LA-1996-530
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-05-16 |
| Publisert: | LA-1996-00530 |
| Stikkord: | Kjøpsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett Nr. 95-01924 - Agder lagmannsrett LA-1996-00530 |
| Parter: | Ankende part: Elin Mandt Tommy Hilstan (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde). Ankemotpart: Benedikte Marie Gundersen (Prosessfullmektig: Advokat Trond W. Andersen) |
| Forfatter: | Lagdommer Erling Strand, formann. Ekstraord. lagdommer John Årseth. Sorenskriver Tore Lindseth |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-9, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §36, Skadeserstatningsloven (1969) §3-1, §3-10, §3-7, §3-8 |
Samboerne Elin Mandt og Tommy Hilstan kjøpte i juni 1995 eiendommen Sætreveien 66 i Brevik av Benedikte Marie Olsen for kr 450000,-. Kjøperne begynte straks diverse bygningsmessige arbeider på bolighuset og under dette arbeidet ble avdekket betydelige råteskader. De krevde forgjeves erstatning/prisavslag, og etter at de av byggmester ble frarådet videre reparasjoner, idet huset på grunn av skadene ble betegnet som verdiløst, reiste de ved stevning 17. november 1995 til Skien og Porsgrunn byrett sak mot selgeren med krav om tilkjennelse av erstatning kr 350000,-. Kjøperen påsto seg frifunnet. Byretten, som var satt med to fagkyndige meddommere, avsa 24. januar 1996 dom i tvisten med slik domsslutning:
"1. Benedikte Marie Olsen frifinnes.
2. Elin Mandt og Tommy Hilstan dømmes til innen 2 - touker etter forkynnelse av denne dom å betale til Benedikte Marie Olsen saksomkostninger med kr 44790,- -kronerførtifiretusensjuhundreognitti 00/100-."
Byretten la til grunn at huset hadde massive angrep av råte, husbukk og andre skadeinsekter, og at dette kom for dagen først etter kjøpet. Selgeren ble ansett å ha oppfylt sin opplysningsplikt, og det ble lagt avgjørende vekt på at kjøperne vesentlig hadde forsømt sin undersøkelsesplikt. De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og fullstendige påstander for byretten, samt dens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av nevnte dom.
Elin Mandt og Tommy Hilstan, med advokat Jon I. Lunde som prosessfullmektig har 28. mars 1996 anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken er angitt å gjelde feil grunnlag med hensyn til prisbedømmelse, rettsanvendelse og subsidiært saksbehandling. Benedikte Marie Olsen, nå gift Gundersen, med advokat Trond W. Andersen som prosessfullmektig har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble opprinnelig berammet til 7. januar 1997, og ble senere omberammet til 6. mars 1997, men måtte begge gangene utsettes på grunn av ankemotpartens svangerskap og senere fødsel. Ankeforhandling ble holdt i Skien 29. og 30. april 1997. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg, unntatt Elin Mandt. Det ble avhørt 12 vitner, hvorav 8 var nye for lagmannsretten.
Saken står for lagmannsretten, såvel faktisk som rettslig, i alt vesentlig i samme stilling som for byretten. Partenes anførsler er også i hovedtrekk de samme for begge rettene og det vises for så vidt til byrettens gjengivelse av disse.
De ankende partene har i hovedtrekk anført:
Under gjennomføringen av saken for byretten var partene enige om at bolighuset på eiendommen hadde meget omfattende skader. Det sentrale spørsmålet er således hvem av partene som har risikoen for disse skadene. Slik er også saken vurdert av byretten jfr. innledningen til dommen side 4. Bolighuset viste seg å være et rivningsobjekt. Selgeren hadde selvsagt full rett til å selge et slikt objekt hvis det var kjøpers forutsetning at det ikke var verdier utover tomta, eller dersom kjøper påtok seg risikoen for det tilfelle at slike verdier ikke fantes.
Det må imidlertid slås fast at kjøperne ikke var klar over eller forutsatte at de kjøpte en eiendom hvor bygningens verdi var negativ på grunn av rivningsutgiftene, og at de kun ervervet en tomt. Det var intet som tydet på at verken kjøperne eller andre interessenter var villige til å gi kr 450000,-, samt pådra seg utgifter til rivning, for en ca 320 kvm østvendt tomt i Brevik.
Selgerens far var med kjøperne og deres sakkyndige ved befaring før kjøpet og han må identifiseres med selgeren i relasjon til opplysningsplikten. Det foreligger manglende opplysning om adkomsten til krypkjelleren. På uttrykkelig spørsmål fra kjøpernes sakkyndige ble det svart benektende på om slik adkomst fantes. Selgeren må derfor være fullt ansvarlig for manglene i kjelleren. Det ble også unnlatt å opplyse om tidligere midlertidige utbedringer på hver side av ark på taket og hvor råte da må ha vært observert, men likevel blitt kledd inn. Det samme gjelder vannskade etter tidligere taklekkasje. Også disse manglene må selgeren på grunn av manglende gitte opplysninger være fullt ansvarlig for, jfr. avhendingsloven §3-7.
Selgerne er også ansvarlig for gitte uriktige opplysninger, jfr. avhendingsloven §3-8. Kjøperne ble presentert taksten av 7. mai 1993 hvor vedlikeholdet såvel utvendig som innvendig er betegnet som godt. Salgsoppgaven tilkjennegir ikke at selgeren i realiteten hadde manglende kunnskaper om eiendommens beskaffenhet. Det sies således intet om at råte er blitt innkledt. Det er da direkte villedende å konkretisere manglene.
Bolighuset er vesentlige dårligere enn det kjøperne hadde grunn til å regne med, jfr. avhendingsloven §3-9. Ut fra prisantydningen i salgsoppgaven (kr 400000,-), taksten av 7. mai 1993 (kr 440000,-), formuleringene i salgsoppgaven og i kontrakten, samt det som kom frem under befaringen og opplysningene fra selgeren, var det intet som tydet på at kjøperne ved kjøpet innlot seg i et sjangsespill, eller at der ikke var verdier over grunnmuren, d.v.s. at det var et rivningsobjekt. Dette er først konstatert senere. Vesentlighetskriteriet i avhendingsloven §3-9 er således utvilsomt oppfylt.
Byretten har stilt altfor strenge krav til kjøpernes undersøkelsesplikt, jfr. dommen side 13. Det syn byretten her har lagt til grunn er verken i pakt med det som vanligvis praktiseres ved huskjøp, eller med det som teorien foreskriver, jfr. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom, side 274. Befaringen ble gjennomført slik det etter forholdene var naturlig og i lys av de opplysningene som forelå. Det ble ikke sagt noe om at selgeren ikke kjente til husets tilstand. Kjøpernes undersøkelse ble utført i samsvar med vanlig praksis og med hva god skikk tilsier. For bedømmelsen av undersøkelsesplikten må også taksten av 7. mai 1993 ha relevans, og hvorav ingen vesentlig mangel fremgår. Taksten ble ved befaringen forelagt såvel kjøperne som deres sakkyndige.
Det kreves etter dette et prisavslag etter en forholdsmessig beregning av tomta og bebyggelsen. Eiendommens verdireduksjon settes til kr 300000,-. Til dette kommer rivningsutgifter på kr 50000,-. Det kreves således et prisavslag på kr 350000,-.
Som grunnlag for kravet gjøres også gjeldende at avtaleloven §36 må komme til anvendelse.
Når det gjelder den økonomiske støtten kjøperne har fått ved den innsamlingsaksjonen som ble iverksatt etter byrettens dom, og som beløper seg til ca kr 230.-240000,-, hevdes at dette ikke kan medføre noen reduksjon av prisavslaget, jfr. Lødrup: Lærebok i erstatningsrett, 2. utgave, side 305, punkt 5.
Det er vist til dommer i Rt-1965-1115, RG-1965-436 samt til enkelte lagmannsrettsdommer og underrettsavgjørelser.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Ankemotparten dømmes til å betale de ankende parter kr 350000,-.
2. Ankemotparten dømmes til å dekke de ankende parters omkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankemotpartens anførsler kan sammenfattes slik:
Selgeren har til overmål oppfylt sin opplysningsplikt, jfr. avhendingsloven §3-7 og §3-8. Det vises i denne forbindelsen til at selgeren var bare 22 år, var ugift, og hadde selv bodd i huset i bare 2 år. Det hevdes således at verken hun eller hennes far, som tidligere hadde bodd i huset i 2 år (1973-1975), hadde særlig kjennskap til husets tilstand. I kjøpekontraktens §7 ble gjort uttrykkelig oppmerksom på at boligen har flere mangler, hvorav en del vesentlige, og at den må regnes som et restaureringsobjekt hvor det må påregnes vesentlige kostnader. Gjennom disse opplysningene ble det klargjort for kjøperne, eller de ble satt på sporet av, hva de kunne vente å finne. De ble også spesielt oppfordret til å foreta undersøkelse ved sakkyndig.
Mangelsbegrepet er relativt i forhold til blant annet husets alder og det måtte derfor vurderes i lys av det som var påregnelig. Huset var oppført ca 1890, og råteskader og angrep av husbukk er slett ikke upåregnelig i dette distriktet.
Mangelsbegrepet er også relativt i forhold til kjøpernes undersøkelsesplikt, jfr. avhendingsloven §3-10. Kjøperne hadde all mulig gunn til å foreta grundige undersøkelser, jfr. salgsoppgaven hvor det ble gjort oppmerksom på at huset har vesentlige mangler, at det var gammelt (oppført i 1890) og lå værhardt til. Kjøpekontrakten oppfordret også til en grundig besiktelse, jfr. §8. En omfattende undersøkelsesplikt var således avtalt og begrunnet i boligens karakter og elde. Det vises til Løken: Mangler ved eiendomssalg, side 142 flg. Det gjelder her en over 100 år gammel trebygning. Bygningens alder er viktig ved bedømmelsen av hvilken skaderisiko kjøperne burde være forberedt på, jfr. Løken l.c. side 143. De manglene som ble oppdaget, var alle forhold som kjøperne visste eller - hvis de hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt - burde visst om ved kontraktsinngåelsen.
Det eneste som selgeren/hennes far kan bebreides for må eventuelt være at det ikke ble opplyst om utbedringene av taket. Det er imidlertid ikke ført noe bevis for at opplysningene om disse forholdene ville ha påvirket kjøperne ved deres bud på eiendommen.
Som nevnt foran var det både i salgsoppgaven og i kjøpekontrakten uttrykkelig gjort oppmerksom på at det forelå en del vesentlige mangler. Dette innebar en klar oppfordring til kjøperne om å foreta grundige undersøkelser. Undersøkelsesplikten ble ikke tilstrekkelig oppfylt. Bestemmelsen i avhendingsloven §3-9 kommer da ikke til anvendelse.
For øvrig vises til byrettens begrunnelse, som i det vesentlige tiltres.
Subsidiært gjøres gjeldende at boligen for øvrig er solgt med en "asis" klausul, som nettopp har betydning ved kjøp av en slik gammel bygning. Det erkjennes at boligen hadde vesentlige mangler, som selgeren ikke kjente til. Den var imidlertid ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Vesentlighetskravet i avhendingsloven §3-9 er således ikke oppfylt.
Det gjøres ellers gjeldende at det eventuelt må tas hensyn til den økonomiske støtten som de ankende partene har fått ved den innsamlingsaksjonen som ble iverksatt etter byrettens dom, og som de selv ifølge avisoppslag har oppgitt å beløpe seg til ca kr 400000,-.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Benedikte Marie Gundersen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Når det gjelder de rent faktiske omstendighetene, vises til byrettens redegjørelse og som i det alt vesentlige også legges til grunn av lagmannsretten.
Lagmannsretten er enig med byretten i at det ikke er ført bevis for at selgeren bevisst har tilbakeholdt opplysninger av betydning for kjøperne eller at de har utvist slik klanderverdig uaktsomhet at det kan begrunne noe erstatningskrav. Lagmannsretten er også enig i at kjøperne hadde en omfattende undersøkelsesplikt, både i betraktning av boligens alder og på bakgrunn av opplysningene i salgsoppgaven/ kjøpekontrakten og det som ellers kom frem under befaringen før kjøpet.
Etter det som er blitt opplyst under ankeforhandlingen finner lagmannsretten, i motsetning til byretten, ikke å kunne legge til grunn at kjøperne, representert ved sin sakkyndige under befaringen, vesentlig har forsømt sin undersøkelsesplikt. Det bemerkes at når det gjelder adkomsten til krypkjelleren, må det etter det som er blitt opplyst under ankeforhandlingen legges til grunn at adkomsten, slik forholdene var under befaringen, ikke var "lett å finne", slik byretten har anført, jfr. byrettens dom side 17. Når adkomsten til krypkjelleren under kjøpernes befaring ikke ble funnet, må det også ses i lys av at det fra selgerens side på uttrykkelig spørsmål ble svart at slik adkomst ikke fantes. For lagmannsretten er saken slik opplyst at det etter omstendighetene ikke kan sies å være tilstrekkelig grunnlag for å klandre kjøperne og deres sakkyndige for ikke å ha undersøkt boligen i samsvar med det som er vanlig god skikk ved eiendomskjøp.
I motsetning til byretten finner lagmannsretten å måtte legge avgjørende vekt på at eiendommen ble solgt med en såkalt "as is"- klausul, jfr. salgsoppgaven, og at avhendingsloven §3-9, 2. punktum, kommer til anvendelse. Lagmannsretten finner således at eiendommen, selv om det måtte forventes at den hadde vesentlige mangler, likevel var i "vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles", jfr. nevnte bestemmelse. Det vises til at partene er i alt vesentlig enige om hvilke mangler boligen viste seg å ha, og lagmannsretten har også oppfattet selgeren slik at hun ikke bestrider at boligen, slik dens tilstand i ettertid viste seg å være, i realiteten rettferdiggjør betegnelsen rivningsobjekt. Ved vurderingen av om vesentlighetskravet i §3-9 er oppfylt finner lagmannsretten det for øvrig tilstrekkelig å vise til byggmester Larsens beskrivelse i notat av 9. november 1995, gitt på grunnlag av foretatt befaring 30. oktober 1995.
Lagmannsretten finner etter dette at kjøperne har krav på et prisavslag. De ankende partene har krevet et beløp på kr 350000,-, som er beregnet på grunnlag av en antatt tomteverdi på kr 150000,-, at boligens andel av kjøpesummen var kr 300000,-, og at rivningsutgiftene beløp seg til kr 50000,- .
Det bemerkes at den eiendomsmegleren som formidlet salget har anslått tomteverdien i dagens marked til kr 25o.- 300000.-. Lagmannsretten finner at prisavslaget passende kan settes til kr 75000,-. Når det gjelder den økonomiske støtten kjøperne har fått ved den forannevnte innsamlingsaksjonen, er det uenighet mellom partene om hvor stor denne støtten i realiteten har vært. Det er ikke ført tilstrekkelig bevis for at den har vært større enn det kjøperne har opplyst for lagmannsretten, nemlig ca kr 230. - 240000,- jfr. foran. I betraktning av kravets størrelse og omstendighetene for øvrig må et beløp som nevnt anses å være en slik "vesentlig økonomisk støtte" som bør tas hensyn til ved erstatningsfastsettelsen, jfr. skadeserstatningsloven §3-1, tredje ledd, siste punktum. Lagmannsretten har med henvisning til dette tatt et visst hensyn til nevnte støtte ved fastsettelsen av erstatningen.
De ankende parter har såvel for byretten som for lagmannsretten krevet et bestemt beløp, vesentlig høyere enn hva domsresultatet blir. Anken har således bare delvis ført frem. Saksomkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter bestemmelsen i tvistemålslovens §180 annet ledd, jfr. §174 første ledd, og slik at partene bærer hver sine saksomkostninger for begge rettene.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Benedikte Marie Gundersen dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Elin Mandt og Tommy Hilstan kr 75000,- - kronersyttifemtusen.
2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for såvel byretten som lagmannsretten.