LA-1996-1333
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-12-16 |
| Publisert: | LA-1996-01333 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Grenland jordskifterett nr: 96-00006 - Agder lagmannsrett LA-1996-01333 A |
| Parter: | Ankende part: Kjell Sture Pettersen (Prosessfullmektig: Advokat Torgeir Helle) Ankemotpart: Vidar Torbjørnsen (Prosessfullmektig: Advokat Nils Juel) |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holtar Evensen, formann Lagdommer Erling Strand Ekstraord. lagdommer Birger Lassen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Jordskifteloven (1979) §62 |
Saken gjelder tvist om grensene for eiendommen Luksefjellveien 213, gnr. 56, bnr. 24 i Skien, en boligeiendom som nå eies av ankemotparten Vidar Torbjørnsen.
Sakens bakgrunn er følgende:
August Reiersen som dengang var eier av gnr. 56, bnr. 6, et gårdsbruk, lot i 1935 og 1942 utskille to boligtomter fra denne eiendom. De to tomter som grenser inn mot hverandre, var Luksefjellveien 215, gnr. 56, bnr. 20, og før nevnte bnr. 24. Tomtene ble overdratt til to av August Reiersens sønner, henholdsvis John og Andreas, som førte opp hver sin enebolig.
En gang i tiden mellom 1955 og 1962 ble det mellom Andreas Reiersen som da var eier av bnr. 24, og hans to søstre Anna og Esther Reiersen som da eide bnr. 20, foretatt et uformelt makeskifte. Ved dette ble det fra bnr. 20 avstått et smalt belte inn fra eiendommens grense mot nordøst, mens bnr. 24 avsto et smalt belte langs eiendommenes felles grense. I det som derved ble omforenet grense for bnr. 24 mot sydøst og mot nordvest for bnr. 20 ble det en gang før 1962 satt opp et flettverksgjerde. Dette strakk seg lenger mot vest enn dit bnr. 20 strakk seg i henhold skylddelingsforretning for eiendommen av 1935.
Foranledningen til nevnte makeskifte var at Andreas Reiersen i 1955 hadde leid bort bnr. 24 til Roald Anker Skjærum. Denne drev lastebiltransport og hadde behov for bedre adkomstforhold, noe han fikk ved at arealet som ble overtatt fra bnr. 20 ble opparbeidet som veg.
Etter å ha leid og bebodd bnr. 24 fra 1955, kjøpte Skjærum eiendommen i 1962.
August Reiersen solgte i 1953 gnr. 56, bnr. 6, heretter kalt hovedbølet, til Harald Pettersen. Dennes enke overførte på et senere tidspunkt eiendommen til deres sønn Kjell Sture Pettersen.
I 1995 fikk Kjell Sture Pettersen forespørsel fra en interessent som gjerne ville kjøpe en tomt umiddelbart vest for bnr. 24. Han søkte da om tillatelse til fradeling av en boligtomt på dette sted, og i den situasjonsplan som fulgte søknaden, hadde han tegnet inn en ca 1.000 m2 stor tomt. Denne omfattet et opparbeidet areal like vest for bebyggelsen på bnr. 24 og en vestenforliggende, bratt og krattbevokst skråning.
Byggesaksavdelingen i Skien fattet 25. april 1996 vedtak om å tillate nevnte fradeling på vilkår bl.a. av at "Eiendomsgrensen mot eiendommen gnr. 56 bnr. 24 må være som vist på situasjonsplan mottatt 02.02.96 eller i skylddelingsforretningen avholdt 17.06.35. P.g.a. boligens plassering".
Kommunens vedtak om å tillate fradeling ble påklaget av Vidar Torbjørnsen som i 1995 hadde kjøpt bnr. 24 av Roald Anker Skjærum. Det ble gjort gjeldende at bnr. 24 strakk seg lenger mot vest enn det som var angitt i Pettersens situasjonsplan.
For å få klarlagt grensene mellom bnr. 24 og hovedbølet begjærte Pettersen nå grensegang ved Grenland jordskifterett, og denne avsa 28. juni 1996 dom med slik domsslutning:
1. Grensa mellom gnr 56 bnr 6 og gnr 56 bnr 24 tar til i punktet som i sak nr 6/1985 ved Grenland jorskifterett er beskrevet som nr 1, og som ligger nordøst for garasjen på gnr 56 bnr 24.
Herfra går grensa til jernpålen markert som punkt 2 i marka. Her vinkler grensa og går til endestolpen i gjerdet mellom gnr 56 bnr 20 og 24, markert som nr 3 i marka.
2. Dommen stilles til påanking straks, jf jordskifteloven §62 annet ledd. Ankefristen er to måneder.
Partenes anførsler for jordskifteretten og jordskifterettens avgjørelsesgrunner fremgår av dommen.
Kjell Sture Pettersen har påanket jordskifterettens dom til Agder lagmannsrett, og Vidar Torbjørnsen har tatt til gjenmæle.
Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Skien 27. oktober 1997. Kjell Sture Pettersen møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Torgeir Helle, og sin bror Ragnar Sture Pettersen. Det ble opplyst at sistnevnte i april 1997 hadde overtatt hovedbølet til eie, og det var enighet om at han nå tiltrådte sin brors anke og om at han var å anse som part i saken. De to brødre avga forklaring. Vidar Torbjørnsen møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Nils Juel, og avga forklaring. Det ble ført fire vitner og foretatt slik dokumentasjon rettsboken viser. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger foretok retten befaring på bnr. 24 og tilstøtende eiendommer. Tre av vitnene avga forklaring under befaringen.
Kjell og Ragnar Sture Pettersen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Som jordskifteretten også kom til, viser skylddelingsforretningen for bnr. 24 av 1942 klart at eiendommen ikke strakk seg så langt mot vest som ankemotparten hevder at den nå gjør. Skylddelingsforretningen angir ikke selv grenselinjenes lengde i meter, men dens beskrivelse viser at eiendomsgrensen mot søydøst var felles med grensen for bnr. 20 mot nordvest. Av skylddelingsforretningen for bnr. 20 fremgår det at denne felles grenselinje var 32 meter. Partene er enige om hvor denne grenselinjen tar sin begynnelse lengst i øst. De er også enige om hvor det nordøstre hjørne av bnr. 24 ligger. Hensett til at det var en far som fradelte to tomter, en til hver av to sønner, må det legges til grunn at disse var ment å skulle være tilnærmet like store. Dette tilsier at også grensen for bnr. 24 mot nordvest var ca 32 meter, og at eiendommens grenser mot nordøst og sydvest var ca 34 meter lange, jfr. de mål som er angitt i skylddelingsforretningen for bnr. 20.
Det bestrides at noen del av arealet på vestsiden av bnr. 24 slik denne eiendoms grenser følger av skylddelingsforretningen av 1942, kan være hevdet.
Et eventuelt hevdserverv måtte ha skjedd i Skjærums eiertid, idet Andreas Reiersen helt fra først av må ha vært klar over grensene for bnr. 24. Skjærum har selv erkjent at han ikke forut for sitt kjøp av bnr. 24 foretok noen som helst undersøkelse om eiendommens grenser, men helt bygget sin oppfatning om disse på hva han ble foreholdt av Andreas Reiersen og på den bruk av eiendommen som han hadde utøvet gjennom noen års leietid. Heller ikke senere har Skjærum undersøkt skylddelingspapirene. Hadde han det gjort, ville han oppdaget eiendommens riktige grenser. Skjærum kan på denne bakgrunn ikke sies å ha vært i slik aktsom god tro som er et vilkår for hevdserverv.
Det areal som påståes å være hevdet, var etter sin beliggenhet og størrelse uten jordbruksmessig betydning for hovedbølet. Bare ved eventuell utbygging ville området ha økonomisk interesse. Hovedbølets eier hadde av denne grunn ingen oppfordring til å gripe inn overfor en viss bruk av arealet fra andres side. Det gjøres imidlertid gjeldende at Skjærums utnyttelse av dette heller ikke har vært så eksklusiv og intens som den som kreves for eiendomshevd. Det vises i denne forbindelse til Falkanger: "Tingsrett" side 233-238 og til Rt-1972-643 flg.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
1. Grensa mellom gnr. 56 bnr 6 og gnr 56 bnr 24 tar til i punktet som i sak 6/1985 ved Grenland jordskifterett er beskrevet som punkt nr 1, og som ligger nordøst for garasjen på gnr 56 bnr 24. Herfra går grensa 32 m i retning jernpålen som er markert med nr 2 i marka. Her vinkler grensa og går til punkt 34 på målebrevet for gnr. 56 bnr 20. Herfra går grensa langs gnr 56 bnr 20 i nordøstlig retning.
2. Kjell Sture Pettersen tilkjennes saksomkostninger.
Vidar Torbjørnsen har i det vesentlige anført:
Det erkjennes at bnr. 24 etter skylddelingsforretningen av 1942 ikke omfatter det omtvistede areal, i hvert fall ikke hele dette. Likeledes erkjennes det at Skjærum, før han kjøpte eiendommen, burde ha sett på skylddelingsforretningen for denne, noe han ikke gjorde. Skylddelingsforretningen er imidlertid uklar, bl.a. fordi den helt mangler angivelse av grenselinjenes lengder, og en gjennomgåelse av den ville ikke gitt Skjærum grunn til å tvile på at den grensebeskrivelse han hadde fått av selgeren Andreas Reiersen var riktig. Hva han ville ha sett, var at grensen for bnr. 24 mot sydøst falt sammen med grensen for bnr. 20 mot nordvest. Der sto det imidlertid allerede et gjerde, og det var grunn for Skjærum til å tro at lengden av gjerdet og den felles grenselinje falt sammen. At Skjærum skulle gå inn og undersøke skylddelingsforretningen for bnr. 20 som var målsatt, kunne vanskelig forlanges på bakgrunn av hva han av sin hjemmelsmann var fortalt om eiendomsgrensene, av hvordan det så ut på stedet og av den bruk han selv hadde gjort av også det omtvistede areal under syv års leietid.
På bakgrunn av det foran nevnte gjøres det gjeldende at Skjærum var i aktsom god tro med hensyn til grensene for bnr. 24 ved sitt erverv av eiendommen i 1962, samt at han forble i slik tro helt til han solgte eiendommen i 1995. Det vises for så vidt til at han gjennom alle år har nyttet eiendommen med det omtvistede areal, dette uten innsigelser fra noe hold. Han har foretatt noen oppfylling og har hatt en del bringebærbusker på arealet som for øvrig har vært grasbevokst. En gang etter 1970 snakket han med daværende eier av hovedbølet, Harald Pettersen, om et tre som hadde råtnet og burde fjernes, idet han ikke var sikker på hvor langt ut eiendommen rakk. Treet som av Andreas Reiersen var opplyst å stå i grensen der Skjærum aldri har sett noe annet grensemerke, sto der vestre stolpe for tørkestativ nå befinner seg, dvs. i det nordvestre hjørne av den tomt som etter Skjærums oppfatning utgjør bnr. 24. Oppe på denne pålen plasserte Harald Pettersen en hvit markeringsplate da flyfotografering av området ble foretatt i 1960-åra. Også et annet forhold indikerer at det har vært enighet om at bnr. 24 omfattet noe mer enn det som følger av eiendommens skylddelingsforretning. Det vises for så vidt til skylddelingsforretningen for gnr. 56, bnr. 57 som ble utskilt fra naboeiendommen bnr. 11 i 1958 og som i nord grenser mot bnr. 20 og bnr. 6 (hovedbølet). Anna og Esther Reiersen som dengang eide bnr. 20, var til stede under forretningen og må antas å ha medvirket til grensepåvisningen, og på skylddelingskartet er grensen mellom bnr. 20 og bnr. 6 angitt å ligge vesentlig lenger vest enn der sydvestre hjørne av bnr. 20 skulle ligge i henhold til skylddelingsforretningen av 1935.
Da Skjærum i mer enn full hevdstid har vært i aktsom god tro med hensyn til sin eiendomsrett til også det omtvistede areal, samtidig som han har utøvet eksklusiv bruk av dette, er dette hevdet av ham, hvorfor jordskifterettens dom må stadfestes.
Vidar Torbjørnsen har nedlagt slik påstand:
1. Jordskifterettens dom stadfestes.
2. Vidar Torbjørnsen tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten skal bemerke:
I likhet med hva jordskifteretten kom til, og som partene synes enige om, anser lagmannsretten det klart at bnr. 24 ved fradelingen i 1932 ikke omfattet det nå omtvistede areal, i hvert fall ikke i dets helhet. Det vises for så vidt til skylddelingsforretningene for bnr. 20 og 24 som sammenholdt med hverandre viser at den felles grense mellom disse eiendommer var 32 m lang. Partene er enige om utgangspunktet for denne grenselinje i øst, og ved å måle 32 m derfra og vestover ender grenselinjen ca 11 m øst for det punkt som av Torbjørnsen hevdes å utgjøre sydvestre hjørne av bnr. 24.
Partene er også enige om hvor nordøstre hjørne av bnr. 24 ligger, nemlig like nordøst for garasjen på bnr. 24. Dette ble også lagt til grunn i en jordskiftesak fra 1985.
Når det gjelder det fjerde hjørne på bnr. 24, er partene ikke enige om beliggenheten. Mens Pettersen hevder at det ligger 32 m fra eiendommens nordøstre hjørne, gjør Torbjørnsen gjeldende at hjørnet ligger noen meter lenger mot vest. Retningen på bnr. 24's grense mot nordvest er det derimot ingen uenighet om.
Skylddelingsforretningen for bnr. 24 beskriver den videre grenselinje fra eiendommens nordøstre hjørne slik: "herfra gaar grænsen efter et libraat vestover til jernbolt i fjeld, vinkler her og gaar sydover i rett linje til jernbolt ved utgangspunktet". Begge parters standpunkt er forenlig med det her siterte, men lagmannsretten har på grunnlag av bevisførselen funnet å måtte legge til grunn at nordvestre hjørne av bnr. 24 etter skylddelingsforretningen lå og ligger der hvor Skjærum i sin tid satte opp vestre påle i sitt tørkestativ, dvs. det punkt som av jordskifteretten er merket som nr. 2 i marken (påtegning på samme påle), og den skal for så vidt bemerke:
Plasseringen av nordvestre hjørne slik som nevnt, innebar ikke at det ble noen vesentlig størrelsesforskjell mellom bnr. 20 og bnr. 24, jfr. her Pettersens anførsel om at August Reiersen i sin tid sikkert ville at de tomter han overdro til sine sønner John og Andreas skulle være like store. Den innebar dessuten at grensen for bnr. 24 mot sydvest ville være en rettlinjet forlengelse av grensen for bnr. 20 mot samme himmelretning. I tillegg kommer at daværende eier av hovedbølet, Harald Pettersen, skal ha plassert en markeringsplate oppe på nevnte påle da det skulle foretas flyfotografering i området en gang i 1960-åra, samt at Harald Pettersen en gang i 1970-åra skal ha gitt uttrykk for at treet som sto der pålen nå står, sto i grensen. Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å trekke riktigheten av ektefellene Skjærums forklaringer om dette i tvil.
Idet lagmannsretten således legger til grunn at grensen for bnr. 24 mot sydvest går som en rett linje fra det sted der vestre påle for tørkestativet nå står til et punkt i den omforente grense mot bnr. 20 som ligger 32 m vest for nordøstre hjørne av sistnevnte eiendom slik dette hjørne er fastlagt i skylddelingsforretningen av 1935, må den ta stilling til hvorvidt det er hevdet eiendomsrett til noe areal sydvest for for denne grense.
Et eventuelt hevdserverv må nødvendigvis ha skjedd i Skjærums eiertid, idet Andreas Reiersen som kjøper og sønn til selger var til stede under skylddelingsforretningen i 1942 og derfor må ha vært fullt klar over hvilke grenser som da ble fastlagt for bnr. 24.
Mens Andreas Reiersen eide bnr. 24 til 1962, var hans bror John Reiersen eier av bnr. 20 til 1944. Bnr. 20 ble da overdratt til August Reiersen samtidig som denne overdro hovedbølet til John. I 1951 ble bnr. 20 overtatt av August Reiersens døtre Anna og Esther som bebodde eiendommen til en gang på 90-tallet. De nære familiebånd må antas å ha medvirket til at beboerne av såvel bnr. 20 som bnr. 24 uten innsigelser kunne nytte arealene på sydvestsiden av deres eiendommer, dette også av den grunn at de aktuelle arealer var uten enhver jordbruksmessig verdi. Det er derfor sannsynlig at såvel Andreas Reiersen som de som til enhver eide bnr. 20, faktisk brukte noe av arealene vest for sine eiendommer, dvs. arealer av hovedbølet.
Skjærums leide og bebodde alene bnr. 24 fra 1955, og det har formodningen for seg at de fra da av brukte alt det uteareal som hadde vært nyttet av Andreas Reiersen, og det på samme måte som denne hadde gjort. Da fru Skjærum var niese av Andreas Reiersens hustru, og Skjærums således var fullt klar over de nære familiære forbindelser mellom eierne av de ulike bruksnumre, burde de etter lagmannsrettens vurdering ha innsett at denne bruk ikke nødvendigvis baserte seg på eiendomsrett til hele arealet.
Da Skjærums i 1962 kjøpte bnr. 24 hadde det uformelle makeskifte mellom bnr. 20 og 24 funnet sted, og gjerdet mellom eiendommene var oppført i den omforente, nye grense. Skjærum i hvis interesse makeskiftet skjedde, måtte da ved sitt kjøp være klar over at i hvert fall en av grensene for bnr. 24 var endret i forhold til det opprinnelige.
Lagmannsretten finner det ikke godtgjort hva Andreas Reiersen til Skjærums fortalte om grensene for bnr. 24 da handelen fant sted i 1962. Dersom det i det hele tatt har funnet sted noen nærmere grensepåvisning, kan det ikke sees bort fra at det har oppstått misforståelser med hensyn hva som kunne brukes og hva som lå innenfor grensene for bnr. 24. På bakgrunn av det foran nevnte, og i likhet med hva som bør kreves av enhver kjøper av fast eiendom, burde Skjærums etter lagmannsrettens vurdering under enhver omstendighet ha undersøkt skyldelingspapirene for eiendommen. Hadde de det gjort ville de funnet at bnr. 24 og bnr. 20 hadde en felles grense, noe som igjen burde tilsagt at Skjærums hadde sett på skylddelingsforretningen for sistnevnte eiendom. Denne var målsatt og ville fortalt Skjærums at lengden på den felles grense var vesentlig kortere enn den de forutsatte, ca 11 m kortere enn det oppsatte gjerde som Skjærums delvis bygget sin oppfatning på. Unnlatelsen av å undersøke skylddelingspapirene må på denne bakgrunn anses å innebære at Skjærums ikke kan sies å ha vært i slik aktsom god tro som er et vilkår for hevdserverv.
Lagmannsretten er etter dette blitt stående ved at grensen mellom bnr. 24 og bnr. 6 (hovedbølet) tar sin begynnelse i punktet som i Grenland jordskifteretts sak nr. 6/1985 er betegnet som nr. 1, et punkt som ligger nordøst for garasjen på bnr. 24, går herfra i vestsydvestlig retning til jernpåle som av jordskifteretten er markert som pkt. 2 i marka (vestre stolpe for tørkestativ), vinkler her og går i rett linje til et punkt i den felles grense med bnr. 20 som ligger 32 m fra nordøstre hjørne av sistnevnte eiendom i henhold til skylddelingsforretningen for denne av 17. juni 1935.
Den dom som avsies i samsvar med det nettopp nevnte, innebærer at saken for begge parter må anses dels vunnet og dels tapt. I medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174 første ledd bestemmes det derfor at hver av partene dekke sine egne omkostninger.
Dommen er enstemmig.
Det bemerkes at domsavsigelsen er blitt forsinket, idet det har vært vanskelig å få samlet dommerne til avsluttende gjennomgåelse og domsavsigelse. Domsresultatet ble imidlertid fastlagt i domskonferanse umiddelbart etter avsluttet ankeforhandling.
Domsslutning:
1. Grensen mellom gnr. 56, bnr. 24 og gnr. 56, bnr. 6, begge i Skien, tar sin begynnelse i punktet som i Grenland jordskifteretts sak nr. 6/1985 er betegnet som nr. 1, et punkt som ligger nordøst for garasjen på bnr. 24, går derfra i vestsydvestlig retning til jernpåle (vestre stolpe for tørkestativ) som av jordskifteretten er merket som punkt 2 i marka, vinkler her og går i rett linje til et punkt i den felles grense mellom gnr. 56, bnr. 24 og gnr. 56, bnr. 20 som ligger 32 - trettito - meter vest for nordøstre hjørne av sistnevnte eiendom i henhold til skylddelingsforretningen for denne av 17. juni 1935.
2. Hver av partene dekker sine omkostninger.