LA-1996-971
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1997-05-27 |
| Publisert: | LA-1996-00971 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett - Agder lagmannsrett LA-1996-00971. |
| Parter: | Saksøker: Kristiansand kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt) Saksøkt: Raymond Gjertsen (Prosessfullmektig: Advokat Jakob Bakka) |
| Forfatter: | Lagdommer Åse Berg Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54a |
Saken gjelder fastsettelse av erstatning for avståelse av hagegrunn fra en villaeiendom, gnr. 152 bnr. 703 i Kristiansand, for etablering av fortau i Kuholmsveien. Eiendommen tilhører Raymond Gjertsen. Skjønnet er fremmet etter skjønnsloven §4, jfr. avtale av 4. oktober 1995 mellom partene.
Kristiansand byrett avhjemlet skjønn 7. juni 1996 med slik slutning:
"1. Vederlaget for erverv av grunn fra Kuholmsveien 46 settes til kr 50000,-, som forrentes med 6% p.a. regnet fra tidspunkt for tiltreding.
2. Kommunen bærer de lovbestemte utgifter ved skjønnet.
3. Innen to uker betaler Kristiansand kommune sakskostnader med kr 12000,-."
Skjønnsforutsetningene, som er de samme som for byretten, er inntatt i byrettens dom. Om saksforholdet for øvrig og om partenes anførsler ved underskjønnet vises til byrettens skjønn.
Raymond Gjertsen har begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett. Kristiansand kommune har i tilsvaret anført at erstatningen er fastsatt for høyt og at den bør reduseres.
Skjønnsforhandling ble avholdt i Kristiansand 6. mai 1997. Raymond Gjertsen møtte sammen med sin prosessfullmektig. Fra kommunen møtte, foruten prosessfullmektigen, førstekonsulent Terje Karlsen. Det ble foretatt befaring av Gjertsens eiendom. Under befaringen deltok også oppsynsmann Einar Døvik, som har hatt ansvaret for anleggsarbeidet.
Kommunen har i det vesentlige anført:
Erstatningen skal utmåles på grunnlag av omsetningsverdien etter det såkalte differanseprinsippet, idet det arealet som er avstått, ikke har noen omsetningsverdi, jfr. Rt-1976-1507.
Når det gjelder tomten som er tillatt fradelt på eiendommen, anføres at denne er så bratt og vanskelig å bebygge at salg må anses som helt urealistisk. Under ingen omstendighet er det påvist noen verdireduksjon som følge av inngrepet. Det avvises således at det har noen innvirkning på tomteprisen at det ikke kan oppføres dobbeltgarasje på tomten. Det er helt andre forhold som bestemmer prisen på en tomt som denne.
Det aksepteres at eiendommen har fått et noe redusert parkeringsareal i innkjørselen, men det er ikke tale om reduksjon av mer enn én biloppstillingsplass.
Det har heller ingen innvirkning på verdien at det ikke lenger lar seg gjøre å sette opp dobbeltgarasje i tilknytning til den eksisterende bolig. For øvrig vil Gjertsen under enhver omstendighet kunne føre opp en enkeltgarasje med bod i den ene enden. Hans påberopte behov for ekstra oppbevaringsplass vil derved være dekket.
Problemet med vann i kjelleren har ingen sammenheng med det arbeidet som kommunen har hatt ansvaret for, og gir derfor ikke grunnlag for erstatning. Det samme gjelder problemene med nedkjørselen og det påståtte behov for støttemur.
Når det gjelder avsavnsrenten, vises til byrettens avgjørelse. Videre vises til at det i ekspropriasjonssaker så å si alltid er den faktiske tiltredelse som legges til grunn. Unntak gjøres kun når det er tale om ekspropriasjon av jordbruksarealer. Det har ingen betydning at det her er tale om avtaleskjønn.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Hver av partene dekker sine omkostninger."
Raymond Gjertsen har sammenfatningsvis anført følgende:
Uten inngrepet ville det ha vært plass til to dobbeltgarasjer på eiendommen i tillegg til 2-3 biloppstillingsplasser. Dette må resultere i en vesentlig høyere erstatning enn det byretten har fastsatt, idet minst to biloppstillingsplasser er gått tapt, i tillegg til at det ikke lenger er plass til dobbeltgarasjer. Tapet av biloppstillingsplasser og dårligere snuplass innebærer blant annet en reduksjon i utleieverdien av leiligheten i 2. etasje samt redusert verdi på tomten som er tillatt fradelt. Gjertsen vil for øvrig få ca 60.000 kroner i direkte utgifter for i det hele tatt å komme i orden etter inngrepet.
Inngrepet har resultert i en dårligere skjerming mot innsyn fra veien, og mye vegetasjon er gått tapt. Det er også tale om tap av hageareal, og det har vært nødvendig å anlegge ny uteplass foran huset. Videre vil det være nødvendig å bygge en støttemur langs nedkjørselen til huset for å holde på jorda, og ny beplantning må anskaffes. Dette vil beløpe seg til 12.-15.000 kroner.
Etter inngrepet er det kommet vann i kjelleren. Utgifter til nødvendig utbedring, herunder drenering med grøft langs huset, er anslått til 15.000 kroner.
Anleggsarbeidet har ført til betydelig nedgrising av huset. Rengjøring vil koste ca 8.800 kroner.
Det kreves også erstatning med 1.750 kroner for opprydningsarbeid som Gjertsen har måttet utføre, og med 1.200 kroner for kommunens bruk av tomten til lagring av materialer og utstyr under anleggsperioden.
Vedrørende renteberegningen vises til avtalens pkt. 3, hvoretter kommunen plikter å betale avsavnsrente fra det tidspunkt da skjønn ble begjært, nemlig 19. oktober 1995. Det har ingen betydning for renteberegningen at kommunen ventet med å ta grunnen i bruk. Praksis i ekspropriasjonssaker har ingen relevans ettersom det her foreligger en avtale som fastsetter når hver av partene er bundet av avtalen.
Gjertsen har nedlagt slik påstand:
"1. Vederlaget for avståelse av grunn fra Kuholmsveien 46 forhøyes vesentlig i forhold til byrettens erstatningsfastsettelse. Vederlaget forrentes med 6% p.a. fra 19.10.95 og med 12% p.a. fra rettskraftig skjønn.
2. Kristiansand kommune bærer alle utgifter ved overskjønnet.
3. Raymond Gjertsen tilkjennes dekning av utgifter til juridisk bistand for overskjønnet."
Lagmannsretten skal bemerke:
Erstatningsfastsettelsen skal foretas etter det såkalte differanseprinsippet, hvilket innebærer at erstatningen skal tilsvare den reduksjon i eiendommens omsetningsverdi som inngrepet forårsaker. Om dette er det ingen uenighet mellom partene. Gjertsen har i tillegg krevet erstatning for enkelte utbedringstiltak samt eget arbeid som følge av anleggsarbeidet på stedet, slik det fremgår av hans anførsler.
Lagmannsretten er av den oppfatning at det i første rekke er redusert parkeringsareal samt dårligere snuplass som ville influere på prisen av eiendommen for kjøpere flest.
I likhet med byretten finner lagmannsretten at det her dreier seg om reduksjon av kun én biloppstillingsplass, og viser til byrettens begrunnelse.
Videre finner lagmannsretten at spørsmålet om parkeringsplass ikke har noen innvirkning på utleieverdien av leiligheten i 2. etasje. Det samme gjelder den omstendighet at det etter inngrepet muligens ikke vil kunne oppføres dobbeltgarasjer, men kun to enkeltgarasjer. I den forbindelse finner lagmannsretten grunn til å nevne at det antas å være tilstrekkelig plass til en dobbeltgarasje ved eksisterende bolig dersom garasjen trekkes noe lenger ned mot huset, så fremt det gis dispensasjon fra bestemmelsen om 1 meters byggegrense mot gang- og sykkelveien. Det tilføyes at representanten for kommunen ga uttrykk for at det var store muligheter for at slik dispensasjon ville bli gitt.
Når det gjelder spørsmålet om enkel eller dobbeltgarasje i tilknytning til eventuell utbygging av tomten som er tillatt fradelt, er lagmannsretten enig med kommunen i at manglende mulighet til å bygge dobbeltgarasje ikke har noen nevneverdig innvirkning på tomteprisen, sett på bakgrunn av tomtens meget dårlige beskaffenhet. Det er derfor unødvendig å ta stilling til hvor realistisk en utbygging egentlig er.
Lagmannsretten har ved erstatningsfastsettelsen også lagt til grunn at Gjertsen vil få noen merutgifter ved anleggelse av ny uteplass. En viss kompensasjon for arbeid med opprydding på tomten og vask av huset utvendig bør han også innrømmes. Når det gjelder tilsølingen av huset, bemerkes at Gjertsens hus antas å ha vært mer utsatt enn husene på den andre siden av veien, som det også har vært nødvendig å rengjøre. Gjertsens kostnader antas derfor å bli en del høyere enn det naboene har hatt, og denne merkostnaden bør han få erstattet.
De øvrige forhold som Gjertsen krever tatt i betraktning, finnes dels ikke å ha noen negativ innvirkning på eiendommens omsetningsverdi og er dels forhold som kommunen ikke er ansvarlig for. Spesielt nevnes at problemet med vann i kjelleren må skyldes utvidelsen av innkjørselen ned til huset og manglende drenering. Dette arbeidet er imidlertid ikke kommunen ansvarlig for. Kommunen påtok seg riktignok - etter anmodning fra Gjertsen - å grave vekk noe jord langs innkjørselen og på plenen for å gjøre klar for gruslegging, men det øvrige arbeidet var det Gjertsen selv som sto ansvarlig for. Den omstendighet at han ikke hadde utført dette arbeidet dersom inngrepet ikke hadde kommet, er ikke relevant i forhold til erstatningsspørsmålet.
Etter en samlet vurdering er lagmannsretten - i likhet med byretten - blitt stående ved en erstatning på 50.000 kroner.
Også når det gjelder rentespørsmålet, er lagmannsretten enig med byretten og tiltrer dens begrunnelse. Lagmannsretten er således ikke enig med saksøkte i at avtalens pkt. 3 er å forstå slik at vanlig praksis i saker som dette med hensyn til beregningen av avsavnsrenten, ikke skal gjelde her - selv om det er tale om et avtaleskjønn.
Gjertsens begjæring om overskjønn har ikke ført til et gunstigere resultat enn det han oppnådde for byretten. Etter skjønnsloven §54a første ledd kan han da tilkjennes erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten bare dersom underskjønnet lider av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. Lagmannsretten kan ikke se at dette er tilfelle. Etter dette tilkjennes ikke erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
Erstatningen fastsettes til 50.000 - femtitusen - kroner med 6% rente p.a. regnet fra tiltredelsestidspunktet.
Erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.