LA-1996-460
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-12-02 |
| Publisert: | LA-1996-00460 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Mandal herredsrett Nr. 95-00051 - Agder lagmannsrett LA-1996-00460 A. |
| Parter: | Ankende part: Martha Vennesland (Prosessfullmektig: Advokat Helge Wigemyr). Ankemotpart: Aage Larsen (Prosessfullmektig: Advokat Kristian Launes). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Villum, formann. Lagdommer Erland Henrichsen. Sorenskriver Tor Tønnessen. Med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §149, §180 |
Saken gjelder spørsmålet om eiendommen gnr. 18, bnr. 16, 23 og 38 på Skogsøy i Mandal kommune fortsatt fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §1 og §2 jf §23.
Marselius og Mayva Bentsen testamenterte eiendommen til en slektning i USA, Gloria Greenly, som overtok eiendommen i september 1993. Hun solgte eiendommen videre til Aage Larsen. Verken Greenly eller Larsen har odelsrett til eiendommen.
Martha Vennesland, som er niese av Marselius Bentsen, reiste i februar 1994 søksmål med krav om løsning av eiendommen i kraft av sin ubestridte odelsrett.
Mandal herredsrett avsa 22. desember 1995 dom med slik domsslutning:
"1. Aage Larsen frifinnes.
2. Martha Vennesland tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å erstatte saksomkostninger til Aage Larsen med kr 28000,- - kronertjueåttetusen 00/100."
Martha Vennesland har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Martha Vennesland har odelsrett og løsningsrett til eiendommen gnr. 18, bnr. 16, 23 og 38 i Mandal kommune.
2. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Ankemotparten, Aage Larsen, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Mandal herredsretts dom stadfestes.
2. Martha Vennesland dømmes til å betale Aage Larsen saksomkostninger for lagmannsretten."
Ankeforhandling ble holdt 12. og 13. november 1996 i Mandal. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Lagmannsretten, som etter begjæring fra begge parter var satt med to fagkyndige meddommere, foretok befaring av eiendommen sammen med partene og prosessfullmektigene.
Under ankeforhandlingen ble det avhørt tre vitner som alle var nye for lagmannsretten. Ankende part hadde under saksforberedelsen for lagmannsretten fremlagt en arealklassefisering av eiendommen foretatt etter herredsrettens dom. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten, og lagmannsretten viser til herredsrettens dom for så vidt gjelder saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten.
Ankende part, Martha Vennesland, har ved sin prosessfullmektig, advokat Helge Wigemyr, i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er tale om en ren skogbrukseiendom med et samlet areal på 172 dekar hvorav det produktive skogbruksarealet utgjør 131 dekar fordelt på 7 teiger av ulik størrelse. Skogbruksarealet er tilstrekkelig i forhold til vilkåret i odelsloven §2 annet ledd. Skogbruksarealets produksjonsmessige areal må omregnes etter den vanlige formel 10:1, og det tilsvarer dermed et jordbruksareal på ca 13 dekar som fyller vilkåret i odelsloven §2 første ledd. I tillegg må det legges til grunn at 4-6 dekar av arealet kan nyttes til produksjon av pyntegrønt som gir betydelig større avkastning enn vanlig skogbruksdrift.
Når arealkravet etter §2 er oppfylt med så klar margin som i dette tilfellet, er det i utgangspunktet ikke tvilsomt at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, jf odelsloven §1. Både skogbruksvirksomheten og pyntegrøntproduksjonen vil kunne gi et tilskudd til inntektsgrunnlaget for eiendommen og eieren. Det anføres at kravet til størrelsen av et slikt tilskudd er meget beskjedent, jf Rt-1987-1231.
Eiendommen har i lang tid vært odelseiendom, og det ble drevet landbruksvirksomhet i kombinasjonsbruk til de forrige eieres alder gjorde det vanskelig å opprettholde driften. Eiendommen er typisk for dette området ved sørlandskysten både i størrelse og tradisjonell driftsmåte, og det har hittil ikke vært tvil om at det er knyttet odelsrett til slike eiendommer. Det er ikke grunnlag for å hevde at forholdene har endret seg på en slik måte at odelsloven §23 skal kunne komme til anvendelse. I så fall vil dette nærmest innebære at odelsretten avskaffes for en stor del av landbrukseiendommene på sørlandet. En slik radikal endring må domstolene overlate til lovgivernes vurdering.
Ankemotparten, Aage Larsen, har ved sin prosessfullmektig, advokat Kristian Launes, i det vesentlige anført:
Herredsrettens dom er riktig. Den produksjonsmessige verdien av skogarealet tilsvarer ikke minst 10 dekar jordbruksareal, og uansett er det ikke lenger tale om eiendommen kan utnyttes til landbruksdrift, jf §1.
Det dreier seg om en ren skogeiendom fordelt på en rekke teiger der terrenget er preget av fjellpartier med beskjeden vegetasjon og noen myrlendte områder. Det er tvilsomt om det produktive skogbruksarealet utgjør over 100 dekar, og sammenholdt med en kvalitetsvurdering basert på skogens relativt lave bonitet, vil en omregning etter lovens §2 første ledd ikke fylle vilkåret om at den produksjonsmessige verdien skal tilsvare minst 10 dekar jordbruksareal.
Produksjonsverdien av skogen - og eventuell pyntegrønt - vil være så lav at det ikke vil gi noe merkbart økonomisk tilskudd til eieren, og dette må det legges avgjørende vekt på ved omregningen. De økonomiske betraktningene i forbindelse med mulig utnyttelse av eiendommen er relevante i forhold til lovens §2 første ledd, jf Rt-1990-325 særlig 330.
Det har ikke vært drevet gårdsbruk på eiendommen i de siste 26 årene. Husene er i meget dårlig stand, og fremtidig drift av skogen vil kreve betydelige investeringer. Investeringene vil ikke kunne være lønnsomme, og det er ikke lenger grunnlag for økonomisk landbruksdrift på denne eiendommen. Eiendommen ligger i et område som i den senere tid er blitt interessant utbyggingsområde for boliger og fritidseiendommer. Den senere tids utvikling har ført til at både jordbruksareal og skogbruksvirksomhet i nærområdet i Tregde er blitt sterkt redusert, nærmest nedlagt.
Forholdene har endret seg på en slik måte at eiendommen ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §2 - og §1 -, og eiendommen kan derfor ikke løses på odel.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, og skal bemerke:
For en skogeiendom er det tre kumulative vilkår for at det er odlingsjord i henhold til odelsloven. Det produktive skogarealet må ikke være under 100 dekar, den produksjonsmessige verdien av skogarealet og bestemte andre rettigheter må tilsvare minst 10 dekar jordbruksareal - og eiendommen må kunne utnyttes til landbruksdrift.
Etter befaring av blant annet de to største av eiendommens skogteiger har lagmannsretten forståelse for ankemotpartens uttrykte skepsis til den ankende parts oppgitte størrelse av det produktive skogbruksarealet basert på NITOS' arealberegning og Agder Skogeierlags arealklassifisering. Under tvil er imidlertid lagmannsretten kommet til at det ikke er konkret grunnlag for ikke å legge det oppgitte areal på 131 dekar produktiv skog til grunn. Dette innebærer at vilkåret i odelsloven §2 annet ledd isolert sett anses oppfylt.
For at vilkåret i §2 første ledd skal oppfylles må den produksjonsmessige verdien av det beregnede skogarealet på 131 dekar med tillegg av verdien av pyntegrønt på 4-6 dekar tilsvare minst 10 dekar jordbruksareal.
Lagmannsretten anser muligheten av å få igang en lønnsom produksjon av pyntegrønt på denne eiendommen i løpet av en rimelig tid som lite sannsynlig. Arealene er små og kostnadene ved nyplanting, høsting og salg vil vanskelig kunne gi noe merkbart overskudd, og lagmannsretten finner at produksjon av pyntegrønt i dette tilfellet ikke gir noen omregningsverdi i det hele tatt.
Når det gjelder skogen, er lagmannsretten i likhet med herredsretten kommet til at den produksjonsmessige verdien neppe overstiger 10 dekar jordbruksareal. Det beregnede skogsarealet er fordelt på en rekke teiger med vanskelige topografiske forhold. Teigene ligger værhardt til, og boniteten er meget ujevn. Mye av skogen er idag utilgjengelig uten driftsveier, og lagmannsretten legger til grunn at det vil være behov for investeringer i en slik grad at lønnsom skogsdrift er lite realistisk. På denne bakgrunn er lagmannsretten etter en totalvurdering kommet til at kravene etter odelsloven §2 første ledd ikke er tilfredsstilt, jfr. Rt-1990-325 (s.330).
Uansett vilkårene til størrelse i odelsloven §2, er lagmannsretten for øvrig enig med herredsretten i at eiendommen ut fra dagens forhold ikke lenger fyller vilkåret i odelsloven §1 om at den må kunne nyttes til landbruksdrift. Det vises i den forbindelse til herredsrettens begrunnelse som i det hele tiltredes idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering, jf tvistemålsloven §149 første ledd.
Anken har ikke ført frem, og herredsrettens dom stadfestes. Ankemotparten har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten, og i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes Martha Vennesland å dekke saksomkostningene til Aage Larsen. Advokat Launes har fremlagt omkostningsoppgave på kr 40640,50, hvorav salær for juridisk bistand utgjør kr 38000,-. Oppgaven legges til grunn av lagmannsretten ved omkostningsfastsettelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Martha Vennesland å betale 40640,50 - førtitusensekshundreogførti 50/100 - kroner til Aage Larsen innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.