LA-1997-1382

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-06-29
Publisert:	LA-1997-01382
Stikkord:	Odelsløsning
Sammendrag:
Saksgang:	Holt herredsrett nr: 96-00205 A - Agder lagmannsrett LA-1997-01382 A
Parter:	Ankende part: Tone Kveim Gram (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde) Ankemotpart: Siri Moland (Prosessfullmektig: Advokat Pål Christensen)
Forfatter:	Lagdommer Erling Strand, formann Lagdommer Tore-Jarl Christensen Ekstraord. lagdommer Tor Berge
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §14, §27, §28, Tvistemålsloven (1915) §180

Den ankende part, Tone Kveim Gram, reiste ved stevning til Holt herredsrett 18. september 1996 sak med krav om odelsløsning for eiendommen, Østre Røed, gnr. 54, bnr. 1 m.fl. i Risør kommune.

Ankemotparten, Siri Moland, erkjente ved tilsvar 18. oktober 1996 at Tone Kveim Gram har løsningsrett til en av hennes to odelseiendommer. Under henvisning til odelsloven §14 tredje ledd, ble Tone Kveim Gram tilbudt å overta eiendommen Moland, gnr. 58, bnr. 4 i Risør. Det ble imidlertid tatt forbehold om å kunne trekke tilbudet tilbake etter at begge eiendommer var taksert.

I prosesskrift av 14. februar 1997 bestred Tone Kveim Gram at eiendommen Moland utgjør et tilfredsstillende tilbud etter odelsloven §14 tredje ledd. Odelsloven §28, jf §27, ble påberopt som et nytt grunnlag for odelsløsning av Østre Røed.

Holt herredsrett avsa 10. juli 1997 dom med slik domsslutning:

"1. Siri Moland frifinnes mot å tilby eiendommen Moland, gnr. 58, bnr. 4 i Risør til Tone Kveim Gram.

2. Tone Kveim Gram tilpliktes å betale Siri Moland sakens omkostninger med kr 28000,- - tjueåttetusenkroner - innen 14 - fjorten - dager."

Det ble også avsagt odelstakster med slik slutning:

"1. Odelstaksten for eiendommen Moland, gnr. 58, bnr. 4 i Risør settes til kr 990000,- - nihundreognittitusenkroner.

2. Odelstaksten for eiendommene for Østre Røed, gnr. 54, bnr. 1 m. fl. i Risør settes til kr 1450000,- - enmillionfirehundreogfemtitusenkroner.

Sakens bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og rettens avgjørelsesgrunner fremgår av herredsrettens dom.

Tone Kveim Gram har 15. september 1997 påanket dommen til Agder lagmannsrett, idet hun mener at retten har lagt feil lovanvendelse til grunn ved avgjørelsen av løsningsspørsmålet.

Siri Moland har i anketilsvar 10. oktober 1997 gjort gjeldende at herredsrettens avgjørelse av sakens realitet er riktig.

Odelstakstene er ikke angrepet fra noen av sidene og er således rettskraftige.

Ankeforhandling ble holdt i Skipperstua, Risør Hotell, den 27. april 1998. Her møtte begge parter med sine prosessfullmektiger. Retten mottok forklaring av partene. Bevisopptak av jordbrukssjef Liv Kirsten Eide, Gjerstad foretatt av Holt herredsrett 30. mars 1998 ble dokumentert. Forøvrig ble det foretatt slik dokumentasjon som går frem av rettsboken.

Tone Kveim Grams anførsler kan sammenfattes slik:

Skjøtet til Siri Moland på Østre Røed ble tinglyst 24. mai 1995. Siri Moland søkte ikke om fritak for boplikten innen ettårs fristen for tilflytting, jf. odelsloven §27, men først ni måneder etter at den løp ut. Hun sendte ikke søknad om fritak før Tone Kveim Gram i prosesskrift 14. februar 1997 påberopte seg løsningsrett i medhold av odelsloven §28.

Siri Moland kjente til fristen på ett år for å bosette seg på eiendommen da hun overtok Østre Røed. Hun var klar over den da hun overtok farsgården, Moland, og søkte da landbruksmyndighetene om fritak.

Når vilkåret om bo- og driveplikt ikke oppfylles, kan andre odelsberettige løse eiendommen på odel. Løsningsretten er ikke betinget av at misligholdet av boplikten er vesentlig, slik Siri Moland hevder, jf. ordlyden i §28 første ledd og §27. Hun har for øvrig unnlatt å oppfylle boplikten over så lang tid at misligholdet er vesentlig. Det vises til det herredsrettens mindretall har uttalt om dette. Tone Kveim Gram har derfor løsningsrett til Østre Røed, selv ut fra den lovforståelsen Siri Moland forfekter.

Siri Moland har heller ikke oppfylt driveplikten. Dette må ses sammen med misligholdet av boplikten, jfr. §28 første ledd, og gjør løsningsretten ytterligere klar.

Jordbrukssjef Liv Kirsten Eide har forklart at det rutinemessig blir sendt varselbrev til erververen om at landbrukskontoret er kjent med overdragelsen, og at vedkommende innen ett år må flytte til eiendommen og bebo og drive den i fem år sammenhengende. Hun forklarte at det ble sendt varselbrev til Siri Moland først 16. september 1996. Jordbrukssjefen har tatt feil når hun latt varselbrevet være utgangspunktet for ettårsfristen. Varselbrevet har ikke virkning for når fristen etter §27 første ledd begynner å løpe.

Herredsretten har tatt feil når den har kommet til at eiendommen Moland, gnr. 58, bnr. 4 i Risør, ikke har gjennomgått endringer i Siri Molands eiertid som medfører at den ikke kan tilbys i bytte for eiendommen Østre Røed. Det må i denne forbindelse legges vekt på den betydelige verdioverføring som fant sted ved avhendelsen av det vesentligste av eiendommens jordbruksareal. Eiendommen Moland, som tidligere var den mest attraktive av eiendommene, fremstår idag som en tilnærmet ren skogeiendom, mot tidligere å ha vært et kombinasjonsbruk. Herredsretten synes i sin vurdering ikke å ha lagt vekt på at Siri Molands linje har hentet ut betydelige verdier av Moland, blant annet ved salg av grunn til industriformål, og at eiendommen er sterkt forringet. Herredsretten har heller ikke lagt tilstrekkelig vekt på den karakterendring eiendommen har gjennomgått ved at den nå er innebygd av industri.

Det kan ikke være i tråd med hensynene bak odelsloven tilbudsregel i §14 tredje ledd at en linje skal kunne høste ut betydelige verdier av en eiendom, og deretter tilby denne i redusert forfatning når en ny blir ledig.

Tilbudsregelen i odelsloven §14 tredje ledd er begrunnet i at den best odelsberettigede skal kunne overta en eiendom i påvente av at en mer attraktiv eiendom blir ledig. Slik situasjonen har vært med hensyn til eiendommen Østre Røed og Moland, overtok den best odelsberettigede, Håvard Moland eiendommen Østre Røed, og Tjøstel Moland, far til Siri Moland eiendommen Moland. Deres søster Tonje, som er mor til Tone Kveim Gram, var eldre enn brødrene Håvard og Tjøstel, og Tone Kveim Gram tilhører forsåvidt en eldre og ikke en "yngre syskenline", jfr. §14 tredje ledd 1. punktum. Siri Molands linje, hennes far, overtok således ikke Moland i påvente av at en annen eiendom skulle bli ledig. Siri Moland kan derfor ikke ha berettiget forventning om å få overta Østre Røed med anvendelse av §14 tredje ledd. Tilbudsregelen i bestemmelsen kan ikke være anvendelig i nærværende tilfelle. Tone Kveim Gram har vist til NOU 1972:22 side 67.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

"1. Siri Moland dømmes til å utstede skjøte til Tone Kveim Gram på eiendommen Østre Røed, gnr. 54, bnr. 1 m.fl. i Risør kommune, mot betaling av netto løsningssum fastsatt ved Holt herredsretts odelstakst av 10. juli 1997.

2. Siri Moland dømmes til å betale Tone Kveim Gram sine omkostninger i saken for lagmannsretten og for herredsretten, forsåvidt gjelder løsningsspørsmålet og takseringen av gnr. 58, gnr. 4, eiendommen Moland i Risør.

3. Siri Moland dømmes til å betale Tone Kveim Gram sine omkostninger i kjæremålssaken, sak nr. 97-01044 K for Agder lagmannsrett."

Siri Molands anførsler kan sammenfattes slik:

Når det gjelder mislighold av bo og driveplikten, er den rettsanvendelse som er lagt til grunn av herredsrettens flertall korrekt. Det kreves etter loven at et mislighold må være vesentlig for løsningsrett etter §28 første ledd, og noe vesentlig mislighold foreligger ikke i denne saken. Den manglende oppfyllelse av boplikten det kan ha vært tale om, sett i forhold til reglene om fritak og innvilgelse i §27, var i tilfelle av meget kort varighet. Den kan ikke gi Tone Kveim Gram løsningsrett, slik at Siri Moland mister retten til å tilby Moland i stedet for Østre Røed. Situasjonen er at Siri Molands overtagelse av eiendommen Røed skjedde 24. mai 1995. Hun mottok først i midten av september 1996 varselbrev fra landbruksmyndighetene om boplikten. Hun kontaktet da landbrukskontoret som opplyste at fristen på ett år skulle regnes fra brevets datering.

Landbrukskontoret i Gjerstad og Risør sender rutinemessig brev til overtagere av landbrukseiendommer hvor det orienteres om bo- og drivepliktsreglene, med angivelse av fristen. Utsendelsen skjer på grunnlag av egenerklæringer som oversendes av sorenskriveren i Holt. Vanligvis tar det maksimum et par måneder fra tinglysingsdato og frem til slike brev sendes ut.

Kort tid etter overdragelsen av Østre Røed var landbruksmyndighetene på det rene med at det ville bli reist odelssak, ettersom Tone Kveim Gram hadde vært i kontakt med jordbrukssjef Liv Kristen Eide og opplyst dette. På denne bakgrunn unnlot Liv Kristen Eide å sende Siri Moland det standardiserte varselbrevet.

Forholdet er derfor at Siri Moland som følge av unnlatt varsling lot være å søke dispensasjon fra boplikten. Hun hadde forøvrig kjennskap til at odelssak ville bli reist, slik at hun også av den grunn hadde foranledning til ikke å ta opp spørsmålet om dispensasjon før løsningsfristen var ute.

Bevisopptaket med vitneforklaring av jordbrukssjef Liv Kristen Eide bekrefter at landbruksmyndighetene mente at ettårs fristen skulle løpe fra september 1996, og at den forklaring som Siri Moland ga i herredsretten var korrekt.

Når det gjelder driveplikten, har den vært oppfylt ved at skogen har vært drevet av eierne selv, mens den dyrkede marken har vært overlatt til en nabo, som har stått for driften.

Boplikten er ikke absolutt. Det vil si at man ikke nødvendigvis behøver å bo på eiendommen, men at man etter omstendighetene kan bo et annet hensiktsmesig sted, i det minste midlertidig. Det er i den forbindelse vist til Rt-1989-447. Det kan ikke være avgjørende at det i dette tilfellet er noe større avstand enn forholdet var i den saken. Siri Moland har to eiendommer i samme kommune og valgte å bosette seg i mellom dem. For øvrig må det tas hensyn til at det gjelder to skogeiendommer med en annen driftsform enn jordeiendommer.

Fristen for å oppfylle boplikten er ikke oversittet med mer enn fire måneder. Dette er ikke et vesentlig mislighold. I land- bruksdepartementets rundskriv av juni 1995 om praktiseringen av reglene for bo- og driveplikt heter det at et mislighold på ca seks måneder i de fleste tilfeller må kunne karakteriseres som vesentlig og at det bør føre til konsesjonspålegg. I saker der det ikke er tvil om at fritakssøknaden kunne vært innvilget, skal likevel fylkeslandbruksstyret ta til behandling en søknad når den ikke er sendt senere enn ett år etter fristens utløp.

Når det gjelder spørsmålet om eiendommen Moland er et tilfredsstillende tilbud, har naboen betegnet denne eiendommen som distriktets skogeiendom. Det er korrekt at arealet på Moland er blitt noe mindre i den tid eiendommen tilhørte Siri Molands linje. Reduksjonen av areal og forringelse skal etter rettspraksis vurderes i forhold til hele eiendommen. Det er åpenbart at den ikke er forringet på en slik måte at den kan avvises som bytteeiendom etter §14 tredje ledd. For øvrig er situasjonen at den arealreduksjon som har skjedd på eiendommen ville ha blitt gjennomført ved ekspropriasjon, dersom den tidligere eier ikke frivillig hadde medvirket til overdragelse til SIVA. Dette fremgår av landbruksmyndighetenes saksdokumenter fra den gang overdragelsen til SIVA fant sted. Det fremgår også av en innstilling til kommunestyret om industrivekstanlegg på Moland, (Sak 18/68), hvor det uttales at Risør kommune er innstilt på å prioritere de grunnlagsinvesteringer som skal til, hvis et industrivekstanlegg blir plassert på Moland. Det fremgår videre at kommunen stiller til disposisjon for selskapet for industrivekstanlegget de aktuelle deler av sin eiendom på Moland, og at den var villig til å sikre de merarealer som selskapet trengte, men som kommunen ikke var eier av da. Denne innstillingen viser at det forelå en reell ekspropriasjonstrussel.

De to eiendommene er forholdsvis likeverdige, og Moland er et såkalt tjenlig bytte. Når taksten for Østre Røed er høyere, skyldes det i hovedsak at det er en rekke festetomter på eiendommen, og at festeavgiftene er kapitalisert ved takseringen.

Anførselen fra Tone Kveim Gram om at §14 tredje ledd ikke er anvendelig, kan åpenbart ikke føre frem. Denne anførselen er ny for lagmannsretten, og ble først fremsatt under ankeforhandlingen. Det er ubestridt at Siri Moland og hennes linje har bedre odelsprioritet enn Tone Kveim Gram.

Siri Moland har nedlagt slik påstand:

"1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Tone Kveim Gram tilpliktes å erstatte Siri Moland hennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:

Retten konstaterer at det ikke er noen uenighet om at Siri Moland har bedre odelsrett enn Tone Kveim Gram, men at sistnevnte fikk løsningsrett i henhold til odelsloven §14 første ledd da Siri Moland overtok Østre Røed.

Uenigheten gjelder om Siri Moland med hjemmel i odelsloven §14 tredje ledd kan tilby Tone Kveim Gram eiendommen Moland i stedet for Østre Røed.

Tone Kveim Gram har påberopt løsningsrett for Østre Røed i henhold til odelsloven §28, jfr. §27, slik at hun ikke behøver akseptere Moland som bytteeiendom etter §14 tredje ledd. Lagmannsretten vil som herredsretten behandle dette løsningsgrunnlaget først.

Av odelsloven §27 annet ledd følger det at Siri Moland i utgangspunktet hadde plikt til å bosette seg på eiendommen Østre Røed innen ett år og drive den i fem år.

Lagmannsretten mener at hun for å oppfylle boplikten som utgangspunkt må bo på selve eiendommen (driftsenheten), og at det ikke er tilstrekkelig å bo et annet sted i kommunen. Lagmannsretten er således enig med herredsretten i at Siri Moland ikke oppfylte boplikten på Østre Røed ved å bli boende i sin nåværende bolig, og slutter seg forsåvidt til herredsrettens begrunnelse.

Driveplikten for skogen anses oppfylt. Skogen utgjør den vesentligste landbruksverdien på eiendommen. Når det gjelder den dyrka marka kom herredsretten til at den ikke ble drevet etter lovens krav, fordi Siri Moland ikke sto for driften selv. Det forelå ingen skriftlig avtale om at andre skulle drive den. På bakgrunn av vitneforklaringen til jordbrukssjef Liv Kristen Eide har lagmannsretten kommet til at også driveplikten for den dyrka marka er oppfylt.

Det er spørsmålet om manglende overholdelse av fristen for å bosette seg på Østre Røed, og eventuelt rettsvirkningen av det, som er det sentrale. Partene ser ulikt på dette spørsmålet.

Lagmannsretten finner ikke at enhver oversittelse av fristen gir grunnlag for løsningsrett for andre odelsberettigede etter odelsloven §28. Lagmannsretten legger som herredsretten til grunn at det må foreligge et vesentlig mislighold før det oppstår en løsningsrett, og slutter seg til herredsrettens begrunnelse.

Ved vurderingen av om det foreligger mislighold av boplikten, og om misligholdet er vesentlig, må andre forhold enn tidsforløpet etter omstendighetene kunne tillegges en viss vekt, så som årsakene til misligholdet og om misligholdet gjelder både bo- og driveplikt eller bare en av delene.

I nærværende sak har Siri Moland påberopt seg at det foreligger mislighold i bare fire måneder fra utløpet av ettårsfristen, jf. §27. Det var fra 24. mai 1996 til hun mottok landbruksmyndighetenes brev av 16. september 1996. Det forelå ingen bevisføring med hensyn til dette spørsmål da herredsretten behandlet saken. Herredsretten mente det hadde sannsynligheten mot seg at landbrukssjefen skal ha uttalt seg på den måten som Siri Moland hevdet. Herredsretten la således til grunn at misligholdet startet den 24. mai 1996 og frem til søknad om utsettelse ble sendt den 3. mars 1997, dvs. ni måneder. Etter jordbrukssjefens forklaring legger lagmannsretten til grunn at misligholdet av boplikten bare varte fire måneder. Lagmannsretten vil i den forbindelse vise til at jordbrukssjefen har forklart det ikke var sendt varselbrev til Siri Moland i tråd med vanlig praksis. Først 16. september 1996 ble det sendt varselbrev som følge av Siri Molands egenerklæring av 26. august 1996. Fristen løp fra 16. september 1996, selv om jordbrukssjefen var klar over at det allerede forelå en egenerklæring fra 1995. Etter lagmannsrettens oppfatning må dette tillegges avgjørende vekt. Lagmannsretten legger derfor til grunn at varigheten av misligholdet utgjør fire måneder, fra 24. mai 1996 - ett år etter at hun overtok eiendommen - til landbruksmyndighetene 16. september 1996 ga henne frist på ett år. Innen denne fristen hadde hun etter lagmannsrettens oppfatning fått landbruksmyndighetenes tillatelse til å unnlate å flytte til Østre Røed, og det er ikke fremkommet noe om at hun hadde grunn til å tro annet.

Spørsmålet blir om denne overskridelsen av fristen på fire måneder er nok til at det foreligger vesentlig mislighold. Lagmannsretten vil i denne sammenheng ta utgangspunkt i landbruksdepartementets rundskriv av juni 1995 om praktiseringen av reglene om bo og driveplikt, selv om de formelt neppe relaterer seg til reglene i odelsloven §27. I rundskrivet uttales blant annet:

"Det er lagt til grunn at vesentlig mislighold ofte vil kunne konstateres etter 4 - 6 måneder. I mange tilfeller vil det imidlertid på grunn av særlige forhold ikke kunne konstateres vesentlig mislighold på et så tidlig tidspunkt, og i enkelte tilfeller vil misligholdet vanskelig kunne karakteriseres som vesentlig uansett hvor lang tid det er gått."

Videre heter det bl.a.:

"Departementet mener et mislighold på ca 6 måneder i de fleste tilfelle må kunne karakteriseres som vesentlig og at det bør føre til et konsesjonspålegg. I saker der det ikke er tvil om at fritakssøknaden kunne vært innvilget, bør likevel fylkeslandbruksstyret ta opp en søknad som ikke er innsendt senere enn ett år etter at plikten startet, til behandling"

Lagmannsretten viser også til bevisopptaket hvor jordbrukssjefen sier:

"Det har vært lett å få fritak/utsettelse på boplikten når man bor i kommunen"

Etter det opplyste ble Siri Moland 9. april 1997 innvilget fritak for boplikten på Østre Røed frem til 8. april 2001.

Lagmannsretten legger en viss vekt på at Siri Moland ikke fikk den rutinemessige melding som nevnt ovenfor, og at det var en medvirkende årsak til at søknaden om dispensasjon fra boplikten ikke ble sendt før.

For øvrig vil retten vise til den begrunnelse som herredsrettens flertall har gitt for sitt standpunkt om at det ikke foreligger vesentlig mislighold. Etter at jordbrukssjefen har avgitt vitneforklaring, er begrunnelsen for dette betydelig styrket.

Lagmannsrettens er etter dette kommet til at Tone Kveim Gram ikke har løsningsrett til Østre Røed etter odelsloven §28, jf §27.

Tone Kveim Gram har også anført at Moland er så forringet at den ikke kan brukes som bytte etter §14 tredje ledd.

I henhold til odelsloven §14 tredje ledd kan den best odelsberettigede beholde den sist ervervede eiendom, dersom vedkommende tilbyr den aktuelle odelsløser å overta den første eiendommen for en pris som blir fastsatt ved skjønn.

I høyesterettsdom i Rt-1979-1139 (Jørundlanddommen) er det forutsatt at en eiendom kan ha gjennomgått slike endringer at den ikke lenger kan tilbys som bytte for den sist ervervede eiendom. I den saken fant Høyesterett etter omstendighetene at 25 % verdireduksjon som hadde funnet sted ved parsellsalg, ikke var så betydningsfull at ikke tilbakeføring av resteiendommen restituerte odelsrekkefølgen.

Lagmannsretten har som herredsretten kommet til at eiendommen Moland ikke har gjennomgått en så betydelig verdireduksjon og karakterendring at den ikke kan benyttes til bytte i forhold til eiendommen Østre Røed, og slutter seg til den begrunnelsen herredsretten har gitt.

Lagmannsretten har vurdert Tone Kveim Grams nye anførsel om søskenlinjeforholdet; at det her ikke er en "yngre syskenline" og at tilbudsregelen i tredje ledd derfor ikke får anvendelse. Når det gjelder slektsforholdet viser lagmannsretten til herredsrettens dom, og til det som er sagt foran. Det er ikke bestridt at Tone Kveim Gram har dårligere odelsprioritet enn Siri Moland, og at det er bestemmelsen i §14 som gir henne krav på en av gårdene. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for at søskenlinjeforholdet fratar Siri Moland den valgretten som ligger i §14 tredje ledd.

Rettens standpunkt innebærer at Siri Moland kan tilby Tone Kveim Gram å overta eiendommen Moland for takstbeløpet, og selv beholde Østre Røed.

Anken har vært forgjeves. Lagmannsretten finner at Tone Kveim Gram bør betale saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Pål Christensen har inngitt omkostningsoppgave på tilsammen kr 26200, hvorav kr 25000 er salær. Gjenpart av oppgaven er sendt motpartens prosessfullmektig, som ikke har hatt noe å bemerke. Lagmannsretten finner at oppgaven bør legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste i sin helhet.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Tone Kveim Gram dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å erstatte Siri Moland saksomkostningene for lagmannsretten med kr 26200 - tjuesekstusentohundre.