LA-1996-297
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-25 |
| Publisert: | LA-1996-00297 |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr. 95-00459 - Agder lagmannsrett LA-1996-00297. |
| Parter: | Ankende part: Hunsfos Fabrikker AS (Prosessfullmektig: Advokat Stein Erikstad). Ankemotpart: Kristiansand kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte). |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg. Lagdommer Per Holtar Evensen. Sorenskriver Jørn Ree |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, Tomtefesteloven (1975) §14 |
I en festekontrakt inngått i 1962 mellom Kristiansand Havnevesen som bortfester og Hunsfos Fabrikker A/S som fester, ble det i pkt. 11 1. punktum inntatt følgende bestemmelse om adgang til regulering av festeavgiften:
"Partene er ved utløpet av 20 års leietid og senere hvert 20. år berettiget til å kreve leien regulert slik at den svarer til samtidens leienivå for tilsvarende kontraktsforhold i Kristiansand, etter Havnevesenets vanlige praksis."
Festekontrakten gjaldt en tomt på 3 780 m2, som Hunsfos Fabrikker A/S skulle benytte til lagerbygg. Festetiden var 40 år, med adgang til forlengelse for nye 20 årsperioder "hvis bedriften på det tidspunkt selv ønsker det, og havnevesenet ikke trenger tomten til gjennomføring av regulering eller havneplaner." Festeavgiften var kr 30000,- pr. år. Partene er enige om at festeforholdet løp fra 1. juli 1963, slik at det var adgang til å kreve regulering av festeavgiften med virkning fra 1. juli 1983. Dette ble imidlertid ikke gjort. Derimot krevde bortfesteren, Kristiansand Havnevesen, avgiften forhøyet til kr 264600,- i brev til Hunsfos Fabrikker A/S av 6. september 1994. Foranledningen til denne henvendelsen var at Hunsfos Fabrikker A/S ønsket å selge lagerbygningen og hadde avertert den til salgs. Det er opplyst i brevet at den forhøyede festeavgiften var beregnet ut fra en tomteverdi på kr 1000000,- pr. dekar og en avkastning på 7 prosent.
Hunsfos Fabrikker A/S aksepterte ikke kravet om avgiftsregulering, idet de anførte at "I henhold til kontrakten kan ikke leien kreves regulert før i år 2002, og nåværende leie er derfor fortsatt gjeldene."
Partene kom ikke til enighet, og ved stevning av 29. mars 1995 bragte Kristiansand Havnevesen (formelt: Kristiansand kommune, Havnevesenet) tvisten inn for Kristiansand byrett, som 5. desember samme år avsa dom med slik domsslutning:
"1. Hunsfos Fabrikker A/S dømmes til å betale til Kristiansand kommune v/Havnevesenet kr 65300,- - sekstifemtusentrehundre - med tillegg av 12% rente p.a. fra 1.7.1995 til betaling skjer.
2. Kristiansand kommune v/Havnevesenet tilkjennes saksomkostninger med kr 15910,- - femtentusennihundreogti -.
3. Beløpene under 1 og 2 forfaller til betaling 14 - fjorten - dager etter at dommen er forkynt."
Om enkelthetene i saksforholdet for øvrig, partenes anførsler og påstander for byretten og dennes vurdering av de omtvistede spørsmål, vises til byrettens domsgrunner.
Hunsfos Fabrikker A/S v/advokat Stein Erikstad har påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett.
Kristiansand kommune v/Havnevesenet har, med h.r.advokat Helge Tofte som prosessfullmektig, imøtegått anken og påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Kristiansand 24. oktober 1996. For ankende part møtte assisterende salgssjef Bernt Bache og innkjøpssjef Olav Brateng, som begge forklarte seg. For ankemotparten møtte merkantil avdelingssjef Marius Olsen. Han overvar ankeforhandlingen, men forklarte seg ikke.
Hunsfos Fabrikker A/S v/advokat Erikstad har i hovedsak anført:
Anken gjelder byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Byretten har begrunnet sitt domsresultat med at retten "må da søke å komme fram til en forståelse av reguleringsklausulen som er rimelig og fornuftig sett ut fra partenes forutsetninger da avtalen ble inngått." Til tross for at det overhodet ikke var noen bevisførsel om disse forutsetningene - det var ikke engang noen partsrepresentant for saksøkeren til stede - har byretten tolket reguleringsklausulen på en måte som er i strid med bestemmelsens objektive innhold. Det er intet bevismessig holdepunkt for at partene har ment å legge noe annet i kontraktsklausulen om avgiftsregulering enn det som faktisk står der - at avgiften skulle kunne kreves regulert "ved utløpet av 20 års leietid og senere hvert 20. år."
Anken over rettsanvendelsen går på at byretten har benyttet uriktige prinsipper - en subjektiv fortolkningsregel - ved sin fortolkning av reguleringsklausulen. Det alminnelige prinsipp for avtaletolkning går ut på at avtaler skal fortolkes objektivt. Det er bare når ordlyden er uklar eller tvetydig det blir spørsmål om fortolkning og eventuelt utfylling og supplering av avtalen. Den aktuelle festeavtalen er entydig og klar på det punkt som er sakens tvistetema. Avtalen er dessuten utformet av Kristiansand Havnevesen. Det følger av alminnelige prinsipper for avtaletolkning at eventuelle uklarheter da skal gå ut over havnevesenet.
Subsidiært er anført at en eventuell avgiftsøkning må begrenses i forhold til det som er krevd og som byretten har avsagt dom for. Det ble fra havnevesenets side ikke ført noe som helst bevis for leieobjektets beskaffenhet, og heller ikke for det alminnelige leienivå for sammenlignbare eiendommer i Kristiansand. Det ble heller ikke foretatt noen befaring i forbindelse med byrettssaken. Det fremstår følgelig som helt uavklart på hvilket grunnlag byretten har akseptert den aktuelle avgiftsforhøyelsen.
Atter subsidiært påstås omkostningsavgjørelsen endret, med henvisning til at havnevesenet endret sin påstand i saken etter at saken var tatt opp til doms. I forhold til påstanden i stevningen, som det fra Havnevesenets side ble prosedert på under hovedforhandlingen, må saken anses som dels vunnet og dels tapt, slik at omkostningsspørsmålet skulle ha vært avgjort etter bestemmelsene i tvistemålsloven §174 og ikke §172.
Det er fra ankende parts side vist til Huser: Avtaletolking s. 375, 456-457 og 553, samt til en voldgiftsdom avsagt 12. mars 1985.
Hunsfos Fabrikker A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Hunsfos Fabrikker AS frifinnes.
2. Kristiansand kommune v/Havnevesenet dømmes til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
Subsidiært påstås en eventuell endret festeavgift fastsatt skjønnsmessig av lagmannsretten.
Kristiansand kommune, Havnevesenet, v/h.r.advokat Tofte har i hovedsak anført:
Det omtvistede spørsmål kan ikke anses som regulert i festekontraktens pkt. 11, idet man nokså sikkert kan gå ut fra at ingen av partene dengang har hatt en slik problemstilling i tanke. Det riktige må da være å stille spørsmål om hva partene ville ha avtalt om dette hvis spørsmålet hadde blitt reist under kontraktsforhandlingene.
I festekontraktens pkt. 11 første ledd i.f. er inntatt en bestemmelse om at "Varsel om endring av leien skal gis med 6 måneders frist." Dette trekker etter Havnevesenets oppfatning sterkt i retning av dets forståelse av reguleringsklausulen. Hvis leien bare skulle kunne kreves regulert ved utløpet av hver 20 årstermin, ville det vært unødvendig med en 6 måneders varselsfrist.
For øvrig er fra Havnevesenets side vist til det som karakteriseres som fastslått tolkning av tomtefesteloven §14, særlig Kåre Lilleholt i Lov og Rett 1981 455 og uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling av 14. august 1979. Begge disse kildene støtter den fortolkning av loven at avgiftsregulering kan kreves også etter utløpet av den lovbestemte 10 årstermin - med virkning for 10 år fremover.
Årsaken til at leien ikke ble krevd regulert pr. 1. juli 1983, var at Hunsfos Fabrikker A/S på dette tidspunkt var i en relativt prekær økonomisk situasjon. Det var Hunsfos Fabrikker A/S' planlagte salg av lagerbygningen som aktualiserte krav om regulering av festeavgiften høsten 1994.
Til det subsidiære ankegrunnlag er anført at kr 70,- pr. m2 er alminnelig leienivå for tomteareal i havneområdet i Kristiansand. Hvis det skal foretas en reduksjon av leiesummen i forhold til kravet på kr 264600,-, vil Havnevesenet subsidiært påstå den satt til kr 226500,- som svarer til regulering i samsvar med forskrift av 4. desember 1995 (multiplikator 7,55).
Når det gjelder det forhold at Havnevesenet endret sin påstand etter at saken for byretten var tatt opp til doms, er det vist til at foranledningen til dette var et brev fra advokat Erikstad til byretten av 20. november 1995 hvor byretten og advokat Tofte fikk oversendt kopi av diverse korrespondanse mellom partene samt av salgsoppgave for lagerbygningen og begjæring om seksjonering av samme. Fremleggelsen av disse dokumentene ledet til at Havnevesenet reduserte sitt opprinnelige krav fra kr 117300,- til kr 65300,- og at det bare ble krevet morarente fra 1. juli 1995 istedenfor fra 1. januar 1995.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Kristiansand kommune v/Havnevesenet tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.
Ordlyden i den omtvistede kontraktsklausulen må etter lagmannsrettens mening sies å være forholdsvis entydig og klar. Der står at partene kan kreve leien regulert "ved utløpet av 20 års leietid og senere hvert 20. år". Dette er en noe annen ordlyd enn i tomtefesteloven §14, hvor det står at partene kan kreve avgiftsregulering "kvart tiande år av festetida." I tomtefestelovens §14 er det med andre ord ikke sagt noe direkte om når første regulering kan kreves. I festekontrakten mellom sakens parter er dette tidfestet til "ved utløpet av 20 års leietid". Det står ikke "etter utløpet av 20 års leietid" eller "når festeforholdet har vedvart i minst 20 år" eller tilsvarende. En adekvat formulering av kontraktsbestemmelsen slik Havnevesenet vil ha den tolket, ville ha vært noe i retning av at "Leien skal stå fast de første 20 år av festetiden. Deretter kan hver av partene når som helst kreve leien regulert med virkning for de neste 20 år."
Lagmannsretten tar til etterretning at tomtefesteloven §14 1. punktum er tolket slik at når avgiftsregulering ikke er krevd ved utløpet av første 10 årstermin, kan partene kreve regulering når som helst senere og altså ikke behøver å vente til utløpet av neste 10 årstermin. Det er ikke vist til noen rettsavgjørelse som bygger på denne lovtolkningen, men den har støtte i en uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling som formodentlig også er kilde for den uttalelsen av Lilleholt i
Lov og Rett 1981 på 456 som Havnevesenet har vist til. Etter lagmannsrettens mening er den nevnte fortolkning av tomtefesteloven §14 diskutabel. Den innebærer at partene i et festeforhold i et ubestemt tidsrom kan måtte regne med krav om avgiftsendring når som helst, og den gir mulighet for å fremsette krav om regulering på et selvvalgt tidspunkt. Dette kan sies å komme i en viss konflikt med lovgrunnen for å ha en ufravikelig minste reguleringstermin i loven.
Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på hva som er en riktig fortolkning av tomtefesteloven §14. For det første er som nevnt lovformuleringen en annen enn den som er benyttet i den festekontrakt saken gjelder. For det annet kommer også en annen betraktning inn, som lagmannsretten legger en viss vekt på: Tomtefesteloven §14 har som utgangspunkt at avgiftsregulering kan kreves, med mindre partene har avtalt noe annet. På den tid partenes festekontrakt ble inngått - i 1962 - var rettstilstanden den motsatte; utgangspunktet var at avgiftsregulering måtte avtales og var begrenset til det festekontrakten eventuelt hjemlet, jfr. Rt-1958-529. Det synes klart for lagmannsretten at dette må få betydning for fortolkningen av kontraktsbestemmelsen. Med nevnte rettstilstand som utgangspunkt kan det ikke være riktig, slik Havnevesenet og byretten gjør, å stille spørsmål om hva partene må antas å ville ha avtalt hvis dette spesielle spørsmålet hadde kommet opp under kontraktsforhandlingene. Det riktige må være å si at kontraktsbestemmelsen ikke gir noen videre adgang til avgiftsregulering enn det som følger av dens objektive ordlyd. Lagmannsretten vil for øvrig tilføye at det på ingen måte kan tas for gitt at partene i 1962 ville ha avtalt en slik videre reguleringsadgang om spørsmålet hadde kommet opp som et forhandlingstema. Partene er enige om at festekontrakten ble utformet av Havnevesenet. Når pkt. 11 da fikk den ordlyden den fikk, må Hunsfos Fabrikker A/S etter lagmannsrettens mening kunne motsette seg en slik utvidende fortolkning av den som Havnevesenets krav i saken innebærer.
Bestemmelsen om 6 måneders varsel om avgiftsregulering har fornuftig mening også om pkt. 11 1. punktum forstås etter ordlyden. Det er nok så at en slik bestemmelsen ville ha vært særlig nødvendig hvis leien skulle betales forskuddsvis. Etter festekontraktens pkt. 9 første ledd i.f. skulle den her betales etterskuddsvis hvert halvår, slik at festeren uansett ville fått 6 måneders varsel frem til en forhøyet avgift skulle betales. Men med en så lang reguleringstermin som 20 år kunne det bli spørsmål om meget store avgiftsendringer (slik også det fremsatte krav viser), og Hunsfos Fabrikker AS kunne således ha behov for en romslig tid til å vurdere alternativer i en slik situasjon. Lagmannsretten kan ikke under noen omstendighet se at bestemmelsen om 6 måneders varselsfrist er noe avgjørende moment for forståelsen av den bestemmelsen partene tvistes om.
Havnevesenet har videre anført at Hunsfos Fabrikker A/S var i en prekær økonomisk situasjon i 1983, og at dette er den sannsynlige årsak til at Havnevesenet ikke benyttet adgangen til å kreve festeavgiften regulert. Heller ikke dette kan lagmannsretten se er noe avgjørende argument. Det er opplyst at det etter hva man vet nå overhodet ikke var noen kontakt mellom partene i det aktuelle tidsrom i 1983. Følgelig vet man ikke om det var festerens økonomi eller andre hensyn som var årsak til at Havnevesenet dengang ikke fremsatte noe krav. Men hvis det var slik at Havnevesenet av hensyn til festerens økonomi ville se avgiftsforhøyelsen an, burde de ha tatt spørsmålet opp med Hunsfos Fabrikker A/S og fått avtalegrunnlag for en utsatt avgiftsregulering. Havnevesenet kan ikke høres med at festekontrakten var så klar med hensyn til en slik adgang at de kunne forholde seg passive i tillit til at festeren måtte finne seg i å få festeavgiften forhøyet når det på ett eller annet senere tidspunkt passet Havnevesenet å fremsette krav om det.
Det avsies etter dette dom i samsvar med påstanden i ankeerklæringen forsåvidt realitetsspørsmålet angår.
Anken har ført frem, og spørsmålet om saksomkostninger blir å avgjøre etter bestemmelsen i tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med §172. Lagmannsretten vurderer ikke saken som så rettslig tvilsom at det er grunn til å anvende unntaksbestemmelsene i §172 annet ledd 1. alternativ. De øvrige alternativene i §172 annet ledd er uaktuelle i denne saken. Hunsfos Fabrikker A/S tilkjennes etter dette erstatning for saksomkostningene i begge instanser. For byretten tilkjennes kr 27500,- (i sin helhet advokatsalær) i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave som motparten på forespørsel ikke har hatt noe å bemerke til. I ankesaken har advokat Erikstad fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 48375,- hvorav kr 36000,- er advokatsalær og kr 12375,- ankegebyr. Denne oppgaven er det reist innsigelse mot, med den begrunnelse at salærkravet ligger vesentlig over normalt salær i en slik sak, hvor problemstillingen også i hovedsak var den samme som for byretten. Lagmannsretten finner innsigelsen begrunnet, og fastsetter skjønnsmessig det omkostningsbeløpet Havnevesenet bør få erstattet i ankesaken til kr 35000,-.
Dommen er enstemmig. Domsavsigelsen er blitt noe forsinket på grunn av reisefravær.
Domsslutning:
1. Hunsfos Fabrikker A/S frifinnes.
2. I saksomkostninger for Kristiansand byrett betaler Kristiansand Kommune, Havnevesenet, til Hunsfos Fabrikker A/S kr 27.500,- - tjuesjutusenfemhundre - og i saksomkostninger for Agder lagmannsrett kr 35.000,- - trettifemtusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.