LA-1997-1383
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-06-05 |
| Publisert: | LA-1997-01383 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand herredsrett nr: 96-00369 - Agder lagmannsrett LA-1997-01383 A |
| Parter: | Ankende part: Christian Felix (Prosessfullmektig: Advokat Terje Mathisen) Ankemotpart: Grimstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ove Andersen) |
| Forfatter: | Lagdommer Steinar Thomassen Lagdommer Tore-Jarl Christensen Ekstraord. lagdommer Håkon Børresen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §16, §180, §358 |
Ved gavebrev av 22. mai 1827 overdro daværende eier av gården Ytre Bie i Grimstad, Anders Nielsen, en rekke tomter til sin søsterdatter, hennes barn og sine to søstre. Det fremgår av gavebrevet at tomtene tidligere var "bortfestede" og at Anders Nielsen mottok "Indtægter deraf". Disse inntekter forbeholdt han seg retten til så lenge han levde.
Tomtene er senere flere ganger blitt overdratt. Fra 1989 til 1991 har Claus Felix ved hjemmelsmortifikasjon fått grunnbokshjemmel til ideelle to tredjedeler av ialt 54 tomter, mens en tredjedel tilhører "Lars Nielsens og hustrus legat", som bestyres av Grimstad kommune. Claus Felix har senere overdratt sine rettigheter til sin sønn Christian Felix. Den opprinnelige grunnleie har i alle år blitt betalt. Grimstad kommune har betalt grunnleie for en rekke sentrale tomter i Grimstad by.
Ved stevning av 21. oktober 1996 reiste Christian Felix sak ved Sand herredsrett mot Grimstad kommune med påstand om å være eier av idelle 2/3 av Grimstad torv, og at Grimstad kommune ikke hadde festerett eller annen bruksrett til torvet. Det ble anført at Felix var eier av torvet ut fra at dette var restarealer "umatrikulert grunn" under gården Ytre Bie. Denne anførsel ble frafalt under forhandlingene for herredsretten, og Felix begrunnet i stedet sin påstand med at Grimstad bys torv er deler av de eiendommer som ligger omkring torvet og som er omhandlet i gavebrevet fra 1827.
Ved Sand herredsretts dom av 23.juli 1997 ble Grimstad kommune frifunnet. Når det gjelder de nærmere enkeltheter i saksforholdet, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens vurdering av sakens faktiske og rettslige sider, vises til herredsrettens domsgrunner.
Advokat Terje Mathisen har 12.september 1997 på vegne av Felix påanket dommen til Agder lagmannsrett. Anken retter seg både mot rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Det er i anken nedlagt påstand om at Christian Felix er eier av ideelle 2/3 av Torget i Grimstad (det "nye torg) og også to andre arealer kalt "Torget det gamle" og "Gunder Smeds have". Påstanden representerer en utvidelse av saken i forhold til hva som var tema for herredsretten, og Felix har under saksforberedslsen for lagmannsretten frafalt anførslen om å være eier av 2/3 av "Torget det gamle" og "Gunder Smeds have".
Grimstad kommune v/advokat Ove Andersen, har tatt til motmæle ved anketilsvar av 23.oktober 1997, og påstått herredsrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Grimstad 27. og 28. mai 1998. For den ankende part møtte Claus Felix, med skriftlig fullmakt fra Christian Felix. Felix møtte med advokat Terje Mathisen som prosessfullmektig. For Grimstad kommune møtte eiendomssjef Ørjan Wien og med advokat Ove Andersen som prosessfullmektig. Med partenes samtykke var vitnet, historiker cand.philol.Gunnar Molden, tilstede under hele rettsforhandlingen.
Den ankende part har sammenfatningsvis gjort gjeldende: Christian Felix har idag grunnbokshjemmel til 2/3 av ialt 54 eiendommer i Grimstad. Den siste tredjedel tilhører "Lars Nielsen og hustrus legat". Når det gjelder det areal som utgjør Grimstad torv, er dette ikke matrikulert. Felix har derfor ikke kunne få hjemmelsmortifikasjon, og derved hjemmel til torvarealet.
Den ankende part mener likevel at han er eier av 2/3 av torvet. Det er nå enighet mellom partene om at torvet opprinnelig besto av minst to tomter. Den ene tomt var Muncheløkken, etter den opprinnelige fester Peter A. Munch. Det fremgår av "Grimstad bys historie" at Munch var eier av eiendommen fra 1808 til 1830, da han solgte den til Fr. A. Petersen som hadde den inntil kommunen i 1873 overtok den for å anlegge torv. Den andre eiendom, politibetjent Egeliens hus og tomt som lå langs Kirkeveien, ble ervervet av kommunen i 1875. Både Muncheløkken og politibetjent Egeliens tomt er utgått fra Ytre Bie, og er en del av det tomteareal som Felix har eiendomsretten til 2/3 av. At Felix ikke har fått grunnbokshjemmel til Muncheløkken skyldes kun at torvarealet ikke er matrikulert grunn. Dette kan imidlertid ikke spille noen rolle. Det er ingen grunn til å se anderledes på de tomter som utgjør torvet, enn de andre tomtene som er utgått fra Ytre Bie og som Felix har fått grunnbokshjemmel til.
Kommunen har i alle år betalt grunnleie for torvet, slik det fremgår ar de nå fremlagte regnskapslister. Kommunen har også overfor Felix erkjent at den er fester av torvet, således i brev til Claus Felix av 2. oktober 1990. Kommunen har senere, i brev til Claus Felix av 2.oktober 1995, erkjent at det består et festeforhold mellom kommunen på den ene side og Felix/Lars Nielsen og hustrus legat på den andre siden. At kommunen på denne bakgrunn nå hevder å være eier av torvet og som subsidiær anførsel fastholder at den har hevdet eiendomsretten til torvet, er søkt og klart uholdbart.
Mens Grimstad kommune tidligere har hevdet at torvet består av festetomter, har kommunen nå snudd helt om og hevder at de opprinnelige kontrakter ikke er egentlige festekontrakter, men kjøpekontrakter. Kommunen har derfor hevdet at når den ervervet tomtene i forbindelse med anlegg av torvet i 1875, ble kommunen grunneier til torvarealet. Dette kan ikke være riktig. De opprinnelige kontrakter som er fremlagt som bevis i saken, kan ikke forstås på annen måte enn at det er tale om ordinære festekontrakter, således f.eks. både kontrakten for skomakermester Christen Olsen fra 1843 og kontrakten for sjømann Elias Evensen fra 1837. Disse viser at det er rene festekontrakter, slik at eiendommene skulle gå tilbake til grunneier ved festerettens bortfall. At det er tale om eiendomsoverdragelser "kamuflert" som festekontrakter for å unngå skatt, slik kommunen hevder, er det overhode ikke belegg for.
At det er tale om festetomter, har alltid vært oppfatningen tidligere. I den tidligere tvist om regulering av festeavgiftene for to av Felix' tomter, gnr. 200 bnr. 774 og gnr. 200 bnr. 1211, ble dette lagt til grunn både av Sand herredsrett i 1992, Agder lagmannsrett i 1993 og Høyesterett i 1995.
At det ved senere overdragelse av festeretter i endel tilfeller er benyttet skjøter, kan heller ikke få den betydning at det er tale om overdragelser av eiendomsrett. Ved disse overdragelser har ikke grunneieren medvirket, og festeren kunne ikke overdra større rett enn han selv hadde. Det har derfor ikke vært tale om overdragelse av mer enn festeretten.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Christian Felix er eier av ideelle 2/3 av Torget i Grimstad (Torget det nye).
2. Grimstad kommune v/ordføreren dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Grimstad kommune v/advokat Andersen har i det vesentlige anført: Prinsipalt anføres at saken må avvises, fordi den økonomiske interesse Felix har i å få dom for at han er eier av torvet ikke tilfredsstiller kravet til ankesum. Hans økonomiske interesse begrenser seg til en oppjustering av grunnavgiften - kr 2,40, som indeksregulert og kapitalisert ikke vil utgjøre mer enn ca kr 4000,-.
Felix krever dom for at han er eier av torvet - dvs. 2/3 av den opprinnelige Muncheløkken pluss politibetjent Egeliens tomt. Disse arealer kan idag identifiseres ved gamle dokumenter. Torvet består imidlertid av andre eiendommer i tillegg til Muncheløkken og Egeliens tomt, men disse eiendommer kan ikke beskrives med grenser. Det er da ikke mulig å påvise hvor 2/3 av Muncheløkken befinner seg. Bare dette er tilstrekkelig til at kommnunen må frifinnes, idet man ikke kan få eiendomsrett til et grunnareal som ikke kan påvises i marken.
Til sakens realitet er kommunens hovedanførsel at de første som kom i besittelse av de tomter som utgikk fra Ytre Bie fikk eiendomsrett, ikke kun en festerett. Eiendommene kunne fritt overdras til hvem som helst, bare de betalte den årlige grunnavgift til den opprinnelige grunneier på Ytre Bie. At kommunen så sent som i 1991 og 1995, i de brev Felix har vist til, har brukt benevnelsen "feste" er ikke treffende, og bygger på en mer folkelig ikkejuridisk forståelse av de gamle dokumenter.
Når det gjelder de gamle dokumenter, som de kontrakter som overfører rettigheter fra Bie, via Gjesing til Munch og videre til kommunen, har disse ingen av de karakteristika som gjør dem til festekontrakter, beskrivende et festeforhold. Det var vanlig på den tid det her er tale om å ordne overdragelse av eiendomsrett på denne måten, med betaling gjennom et årlig beløp, gjerne kalt grunnbyrde. Til støtte for denne anførsel viser kommunen til Lied: Tomtefeste side 2 til side 5, jfr Høyesterettsdom inntatt i Rt-1919-840.
Det er også en rekke andre særtrekk ved kontraktene som tilsier at de overfører eiendomsrett, ikke kun festerett. I utskriften av panteboken vedrørende overdragelsen av Muncheløkken fra Jens Nielsen til Andreas Giesing, er det ingen begrensninger i Giesings adgang til videre overdragelse. Dette taler for at det var en rell overdragelse av eiendomsrett. Ved overdragelsen av Muncheløkken fra Peter Munch til kjøpmann Petersen i 1830, brukes uttrykket "solgt og afhændet" og det er brukt uttrykket "skjøde". Muncheløkken, som her ble solgt, var et ubebygget engstykke. I 1844 ble 1/3 av Muncheløkken solgt til kaptein Johannes Hansen fra Kragerø. I den fremlagte utskrift av panteboken brukes uttrykket "solgte jeg til Capitain Johannes Larsen af Kragerø 1/3 av min her i byen beliggende saakaldte Munkeløkke". Det brukes også uttrykk som "kjøpesum" på "250 Spd. er to Hundrede og femti Specier". I tillegg til denne kjøpesum, skulle Larsen overta 1/3 av "den på hele Munkeløkken hvilende Grundleie på 1 Spd. årlig". Det er ikke tvil om det her beskrives et ordinært salg av det grunnstykke. Dette grunnstykke er en del av det eksisterende torv.
Av Tingbok for Grimstad 1872-76 fremgår at Muncheløkken ved skjøte av 23. desember 1873 ble solgt fra daværende eier Inger C. Petersen til Grimstad kommune for en kjøpesum av 600 Spd. Kjøpet ble finansiert ved at kommunen lånte beløpet av Overformynderiet og med pant i Muncheløkken. Det fremgår også at kjøperen, Grimstad kommune, overtok den på eiendommen hvilende grunnavgift. Selgeren erklærer "at da bemeldte Eiendoms Kjøpesum er mig betalt skal Muncheløkken følge og tilhøre Grimstad Kommune som dens fulde og frie Ejendom, hvorfor jeg forbliver Kjøperens Hjemmel efter Loven". Ved denne transaksjon overtok Grimstad Kommune Muncheløkken, og det kan ikke være noen tvil om at det er en reell overdragelse av eiendomsrett.
I brev til Grimstad kommune datert 13. april 1875 fra en J. Jørgensen, som tidligere hadde kjøpt politibetjent Egelien våningshus med tilliggende anneks og tomt, fremgår at han solgte til kommunen "hele den saaledes kjøpte tomt", mot "at den Vilhelm Svendsen tilhørende Tomt mellom Egelins eiendom og Svendsens Hus udlægges til offentlig Plads eller Gade". Disse to eiendommer er de som er avmerket som areal 3 og 4 på det fremlagte reguleringskart fra 1875, og det som her beskrives er kommunens erverv av grunn som i tillegg til den allerede ervervede Muncheløkken utgjør det vesentlige av byens torv.
Som rent subsidiær anførsel hevder kommunen at eiendomsretten til torvarealet er ervervet ved hevd. Kommunen kjøpte de nå omtvistede arealer i 1875 for å anlegge torv. Torvet har i alle år senere vært betraktet som og brukt som offentlig grunn. Kommunen har i alle år vært i god tro. At det er betalt symbolske årlige grunnavgifter endrer ikke dette.
Grimstad kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Anken avvises.
Subsidiært: Herredsrettens dom stadfestes.
2. Grimstad kommune tilkjennes 12 % rente p.a. av de for herredsretten tilkjente saksomkostninger, kr 35664,00 fra 07.07.1997 til betaling skjer.
Christian Felix dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % rente p.a. fra forfall til betaling skjer."
Lagmannsretten skal bemerke:
Saken står for lagmannsretten i en vesentlig annen stilling enn for herredsretten. For herredsretten hevdet Felix at kommunen ikke hadde festerett eller noen bruksrett til torvet. For lagmannsretten har han hevdet at den rettighet Grimstad kommune måtte ha til torvarealet bygger på en gammel festerett, og at kommunen plikter å betale en årlig festeavgift til ham.
For lagmannsretten er det fremlagt en rekke eldre og nyere dokumenter som ikke ble fremlagt som bevis i herredsretten. Partene har i det hele nedlagt et betydelig arbeide for å fremskaffe dokumentasjon for sine anførsler og påstander. Saken fremstår derfor som vesentlig bedre belyst enn da saken sto for herredsretten.
Til kommunens avvisningspåstand skal særlig bemerkes at det allerede under saksforberedelsen for lagmannsretten ble påstått avvisning, idet det ble gjort gjeldende at verdien av tvistegjenstanden, forutsatt eiendomsrett til 2/3 av torvet, må beregnes ut fra den aktuelle festeavgift (grunnbyrde) på kr 2,40, indeksregulert og kapitalisert. Dette vil under ingen omstendighet overstige kr 20000. Felix hevdet at verdien av de ca. 1000 kvm store arealet må vurderes etter salgsverdi, som må antas å ligge over kr 1000000. Lagmannsretten la Felix' pretensjon til grunn, idet den ikke ble funnet klart eller påtagelig uriktig, jfr. tvistemålsloven §358 fjerde ledd. Partene ble gjort kjent med at beslutningen om å fremme saken kunne omgjøres av den dømmende rett etter at ankeforhandlingen var påbegynt. Etter at Grimstad kommune også ved ankeforhandlingens begynnelse anførte at det ville bli påstått avvisning, besluttet lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §16 første ledd å fremme saken uansett tvistegjenstandens verdi.
Lagmannsretten finner at anken ikke kan føre frem. Lagmannsretten er enig med Grimstad kommune i at de opprinnelige kontrakter vedrørende de aktuelle eiendommer ikke er festekontrakter, men at det tvert om er sannsynliggjort at det dreier seg om kontrakter som overfører eiendomsrett. Lagmannsretten kan i dette spørsmål tiltre hva som er anført av Grimstad kommune, og som er gjengitt foran. Som kommunen har gjort gjeldende var det vanlig i eldre tid at grunnstykker og tomter ble solgt mot en godtgjørelse fastsatt til en årlig avgift som en grunnbyrde, jfr Lied: Tomtefeste side 5. Denne overdragelsesmåte var vanlig særlig i byene, hvor det ofte var slik at "festekontrakter" i eldre tid bare i navnet var leiekontrakter, mens avtalen i realiteten gikk ut på en overdragelse av eiendomsrett mot betaling av en årlig avgift i stedet for en kjøpesum en gang for alle, jfr. Simonsen: Tomtefeste, Tidsskrift for Rettsvitenskap 1940 side 385 flg.
Meget taler for at nettopp en slik praksis var vanlig i Grimstad, slik det fremgår av tidligere sorenskriver Stabels brev av 21.januar 1942, som kommunen har vist til. Av brevet fremgår at det "gjennom mangfoldige år av embedets tidligere innehavere" var fulgt den praksis at enhver som utstedte dokumenter på de omhandlede eiendommer ble ansett å ha hjemmel ifall han på behørig måte kunne utlede sin eiendomsrett fra tidligere eiere, uansett om hjemmelsdokumentet har hatt form av arvefeste eller lignende rettsstiftelser - med bestemmelse om en årlig avgift samt i visse tilfelle betaling av en bestemt sum, utenom denne avgift, ved ethvert eierskifte. Slike "festebrever" ble ansett som skjøter på vedkommende eiendom". Ifølge sorenskriver Stabel hadde denne oppfatning "full tilslutning fra almenhetens side", og han skriver at "gjennom flere generasjoner har byens borgere solgt eiendommer fra mann til mann uten tanke om at der kunne legges noen hindring i veien herfor fra "Grunnherrens" side".
Om det for alle de tomter Felix har fått grunnbokshjemmel til forholder seg slik, tar ikke lagmannsretten stilling til. Når det imidlertid gjelder de tomter som samlet utgjør Grimstad torv, og som denne sak gjelder, kan lagmannsretten som nevnt tiltre hva kommunen har anført om dette, og legger til grunn at Felix påstand om å være grunneier ikke kan føre frem.
Lagmannsretten har for øvrig lagt vesentlig vekt på følgende: Reguleringsplanen for Grimstad torv ble stadfestet ved Kgl.res. av 9. oktober 1875. Kommunen hadde da allerede i 1873 ervervet Muncheløkken og i 1875 de øvrige eiendommer som skulle utlegges til torv, således politibetjent Egeliens tomt og den tilliggende eiendom, avmerket på reguleringskartet fra 1875 som areal 3 og 4. Lagmannsretten legger til grunn at når Grimstad by sikret seg disse arealer til det planlagte torv, var det tale om erverv av eiendomsrett fra kommunens side. Ordlyden i kontraktene, gjengitt under kommunens anførsler foran, trekker bestemt i retning av at det var tale om kjøp/salg av eiendommene.
I samme retning trekker den omstendighet at kjøpesummen for Muncheløkken var betydelig etter datidens forhold, 600 Speciedaler, og dette store beløp kan ikke være noen "engangssum" eller "innfestingsavgift" til den opprinnelige grunneier. Det er for øvrig ingen opplysning om at den daværende eier av Ytre Bie, eller noen annen grunneier, har hatt innsigelser mot at kommunen ervervet eiendommene, eller gjort gjeldende noe krav i forbindelse med kommunens grunnerverv. Lagmannsretten må forutsette at denne for Grimstad by så omfattende reguleringssak var vel kjent for byens innbyggere, også for eieren av Ytre Bie, eller andre som måtte mene seg berettiget til festeavgift. Grunneieren ville åpenbart ha meldt seg, eller blitt involvert, om det skulle være slik at kommunen kun festet arealene.
Lagmannsrettens oppfatning at det dreide seg om eiendomskjøp bestyrkes ved at kommunen finansierte kjøpet ved lån, og som sikkerhet for lånet ga pant i Muncheløkken. Långiver var Overformynderiet, som neppe ville godtatt pant i torvarealet som sikkerhet for lånet, dersom det skulle foreligge den minste usikkerhet om hvorvidt kommunen var grunneier.
Lagmannsretten bemerker også at det her dreide seg om avståelse av grunn til offentlig formål, til byens torv, og også dette taler for at kommunen ervervet eiendomsretten til grunnen, og ikke kun gikk inn i en eldre festekontrakt. At kommunen i alle år har betalt en symbolsk årlig avgift for torvarealene, kan i denne sammenheng ikke tillegges betydning. Kommunen har helt frem til nå erkjent at den, som de fleste grunneiere i Grimstad sentrum, plikter å betale et beløp som lagmannsretten finner må være en gammel grunnbyrde.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at herredsrettens frifinnende dom må bli å stadfeste, og finner det derfor unødvendig å gå inn på partenes øvrige anførsler.
Anken har ikke ført frem, og Christian Felix bør i henhold til tvistemålsloven §180 første ledd erstatte Grimstad kommunes omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke finnes å foreligge særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten. Advokat Ove Andersen har innsendt omkostningsoppgave med tilsammen kr 113833,- hvorav kr 90000,- er advokatsalær, kr 4500,- transport/diett og diverse utgifter og kr 19333,- er godtgjørelse og utgiftsrefusjon til vitnet Gunnar Molden. Advokat Terje Mathisen har i brev av 8.juni 1998 bemerket at såvel advokat Andersens salærkrav som utgiftene til vitnet Gunnar Molden oppfattes som svært høye, og har anmodet om at omkostningene nedsettes skjønnsmessig. Lagmannsretten kan være enig i at advokat Andersens salærkrav synes noe høyt. Det må imidlertid legges til grunn at det er nedlagt et meget betydelig arbeide for å fremskaffe og å gjennomgå all den dokumentasjon som saken har nødvendiggjort. Saken sto for lagmannsretten i en vesentlig annen stilling enn for herredsretten, og det er da vanskelig å se at advokat Andersens arbeide for noen del var unødvendig. Lagmannsretten finner derfor å burde godta omkostningsoppgaven, som legges til grunn for omkostningsavjørelsen.
Det gjøres ingen endring i byrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Sand herredsretts dom stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Christian Felix til Grimstad kommune v/ordføreren v/advokat Ove Andersen kr 113833,- etthundreogtrettentusenåttehundreogtrettitre 00/100 - som erstatning for sakens omkostninger for lagmannsretten.