for og inntil det mindre innmarksareal og et som et smalt belte langs riksveiens østside. Det alt vesentligste av skogen utgjøres imidlertid av et ca 2,7 km langt og gjennomgående ca 300 m bredt belte som strekker seg fra riksveiens vestside og sydvestover til grensen til Songdalen. Adkomst til dette areal has for noen del fra riksveien, men til en vesentligere del av arealet via en ca 2 km lang vei som går over fremmed eiendom og som ikke kan anses å oppfylle de krav som stilles til en skogsbilvei. Det tilligger odelseiendommen rett til å bruke en leggeplass på fremmed eiendom et stykke fra riksveien. Traktorveier er anlagt inn til og i noen grad inne i dette større skogareal, men opparbeidelse av ytterligere slike anses nødvendig. Det at arealet er så langstrakt, sammenholdt med det som her er anført om eksisterende veier og eksistensen av noe myr, gjør at driftsforholdene ikke kan karakteriseres som mer enn middels gode.

Partene er enige om areal- og bonitetsfordelingen, anslagene over påstående masse og treslagsfordeling, hogstklasser og tilvekst og balansekvantum slik tallene fremgår av den fremlagte skogbruksplan og er gjengitt i byrettens takst. Lagmannsretten legger tallene til grunn for sin vurdering, idet vesentlige uriktigheter ikke er funnet å foreligge, men tilføyer at tallene for påstående masse m.v. er bruttotall.

Lagmannsretten finner at en økonomisk hensiktsmessig og forstlig forsvarlig drift av skogen tilsier at det i noen år fremover uttas kvanta noe større enn den årlige tilvekst, og den antar at driftsugiftene (utgiftene til hogst og kjøring) etter dagens forhold da vil ligge på ca kr 150,- pr. m3.

Bnr. 80 er en bortfestet tomt som nå gir en årlig leieinntekt på kr 500,-, en inntekt som anses som et pluss ved verdsettelsen av eiendommen. Om og i tilfelle når leien kan reguleres er ikke opplyst.

Det er anført at det til odelseiendommen ligger andel i fellesfiske på en henimot 1500 m lang strekning av Otra. Idet lagmannsretten forutsetter at det formelle for så vidt blir ordnet i samsvar med det partene ga uttrykk for under overskjønnsforhandlingen, anser lagmannsretten denne rettighet som noe en potensiell kjøper ville anse som et visst, men ikke betydelig verdiøkende moment ved eiendommen. Det vises for så vidt til at fisket gjennom tiår har ligget nede, men at det gjennom de senere har kommet laks tilbake i elva, samt til at rettighetshavernes inntekter eventuelt vil bestå i salg av fiskekort. Betydelige inntekter antas dette ikke å ville gi, men også adgangen til selv å kunne fiske vil av mange kjøpere bli tillagt vekt.

Odelseiendommens arealer gir for tiden grunnlag for årlig felling av 2 rådyr, samt deltagelse i et elgvald der eiendommen tilkommer ca en halv elg. Bortleie av retten til å utøve denne jakt ville sikkert kunne gi visse inntekter, men rettighetene har hittil ikke vært bortleid, og bortleie anses heller ikke sannsynlig i fremtiden. En eier som bor på stedet må antas heller å ville utøve jakten selv. Slik utnyttelse av rettighetene har også sin verdi som lagmannsretten vektlegger ved sin verdsettelse.

Den fremlagte rapport fra Asplan Viak AS viser at det på et mindre areal av odelseiendommen, innmarksarealet øst for Rv. 39 og det tilliggende utmarksareal, ialt ca 7,5 da, er visse sandforekomster. Disse er kvantitativt anslått til å være på 34400 m3, men det fremgår av rapporten at anslaget er bygget på visse forutsetninger, bl.a. den at sandlaget er mer enn 8 m tykt, mens graveprøver bare er gjort ned til en dybde av ca 2,2 m. Det fremgår videre av rapporten at sanden ikke uten korreksjon kan brukes til betongfremstilling, samt at sanden stedvis har for stort innhold av humus. Når dette sammenholdes med den tvil som anses å foreligge både om mulighetene for å oppnå tillatelse til å ta de aktuelle arealer i bruk for drift av sandtak, en tvil som baseres på at det for en stor del dreier seg om verdifull innmark og på det forhold at arealene grenser inn mot riksveien og ligger nær bebyggelse, og den tvil som kan reises med hensyn til avsetningsforhold og økonomi, finner lagmannsretten at det ved verdsettelsen av odelseiendommen må sees bort fra forretningsmessig utnyttelse av sandforekomsten. En annen ting er at forekomsten kan ha en viss verdi med tanke på egen bruk, noe som hensyntas.

Når det gjelder det rettslige grunnlag for verdsettelsen, jfr. det som er sagt om dette foran, og de vurderinger som fremgår av foranstående, er det full enighet i lagmannsretten. Ved den nærmere vurdering av hva som vil være den bruksbestemte salgsverdi av eiendommen har det imidlertid oppstått dissens. Lagmannsrettens flertall, bestående av rettens formann og skjønnsmennene Sigmund Skjerve og Olav Geir Honnemyr, har kommet til at Kristiansand byretts takst ble lagt på et riktig nivå og til at det ikke under overskjønnsforhandlingen er fremkommet noe som tilsier at byrettens verdiansettelse endres. Mindretallet, skjønnsmennene Arne Støle og Jens Helge Hodne, har derimot funnet at byrettens takst var for lav og bør høynes.

Etter en totalvurdering hvor eiendommens beliggenhet og bebyggelsens størrelse og særpreg er tillagt spesiell vekt, har mindretallet kommet til at verdien bør fastsettes til kr 1700000,-. Mindretallet anser det på det rene at lettdrevne gårdsbruk, nær bysentra og med gode kommunikasjonsmidler, er svært etterspurt, og mener at odelseiendommen er en attraktiv og lett omsettelig eiendom.

Flertallet er enig i at de av mindretallet påpekte momenter må tillegges vekt, men finner at dette i tilstrekkelig grad er gjort ved at odelseiendommens verdi settes til kr 1500000,- .

Ved denne vurdering er det sett hen til at våningshusets planløsning ikke er den beste, og til at husets forfatning i det hele er slik at det vil medføre store uttellinger å bringe det opp til dagens standard. I tillegg kommer at husets beliggenhet, få meter fra den relativet sterkt trafikkerte Setesdalsveien, må antas å ville begrense også hva en kjøper som først og fremst er ute for å skaffe seg en spesiell bolig vil være villig til å betale.

I samsvar med flertallets standpunkt fastsettes verdien av odelseiendommen etter dette til kr 1500000,-.

Den samlede rett anser det overveiende sannsynlig at en pris på kr 1500000,- ved salg av Ytre Strai i det åpne marked ikke ville være til hinder for at kjøperen ble meddelt konsesjon.

I

Holskogs begjæring om overskjønn var det presisert at denne også gjaldt byrettens omkostningsavgjørelse. Han ble av byretten tilkjent kr 19000,- til dekning av advokatsalær, men ikke dekning av en utgift stor kr 14430,- til innhentelse av skogbruksplan, en utgift som etter byrettens vurdering hadde vært unødvendig.

Lagmannsretten har enstemmig funnet at skogbruksplanen, i hvert fall de deler av den som har vært mest arbeidskrevende, må sies å ha vært både ønskelig og nødvendig for en fullt forsvarlig verdsettelse av odelseiendommen og dens skog som herunder er tillagt stor betydning. Da Stray dessuten vil kunne nyttiggjøre seg planen etter eventuell løsning, finnes det ikke bare riktig, men også rimelig at han pålegges å dekke Holskogs utgift til innhentelse av denne. I byrettens omksotningsavgjørelse gjøres derfor den endring at beløpet settes til kr 33430,-.

Det er opplyst at Holskog har søkt om statstilskudd til delvis dekning av nevnte kr 14430,-, og Holskog har erklært seg innforstått med og villig til å utbetale eventuelt tilskuddsbeløp til Stray. Lagmannsretten forutsetter at dette blir gjort, og den finner det da unødvendig å uttale noe om det i slutningen.

Overskjønn er alene begjært av Holskog som saksøkt, og omkostningsavgjørelsen ved overskjønnet skal da avgjøres etter skjønnsloven §54a sammenholdt med §42 tredje ledd og odelsloven §66 første ledd. Holskog har ikke fått endret verdsettelsen av odelseiendommen i sin favør. Derimot har hans angrep på byrettens omkostningsavgjørelse ført fram, slik at totalresultatet er blitt noe bedre for ham og noe dårligere for Stray enn det det ble i byretten. Forbedringen for Holskog er beskjeden, men likevel så stor at lagmannsretten, om enn under noen tvil, finner at Holskog i relasjon til skjønnsloven §54a må sies å ha opnådd en bedre avgjørelse under overskjønnet. En kjennelse inntatt i Rt-1992-1671 menes å gi en viss støtte for dette syn. Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalte der at lagmannsretten som stadfestet byrettens frifinnende dom, men omgjorde byrettens omkostningsavgjørelse i den ankende parts favør, skulle ha basert sin avgjørelse av spørmålet om saksomkostninger for lagmannsretten på tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174, ikke på tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten finner videre at verdiansettelsen av odelseiendommen for Holskog må ha fortonet seg som tvilsom, og denne har også for lagmannsretten budt på tvil, jfr. den før nevnte dissens og bakgrunnen for denne. Holskog anses derfor for å ha hatt rimelig grunn til å begjære overskjønn. Også av denne grunn finnes det riktig å bringe skjønnsloven §54 til anvendelse og pålegge Stray å dekke også Holskogs nødvendige utgifter i forbindelse med overskjønnet. Det vises for så vidt til skjønnsloven §54a første ledd litra b.

Holskogs prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave og oppgitt sitt salærkrav inklusive utgift til utarbeidelse av utdrag til kr 21000,-. Det er fra Strays side ikke gjort innsigelser mot dette krav som av lagmannsretten finnes rimelig. Holskog må dessuten dekke gebyr som er påløpt med kr 7275,-. Stray pålegges å erstatte Holskog disse beløp, ialt kr 28275,-.

Lagmannsretten har ikke funnet innhenting av rapport om sandforekomster nødvendig, og det kan da ikke pålegges Stray å dekke Holskogs utgift i denne forbindelse.

I tillegg til de omkostninger Stray blir pålagt å erstatte Holskog, må Stray etter fastsettelse og oppgave fra lagmannsretten dekke godtgjørelsen til de skjønnsmenn som har deltatt unner overskjønnet.

Når bortses fra dissensen ved selve verdsettelsen, er overskjønnet enstemmig. Det bemerkes at avhjemlingen av skjønnet er blitt vesentlig forsinket som følge av ferieavvikling for skjønnsrettens medlemmer til ulike tider. Overskjønnsresultatet ble imidlertid fastsatt under skjønnskonferanse 26. juni 1996.

Slutning:

1. Verdien av Ytre Strai, gnr. 18, bnr. 5, 38 og 80 i Kristiansand settes til kr 1500000,- - kronerenmillionfemhundretusen -.

2. Til dekning av saksomkostninger ved byretten plikter Svein Fredrik Stray å betale til Per Fredrik Holskog kr 33400,- - kronertrettitretusenfirehundre -.

3. Til dekning av saksomkostninger ved lagmannsretten plikter Svein Fredrik Stray å betale til Per Fredrik Holskog kr 28275,- - kronertjueåttetusentohundre- ogsyttifem -.

4. Fristen for oppfyllelse av de under pkt. 2 og 3 nevnte betalingsforpliktelser er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.