LA-1996-1236

Instans:	Agder lagmannsrett - overskjønn
Dato:	1997-06-16
Publisert:	LA-1996-01236
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Nedre telemark herredsrett Nr: 96-00034 - Agder lagmannsrett LA-1996-01236 B
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet (Prosessfullmektig: Advokat Lars Petter Koslung). Saksøkt: Senter Eigedom A/S (Prosessfullmektig: Advokat Helge Aarnes). Saksøkt: Alf Fosshaug, Magda Skjeldal (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale).
Forfatter:	Lagdommer Jan Villum, formann med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §43

Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slikt overskjønn:

Vegsjefen i Telemark begjærte 15. februar 1996 skjønn i forbindelse med erverv av grunn og rettigheter for gjennomføring av plan utarbeidet i samarbeid med Sauherad kommune. Planen gjelder miljøprosjektet gjennomkjøring (MPG) i Gvarv sentrum og innebærer en mindre omlegging av riksveien i området ved avkjøringen til den nedlagte Gvarv jernbanestasjon samtidig som det på en ca 250 meter lang strekning i Gvarv sentrum skal anlegges gang- og sykkelvei (G-S vei) langs og syd for riksveien. Ekspropriasjonsgrunnlaget er "Reguleringsplan for Gvarv sentrum - aust", vedtatt av Sauherad kommunestyre 15. desember 1994.

Skjønnsbegjæringen omfattet fem takstnumre, og Nedre Telemark herredsrett avhjemlet 23. mai 1996 skjønn der det ble fastsatt erstatninger til de berørte grunneierne.

Det vises til herredsrettens skjønn for så vidt gjelder skjønnets faktiske og rettslige bakgrunn, partenes anførsler og påstander for herredsretten og herredsrettens vurderinger av sakens faktiske og rettslige sider.

Tre av de saksøkte - takst nr. 1, 2 og 3 - har begjært overskjønn. Det er ikke kommet innsigelser mot at overskjønnet fremmes ved Agder lagmannsrett.

Overskjønnsforhandling ble holdt på Gvarv 28. og 29. april 1997 med befaring av eiendommene 29. april og med skjønnskonferanse i Skien 30. april 1997 og 16. juni 1997.

For Staten ved Vegsjefen i Telemark møtte avdelingsingeniørene Arne Baugerud, Atle Kokkersvold og Torbjørn Holte og juridisk konsulent Lars Arvid Nilsen. Dessuten møtte avdelingsingeniør Jon Åse fra Sauherad kommune. Prosessfullmektig for Staten var advokat Lars Petter Koslung.

Som saksøkte møtte Oddvar Dyrud som styreformann i Senter Eigedom AS (takst nr. 1) med advokat Helge Aarnes som prosessfullmektig, og Tove Foshaug Garvik (takst nr. 2) og Magda Skjeldal (takst nr. 3) med advokat Thorstein Vale som prosessfullmektig. Under inkaminasjonen av overskjønnet fremla partene kart- og fotomateriale og dokumenterte skriftlige bevis. De saksøktes prosessfullmektiger fremla dessuten juridiske utdrag. Under befaringen fikk partene og prosesfullmektigene anledning til å påvise det de mente hadde betydning for overskjønnet.

Partene var enige om at de alminnelige skjønnsforutsetninger som ble lagt til grunn for herredsrettens skjønn også skal legges til grunn for overskjønnet. Lagmannsretten viser derfor til de alminnelige skjønnsforutsetninger inntatt i herredsrettens skjønn sidene 3 - 9, og legger disse til grunn for overskjønnet.

De saksøkte grunneierne har gitt arbeidstillatelse og de berørte eiendommene er tiltrådt av eksproprianten som har latt det meste av arbeidet med omleggingene utføre. Det er enighet mellom partene at tiltredelsesdato med utgangspunkt for renteberegning er 19. januar 1996 for takst nr. 1, 12. mars 1996 for takst nr. 2 og 22. juni 1996 for takst nr. 3.

Staten ved sin prosessfullmektig, advokat Lars Petter Koslung, har i det vesentlige anført:

Herredsrettens erstatningsfastsettelser for takst nr. 1 og nr. 2 er for høye og bør nedsettes. Erstatningsfastsettelsen for takst nr. 3 aksepteres, og denne bør stadfestes ved overskjønnet.

Grunnerstatningene bør i det vesentlige baseres på differanseprinsippet der det må legges vekt på at stripen som nå avståes ikke tidligere kunne brukes til parkering uten full tilgang til vegvesenets tilliggende grunn. Bruk av differanseprinsippet inkluderer ulempeerstatning.

Det er lite som tilsier en økonomisk ekspansjon på Gvarv i den nærmeste fremtid. Reguleringen har ført til mer ordnede parkeringsforhold enn tidligere, og det vil ikke være vanskelig å finne en nærliggende parkeringsplass for de berørte eiendommenes beboere, gjester eller kunder.

Ulempene i forbindelse med stengt og omlagt adkomst fra riksveien til de berørte eiendommene er beskjedne. Avkjørselendringen er et ledd i en trafikkregulering og gir ikke grunnlag for erstatning. Det kan heller ikke være grunnlag for erstatning for tapt profileringsmulighet.

Ulempene som er påberopt av de saksøkte, er generelle og overstiger ikke tålegrensen etter naboloven. Særulemper er det ikke tale om for noen av de berørte eiendommene.

Derimot kan det være riktig å gjøre fradrag i erstatningen for særfordeler, særlig i forbindelse med etableringen av private parkeringsplasser som eventuelt kan reserveres i tilstrekkelig antall for kunder til forretningene i de berørte eiendommene.

Avsavnsrenten bør under hensyn til dagens rentesituasjon ikke ligge over 6%.

Advokat Koslung har på Statens vegne nedlagt slik generell påstand:

1. "Totalerstatningen nedsettes for takst nr. 1 og takst nr. 2, mens underskjønnet stadfestes for takst nr. 3.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Takst nr. 1 - Senter Eigedom AS - har ved sin prosessfullmektig, advokat Helge Aarnes i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens erstatningsfastsettelse er for lav. Eiendommenes omsetningsverdi er betydelig redusert ved ekspropriasjonsinngrepet. Tap av parkeringsplasser foran forretningene og avstengningen av direkte adkomstvei fra riksveien til eiendommene er særulemper som skal erstattes.

Det er nå opplyst at Sauherad kommune i april 1997 gikk med på å betale ca kr 100,- pr. kvadratmeter ved kjøpet av en tomt i Gvarv sentrum. Dette må være retningsgivende for lagmannsretten ved overskjønnet. Grunnavståelsen bør primært erstattes med tomteverdien etter kvadratmeterpris, subsidiært etter differanseprinsippet. For å få kompensert sitt tap, må eieren få erstattet verdien av parkeringsplassene i tillegg til selve tomteverdien.

Advokat Aarnes har på vegne av takst nr. 1 nedlagt slik generell påstand:

1. "Overskjønnet fremmes. De tilkjente erstatninger økes.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger."

Takst nr. 2 - Alf Fosshaug - og takst nr. 3 - Magda Skjeldal - har ved sin prosessfullmektig, advokat Thorstein Vale, i det vesentlige anført:

Ekspropriasjonen gjelder delavståelse fra bebygde eiendommer der differanseprinsippet kommer til anvendelse ved fastsettelsen av erstatningen. I tillegg må skader og ulemper som følge av selve ekspropriasjonsinngrepet erstattes grunneierne som særulemper.

"Stripen" som avståes mellom riksveien og bebyggelsen for anlegg av G/S-vei har en betydelig verdi for de to saksøkte som har kunnet bruke dette arealet til parkering med fri og rettmesssig adkomst direkte fra riksvegen.

Grunnavståelse er nødvendig for anlegg av G/S-vei mellom riksveien og de bebygde eiendommene. G/S-veien fører til at eiendommene mister sine nåværende avkjørsler til riksveien, og dette må erstattes som særulemper.

Advokat Vale har på vegne av takst nr. 2 og takst nr. 3 nedlagt slik generell påstand:

1. "Overskjønnet fremmes.

2. De tilkjente erstatninger forhøyes, og de fremsatte spesielle påstander og erstatningskrav imøtekommes.

3. Saksøker pålegges å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

4. De saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk og teknisk bistand."

Lagmannsretten skal generelt bemerke:

Ved sin erstatningsfastsettelse legger lagmannsretten til grunn at de saksøkte etter grunnloven §105 har krav på full erstatning fra det økonomiske tapet de påføres ved ekspropriaasjonsinngrepet. Erstatningen fastsettes i henhold til bestemmelsene i lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved ekspropriasjon av fast eiendom (vederlagsloven). Vederlaget fastsettes etter salgsverdien som lagmannsretten finner gir høyere erstatning enn etter bruksverdi, jfr. vederlagsloven §4.

For alle de tre saksøkte er det tale om stripeavståelse til G/S -vei på sydsiden av riksveien. For takst nr. 2 er det dessuten klausulering av et opparbeidet og asfaltert areal på ca 400 m2 for felles parkering, og for takst nr. 3 skal det i tillegg til stripen til G/S-vei også avståes et areal på ca 220 m2 på den andre siden (nordsiden) av riksveien.

Erstatningene for stripeavståelsene for takst nr. 1 og nr. 3 fastsettes etter differanseprinsippet jf. Rt-1976-1507 flg. Erstatningen fastsettes derfor til forskjellen mellom salgsverdien av eiendommene med arealet som avståes og salgsverdien uten dette arealet. Det samme prinsippet vil bli brukt ved fastsettelsen av erstatningen for arealet på ca 220 m2 på nordsiden av riksveien under takst nr. 3.

Fra takst nr. 2 skal det avståes en stripe på ca 200 m2 som er direkte tilknyttet den private parkeringsplassen på ca 400 m2 som skal klausuleres til felles privat parkeringsplass for de tilliggende eiendommene. Klausuleringen fører til at eieren mister sin suverene disposisjonsrett over en stor del av eiendommen sin, og erstatningen fastsettes på samme måte for stripen og klausuleringsområdet med en kvadratmeterpris for opparbeidet parkeringsgrunn.

For takst nr.3 er det prinsipalt krevd innløsing av hele eiendommen under henvisning til plan- og bygningsloven §43 nr. 1. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at vesentlighetskravet i §43 ikke kan anses oppfylt, og det vises til herredsrettens begrunnelse. Kravet om innløsning blir derfor ikke tatt til følge av lagmannsretten.

Det bemerkes at ulemper av generell karakter bare blir erstattet dersom de samlet overstiger tålegrensen etter granneloven §2. Når det gjelder såkalte særulemper skal disse erstattes selv om de ikke overstiger den naborettslige tålegrensen. Ulempen som knytter seg til vei og veitrafikk - som støy, støv, eksos, lyskasting, innsyn og estetiske ulemper - er som oftest å anse som ulemper av generell karakter for eiendommer som allerede ligger langs veien. Anleggsskaden som er påført takst nr. 3 har vegvesenet forpliktet seg til å utbedre, og dette behandles ikke av overskjønnet.

Tiltredelse har funnet sted for alle tre takstnummer og avsavnsrenten fastsettes til 7.5% p.a.

Erstatninger:

Takst nr. 1: Gnr. 78 bnr. 30 og gnr. 77 bnr. 11 i Sauherad tilhørende Senter Eigedom AS.

Det avståes ca 180 m2 asfaltert tomtegrunn fra gnr. 77 bnr. 11 og ca 230 m2 asfaltert tomtegrunn fra gnr. 78 bnr. 30 - begge eiendommene er forretningseiendommer. Tiltredelsesdato: 19. januar 1996.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Eksisterende avkjørsel ved profil ca 451 og i området ved profil 500 - 530 stenges.

2. Utgår.

3. Trapp på butikkeiendommen fornyes av vegvesenet og tilrettelegges for rullestolbrukere (gnr. 77/11).

Framtidig vedlikehold av trapp tilligger denne eiendom.

4. Lyskasser rundt kjellervinduene som vender mot riksveien forhøyes slik at de kommer tilstrekkelig høyt over den nye gangvegen (gnr. 77/11).

5. Asfaltering av gangvegen avslutes helt inn til veggen med fall fra vegg.

6. Takrenner med nedløp på vegg mot riksvegen tilkobles vegvesenets overvannsnett for vegvesenets kostnad. Framtidig vedlikehold av nedløpsrør og overvannsledning fram til vegvesenets hovedledning tilligger eiendommene gnr. 77 bnr. 11 og gnr. 78 bnr. 30.

7. Reguleringsområdet TR 2 merkes som parkering for Senter Eiendom.

Staten ved sin prosessfullmektig, advokat Lars Petter Koslung har i tilknytning til takst nr. 1 i det vesentlige gjort gjeldende:

Arealet som skal avståes er en stripe i ca 80 meters lengde langs riksveien. Bruk av differanseprinsippet ved erstatningsfastsettelsen inkluderer de påberopte ulempene.

Reguleringen har ført til mer ordnede parkeringsforhold enn tidligere, og det er anlagt ny reservert parkeringsplass for 12 biler på offentlig grunn mellom riksveien og G/S-veien rett utenfor forretningsdørene på hjørnet av gnr. 78 bnr. 30. Parkeringsplassen kan merkes med reservert for disse forretningers kunder, og dette må være en særfordel i forbindelse med erksproriasjonsinngrepet som det må gjøres fradrag for i erstatningsbeløpet til grunneieren.

Som prosessfullmektig for Senter Eigedom AS, har advokat Helge Aarnes i det vesentlige anført:

Tapet av eneste kjøreadkomst til gnr. 77 bnr. 11 (Øygardsbygget) må vurderes høyere enn det herredsretten har gjort. Herredsretten har tatt feil i lovanvendelse når den legger til grunn at fullstendig avstenging av adkomsten ikke er en særulempe. Likeledes har herredsretten tatt feil i lovanvendelsen ved vurderingen av hvilken verdi tapte parkeringsplasser skal erstattes med. Herredsretten har ikke vurdert om det for dette takstnummer finnes plass for en alternativ parkering på egen tomt. Det er heller ikke tatt tilstrekkelig hensyn til skadene på gjenværende tomt og de ulemper det vil føre med seg. Spesielt vil dette gjelde mottak av vareleveranser til den ene av forretningene i gnr. 78 bnr. 30.

Advokat Aarnes har på vegne av takst nr. 1 nedlagt slik påstand:

1. Gnr. 77 bnr. 11:

1.1. Erstatning for avståelse av forretningstomt med opparbeidet og asfaltert parkeringsareal for ca 10 biler herunder erstatning for opparbeidelse av nytt parkeringsareal på byggets bakside med tap av tilsvarende hagegrunn.

1.2. Erstatning for stengt innkjørsel og tapt privat parkeringsplass, samt kjøreadkomst til eiendommen.

1.3. Erstatning for tapt mulighet til profilering.

1.4. Erstatning for ulempe ved at eiendommens forside ikke lenger har grunn utenfor fasaden.

2. Gnr. 78, bnr. 30:

2.1. Erstatning for avståelse av forretningstomt med opparbeidet og asfaltert parkeringsplass for ca 15 biler.

2.2. Erstatning for ulempe på resteiendommen ved at innkjøringen er stengt. Stengingen medfører bl.a. at vareinntaktet til byggets østre seksjon ikke får adkomst med stor bil.

Parkeringsarealet inne på gjenværende eiendom blir avstengt. Vanskeliggjort utbygingsmuligheter. Ulempe ved at varen for fremtiden må tas inn via kjeller på byggets bakside, hvilket vil medføre at det må foretas bygningsmessige forandringer, herunder installasjon for vareheis med samlet kostnad anslagsvis kr 450000,-.

2.3. Erstatning for ulempe på gjenværende eiendom ved at byggets nordre fasade ikke lenger har egen grunn foran fasaden.

2.4. Erstatning for tapt mulighet for profilering.

Lagmannsretten bemerker at begge eiendommene under dette takstnummer fremstår i det vesentlige som forretningseiendommer med boliger i annen etasje. Arealet som skal avståes er en stripe mellom riksveien og bebyggelsen. Det har hittil vært uhindret adkomst for biler fra riksveien til bybyggelsen over hele strekningen, og stripearealet har vært brukt både til parkering av biler og som gangfelt langs forretningsfasaden.

I henhold til reguleringsplanen vil det nå bli anlagt felles parkeringsplass rett vest for gnr 77 bnr 11, og det er anlagt 12 nye parkeringsplasser til disposisjon for gnr. 78 bnr. 30 mellom riksveien og G/S-veien.

Etter at G/S-veien ble anlagt og avkjørselen ble omlagt har eieren opparbeidet bakgården til gnr 77 bnr 11 fra hage til nytt privat parkeringsområde.

Det bemerkes at det ikke synes å være noe markert problem med parkering av personbiler i Gvarv sentrum enten det gjelder behovet for de besøkende eller beboerne. Parkering har vært - og vil etter gjennomføringen av reguleringsplanen og anlegget av G/S-veien fremdeles være mulig i kort gangavstand fra den aktuelle bebyggelsen.

Avståelsen av en stripe av tomten til G/S-vei vil under disse omstendigheter ikke kunne føre til noe merkbart bortfall av parkeringsmuligheter for kundene til forretningseiendommene under takst nr. 1.

Arealavståelsen vil imidlertid føre til redusert utbyggingsmulighet for resteiendommene, og dette får betydning for eiendomsverdien. Erstatningen fastsettes etter differanseprinsippet til kr 60000,- for gnr. 77 bnr. 11, og til kr 70000,- for gnr. 78 bnr. 30, tilsammen kr 130000,-. I differansevurderingen er det tatt hensyn til parkeringsomleggingen og mulighetene for profilering av forretningsvirksomheten.

Reguleringsplanen og G/S-veien har ført til en endring av avkjørelsen fra riksveien til eiendommene langs veien. Kjøreadkomsten til gnr. 77 bnr 11 skal heretter skje vest for bygningen via felles parkeringsområde. I motsetning til herredsretten finner lagmannsretten at tidligere kjøreadkomst ved omleggingen er tilfredstillende gjenopprettet, og ulempene for varemottaket er det tatt hensyn til under vurderingen av differanseprinsippet.

Forøvrig er lagmannsretten enig med herredsretten at det ikke tilkjennes ulempeerstatning for stengt innkjøring på østsiden av gnr. 77 bnr. 11 eller for stengt innkjøring via "torget" øst for bygningen på gnr 78 bnr 30. Begge eiendommene får omlagt kjøreadkomsten, og endringen skyldes gjennomføringen av reguleringsplanen som har til formål å sikre utviklingen og bedre trafikkforholdene i Gvarv sentrum. Ulempene ved adkomstomleggingen vil etter lagmannsrettens vurdering ikke være andre eller større enn det eieren i utviklingens medfør vil måtte regne med å finne seg i. Det bemerkes at lastebiler vil kunne kjøre til "torget" øst for gnr 78 bnr 30 fra "Gamlegata" slik at den ene forretningens varemottaksdør fortsatt kan brukes. Det vil først være neste trinn i gjennomføringen av reguleringsplanen som eventuelt vil føre til behov for nytt vareinntak fra bygningens bakside.

Erstatningen fastsettes etter differanseprinsippet til kr 130000,-.

Takst nr. 2: Gnr 78 bnr 194 i Sauherad, tilhørende Alf Fosshaug.

Det avståes ca 200 m2 asfaltert tomtegrunn og det klauseres et areal på ca 400 m2 asfaltert tomtegrunn til felles parkering. Tiltredelsesdato: 12. mars 1996.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Nåværende avkjørsel mot riksvegen anlegges i henhold til reguleringsplanen og jfr. ekspropriasjonskartet. Eiendommen får felles avkjørsel og parkering med gnr. 78 bnr. 77 og gnr. 78 bnr. 63, jfr. reguleringsbestemmelsenes 8.1 og 8.1.2, merket fellesområd FE 10 i reguleringsplanen. Sauherad kommune har stilt sin del av fellesområdet til disposisjon for reguleringsformålet.

2. Fremtidig vedlikehold m.v. av parkeringsområdet tilligger ikke kommunen/vegvesenet.

Staten ved advokat Koslung har i det vesentlige anført: For takst nr. 2 vil det ikke være naturlig med en differansevurdering. Det bør gis en samlet erstatning for avståelse av stripen og det klausulerte areal basert på kvadratmeterpris. Det spiller ingen rolle hva det har kostet for eieren å opparbeide parkeringsplassen, det avgjørende for erstatningsfastsettelsen må være hvilken verdi arealet har for eieren nå. Det må tas hensyn til særfordelen som eieren får ved sin andel av bruksretten til den klausulerte og private parkeringsplassen.

På vegne av Alf Fosshaug har advokat Thorstein Vale i det vesentlige gjort gjeldende:

Tapet av den private opparbeidede parkeringsplassen reduserer muligheten til fortsatt forretningsdrift fra takst nr. 2. Tomten er derfor særlig verdifull for eieren. Klausuleringen må likestilles med avståelse, og det kan ikke gjøres fradrag for særfordel ved at Fosshaug får rett til å benytte deler av felles parkeringsplass så lenge de øvrige brukerne ikke blir pålagt betalingsplikt for sin bruksrett.

Advokat Vale har for takst nr. 2 nedlagt slik spesiell påstand:

1. Erstatning for avståelse av del av eiendommens opparbeidede og asfalterte parkeringsplass, basert på grunnverdien i Gvarv sentrum, kr 100,- pr- m2, pluss dokumenterte utgifter til fundamentering og asfaltering, kr 170.- pr. m2, i alt kr 270,- pr. m2.

2. Erstatning for beslagleggelse av resten av eiendommens parkeringsplass, beregnet på samme grunnlag som angitt under pkt. 1 med ialt kr 270,-pr. m2.

3. Erstatning for tap i forretningsdrift og redusert utleiemulighet som følge av tapt disposisjonsrett over eiendommens parkeringsareal, herunder tap av profileringsmulighet og utleiemulighet til parkering og andre formål.

4. Erstatning for utgifter til omlegging av eiendommens forretningslokale til annet utleieformål.

5. Erstatning for særulemper:

a) Blinkende billys fra trafikk i kurveområdet ved riksveien.

b) Støy, larm og sjokklyder i forbindelse med trafikk over fartsdemperne på riksveien.

c) Støy, trafikk, innsyn og forurensing som følge av ukontrollert og fri adgang til parkering umiddelbart inntil eiendommenes fasade.

Lagmannsretten bemerker at ekspropriasjonsinngrepet innebærer at eieren mister eierrådighetene både over stripen som avståes til G/S-vei, og til arealet som klausuleres til felles parkeringsplass. Arealene bør verdsettes på samme måte ved erstatningsfastsettelsen.

På eiendommen ble det tidligere drevet forretningsvirksomhet i bygningens første etasje, og plassen mellom riksveien og huset ble asfaltert og opparbeidet til parkeringsplass for forretningen. Forretningsdriften er opphørt, og eieren har fått bruksendring fra forretning til bolig. Lagmannsretten legger til grunn at forretningsnedleggelsen ikke har sammenheng med reguleringsplanen og ekspropriasjonsinngrepet, men at det skyldes markedsutviklingen i Gvarv sentrum.

For eieren har den opparbeidede tomten mellom huset og riksveien idag størst verdi som eventuelt utleieområde til parkering eller annet trafikkmessig formål som krever asfaltert grunn.

Erstatningen for grunnen - ca 600 m2 - fastsettes til kr 200,- pr m2. Det er tatt hensyn til prisen ved kommunens tomtekjøp i april 1997, og at det dreier seg om et asfaltert og opparbeidet areal.

Vegvesenet eller Sauherad kommune har ikke påstatt seg forpliktelsene ved vedlikehold og opprydding av den klausulerte parkeringsplassen i fremtiden. Dette ansvaret blir værende hos eieren som eventuelt kan fordele noe av det til de andre brukerne. Dette må anses som en særulempe den gjenværende eiendom blir påført gjennom ekspropriasjonsinngrepet.

Erstatningen for denne ulempen fastsettes skjønnsmessig til kr 20000,-.

Forøvrig tilkjennes ikke erstatning for ulemper. Grunnen er verdsatt som opparbeidet parkeringsplass, og det innebærer at ulempene som parkeringen og trafikken fører til for naboene ville vært de samme uten ekspropriasjonsinngrepet. Hvis plassen skulle vært skjermet for trafikk, ville grunnprisen vært lavere.

Det gis ikke fradrag for at eieren av gnr 78 bnr 194 får bruke den klausulerte parkeringsplassen sammen med gnr 78 bnr 77 og gnr 78 bnr 63. På begge disse eiendommer vil det være virksomheter, og parkeringsbehovet for taksnummer 2 vil i framtiden sannsynligvis være mindre enn for naboeiendommene som ikke blir pålagt å betale vederlag for klausuleringen til fordel for dem.

Erstatningen fastsettes til:

For tomtegrunn kr 200 pr. m2 For ulemper kr 20000.-

Taks nr. 3: Gnr. 78 bnr. 77 i Sauherad - tilhørende Magda Skjeldal.

Det avståes ca 150 m2 asfaltert tomtegrunn på sydsiden av riksveien og ca 220 m2 tomtegrunn på nordsiden av riksveien. Tiltredelsesdato: 22 juni 1996.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Eksisterende trapper kan bli stående på innmålt grunn. Der hvor disse må ombygges på grunn av anleggsarbeidene, vil dette i nødvendig utstrekning bli gjort for vegvesenets kostnad.

2. Nåværede avkjørsel mot riksvegen stenges.

Eiendommen får felles avkjørsel og parkering felles med gnr. 78 bnr. 194 og gnr. 78 bnr. 63, jfr. reguleringsbestemmelsenes 8.1 og 8.1.2., merket som fellesområde FE 10 i reguleringsplanen. Eiendommen får eksklusiv rett til å bruke de to parkeringsplassene som ligger i det nordøstlige hjørnet av fellesområdet som parkering/alternativ adkomst. Sauherad kommune har stilt sin del av fellesområdet til disposisjon for reguleringsformålet. Fremtidig vedlikehold m.v. av parkeringsområdet er vegvesenet uvedkommende.

3. Av hensyn til brøyting m.v., tilbyr vegvesenet å erstatte utskifting av vinduer og murforblending av vegg m.v., i første etasje mot riksveg. Videre tilbyr vegvesenet å erstatte omkostningene ved etablering av nytt inngangsparti til fysioterapilokalene på bygningens nordvestre kant, og nødvendig ominnredning i den forbindelse. Retten bes fastsette erstatningen for dette.

Staten ved advokat Koslung har i det vesentlige anført: Ekspropriasjonsinngrepet er ikke så vesentlig at det kan være tale om innløsning. Både stripen til G/S-vei mellom bygningen og sydsiden av riksveien og arealet på nordsiden av riksveien bør erstattes etter differanseprinsippet. Ulempene for eieren kompenseres ved tiltakene som fremgår av de spesielle skjønnsforutsetningene. Det må legges til grunn at huset på eiendommen er gammelt og at det hele tiden har ligget nær opp til riksveien. Den samlede passasjen mellom huset og riksveien - der det nå anlegges G/S-vei - har egnet seg dårlig til parkering. Det blir nå ordnet parkering på naboeiendommen som klausuleres til dette formål.

Underskjønnet bes stadfestet for takst nr. 3.

På vegne av Magda Skjeldal har advokat Vale gjort gjeldende: Ekspropriasjonsprinsippet vil bli så betydelig at eiendommen må innløses mot erstatning av gjenanskaffelsesverdien. Subsidiært må tomteavståelsen på begge sider av riksveien verdsettes etter differanseprinsippet der det må tas hensyn til at begge områdene utgjør verdifulle parkeringsarealer for eierens virksomhet som fysioterapeut.

Begge arealene har hatt lovlig kjøreadkomst fra riksveien. I tillegg til grunnerstatningen må det gis erstatning for verdireduksjon på den gjenværende eiendom, og for særulemper.

Advokat Vale har for takst nr. 3 nedlagt slik spesiell påstand:

Prinsipalt:

1. Hele eiendommen innløses og erstattes etter gjenanskaffelsesverdi som kombinert næringseiendom og bolig med 1.215 m2 tomt og rikelig med parkeringsplasser.

2. Erstatning for utgifter til leie, flytting og innredning av lokaler til fysikalst institutt i ett år inntil nye lokaler i eget bygg kan gjenanskaffes. Hertil erstatning for private flytteutgifter.

3. Flyttefrist for boligenheten forutsettes fastsatt til ett år fra skjønnet er endelig.

Subsidiært:

1. Erstatning for avståelse av eiendommenes parkeringsområde foran forretningsdelen, ialt 14 parkeringsplasser, samt avkjøring til begge sider av riksveien. Erstatningen baseres på grunnverdien i Gvarv sentrum, kr 100.- pr. m2, pluss opparbeidelsesomkostninger med delvis fast dekke.

2. Erstatning for verdireduksjon på gjenværende eiendom som følge av redusert mulighet for utnyttelse av eiendommenes forretningslokaler, både til eget bruk og utleie/salg, vurdert i sammenheng med tapet av samtlige parkeringsplasser, tap av kjøreadkomst til fronten av eiendommen samt tap av profileringsmulighet.

3. Erstatning for særulemper:

a) Nærføring og arronderingsskade.

b) Øket vedlikehold av huset med dører og vinduer grunnet drift av g/s-veg umiddelbart inntil fasaden.

c) Blinkende billys fra trafikk i kurveområdet på riksvegen.

d) Støy, larm og sjokklyder i forbindelse med trafikken over de to fartsdemperne på riksvegen.

4. Erstatning for utgifter til oppsetting og vedlikehold av gjerde m/port mot parkeringsområdet på vestsiden av bygningen, og mot avstått område på østsiden av bygningen.

5. Erstatning for utgifter til ombygging av lokalene for eierens fysikalske institutt, prinsipalt ved nyinnredning på sydsiden av bygningen og subsidiært ved ominredning av nåværende lokaler med tilbygg.

6. Erstatning for utgifter til leie og innredning av lokaler for fortsatt drift av fysikalsk institutt, inntil nye, egnede lokaler er bygget og innredet. Hertil utgifter til innredning, tilkoblinger og etablering i de leide lokaler, beregnet til kr 7300,-, samt flytteutgifter og tap i næringsinntekt under flyttingen og ulempe ved drift av virksomhet utenfor bostedet.

7. Erstatning for anleggsskader:

Skade på husets drensystem, grunnmur og kjeller med innsig av vann og slam i kjellerlokalene. Ulempe ved at utbedringen med ny drenasje, tetting med grunnmursplast og vedlikehold ikke kan utføres på egen eiendom.

Utgifter til rengjøring, murbehandling og maling etter reparasjonen.

8. Det er en forutsetning at eiendommens eier er uten ansvar for mulig takras i g/s-vegen.

Lagmannsretten bemerker at fra dette taksnummer avståes to arealer som ligger på hver sin side helt inn til riksveien. Bebyggelsen på eiendommen er et eldre hus som ligger et par meter fra riksveien med de naboproblemer det har ført med seg gjennom mange år. En større del av bygningenes første etasje er i de siste 5- 6 år blitt brukt av eieren til fysikalsk institutt. Bygningen har tidligere vært benyttet til andre formål, og til tross for oppsetting av enkelte lettvegger og innredning av behandlingsrom, er den ikke spesielt godt egnet for den nåværende virksomheten.

Ekspropriasjonsinngrepet fører til at eieren ikke kan beholde inngangspartiet til det fysikalske institutt på bygningens fasadeside mot riksveien, og at store forretningsvinduer på fasadesiden må skiftes ut på grunn av nærføringen av G/S-veien med brøyting helt inn til husveggen. Dette har vegvesenet tilbudt seg å erstatte ved etablering av nytt inngangsparti med nødvendig ominnredning og utskifting av vinduer og murforblending, jfr. de spesielle skjønnsforutsetningene pkt. 3. Kundeparkeringen, som idag delvis skjer ved fasadeveggen på stripen der det nå anlegges G/S-vei, vil i fremtiden skje på plassen som ligger inntil bygningen på vestsiden.

Lagmannsretten kan ikke se at eiendommen mister en vesentlig del av verdien for eieren ved ekspropriasjonen av de to tomtearealene, jf plan- og bygningsloven §43, og det prinsipale kravet om innløsning tas ikke til følge, jf. lagmannsrettens generelle bemerkninger og henvisningen til herredsrettens begrunnelse. Tomteavståelsen på begge sider av riksveien erstattes etter differanseprinsippet skjønnsmessig til kr 40000.- . I differansevurderingen er det tatt hensyn til omleggingen av adkomsten og parkeringen.

Utgiftene til ombyggingsarbeidene, jf de spesielle skjønnsforutsetningene pkt. 3, fastsettes til kr 180000,-. Beløpet forutsettes å dekke eierens utgifter til eventuell oppsetting av gjerde med port og ønskelige ominnredningsarbeider i forbindelse med hennes fysikalske institutt.

For ulemper under ombyggingstiden tilkjennes erstatning med kr 15000,-.

For øvrig tilkjennes ikke erstatning for ulemper.

Erstatningen fastsettes slik:

For tomteavståelse etter differanseprinsippet kr 40000,- For ombyggingsarbeider kr 180000,- For ulemper kr 15000,- kr 235000,-.

Saksomkostninger.

Etter begjæring om overskjønn har alle de tre saksøkte oppnådd et bedre resultat ved overskjønnet enn ved underskjønnet. I medhold av skjønnsloven §54a første ledd litra a pålegges Staten ved Samferdselsdepartementet å erstatte de saksøktes omkostninger i forbindelse med overskjønnet.

Som prosessfullmektig for takst nr. 1 har advokat Helge Aarnes levert omkostningsoppgave med krav om kr 29700,- i tillegg til rettens gebyr og sideutgifter. Av dette er kr 29600,- salær for juridisk bistand.

Som prosessfullmektig for takst nr. 2 og 3 har advokat Thorstein Vale levert omkostningsoppgave med krav om kr 57477,- i tillegg til rettens gebyr og sideutgifter. Av beløpet er kr 48000,- salær for juridisk bistand, kr 4800,- partenes utlegg til sakkyndige beregninger, kr 4482,- utgifter til saksutdrag og kr 195,- reiseutgifter.

Lagmannsretten har ingen bemerkninger til omkostningsoppgaven fra advokat Aarnes som legges til grunn ved omkostningsfastsettelsen.

På samme måte legges kravet fra advokat Vale til grunn for så vidt gjelder salæret og utgiftene til utdrag, kjøring og rettens gebyr.

Når det gjelder utgiftene til sakkyndige beregninger finner lagmannsretten at disse har hatt en uvesentlig betydning for lagmannsrettens vurdering. Disse utgifter har ikke vært nødvendige, jf skjønnsloven §54 første ledd. De saksøkte bør derfor selv dekke disse utgiftene.

Staten ved Samferdselsdepartementet dømmes etter dette til å erstatte de saksøkte deres utgifter til juridisk bistand m.m. i henhold til godkjent omkostningsoppgave fra de saksøktes prosessfullmektiger. I forhold til de saksøkte bør Staten ved Samferdselsdepartementet også dekke de lovbestemte utgifter med overskjønnet, medregnet godtgjøring til skjønnsmennene, etter særskilt oppgave fra lagmannsretten.

Overskjønnet er enstemmig på alle punkter.

Slutning:

1. Erstatningene fastsettes som angitt under de enkelte takstnummer.

I tillegg til erstatningsbeløpene kommer 7 1/2% rente p.a. fra tiltredelsestidspunktet og inntil overskjønnet er rettskraftig. Deretter løper vanlig morarente inntil betaling skjer.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Statens ved Samferdselsdepartementet saksomkostninger til Senter Eigedom AS ved advokat Helge Aarnes med 29700,- - tjuenitusensjuhundre kroner - og til Alf Fosshaug og Magda Skjeldal, begge ved advokat Thorstein Vale med 52677,- - femtitotusensekshundreogsekstisju - kroner med tillegg av de lovbestemte utgiftene ved overskjønnet for alle de tre saksøkte etter særskilt oppgave fra lagmannsretten.