LA-1997-159
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-12-19 |
| Publisert: | LA-1997-00159 |
| Stikkord: | Kjøpsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik byrett Nr: 96-00067 - Agder lagmannsrett LA-1997-00159 A |
| Parter: | Ankende part: Morten Sørum (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Sørlie). Ankemotpart: Øyvind Kjellsen (Prosessfullmektig: Advokat Søren Ø. Hellenes). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, formann, Kst. lagdommer Tormod Rafgård, Byrettsjustitiarius Dag Carlstedt |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-10, §3-7, §3-9, §4-19, §4-9, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §3-19, §3-2, §3-8, Avhendingslova (1992) |
I sak mellom Øyvind Kjellsen og Morten Sørum avsa Larvik herredsrett den 12. november 1996 dom med slik domsslutning:
1. "Morten Sørum dømmes til å betale Øyvind Kjellsen kr 332.242,- - kronertrehundreogtrettitotusentohundreogførtito -.
2. Morten Sørum dømmes til å betale saksomkostninger til Øyvind Kjellsen med kr 50.455,- - kronerfemtitusenfirehundreogfemtifem -.
3. Oppfyllelsesfristen for det under 1 og 2 nevnte er 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom."
Sakens bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten fremgår av herredsrettens domsgrunner.
Morten Sørum ved advokat Steinar Sørlie har påanket dommen til Agder lagmannsrett. Øyvind Kjellsen ved advokat Søren Hellenes har imøtegått anken og har påstått herredsrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg den 25. og 26. november 1997. Begge parter møtte og avga forklaring. Retten med parter og prosessfullmektiger var på befaring på den aktuelle eiendom. Der ble også avhørt tre vitner. Videre er det foretatt dokumentasjon som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning det har betydning for saken.
Under ankeforhandlingen inngikk partene rettsforlik om to av tvistepunktene i saken, nemlig vedrørende kravet på prisavslag på grunn av ikke forskriftsmessig avløpsanlegg på eiendommen, samt prisavslag på grunn av at huset på eiendommen er bygd litt inn på naboens grunn. Rettsforliket fremgår av rettsboken. Forhandlingene fortsatte deretter vedrørende det tredje tvistepunktet i saken, nemlig krav på prisavslag på grunn av bygningstekniske mangler ved huset.
Ankende part ved advokat Sørlie har i hovedsak anført:
Øyvind Kjellsen kjøpte den aktuelle eiendom, gnr. 2079 bnr. 10 i Larvik, av Morten Sørum ved kjøpekontrakt datert 9. august 1994. Det heter i punkt 6 i kontrakten at kjøper har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen. Dette innebærer at eiendommen er solgt "som den er", slik at avhendingsloven §3-9 får anvendelse. Selv om et eiendomssalg går inn under avhendingsloven §3-9, har eiendommen en mangel når dette følger av lovens §3-7 om manglende opplysninger fra selgerens side eller avhendingsloven §3-8 om uriktige opplysninger. Det anføres at ingen av disse bestemmelser får anvendelse i dette tilfellet. Det er ikke påberopt fra ankemotparten at Sørum har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, men ankemotparten har påberopt manglende opplysninger fordi Sørum ikke fortalte at han selv hadde utført et påbygg på huset samt installert et karnapp på en måte som håndverksmessig ikke holdt mål. Det bestrides at den omstendighet at man selv har utført bygningsarbeider på et hus, er en omstendighet som man plikter å opplyse om ved salg av huset. Hvis man skal ha opplysningsplikt, må man forstå at opplysningen er av betydning for kjøperen. I dette tilfellet kunne ikke Sørum regne med at dette var avgjørende for kjøperen, bortsett fra fundamenteringen av påbygget, hvor alle kunne se at noe var galt fordi påbygget var skjevt. Dette ble Kjellsen gjort kjent med. For øvrig er det ukjent for Sørum at påbygget skulle være kaldt og trekkfullt.
Bortsett fra det som følger av avhendingsloven §3-7 og §3-8, har en eiendom en mangel i forhold til avhendingsloven §3-9 også dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Ved vurderingen av om huset i dette tilfellet var vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med, må man først se på hvilke mangler kjøperen kan påberope seg. Han kan ikke gjøre gjeldende mangler han ikke har reklamert over innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, jfr. avhendingsloven §4-19. Når det gjelder hva som kan anses som "rimelig tid", vises til RG-1992-889, som er av interesse selv om dommen er eldre enn avhendingsloven, fordi avhendingsloven i stor grad er en kodifikasjon av gjeldende rett. I den aktuelle saken ble reklamasjon fremsatt 2 1/2 måned etter at mangelen var oppdaget, ansett som for sen. Videre vises til Agder lagmannsretts dom av 24.10.1996. Høyesterett har i Rt-1966-1327 lagt til grunn at dersom kjøperen etter å ha undertegnet kjøpekontrakten, men før kjøpesummen er betalt, får rede på en mangel ved eiendommen, må kjøperen ta forbehold ved oppgjøret av kjøpesummen dersom ikke misligholdsbeføyelsene på grunn av mangelen skal gå tapt. Dette har i nærværende sak betydning i forhold til at det er noe uklart om Kjellsen fikk tilstandsrapporten over eiendommen fra den takstmann han hadde engasjert før eller etter kjøpekontrakten ble undertegnet. I alle fall fikk han rapporten før kjøpesummen ble betalt.
Når det så gjelder de konkrete mangler kjøperen gjør gjeldende for lagmannsretten, anføres at det ikke kan kreves prisavslag på grunn av mangler ved fundamenteringen under påbygget samt råteskader i gulvet på kjøkkenet. Disse to forhold opplyste selgeren om før kontrakt ble inngått.
Videre anføres at alle forhold som kjøperen ikke har reklamert over før i stevningen av 5.2.1996, må avvises på grunn av for sen reklamasjon. Av de mangler ankemotparten fortsatt krever prisavslag for, gjelder dette manglende isolering av avløpsrør. Denne manglende isolering burde ha vært oppdaget av kjøperen senest høsten 1994. Denne høsten fikk kjøperen utført ny fundamentering under påbygget, og da burde man ha sett at avløpsrøret ikke var isolert. Det vises her også til avhendingsloven §4-9, som pålegger kjøperen en strengere undersøkelsesplikt etter å ha overtatt eiendommen enn den han har etter lovens §3-10 før kjøpet, jfr. Bergsåkers kommentar til loven side 268.
I brev av 12. mai 1995 tok advokat Hellenes på vegne av Kjellsen opp en del mangler. I den grad disse ikke var reklamert over tidligere, må brevet av 12. mai 1995 også anses som en for sen reklamasjon.
Når det gjelder de forhold Kjellsen tok opp i sitt brev av 7. februar 1995, nemlig taklekkasje på påbygget samt mangler ved utførelsen av karnappet, erkjennes det at det kan være noe mer tvilsomt om dette er en forsinket reklamasjon. Lekkasjen ble imidlertid oppdaget i september 1994, og da må en reklamasjon i februar året etter være for sen. Kjellsen har anført at han muntlig sa fra til Sørum høsten 1994. Dette er en ny anførsel for lagmannsretten, og Sørum bestrider dette.
Videre vil Sørum hevde at han ikke er avskåret fra å påberope seg for sen reklamasjon ved å ha gått inn i en realitetsdrøftelse av manglene. I sitt svar på brevet av 7. februar 1995 sier han at det er reklamert noe sent. Mer kan man ikke kreve av legfolk. Uansett kan Sørum ikke ved å ha gått inn i en realitetsdrøftelse av de mangler som ble påberopt i brevet av 7. februar, ha mistet retten til å påberope seg for sen reklamasjon når det gjelder påberopte mangler etter dette tidspunkt.
Videre kan kjøperen ikke påberope seg noe han kjente eller måtte kjenne til ved inngåelsen av kjøpekontrakten. Dette gjelder mangler ved fundamenteringen under påbygget samt råteskader på kjøkkenet. Kjellsen har erkjent at han så at påbygget var skjevt, og at noe derfor var galt med fundamentet. Han anfører imidlertid at han ikke forutsatte at det måtte støpes nye fundamenter. Kjøperen kan imidlertid ikke forlange en vurdering fra selgerens side av årsaken til eventuelle mangler eller hvordan manglene skal utbedres. Dessuten engasjerte Kjellsen en egen sakkyndig som laget en tilstandsrapport. Det vises til Eidsivating lagmannsretts dom av 27.5.1980 og Bergsåkers kommentar til avhendingsloven side 275. Kjøperen må selv bære risikoen for sine uriktige forutsetninger med hensyn til hvor omfattende manglene ved fundamenteringen var og hvor kostbar utbedringen ville bli.
Når det gjelder råten i kjøkkengulvet, ble Kjellsen orientert om problemet på forhånd. Det forhold at han ikke kjente til omfanget før kjøkkenbenken var fjernet, er ikke avgjørende. Uansett ble dette forholdet tatt opp først i brevet fra advokat Hellenes av 12.5.1995, og dette er for sent. Skaden må ha vært oppdaget før jul 1994.
Også andre ting måtte Kjellsen være klar over da kjøpekontrakten ble inngått. For eksempel var det lett å se at karnappet utvendig ikke var fullført idet det manglet isolering i overkant.
Det må videre stilles spørsmål ved om alle de forhold kjøperen har påberopt overhodet kan anses som mangler. Det er her tale om en gammel hytte som er påbygd med et ganske godt nybygg, og det burde være lett å se at de siste påbyggene er mindre gode. For eksempel den tekniske løsning på taket på det siste påbygget går inn under dette. Det kan godt hende at dette er en uheldig løsning, men det er påregnelig at det kan være slike ting i en bolig av den art det her er tale om. I tillegg var løsningen synlig.
Når man ser bort fra de mangler som kjøperen etter dette ikke kan gjøre gjeldende, er ikke de gjenværende mangler så omfattende at huset er vesentlig dårligere enn kjøperen måtte regne med, jfr. avhendingsloven §3-9. Kjøpesummen var kr 580000,-. Huset ble solgt uten å ha vært avertert av megler, og Sørum har ikke prøvd å få mest mulig ut av kjøperen. Det vises til Borgarting lagmannsretts dom av 18.4.1995, samt dom inntatt i RG-1996-435.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. "Morten Sørum frifinnes.
2. Øyvind Kjellsen tilpliktes å betale sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Ankemotparten ved advokat Hellenes har i hovedtrekk anført:
Ankemotparten er enig i at avhendingsloven §3-9 får anvendelse i dette tilfellet. Det anføres imidlertid at en slik "as is"-klausul som §3-9 refererer til, er tillagt liten vekt i praksis. Det vises til Henriette Løken: Mangler ved eiendomssalg side 62 flg., særlig side 76.
Ankemotparten vil påberope seg manglende opplysning fra selgerens side, jfr, avhendingsloven §3-7, samt at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å vente. Det vises til Bergsåkers kommentar til avhendingsloven 172 flg., særlig særlig side 173.
Når det gjelder selgers opplysningsplikt etter §3-7, vises til Bergsåker side 184 flg.
Bortsett fra manglende isolering av avløpsrør samt råteskade på kjøkkenet, gjelder alle mangler Kjellsen påberoper seg byggearbeider som Sørum selv har utført. Sørum burde ved salg av eiendommen ha opplyst om at han hadde utført disse arbeidene selv, at han er en fullstendig amatør, og at arbeidet ikke er fagmessig utført. Sørum må selv ha merket at gulvet sviktet ved karnappet. Likeså må han ha merket trekk på grunn av manglende isolering over karnappet utvendig, og også ha merket trekken rundt vinduene i påbygget. Påbygget er veldig amatørmessig, for eksempel ved at vinduene er brukt som bærende element.
Når det gjelder kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §3-10 og punkt 6 i avtalen, anføres at kjøperen gjorde så godt han kunne og også engasjerte en sakkyndig takstmann. En del av manglene er vanskelige å oppdage, for eksempel er det vanskelig å se at det mangler noe over karnappet. De tingene som er omhandlet i det sakkyndige vitne Abrahamsens rapport, er også vanskelige å oppdage uten å rive noe. Manglende isolering av avløpsrøret var ikke mulig å se da eiendommen ble besiktiget før kjøpet. Det samme gjelder alt vedrørende påbygget. Når det gjelder råteskaden på kjøkkenet, er selgerens forklaring ikke riktig. Kjøperen ble bare orientert om at det bak kjøleskapet var litt skjolder på tapetet. Selgeren må ha risikoen for råteskaden. Taklekkasjen i påbygget var ikke mulig å oppdage. Kjellsen så at fundamenteringen av påbygget var mangelfull ettersom påbygget var skjevt, og han engasjerte en fagmann, men det var ikke mulig å finne ut hvordan mangelen skulle repareres uten å grave under påbygget.
Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jfr. Bergsåker side 281 og RG-1995-143.
Det vises også til avhendingsloven §3-2 (2) om at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Isolasjonen av gulvet i påbygget tilfredsstiller ikke offentligrettslige krav til 20 cm isolasjon.
Det anføres videre at huset var vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jfr. avhendingsloven §3-9. Kjøpesummen på kr 580000,- var ikke spesielt lav. Sørum hadde kjøpt eiendommen for kr 600000,- i 1989, og i 1994 var boligprisene lavere.
Det er riktig at den eldste del av huset er en gammel hytte, som senere har vært påbygd, men de mangler som er påberopt gjelder ikke denne gamle delen av huset. Det er de nyeste byggearbeidene, nemlig de siste påbygg samt karnappet, som er mangelfulle.
Ankemotparten er enig med den ankende part i at når utbedringskostnadene utgjør 2,7 prosent av kjøpesummen, slik som i dommen inntatt i RG-1995-435 som den ankende part har vist til, er dette klarligvis for lite til å utgjøre en mangel i forhold til §3-9. I det foreliggende tilfellet kreves imidlertid prisavslag på over kr 80000,-, og i forhold til kjøpesummen på kr 580000,- er dette nok til at kravet i §39 er tilfredsstilt.
Når det gjelder reklamasjonsspørsmålet, gir avhendingsloven §3-19 liten veiledning. I dette tilfellet er det uenighet om Kjellsen reklamerte muntlig. Den første skriftlige reklamasjon ble fremsatt 7. februar 1995. For å kunne påberope seg mer enn det som ble omtalt der, måtte Kjellsen ha et kostnadsoverslag fra en ekspert. Det fikk han 8. mai 1995 fra den byggmester som hadde foretatt utbedringsarbeider på huset, og etter dette reklamerte han 12.5.1995. Senere kontaktet han Abrahamsen, som oppdaget ytterligere mangler som ble tatt med i stevningen. Det anføres at Kjellsen har reklamert så raskt som mulig.
Videre vises til at herredsretten har lagt til grunn at Sørum innlot seg på realitetsdrøftelse av manglene og dermed mistet retten til å påberope seg forsinket reklamasjon.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. "Morten Sørum dømmes til å betale til Øyvind Kjellsen kr 83332,- med tillegg av 12 % rente av kr 50000,- fra 1. desember 1996 til betaling skjer.
2. Morten Sørum tilpliktes å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter at ankemotparten har frafalt å gjøre gjeldende enkelte av de mangler han tidligere har påberopt seg, gjenstår følgende mangler/utbedringsarbeider: råteskade i kjøkken, utbedring taklekkasje i tilbygg, fundamentering tilbygg, diverse mangler ved karnapp, reparasjon av gulv/etasjeskiller tilbygg, reparasjon av yttervegg i tilbygg, reparasjon/ny vinduskarm tilbygg, fuging/etterisolering m.m. tilbygg samt isolering/innkassing avløpsrør. Etter lagmannsretten syn står de forskjellige påberopte mangler i noe ulik stilling juridisk sett, og retten vil behandle dem enkeltvis.
Når det gjelder råteskade i kjøkken og manglende isolering av avløpsrør, er retten kommet til at ankemotparten har reklamert for sent over disse manglene. Retten behøver derfor ikke ta stilling til om de for øvrig kan anses som mangler som kan gjøres gjeldende etter avhendingsloven. Råteskadene i kjøkkengulvet ble oppdaget i alle fall før jul i 1994 da byggmester Atle Granstøl foretok ombyggingsarbeider i huset. Forholdet ble påberopt ca 5 måneder senere i mai 1995, og etter rettens syn er dette for sen reklamasjon. Det skal bemerkes at det allerede da ankemotparten skrev til den ankende part 7. februar 1995 og gjorde gjeldende en del andre mangler, var han åpenbart klar over råteskadene i kjøkkengulvet. Når han likevel ikke reklamerer over dette, men utsetter det tre måneder, kan mangelen ikke gjøres gjeldende.
Den manglende isolering av avløpsrør ble først tatt opp i bilag til stevningen av 5. februar 1996. Mangelen ble oppdaget av tømrermester Harald Abrahamsen, som hadde besiktiget eiendommen ganske kort tid før stevningen ble tatt ut. Dette var ca 1,5 år etter at Kjellsen hadde overtatt eiendommen. Mangelen kunne neppe oppdages på den tid kjøpekontrakten ble inngått, idet det da lå jordmasser innunder tilbygget hvor avløpsrøret befinner seg innerst inne ved grunnmuren til den del som ble bygd på av Sørums rettsforgjenger. Da Kjellsen engasjerte byggmester for å utbedre fundamenteringen av påbyggene, ble imidlertid jordmassene gravd ut, og man kom inn under tilbygget. Retten legger til grunn at Kjellsen selv, og i hvert fall den byggmesteren han engasjerte, da måtte se at avløpsrøret ikke var isolert. Det vises her også til den undersøkelsesplikt kjøper har etter avhendingsloven §4-9 når han har overtatt eiendommen, en undersøkelsesplikt som nettopp har betydning for reklamasjonsfristens utgangspunkt.
Når det derimot gjelder de forhold Kjellsen tok opp i brevet av 7. februar 1995, er lagmannsretten under en viss tvil kommet til at denne reklamasjonen kan anses rettidig. Disse mangler ble oppdaget høsten 1994, da byggmester Granstøl foretok utbedrings- og ombyggingsarbeider så vidt retten har forstått i tidsrommet oktoberdesember. Manglene refererer seg til påbygget samt karnappet.
Når det gjelder manglene ved fundamenteringen av påbygget, finner lagmannsretten at denne mangelen ikke kan gjøres gjeldene av kjøperen. Det var klart da kjøpet ble inngått at noe var galt med fundamenteringen, idet påbygget var så skjevt at det var lett synlig. Det forhold at Kjellsen ut fra uttalelser fra selgeren og den sakkyndige takstmann han selv hadde engasjert, gikk ut fra at fundamenteringen kunne utbedres enklere og billigere enn det senere viste seg, må han selv bære risikoen for. Så lenge jordmassene under påbygget ikke var gravd ut, var det umulig å vite hva som egentlig var galt. Kjellsen tok ikke noe forbehold om å kreve prisavslag dersom utbedringen skulle bli mer kostbar enn han hadde tenkt seg.
De øvrige mangler ved påbygget refererer seg til taklekkasje, reparasjon av gulv/etasjeskiller, reparering av yttervegger og ny vinduskarm, samt fuging og etterisolering. Når det for det første gjelder taklekkasjen, skyldes denne at taket er konstruert på en nokså spesiell måte. Påbygget er plassert inn under en tidligere eksisterens veranda, og taket er dekket med papp, som var lagt på en slik måte at det ved nedbør dannet seg et vannbasseng. Sørum hadde selv satt opp påbygget, og i dette tilfellet burde han ha opplyst om dette, jfr. avhendingsloven §3-7. Etter rettens syn vil ikke den omstendighet at en husselger har gjort en viss egeninnsats på bygget alltid være en opplysning som kan kreves etter §3-7. Dette er på ingen måte uvanlig, og en opplysning om egeninnsats er ikke nødvendigvis noe kjøperen har grunn til å regne med å få opplysning om, og vil heller ikke nødvendigvis ha noen innvirkning på den inngåtte avtale, jfr. §3-7. I dette tilfellet synes det imidlertid klart at det arbeid Sørum utførte lå nokså langt under vanlig faglig standard. Enkelte av de håndverksmessige mangler ved Sørums arbeid var heller ikke lette å se ved en besiktigelse av huset, selv for en fagmann. Etter lagmannsrettens syn gjelder dette takkonstruksjonen. Byggmester Granstøl har anslått utgiftene ved å utbedre den uheldige konstruksjonen til kr 5000,- pluss merverdiavgift.
Det er klart at gulvet i påbygget og etasjeskillene ikke var tilfredsstillende utført, verken når det gjelder bærebjelker eller isolering, samt at gulvet manglet skikkelig utført stubbloft. Dette var umulig å se ved besiktigelsen av huset uten å grave vekk jordmassene under tilbygget, og det kan man ikke forlange at kjøperen eller hans sakkyndige takstmann skulle ha gjort. Sørum, som selv hadde utført dette gulvet, måtte være klar over manglene. Tømrermester Abrahamsen har anslått utgiftene ved reparasjon av gulvet til kr 12000,- pluss merverdiavgift.
Videre mangler det isolering rundt vindu i tilbygget. For å oppdage dette, måtte man ha løsnet bord. Dette kan det ikke forlanges at kjøperen eller hans takstmann skulle ha gjort ved besiktigelsen. Etter rettens syn er det så selvsagt at det skal isoleres rundt vinduer at man må ha lov til å gå ut fra at dette er gjort uten nærmere undersøkelser. Sørum visste at det ikke var isolert, og burde ha opplyst om dette. Fuging/etterisolering m.v. er av Abrahamsen anslått til kr 3000,- pluss merverdiavgift.
Når det så til slutt gjelder reparasjon av yttervegger samt ny vinduskarm i tilbygget, refererer dette seg til at vinduene med karm er brukt som bærende element i veggen. Dette er en mangel, selv om vitnet Abrahamsen uttalte for lagmannsretten at det ikke var noen fare for at veggen ville rase sammen. Det er imidlertid lett å se at vinduene og vinduskarmene er brukt som bærende element. I hvert fall den sakkyndige takstmann som besiktiget huset etter oppdrag av Kjellsen, måtte umiddelbart se denne mangelen ved huset. Avhendingsloven §3-10 (1) får derfor anvendelse. Riktignok heter det i §3-10 (3) at paragrafens første og annet ledd ikke gjør noen innskrenkning i §3-7 om manglende opplysning om eiendommen. Imidlertid ser retten det slik at når selgeren visste at kjøperen hadde med seg en fagkyndig person for å besiktige huset, kunne kjøperen ikke ha grunn til å regne med å få opplysninger av selgeren som lett kunne oppdages ved besiktigelsen. Det vises også til kjøpekontraktens punkt 8 om kjøpers undersøkelsesplikt, hvor det heter at det ikke kan gjøres gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, eller noe han ble kjent med eller burde blitt kjent med ved besiktigelsen. Riktignok er det slik at avhendingsloven §3-7 er ufravikelig i forbrukerkjøp, som det er tale om her. Likevel styrker klausulen i punkt 7 i kjøpekontrakten rettens syn om at kjøperen ikke hadde grunn til å regne med å få opplysning om noe hans fagkyndige besiktigelsesmann lett kunne oppdage.
Etter dette gjenstår mangler ved karnappet. Disse kan deles i tre, nemlig mangler ved gulvet utbedret av byggmester Granstøl, manglende isolering og kledning utvendig over karnappet, også utbedret av Granstøl, samt manglende underkledning/himling under karnappet. Etter rettens syn er den manglende utvendige isolering over karnappet ikke en mangel som kan gjøres gjeldende av kjøperen. Karnappet var ikke helt ferdig, hvilket retten har forstått at kjøperen ble gjort kjent med. Det manglet således også pussing av lecablokker utvendig. Det var lett å se at det var åpent uten isolering over karnappet. Såvel kjøperen som hans fagkyndige takstmann må ha sett dette ved besiktigelsen.
Annerledes stiller det seg ved manglene ved gulvet. Selv om parketten skal ha sviktet noe helt ytterst ved karnappvinduet, er dette ikke et forhold som var lett å oppdage ved besiktigelsen. Det ville være helt tilfeldig om kjøperen eller hans fagkyndige medhjelper gikk akkurat der. Sørum hadde utført arbeidene på karnappet, og måtte vite at gulvet var mangelfullt utført. Retten finner derfor at det kan kreves prisavslag på grunn av det mangelfulle gulvet.
Når det så gjelder beløpets størrelse, har byggmester Granstøl oppgitt utgiftene til utbedring av karnappet til kr 5000,- pluss merverdiavgift. Dette inkluderer såvel utbedring av gulvet som utvendig isolering m.v. Dette siste er lagmannsretten som nevnt ovenfor kommet til at kjøperen ikke kan kreve prisavslag for. På den annen side har vitnet Abrahamsen oppgitt utgiftene til å utbedre den manglende underkledning under karnappet til kr 1750,- pluss merverdiavgift. Etter rettens syn burde dette sannsynligvis ha vært gjort i forbindelse med den reparasjon som er utført på gulvet, og retten antar at det da ville ha vært billigere. Alt i alt er retten kommet til at det bør gis et prisavslag på kr 5000,-pluss merverdiavgift for manglene ved karnappet.
Etter dette blir det samlede prisavslag kr 25000,- pluss merverdiavgift, som avrundet settes til kr 30000,-. Retten finner det naturlig å avrunde ettersom det beløp man har bygd på ikke er helt nøyaktige, særlig når det gjelder karnappet.
Retten finner ikke grunn til å tilkjenne morarente av den del av prisavslagsbeløpet som skriver seg fra vitnet Abrahamsens overslag, slik ankemotparten har krevd. Dette er oppgitt å skulle dekke prisstigningen på håndverkstjenester i tidsrommet fra Abrahamsen avga sin rapport. Etter rettens syn kan imidlertid ikke en kjøper vente med å utbedre mangler i tider med prisstigning, når det å vente åpenbart vil føre til at reparasjonsarbeidene blir dyrere.
Partene har i denne saken dels inngått forlik, blant annet om det beløpsmessige største tvistepunktet, nemlig avløpsanlegget. Når det gjelder de bygningstekniske mangler, hvor lagmannsretten avsier dom, er saken dels vunnet og dels tapt. Lagmannsretten finner at partene bør bære sine egne omkostninger for såvel herredsretten som lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §174 første ledd, idet man ikke finner grunn til å anvende unntaksregelen i tvistemålsloven §174 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Morten Sørum dømmes til å betale kr 30000,- - kronertrettitusen - i prisavslag til Øyvind Kjellsen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
2. Saksomkostninger tilkjennes verken for herredsrett eller lagmannsrett.