LA-1996-192

Instans:	Agder lagmannsrett - Skjønn
Dato:	1996-12-05
Publisert:	LA-1996-00192
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett Nr. 95-01592 Agder lagmannsrett la-1996-00192
Parter:	Saksøker: Kjell Borgar Hasseleide (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde) Saksøkt: Kåre Thorbjørn Bråthen (Prosessfullmektig: Advokat Nils Juel)
Forfatter:	Lagdommer Per Holtar Evensen Med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §57, §63, §66

Kjell Borgar Hasseleide stevnet 22. april 1994 daværende eier, Solveig Hasseleide og daværende forpakter, Kåre Thorbjørn Bråthen, inn for Skien og Porsgrunn byrett med krav om å få løse eiendommen "Braaten", grn. 67, bnr. 4 i Bamble på odel.

Solveig Hasseleide og Kåre Thorbjørn Bråthen erkjente at Kjell Borgar Hasseleide hadde løsningsrett.

Solveig Hasseleide døde 11. mars 1995, og Kåre Thorbjørn Bråthen, heretter kalt Bråthen, ble da eier av "Braaten", gnr. 67 bnr. 4 i Bamble, heretter kalt odelseiendommen, idet han var innsatt som enearving til denne. Etter det sto Bråthen som eneste saksøkte i den sak Kjell Borgar Hasseleide, heretter kalt Hasseleide, hadde anlagt.

Skien og Porsgrunn byrett avsa 31. august 1995 odelstakst med slik slutning:

"1. Eiendommen "Braaten", grn. 67, bnr. 4 i Bamle, settes til en samlet verdi av kr 315000,- - kronertrehundreogfemtentusenkroner 00/100,-.

2. Kjell Borgar Hasseleide betaler de lovbestemte utgiftene ved odelstaksten.

3. Kjell Borgar Hasseleide betaler innen 2 -to- uker etter forkynnelse av odelstaksten til Kåre

Thorbjørn Bråthen saksomkostninger med i alt kr 15000,- -femtentusenkroner 00/100."

Når det gjelder sakens nærmere bakgrunn, partenes anførsler for byretten og byrettens avgjørelsesgrunner, vises det til odelstaksten.

Bråthen har i rett tid begjært odelsovertakst, idet det er gjort gjeldende at odelstaksten er for lav. Hasseleide har inngitt tilsvar og i dette fremmet aksessorisk begjæring om overskjønn, idet odelstaksten menes å være for høy.

Overskjønnsforhandling ble innledet i Tinghuset i Skien den 5. november 1996. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger, advokat Jon I. Lunde for Hasseleide og advokat Nils Juel for Bråthen, og begge avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner, alle nye for lagmannsretten, og dokumentasjon skjedde slik rettsboken viser. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger, samt vitnet Thomas Henrik Dalene, foretok lagmannsretten befaring av odelseiendommen. De møtende fikk under befaringen anledning til å påpeke og forklare seg om forhold som de mente var av betydning for verdsettelsen, samtidig som de besvarte spørsmål fra rettens medlemmer.

Etter endt befaring ble skjønnsforhandlingene avsluttet i Dørdal gamle skole der prosessfullmektigene holdt sine prosedyreinnlegg.

Skjønnskonferanse ble holdt i Tinghuset i Skien den 6. november 1996.

Hasseleide har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det has ikke nevneverdige bemerkninger til byrettens faktiske beskrivelse av odelseiendommen.

Ei heller has det noe å bemerke til den faktiske side av fremlagt skogbruksplan eller Svilands verditakst. I sistnevnte gjøres det imidlertid gjeldende at det er lagt til grunn noe for lave driftsutgifter, samtidig som det er nyttet helt andre priser enn de som nå er gjeldende. Det vises for så vidt til den fremlagte tømmerpriskalkulasjon som er utarbeidet av Thomas Dalene.

Også trenden fremover vil bli tillagt vekt når en kjøper overveier kjøp av en eiendom med skog. Det han nå vil se, er en økt import av virke østfra, uttalt vilje til å kutte ned på tilskudd og nedgang i volum som leveres.

Det er ingen uenighet om at eiendommen har en viss boverdi. Uansett hvorledes bebyggelsen blir benyttet, må det imidlertid sees hen til dens beskaffenhet og manglende tidsmessighet, til behovet for påkostninger, herunder boring etter og innleggelse av vann. Bebyggelsen har hittil ikke vært utleid i nevneverdig grad, og for mulig utleie i fremtiden kan det ikke på noen måte sammenlignes med de priser som oppnås ved sjøen eller i andre attraktive områder.

For øvrig må lagmannsretten sette seg inn i hvorledes en tenkt kjøper ville vurdere muligheten for å oppnå dispensasjon fra boplikten. Denne mulighet antas å være liten, idet det bør være mulighet for å skaffe seg arbeid i nærheten, jfr. de rimelige avstander til såvel Kragerø som Grenlandsområdet. Dersom det ventes utbygging i området etter foreliggende plan for E-18, trekker også dette i retning av at dispensasjon ikke vil bli gitt. Skulle dispensasjon ikke bli gitt, må den tenkte kjøper bygge seg bolig, noe som forutsetter betydelige utlegg også til vann og avløp, noe som reduserer verdien av odelseiendommens bruksbestemte salgsverdi. Det gamle våningshus er i tilfelle av svært beskjeden verdi.

Utviklingen ved E-18 ligger langt fram i tid, og det er usikkert hva den vil medføre. Nevneverdig vekt ved verdsettelsen kan planene ikke tillegges, og riktigst måtte det være å se bort fra dem og henvise til eventuelt etteroppgjør etter odelsloven §57. Det bemerkes i denne forbindelse at partene er fettere.

Det erkjennes at Bråthen er berettiget til å foreta en avvirkning som tilsvarer verdiøkningen på grunn av tilvekst gjennom 3 år, noe som tilsier at det avvirkes ca 300 m3.

Som gjort av byretten, må overtaksten etter odelsloven §49 settes til det beløp en vanlig kjøper kan antas å ville betale for odelseiendommen ut fra den bruk som anses naturlig og påregnelig ut fra de stedlige forhold og som er forenlig med at eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål.

Hasseleide har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Byrettens verdifastsettelse reduseres.

3. Kåre Thorbjørn Bråthen pålegges å betale de lovbestemte utgifter, godtgjørelse til skjønnsmennene og utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten til Kjell Borgar Hasseleide."

Bråthen har sammenfatningsvis anført:

Byrettens beskrivelse av odelseiendommen er i faktisk henseende stort sett riktig, og det vises derfor til den.

Nytt for lagmannsretten er det at det nå, gjennom Bamble kommunes kommuneplan, dens arealdel, er fattet vedtak om tras for nye E-18 over og forbi odelseiendommen, og for tilførsels- og paraellveier til samme. Av fremlagt arealdelskart fremgår det at en del av odelseiendommen i denne forbindelse er utlagt som industriareal. Dette kan og må lagmannsretten ta hensyn til ved sin verdsettelse. Den kan ikke nøye seg med å henvise til rimelig etteroppgjør, jfr. odelsloven §57.

Basert på foreliggende skogbruksplan for odelseiendommens skog for perioden 1988-1997, Odd Svilands verditakst av 20. april 1995, det som har skjedd i skogen etter 1988 og det som har kunnet registreres ved befaringen, gjøres det gjeldende at skogen alene er verd henimot kr 400000,-. Kapitaliseringsrenten er da satt til 8%, og det vises for så vidt til Skien og Porsgrunn byretts odelstakst av 20. desember 1995 i sak B 95-01591.

Odelseiendommen har diverse tilleggsverdier. Dette gjelder for det første boverdien, en verdi som ikke er ubetydelig selv om eiendommens våningshus ikke svarer til dagens standard for bolighus. Sin største verdi har bebyggelsen dersom det gis fritak for boplikten, noe som her må kunne påregnes å bli gjort. Med sin sentrale, ugenerte og idylliske beliggenhet vil eiendommen være et attraktivt feriested for såvel egen bruk som for utleie.

Fremlagte takster viser at boverdien tillegges betydelig vekt ved odelstaksering, ikke minst når det som her gjelder mindre bruk.

Tilleggsverdi representeres også av de nå foreliggende planer for E-18. Selv om det ikke vites når dette kan skje, vil deler av odelseiendommen på noen sikt kunne utnyttes eller anvendes som industritomter, og det uten at det vil redusere resteiendommen som feriested og skogeiendom i nevneverdig grad. Den verdi som ligger i denne mulighet, ville utvilsomt bli tillagt vekt av en som overveide å kjøpe odelseiendommen.

Etter det standpunkt Bråthen har inntatt for så vidt, må lagmannsretten ved sin verdsettelse legge til grunn at noe av den hogstmodne skog vil være fjernet ved Hasseleides eventuelle overtagelse av odelseiendommen. Det som blir fjernet, vil tilsvare verdien av tilveksten i tiden etter forkynning av odelsstevningen våren 1994 og fram til løsningen, dvs. verdien av ca 300 m3.

Odelsovertaksten må i rettslig henseende bygges på odelsloven §49. Taksten skal ikke være noen billig takst, men settes til det beløp en vanlig kjøper må antas å ville ha vært villig til å betale for eiendommen under de forutsetninger som fremgår av bestemmelsen.

Bråthen har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Byrettens verdifastsettelse forhøyes.

3. Kjell Borgar Hasseleide pålegges å betale de lovbestemte utgifter, godtgjørelse til skjønsmennene og utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten til Kåre Thorbjørn Bråthen."

Lagmannsretten skal bemerke:

Odelseiendommen er et småbruk beliggende på Dørdal i Bamble. Dets totalareal er på ca 330 da. Av eiendommens innmark som tidligere var på noe over 10 da, er en vesentlig del etterhvert tilgrodd, slik at bare ca 4 da nå kan betegnes som dyrket mark. Denne har i det siste vært nyttet til beite. Eiendommens skog er på vel 320 da.

Når bortses fra et mindre skogareal på nordsiden av nåværende E-18, ligger odelseiendommen samlet på sydsiden av denne der den på det nærmeste omslutter et lite vann ved navn Isvann. I vannet has en mindre skogbevokst øy. Avstanden til Kragerø er vel 20 km, til Grenlandsområdet noe større.

Eiendommens bebyggelse som består av et gammelt våningshus og et mindre uthus, ligger nordøst på eiendommen, i svakt fallende terreng ned mot Isvann på sydsiden og ca 100 m fra dette. Atkomstveien fra E-18 er ca 400 m lang og fortsetter like forbi våningshuset til en nabo på østsiden som vedlikeholdet deles med.

Våningshuset som etter det opplyste er fra ca 1850, er oppført i tømmer, i en etasje med loft og med sadlet sperretak som ble lagt nytt for noen år siden, samtidig som nye, brukte vinduer med to lags glass ble innsatt og utvendig kledning byttet ut med stående tømmermannspanel i første etasje og liggende panel i gavlene. Taket er tekket med lakkerte bølgeplater, og takrenner i plast er montert. Husets grunnflate er 47 m2, og i første etasje has gang, kjøkken, stue og et soverom. Fra gangen fører en gammel og bratt trapp opp til loftet der det er innredet et rom på ca 16 m2. Rommene i første etasje har faspanel på vegger og i himling, ny og ubehandlet i soverommet, og ellers malt. Gulvene har dels belegg og er dels malt. Soverommet oppe som må antas å være isolert, har gulvbelegg og montert panel på vegger og i himling. Kjøkkeninnredningen må beskrives som gammel og beskjeden, idet en nyere del av innredningen, samt en vedkomfyr ikke er fastmontert og vil bli fjernet før overtagelse. Våningshuset har innlagt strøm, men ikke vann eller avløp. Sommerstid nyttes en vannledning fra en ovenforliggende brønn, og det has da tappekran like ved boligen. Vedlikeholdet av våningshuset er bra, men der er noe råte i første etasjes bjelkelag og et visst husbukkangrep i tømmeret på loftet.

Samtidig med at våningshuset ble restaurert for ca 10 år siden, bl.a. med leggingen av nytt tak og utskifting av vinduer, ble eksisterende uthus med grunnflate på ca 14 m2 bygget. Uthuset er oppført i bindingsverk og har trepanel utvendig. Det står på pillarer, har sadeltak med lakkerte bølgeplater og har innvendig plankegulv. Uthuset er bra vedlikeholdt.

Eiendommen har i tillegg en utedo og en garasje av bølgeblikk på en stålramme.

Fra odelseiendommen er utskilt og bortfestet en tomt. Dette gir en årlig leieinntekt på kr 380,-.

For eiendommens skog utarbeidet Telemark tømmersalgslag i 1988 en skogbruksplan for perioden 1988-1997. Partene er enige om at planen stort sett ga en riktig beskrivelse av skogens beskaffenhet dengang. De er også enige om hva som har skjedd i og med skogen i årene etter 1988. Basert på planen, gitte opplysninger og egne iakttagelser under befaringen, legger lagmannsretten derfor følgende til grunn:

Produktivt skogareal utgjør vel 300 da, og den stående kubikkmasse i 1988 var 3541 m3. Skogen har slik bonitetsfordeling: 39% høy, 57% middels og 4% lav bonitet. Ved full tetthet og ideell aldersfordeling er skogens totale produksjonsevne ca 145 m3 pr. år. I hogstklassene 3-5 ligger årlig tilvekst på ca 100 m3. Den eksisterende aldersfordeling domineres stort av gammel, hogstmoden skog. I skogbruksplanen ble det da også anbefalt å avvirke 1500-1800 m3 i løpet av planperioden. Faktisk avvirkning i årene etter 1988 begrenser seg til 271 m3. Selv om terrenget på enkelte steder er noe kupert, må driftsforholdene sies å være gode. Det er relativt korte avstander til bilvei, og etter beskjedne investeringer kan virket tas ut over naboeiendommer mot erleggelse av et visst vederlag for veibruken. Bygging av en klopp over en større bekk nordvest for Isvann har gjort driftsforholdene lettere for den del av skogen som ligger vest og syd for vannet.

Det er fremlagt en verditakst som forstkandidat Odd Sviland har holdt over skogen i 1995. Når bortses fra de priser på virke og den størrelse på driftsutgiftene som er nyttet i taksten, har partene heller ikke hatt nevneverdige bemerkninger til denne. Det Sviland har gjort er å ansette en ren kapitalisert bruksverdi, noe som ikke er aktuelt ved en odelstakst. Herunder har han forutsatt at ca 2.000 m3 blir avvirket i løpet av nærmeste 4-årsperiode, hvoretter årlig tilvekst vil utgjøre 46 m3.

Lagmannsretten er enig i at det ut fra såvel forstlige som økonomiske hensyn bør avvirkes mye hogstmoden skog, om enn noe mindre enn foreslått av Sviland. Dette gjelder ikke minst gammel granskog som burde vært hogd for lang tid siden.

Det er enighet partene imellom om at Bråthen, i tiden før Hasseleides eventuelle overtagelse av odelseiendommen, i medhold av odelsloven §63 første ledd har rett til å utta fra skogen virke som etter utregning og blinking av skogoppsynet svarer til verdiøkningen på skogen på grunn av tilvekst i tiden etter forkynnelsen av stevningen i odelssaken. Som partene synes enige om, legger lagmannsretten ved sin verdsettelse til grunn at overtagelse vil skje i april 1997, slik at den tilvekst det er snakk om, derfor er ca 300 m3.

En mindre del av odelseiendommen er i Bamble kommunes kommuneplan, dens arealdel, utlagt som industriområde. Dette er gjort i forbindelse med trasvalget for ny E-18 med tilførselsog paralellveier. Når det kan bli aktuelt å realisere det som fremgår av planen er svært usikkert, men dette ligger etter lagmannsrettens vurdering i hvert fall svært mange år fram i tiden. Usikkerhet foreligger også med hensyn til hvilken interesse det vil være for etablering i området og dermed også om hvilken verdi denne del av odelseiendommen vil få.

Som anført av Bråthen, anser lagmannsretten det sannsynlig at en utenforstående kjøper av odelseiendommenn ville kunne påregne fritak for boplikt. Ved denne vurdering er det sett hen til at det her langt på vei er snakk om en ren skogeiendom som ikke vil være noen levevei for en familie, til eiendommens beliggenhet, og ikke minst til bebyggelsens art og beskaffenhet. Våningshuset er lite og utidsmessig, og for de fleste vil betydelige påkostninger bli ansett nødvendige for at de vil bruke det som helårsbolig.

Som rettelig gjort av byretten, og som partene er enige om, legger lagmannsretten odelsloven §49 til grunn for sin verdsettelse av den foran beskrevne eiendom. Siktemålet er da å finne fram til en bruksbestemt salgsverdi, eller med andre ord til den pris en alminnelig kjøper kan antas å ville betale for eiendommen under forutsetning av at han skulle drive denne på en måte som er naturlig og påregnelig ut fra eiendommens beliggenhet og beskaffenhet, en måte som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål. Det vises for så vidt til Rt-1980-233 flg.

Kretsen av potensielle kjøpere utvides når det som her legges til grunn at fritak for boplikt vil kunne oppnås. Inn kommer også de, som foruten å ville drive skogen og utnytte den beskjedne innmarka, ønsker å nytte eiendommen som et feriested med mulighet for bading, litt jakt og litt fiske i Isvann. I denne sammenheng vil den eksisterende bebyggelse ha sin verdi, hva enten det er snakk om egen bruk eller utleie. Enhver kjøper vil også se hen til hva utnyttelsen av eiendommen for øvrig vil kaste av seg. Han vil særlig vurdere hvilke inntekter skogen vil gi på kortere og lengre sikt, dette etter at Bråthen har foretatt foran nevnte hogst. Herunder kan og bør han legge vekt på at avkastningen de første 3-4 år vil være relativt stor, noe som muliggjør rask gjenvinning av deler av kjøpesummen, mens avkastningen deretter vil være meget beskjeden. Kjøperen kan påregne å oppebære den foran nevnte festeavgift. Lagmannsretten anser det sannsynlig at enkelte kjøpere også vil anse muligheten for utlegging av en mindre del av eiendommen som industriområde, en utnyttelse som ikke kan antas å ville være i strid med odelsloven §49, som et visst verdiøkende moment. Hensett til den usikkerhet som her foreligger, jfr. foran, vil imidlertid dette forhold etter lagmannsrettens vurdering ikke gi seg noe betydelig utslag på den pris som disse er villige til å betale for eiendommen.

Selv om det nå er forutsatt at Bråthen foretar noen avvirkning i skogen, har lagmannsretten etter en samlet vurdering av det foran nevnte og under iakttagelse av at det er forholdene på taksttidspunktet, herunder aktuelle priser på skogsvirke og dagens kostnadsnivå sammenholdt med fremtidsutsiktene i skogbruket som skal legges til grunn, funnet at den av byretten fastsatte odelstakst er en del for lav og bør høynes til kr 350000,-.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, må Hasseleide i medhold av odelsloven §66, jfr. skjønnsprosessloven §42 pålegges å erstatte Bråthen hans nødvendige utgifter ved sakens behandling i lagmannsretten. I inngitt omkostningsoppgave er disse oppgitt til ialt kr 24708,-, herav kr 21000,- som advokatsalær og kr 3708,- som utlegg, med tillegg av behandlingsgebyr for lagmannsretten og utgifter til skjønnsmennene etter oppgave fra retten. Det er fra Hasseleides side ikke gjort innsigelser mot oppgaven, og lagmannsretten pålegger ham å betale beløpene, idet utgiftene finnes å ha vært nødvendige.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Verdien av "Braaten", gnr. 67, bnr. 4 i Bamble settes til kr 350000,- - kronertrehundreogfemtitusen -.

2. Til dekning av saksomkostninger ved lagmannsretten tilpliktes Kjell Borgar Hasseleide å betale til Kåre Thorbjørn Bråthen kr 24708,- - kronertjuefiretusensjuhundreogåtte - med tillegg av det beløp Bråthen etter oppgave fra lagmannsretten må betale til dekning av behandlingsgebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.