LA-1996-136
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-06 |
| Publisert: | LA-1996-00136 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett nr. 95-00119 - Agder lagmannsrett LA-1996-00136. |
| Parter: | Saksøker: Edvin Abrahamsen (Prosessfullmektig: Advokat Helge Abrahamsen). Saksøkt: Helge Elle og Magne Elle (Prosessfullmektig: Advokat Ole Chr. Lyngholt). |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holtar Evensen med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §66 |
Brødrene Helge og Magne Elle ble i 1992/93 sammen eiere av eiendommen Elle, gnr. 55, bnr. 4 i Farsund, heretter kalt odelseiendommen. De to ble 20. juli 1993 stevnet inn for Lyngdal herredsrett av sin halvbrors sønn, Edvin Abrahamsen, som krevet å få løse eiendommen på odel.
Etter et rettslig mellomspill der Abrahamsen forgjeves fremmet krav om å få løse også en annen eiendom tilhørende brødrene Elle på odel, avsa Lyngdal herredsrett den 30. oktober 1995 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstaksten for eiendommen Elle, gnr. 55, bnr. 4 i Farsund, settes til 300.000 - trehundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger til Helge og Magne Elle betaler Edvin Abrahamsen 14.825 - fjortentusenåttehundreogtjuefem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelstaksten."
Når det gjelder sakens nærmere bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens avgjørelsesgrunner, vises det til odelstaksten.
Edvin Abrahamsen, med advokat Helge Abrahamsen som prosessfullmektig, har i rett tid begjært odelsovertakst, idet det er gjort gjeldende at odelstaksten er vesentlig for høy.
Helge og Magne Elle har, med advokat Ove Chr. Lyngholt som prosessfullmektig, inngitt tilsvar og heri anført at odelstaksten er for lav og derfor må høynes noe.
Overskjønnsforhandling ble holdt på sorenskriverkontoret i Farsund 17. oktober 1996. Sammen med de nevnte prosessfullmektiger møtte Helge og Magne Elle, samt Hilmar Abrahamsen med fullmakt fra Edvin Abrahamsen. Disse avga forklaringer. Det ble avhørt ett vitne og foretatt slik dokumentasjon rettsboken viser. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger foretok lagmannsretten befaring av de vesentligste deler av odelseiendommen. Etter enighet partene imellom ble befaring av enkelte mindre betydningsfulle deler av eiendommen sløyfet, idet disse var svært vanskelig tilgjengelige, samtidig som partene var enige om at de av retten kunne vurderes på grunnlag av de beskrivelser som fremgår av odelstaksten. Under befaringen fikk parter og prosessfullmektiger anledning til å påpeke og forklare seg om forhold som de mente var av betydning for verdsettelsen, samtidig som de besvarte spørsmål fra rettens medlemmer.
Etter avsluttet befaring opplyste prosessfullmektigene at de ikke hadde mer å anføre.
Skjønnskonferanse ble holdt i Lyngdal 18. oktober 1996.
Edvin Abrahamsen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsrettens faktiske beskrivelse av odelseiendommen er stort sett riktig. Når det gjelder bebyggelsen, skal alene bemerkes at våningshusets pipe må anses kondemnabel, idet den er bygget opp med leirblanding og er skjev. Det må dessuten legges til grunn at eiendommens brønn ikke gir tilstrekkelig med vann til husholdningen etter dagens forhold, hvorfor boring etter vann må foretas her slik det er gjort hos naboene.
Odelseiendommens totale størrelse er snarere 360 enn 370 da.
Når det gjelder de enkelte teiger som er beskrevet av herredsretten, bemerkes det at det bare er en mindre del av teig 1 som er tilplantet med gran, samt at teig 7 ikke grenser til sjøen.
Det må legges til grunn at jorda på odelseiendommen generelt er skrinn og tørkeutsatt.
Verdien av såvel jakt som fiske er svært begrenset.
Utlegging av hyttetomter er ikke påregnelig. Odelseiendommen er i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde, deler av den ligger i byggeforbudsbeltet ved sjøen, og til andre deler er det vanskeligheter med adkomst. Det finnes også fornminner i området. Store deler av eiendommen er svært utsatt for vær og vind, og er derfor lite attraktive.
Det has intet å bemerke til det rettslige grunnlag for takseringen slik dette er gjengitt i odelstaksten. Således er det først og fremst herredsrettens konkrete skjønnsutøvelse som menes å være uriktig og å ha medført ansettelse av en for høy verdi. Det gjøres gjeldende at den verdi som fastsettes ved odelstakst, ikke må overstige den pris som ville blitt godkjent ved en eventuell konsesjonsbehandling.
Herredsretten menes å ha overvurdert odelseiendommens jordbruksmessige verdi som er svært begrenset. Den har dessuten verdsatt boverdien for høyt og med urette lagt til grunn at to hyttetomter kan utlegges. Endelig har herredsretten tillagt eiendommens rettigheter i Ellestranda større verdi enn det som har kommet til uttrykk gjennom de dokumenterte inntekter for de siste år.
På bakgrunn av det foran nevnte, og de anførsler som ble gjort gjeldende i herredsretten og fastholdes her, nedlegges det slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Den ved underskjønnet fastsatte takst reduseres vesentlig.
3. Helge og Magne Elle dømmes in solidum til å betale alle saksomkostninger forbundet med overskjønnet."
Helge og Magne Elle har sammenfatningsvis anført:
Den av herredsretten fastsatte takst er i laveste laget og bør høynes noe.
Det has intet vesentlig å bemerke hverken til herredsrettens faktiske beskrivelse av odelseiendommen og dens enkelte deler eller til det rettslige grunnlag for skjønnet slik dette er beskrevet av herredsretten. Noen konsesjonspris has ikke her, og spørsmålet er hva en vanlig kjøper ville betale for eiendommen ut fra de forutsetninger som fremgår av odelsloven §49.
Det er ukjent for brødrene Elle at jorda på odelseiendommen skal være tørkesvak. Den del av teig 1 som ble tilplantet med gran for 35 år siden, utgjør ca 30 da, og det er en del skog ved Stemsvann. De rettigheter herredsretten omtaler når det gjelder Ellestranda, er rettelig eierandeler i et sameie, og arealene der kan opparbeides ytterligere.
Verdien av odelseiendommen fremkommer som summen av en lang rekke forhold. Det gjelder en beskjeden landbrukseiendom med dårlig bebyggelse. Men bebyggelsen har sin verdi ved at den er der, og Elle må anses som et attraktivt bosted. Det er ingen grunn til å tro at herredsretten har tillagt boverdien noen stor vekt.
Utlegging av noen få hyttetomter vil ikke være i strid med forutsetningene i odelsloven §49, og spørsmålet er hvorledes en vanlig kjøper vil se på mulighetene for en viss utbygging. Fornminnene bør ikke skape problemer, og andre har fått anledning til å legge ut hyttetomter i nabolaget. På Varbakk og ved Stemsvannet bør det kunne påregnes at i hvert fall ialt 3-4 hyttetomter vil bli tillatt utlagt.
Når det gjelder jakt, inngår odelseiendommen i et elgvald og er berettiget til 1/5 elg. Den inngår også i et hjortevald. For rett til felling av et rådyr kreves 200 da, og retten til slik jakt er det kurant å selge. I Stemsvann finnes det småfisk.
Idet det for øvrig vises til de saksøktes anførsler for herredsretten som fastholdes, nedlegges det slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Taksten forhøyes.
3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten skal bemerke:
Odelseiendommen som har et totalareal på 360 - 370 da, består av en rekke teiger som kan beskrives slik:
"Hovedbølet", Heimeteigen og Varbakk, der eiendommens bebyggelse finnes, av herredsretten benevnt teig 4, er på vel 70 da. Den alt vesentligste del av dette areal ligger samlet på vestsiden av gårdsveien mellom fylkesvei K 652 og Ellestranda, har fall mot nord og vest og grenser i nord mot fjorden i en lengde av ca 200 m. Fra bebyggelsen som ligger ca 300 m fra sjøen, has det fin utsikt i nevnte himmelretninger. Like vest for gårdsveien ligger et innmarksareal på ca 1 1/2 da. Sammen med et areal mellom gårdsveien og bebyggelsen, samt et areal langs sydsiden av bekken som kommer fra Stemsvann og krysser eiendommen, utgjør dette odelseiendommens fulldyrkede mark på anslagsvis 7 da. For øvrig består Heimeteigen og Varbakk av overflatedyrket mark/beitegrunn med noe løvskog i Varbakkområdet.
Adkomst til det foran beskrevne "hovedbøl" has fra fylkesvei K 652 og langs en 400 - 500 lang gårdsvei som det er flere brukere til. Vest for gårdsveien, inntil denne og noe nærmere fylkesveien ligger et mot nord skrånende areal på vel 2 da som tilhører odelseiendommen.
"Hovedbølet" ligger ca 20 km fra Farsund, ca 12 km fra forretningssenteret Vanse og ca 8 km fra Ore der nærmeste barneskole finnes. Avstanden til Kvinesdal er ca 25 km.
Elleheia, av herredsretten benevnt teig 1, er på ca 185 da, i det vesentlige bestående av kratt, myr og lynghei. En mindre del av arealet er imidlertid tilplantet med gran for ca 35 år siden, men tilveksten må antas å ha vært heller liten. Noen avvirkning har ikke funnet sted i senere tid, noe som også skyldes at Elleheia ikke er tilgjengelig med maskinelt utstyr. Kalvehagen, av herredsretten benevnt teig 2, er et sterkt hellende areal på ca 14 da, med vekslende markslag og noe løvskog. Heller ikke til denne teigen er det annet enn gangadkomst.
Lunnan, av herredsretten benevnt teig 3, er et langstrakt areal på ca 21 da som gjennomskjæres av fylkesvei K-652. Nord for veien has det et felt med anslagsvis 60 m3 hogstmoden gran og et felt som er tilplantet med gran. Syd for fylkesveien finnes ikke bartrær, heller ingen tilplantning med slike, men en del løvskog som kan avvirkes. Boniteten i hele teig 3 er god, tildels super, og driftsforholdene er lette som følge av teigens arrondering og eksisterende kjøreveier som det has bruksrett til.
Stemsvann, av herredsretten benevnt teig 5, som har et areal på ca 82 da, ligger øst og syd for Stemsvann. Odelseiendommen har bruksrett til en traktorvei som fører inn i teigens østre del, mens det til den øvrige del av teigen som består av et sterkt hellende belte mot Stemsvann, ikke has kjøreadkomst. Østre del har tidligere vært nyttet som beite. Her er god mark som også egner seg for tilplantning med skog, noe som imidlertid ikke er gjort. På øvrige deler av teig 5 has det noe løvskog, vesentlig bjerk.
Teines og Breili, av herredsretten benevnt teig 6 og 7, utgjør ialt ca 11 da. Teines som er størst, grenser i nord mot fjorden, mens Breili på det nærmeste ligger snaut 100 m fra denne. Begge teiger har sterkt fall mot fjorden og er bevokst med noe løvskog. Kjøreadkomst has ikke til noen av dem.
Herredsretten la til grunn at det til odelseiendommen lå bruksrett til to mindre arealer på Ellestranda ved fjorden. Etter det som er fremkommet under overskjønnsforhandlingene, må det imidlertid legges til grunn at det gjelder medeiendomsrett i et sameie. På hvert av disse arealene er det oppført en sjøbod som av eier av odelseiendommen har vært brukt og fortsatt kan brukes sammen med andre. Odelseiendommens eier har også disposisjonsrett over en båtstø og en risteplass i området. Båtstøen er anrettet for å gi ly mot sjøen som på andre deler av odelseiendommens strandlinje står sterkt på fra den åpne fjorden utenfor. Det er kjørevei helt ned til strandområdet.
Til odelseiendommen hører andel i laksefiske i fjorden, et fiske som utøves på en noe spesiell måte i juni og juli hvert år. Fisket har gjennom de senere år vært forestått av andre, mens odelseiendommens eier årlig har fått utbetalt et beløp på noen hundre kroner, beløp som har utgjort 1/4 av verdien av den fisk som har vært tatt opp på odelseiendommens andel.
Odelseiendommens skog-/utmarksarealer inngår i elg- og hjortevald. De gir også adgang til jakt på rådyr. Nærmere opplysninger om hvorledes jakten har vært utøvet og hvilket utbytte den har gitt foreligger ikke. Det må imidlertid legges til grunn at den pengemessige verdi av jaktretten er begrenset.
Når det gjelder bebyggelsen på odelseiendommen, finner lagmannsretten å kunne henvise til den beskrivelse som er gitt av herredsretten, en beskrivelse som partene stort sett har erklært seg enige i. Da dette har vært spesielt påpekt, skal lagmannsretten imidlertid bemerke at den ikke finner våningshusets pipe ubrukelig, samt at den er enig i at eiendommens brønn neppe gir tilstrekkelig vann til en husstand med de krav som idag stilles.
Som rettelig gjort av herredsretten, og som partene er enige om, legger lagmannsretten odelsloven §49 til grunn for verdsettelsen av den foran beskrevne eiendom. Siktemålet er da å finne fram til en bruksbestemt salgsverdi, eller med andre ord den pris en alminnelig kjøper kan antas å ville betale for eiendommen under forutsetning av at han skulle drive denne på en måte som er naturlig og påregnelig ut fra eiendommens beliggenhet og beskaffenhet, en måte som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål. Det vises for så vidt til Rt-1980-233 flg.
Det er innlysende at den jord- og skogbruksmessige verdi av odelseiendommen er meget beskjeden. Dens arealer som er fulldyrket eller kan fulldyrkes, er begrensede, samtidig som såvel den dyrkede mark som beitestrekninger enkelte steder er noe skrinn og tørkesvak. Hogstmoden skog er det lite av, boniteten i skog- og utmarksarealene er vekslende, og arealene er i beskjeden grad tilplantet.
Når det nettopp nevnte er sagt, må det straks tilføyes at odelseiendommen etter lagmannsrettens vurdering må anses som et attraktivt støttebruk. Eiendommen ligger vakkert til med storslått utsikt, med grei adkomst og i ikke altfor lang avstand fra mulige arbeidsplasser, forretningssenter og skole m.v. Den gir mulighet for dyrking av poteter og grønnsaker til husbehov, kanskje også noe salg, for uttak av ved og for deltagelse i såvel jakt som fiske. Et visst dyrehold, ikke minst av sau, er nærliggende. Strandrett og båtstø har også verdi.
Som beskrevet av herredsretten tilfredsstiller hverken våningseller uthus dagens krav. Der er ikke innlagt vann eller bad/wc, og det må trolig bores etter vann for å få tilstrekkelig forsyning til et moderne hushold, samt eventuelt dyrehold. Det er behov for kjøkken- og noe skapinnredning, og det elektriske anlegg må påkostes noe, samtidig som det foretas en alminnelig renovering av våningshuset. I det hele vil kostnadene ved å bringe våningshuset opp i rimelig standard etter dagens mål andra til et relativt betydelig beløp. Til gjengjeld vil huset deretter fremstå som en trivelig bolig. Uthuset trenger også noen påkostning, men er i hvert fall for noen tid brukbart for et beskjedent dyrehold og som redskapsbod/lager slik det er.
Til tross for de mangler som foreligger når det gjelder bebyggelsen, vil det etter lagmannsrettens vurdering være mange som kan tenke seg å erverve odelseiendommen for å bo på den og drive den som et støttebruk i samsvar med de forutsetninger som fremgår av odelsloven §49, og samtidig utnytte de foran nevnte muligheter for jakt og fiske. Den pris som de vil være villig til å betale, vil være resultatet av en samlet vurdering. Noen vil herunder se hen til muligheten for utlegging av et fåtall hyttetomter, en utnyttelse som ikke kan antas å være i strid med at eiendommen brukes til landbruksformål. Lagmannsretten finner imidlertid at denne mulighet bare kan tillegges beskjeden betydning ved verdsettelsen. Såvel klausuleringen av eiendommens strandbelte som forekomsten av fornminner vil vanskeliggjøre utlegging av hyttetomter, samtidig som avløpsproblemer må løses før eventuell bygging. Selv om det skulle bli tillatt utlagt 23 hyttetomter, vil disse være av begrenset verdi. Det vises for så vidt til at utlagte hyttetomter i nabolaget har vist seg å være lite attraktive.
Basert på en samlet vurdering av odelseiendommen slik denne foran er beskrevet og vurdert, er lagmannsretten kommet til at Lyngdal herredsretts odelstakst ble lagt på et riktig nivå og til at det som er fremkommet under overskjønnsforhandlingen, ikke gir grunnlag for noen avvikende verdsettelse. Odelsovertaksten settes derfor til kr 300000,-, noe som anses som en realistisk og riktig pris ut fra de faktiske forhold og kriteriene i odelsloven §49. Etter lagmannsrettens vurdering ville denne pris ikke vært til hinder for at en eventuell konsesjonssøknad ville blitt imøtekommet.
Overskjønn er alene begjært av Edvin Abrahamsen, og i medhold av odelsloven §66, jfr. skjønnsloven §42 og §54 må han pålegges å dekke Helge og Magne Elles omkostninger ved overskjønnet. Advokat Ove Chr. Lyngholt har inngitt omkostningsoppgave som viser et samlet beløp stort kr 16825,-, herav salær kr 16000,- og utlegg kr 825,-. Abrahamsens prosessfullmektig har ikke hatt noe å bemerke til oppgave, og lagmannsretten pålegger Edvin Abrahamsen å dekke det samlede beløp som finnes rimelig ut fra hva som har vært nødvendig av arbeid til ivaretagelse av brødrene Elles interesser under overskjønnet.
Edvin Abrahamsen må i tillegg dekke gebyret for behandlingen i lagmannsretten, samt godtgjørelser m.v. til skjønnsmennene etter nærmere oppgave.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av Elle, gnr. 55, bnr. 4 i Farsund settes til kr 300.000,- - kronertrehundretusen -.
2. Til dekning av saksomkostninger ved lagmannsretten tilpliktes Edvin Abrahamsen å betale til Hele og Magne Elle ialt kr 16.825,- - kronersekstentusenåttehundreogtjuefem - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.