LA-1997-496

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-11-26
Publisert:	LA-1997-00496
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Larvik herredsrett nr. 96-00270 - Agder lagmannsrett LA-1997-00496 A. Kjæremål til Høyesterett forkastet, se HR-1999-00494K .
Parter:	Ankende part: Reidun M. Sandstø (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet). Ankemotpart: Hans Gunnar Edwardsen (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Høverstad).
Forfatter:	Lagdommer Inge Hobæk. Ekstraord. lagdommer John Årseth. Mindretall: Lagdommer Jan Villum, formann
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §11, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §184, §185, Avtaleloven (1918) §36, §39, §1, Lov om løysingsrettar (1994) §12, §4

Saken gjelder sameiers forkjøpsrett etter sameieloven §11 og spørsmål om festerett.

Peder Marthinsen festet i 1912 en tomt i Nevlunghavn - nå i Larvik kommune - og førte opp et bolighus til seg og familien. Det ble også oppført en separat sidebygning som uthus. Da Peder Marthinsen, som satt i uskiftet bo, døde i 1961, ble boet overtatt av hans ni gjenlevende barn. Eiendommen i Nevlunghavn ble overtatt av sju av barna i sameie, og de to siste ble utløst.

Sønnen Finn Pedersen overtok etterhvert andelene fra fire av sine søsken slik at han i 1995 eide fem av de sju andelene. Reidun Sandstø, som er datter av Finn Pedersens søster Nelly Nilssen, hadde samtidig overtatt de øvrige to andelene.

Eiendommen ble opprinnelig betegnet som tomt (feste) nr. 43 under gnr. 90 bnr. 1 i Brunlanes, senere endret ved kommunesammenslåing til gnr. 4090 bnr. 1 i Larvik. Ved kart- og delingsforretning avholdt 5. august 1987 fikk eiendommen betegnelsen gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik. Tomten var da blitt tillagt to tilleggsarealer fra nabotomtene, og samlet areal er nå 574,6 kvm.

Ved skjøte datert 25. juli 1989, tinglyst 9. august 1994, ble tomten overdratt fra tidligere grunneier og bortfester til Finn Pedersen, som dermed ble hjemmelshaver til grunnen.

Ved overenskomst datert 18. juli 1995 solgte Finn Pedersen sin eierdel, som var 5/7 av hus på festet grunn og hele tomtegrunnen til sin nevø Hans Gunnar Edwardsen - sønn av Finns søster Eva - for kr 700.000,-. I kjøpesummen var inkludert en fordring på de øvrige sameiere - i realiteten på Reidun Sandstø - beløpsatt til kr 84.000,-. Fordringen gjaldt refusjon for utlegg Finn Pedersen hadde hatt til vedlikehold av eiendommen gjennom mange år.

Som sameier har Reidun Sandstø fremmet krav om forkjøpsrett til andelen som ble solgt til Hans Gunnar Edwardsen. I mai 1996 reiste hun sak mot sin fetter Hans G. Edwardsen om eiendomsretten til grunnen, om størrelsen av eierandelene i sameiet og om innløsning.

Larvik herredsrett avsa 20. november 1996 dom med slik domsslutning:

«1. Hans G. Edwardsen er eneeier av grunnen til gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik.

2. Reidun Sandstø har rett til å innløse Hans G. Edwardsens ideelle andel på 5/7 av bebyggelsen på gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik med tilhørende festerett.

3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

Saksforholdet, partenes anførsler for herredsretten, og herredsrettens begrunnelse fremgår av herredsrettens dom.

Reidun Sandstø har anket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken retter seg mot domsslutningens pkt 1 og 3 og gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Hans Gunnar Edwardsen har inngitt aksesorisk motanke der han motsetter seg at Reidun Sandstø har rett til å innløse hans 5/7 av bebyggelsen, og at hun ikke har rett til fortsatt festeforhold.

Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Skien 27., 28., 29. og 30. oktober 1998. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Lagmannsretten, partene og prosessfullmektigene var på befaring i Nevlunghavn og så på eiendommen og dens omgivelser. Det ble avhørt 12 vitner hvorav 6 var nye for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Under ankeforhandlingen frafalt Reidun Sandstø sine tidligere fremsatte påstander om at hun er sameier også i tomtegrunnen og at hun er eier av 9/28 i bebyggelsen i stedet for 8/28, som tilsvarer 2/7.

Den ankende part, Reidun Sandstø, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Som sameier i bebyggelsen på eiendommen gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik har Reidun Sandstø forkjøpsrett til den ideelle andelen på 5/7 av eiendommen som er solgt fra Finn Pedersen til Hans Gunnar Edwardsen. Hun blir dermed eneeier av bebyggelsen. Selv om hennes 2/7 av bebyggelsen ikke omfatter et tilsvarende sameie i grunnen, vil det utfra formålet med forkjøpsretten i sameieloven §11 være rimelig at bebyggelsen og grunnen behandles samlet. Tomta, som ble solgt til Finn Pedersen for kr 20.000,- for ni år siden, må antas å ha betydelig mindre verdi enn bebyggelsen. Det vil oppstå en meget uheldig situasjon dersom Hans Gunnar Edwardsen blir sittende som eneeier av tomta og Reidun Sandstø som eneeier av bebyggelsen. Det vises til Høyesteretts betraktninger i dom inntatt i Rt-1987-1092 ff om å se separateiet hus og sameiet grunn som en enhet ved anvendelse av sameieloven §11. Det samme må gjelde når husene er i sameie og grunnen er i eneeie.

Reidun Sandstø har fått herredssrettens medhold i at innløsningsretten til 5/7 av bebyggelsen også omfatter tilsvarende festerett til tomta.

Festekontrakten (grundebrevet) fra 1912 gjelder for «mindst et tidsrum av 75 - fem og sytti - aar», og på vilkår av at tomta med tilliggende rettigheter og herligheter skal brukes av Peder Marthinsen og hustru og arvinger. I grunnboken for eiendommen er det innført at grunnebrevet fra 1912 er fra Lars Hansen til Peder Marthinsen, hustru og arvinger, og det må være en riktig forståelse av hvem som var parter i festeforholdet.

Dette må innebære at festeforholdet ikke kan oppsies av grunneier og bortfester så lenge det er arvinger etter Peder Marthinsen som eier bebyggelsen og bruker eiendommen. Reidun Sandstø er datterdatter av Peder Marthinsen, og hun har derfor rett til å kreve at festeforholdet fortsetter så lenge hun bruker eiendommen.

Det må kunne legges til grunn at selv om Finn Pedersen sørget for å få kjøpt tomta til seg selv, måtte den selgende grunneieren forutsette at det i realiteten var sameiet som innløste tomtefestet, og at den nye grunneieren overtok ansvaret for de øvrige sameieres festerettigheter.

Det anføres prinsipalt at festeavtalen fra 1912 fortsatt gjelder idet Finn Pedersens tomtekjøp innebar en transport av bortfesterens forpliktelser og rettigheter. Subsidiært anføres at Finn Pedersen overtok en heftelse som forpliktet ham til å utstede ny festekontrakt.

Under saksforberedelsen i herredsretten erkjente Hans Gunnar Edwardsen at Reidun Sandstø hadde rett til innløsning av den omtalte andelen på 5/7 av bebyggelsen, og for herredsretten nedla Hans Gunnar Edwardsen påstand om at Reidun Sandstø hadde rett til å innløse Hans G. Edwardsens ideelle andel på 5/7 av bebyggelsen på gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik.

Som en følge av dette slo herredsretten fast at Reidun Sandstøs innløsningsrett til bebyggelsen ikke var noe tvistepunkt, og herredsretten tok påstanden til følge uten begrunnelse.

Ved sin påstand om dette avga Hans Gunnar Edwardsen et dispositivt utsagn som han ikke kan gå tilbake på. Spørsmålet om Reidun Sandstøs innløsningsrett til bebyggelsen må anses rettskraftig avgjort av herredsretten. Kravet fra Hans Gunnar Edwardsen i motanken om at dette spørsmålet skal prøves av lagmannsretten, må avvises.

Subsidiært anføres at Reidun Sandstøs forkjøpsrett er basert på at hun som sameier ikke mottok tilstrekkelige opplysninger før salget til Hans Gunnar Edwardsen ble gjennomført. Det var uklarheter vedrørende beløpet, og hun ble ikke varslet skriftlig med lovbestemt frist, jf løysningsloven §12. Hun fremmet sitt krav om innløsning 17. august 1995 - mindre enn en måned etter at salget fant sted.

Reidun Sandstø har for lagmannsretten erklært seg innforstått med å betale et innløsningsbeløp på kr 700.000,- for Edwardsens 5/7 av bebyggelsen og tomtegrunnen i sin helhet.

Reidun Sandstø har nedlagt slik påstand:

«I. I hovedanken:

1. Reidun M. Sandstø har rett til å innløse grunnen på gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik.

2. Herredsrettens dom, domsslutningen pkt. 2, stadfestes.

3. Reidun M. Sandstøs innløsningssum fastsettes slik:

prinsipalt: til kr 700.000,-

subsidiært: etter lagmannsrettens skjønn

atter subsidiært: ved skjønn i henhold til lov om løysningsrett.

4. Festeavtalen datert 30. mars 1912 til gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik står ved lag så lenge noen av Peder Marthinsen og hustrus etterkommere bruker eiendommen.

II. I motanken:

Prinsipalt: Motankens pkt 1 og 2 avvises.

Subsidiært: Reidun M. Sandstø frifinnes for de samme punktene.

III. Reidun M. Sandstø tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av 12% rente p.a. fra forfall til betaling skjer.»

Ankemotparten, Hans Gunnar Edwardsen, har i det vesentlige anført:

Det er ikke lenger omtvistet at Hans Gunnar Edwardsen er eneeier av tomtegrunnen.

Da tiden for festekontraktens utløp i 1987 nærmet seg, tok Finn Pedersen opp spørsmålet om kjøp av tomta med grunneieren, Aage Larsen. Kart- og delingsforretning ble avholdt 5. august 1987, og skjøte til Finn Pedersen som kjøper ble utstedt 25. juli 1989.

Finn Pedersen innløste dermed den tidligere festede eiendommen, og festekontrakten fra 1912 må anses bortfalt som innløst. Dette skjedde med hans søskens og sameieres viten og samtykke. Ingen av dem ønsket å være med på kjøpet, og de aksepterte dermed at Finn Pedersen ble eneeier av tomten.

Reidun Sandstø er ikke sameier i grunnen/tomten, og hun har derfor ikke forkjøpsrett til noen del av denne. Hun har heller ikke festerett til sin andel på 2/7 av bebyggelsen.

Dette vil føre til en problematisk situasjon dersom herredsrettens dom om at Reidun Sandstø har rett til å innløse Hans Gunnar Edwardsens 5/7 av bebyggelsen blir stående.

Hans Gunnar Edwardsen har for lagmannsretten anført at Reidun Sandstø ikke har forkjøpsrett til hans ideelle andel på 5/7 av bebyggelsen, og han har dermed trukket tilbake sin innrømmelse for herredsretten.

Da Hans Gunnar Edwardsens forrige prosessfullmektig frafalt denne anførselsen to dager før hovedforhandlingen i herredsretten, var det for å forenkle saken noe. Innrømmelsen ble gitt som frafall av en anførsel og ikke som en godkjennelse av motpartens krav. Tilbakekallelsen skjer i medhold av tvistemålsloven §185 annet ledd. Subsidiært anføres det at tilbakekallelsen må aksepteres under henvisning til avtaleloven §39 jf §36.

Til det materielle krav om at hennes innløsningsrett må anses bortfalt anføres at Reidun Sandstø i juli 1995 avslo et tilbud om å tre inn i budet på kr 700.000,- som Finn Pedersen hadde fått fra sin nevø Hans Gunnar Edwardsen. Hun valgte å fremsette et noe lavere bud vel vitende om konsekvensene ved ikke å tre inn i budet på kr 700.000,-.

Reidun Sandstøs etterfølgende krav om innløsning og hennes saksanlegg må anses som et misbruk av reglene om forkjøpsrett for sameiere. Hensynet bak reglene må i første rekke være å hindre fremmede fra å komme inn i et nært sameieforhold, ikke å forrykke bakenforliggende eierforhold innen samme slekt.

Hans Gunnar Edwardsen har nedlagt slik påstand:

«I. I hovedanken:

Hans Gunnar Edwardsen frifinnes for den ankende parts påstandspunkt nr. 1 og nr. 4.

II. I motanken:

1. Reidun Sandstø har ikke rett til å innløse Hans Gunnar Edwardsens 5/7 - deler av bebyggelsen.

Prinsipalt: Kravet om innløsning avvises.

Subsidiært: Hans Gunnar Edwardsen frifinnes.

2. Festekontrakten (grundebrevet) av 30. mars 1912 er bortfalt, og Reidun Sandstø har ikke rett til nytt festeforhold.

III. Reidun Sandstø dømmes til å betale saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av 12% rente p.a. fra forfall til betaling skjer.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Partenes påstander i anken og motanken går til en viss grad over i hverandre, og lagmannsretten finner det naturlig først å ta stilling til spørsmålet om Reidun Sandstøs rett til å innløse Hans Gunnar Edwardsens 5/7 av bebyggelsen.

Lagmannsretten finner at Hans Gunnar Edwardsens påstand i motanken om at Reidun Sandstø ikke har rett til å innløse Edwardsens 5/7 av bebyggelsen må avvises.

Da Hans Gunnar Edwardsen for herredsretten nedla påstand om at Reidun Sandstø hadde slik innløsningsrett, må dette anses som en godkjennelse av hennes krav og påstand. En slik godkjennelse faller utenom området for tvistemålsloven §184, jf Tore Schei: Tvistemålsloven med kommentarer, bind II side 14.

Lagmannsretten legger til grunn at Edwardsens påstand for herredsretten må anses som et dispositivt utsagn han er bundet av. Det er ikke anledning for Hans Gunnar Edwardsen til å tilbakekalle denne godkjennelsen i medhold av tvistemålsloven §185. Det er heller ikke grunnlag for hans subsidiære anførsel om at tilbakekallelsen må aksepteres under henvisning til avtaleloven §39 jf. §36.

Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 2, er rettskraftig, og motanken på dette punkt avvises ved kjennelse.

Det er ikke omstridt at Reidun Sandstø ikke er sameier i tomtegrunnen. Denne var i Finn Pedersens eneeie ved salget til Hans Gunnar Edwardsen.

Sameieloven §11 hjemler innløsningsrett når «part i sameige» blir overdratt. Lovens ordlyd, isolert betraktet, trekker i retning av at tomtegrunnen ikke er gjenstand for innløsning. Av lovens forarbeider, jf Ot.prp.nr.13 (1964-1965) side 41 spalte 1, fremgår at hensikten med innløsningsrett for sameier var å hindre fremmede å komme inn i sameiet, og å opprettholde likevekten mellom sameierne.

Spørsmålet er om Reidun Sandstø som sameier i bebyggelsen med innløsningsrett til den overdratte andelen i bebyggelsen slik at hun blir eneeier av denne, også kan kreve innløsningsrett til tomtegrunnen.

Lagmannsretten har her delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet lagdommer Inge Hobæk og ekstraordinær lagdommer John Årseth legger etter bevisføringen til grunn at da Finn Pedersen i 1995 ville selge til Edvardsen sin eierdel, som var 5/7 av bebyggelsen og tomtegrunnen i eneeie, for kr 700.000,-, fikk Sandstø først et klart tilbud om å overta eierdelen på nevnte vilkår, med frist til neste dag for å ta standpunkt til tilbudet, og med utvetydig opplysning om at salget straks ville skje til Edvardsen hvis Sandstø ikke aksepterte tilbudet. Hun var fullt innforstått med Pedersens ufravikelige krav om kr 700.000,- og at han ville ha ordnet med overdragelsen straks, før han om kort tid skulle dra tilbake til Amerika. Da hun mottok tilbudet, ga hun ikke uttrykk for noen innvendinger mot nevnte frist og må etter omstendighetene anses for å ha akseptert den. Det vises i denne forbindelsen til løysingsloven §4 hvorav fremgår at løysingslovens frister i §12 er fravikelig ved avtale. Hun valgte ikke å akseptere Pedersens tilbud. Dermed må hun også anses å ha akseptert at salget, i samsvar med de opplysningene Pedersen hadde gitt på forhånd, straks skjedde til Edvardsen, og slik at han ved kjøpet overtok deres felles onkels stilling i sameiet, jf. foran. Det var således hennes eget bevisste valg som medførte at Edvardsen ble sameiepartner med 5/7 i bebyggelsen og eneeier av tomtegrunnen.

Ved Sandstøs negative holdning til løsningstilbudet i 1995 falt hennes løsningsrett så langt og isolert sett bort. Når hun nå likevel anses å ha en løsningsrett, beror det helt ut på det faktum at Edvardsen i ettertid likevel har akseptert en slik rett, jf. lagmannsrettens standpunkt foran til dette spørsmålet. Hennes løsningsrett kan imidlertid under disse omstendighetene ikke anses å gå lenger enn Edvardsens aksept rekker. Aksepten gikk entydig ut på løsningsrett til bebyggelsen, og ikke til tomtegrunnen, jf. hans påstand for herredsretten.

Som nevnt foran er det Sandstø selv som ved sin holdning til løsningstilbudet i 1995 har akseptert at Edvardsen overtok deres felles onkels rettigheter og posisjon i sameiet. Hun kunne ha hindret dette ved å akseptere løsningstilbudet, men gjorde det ikke. Det er ved Edvardsens overtakelse ikke skjedd noen forrykkelse av likevekten mellom sameierne. Han står i nøyaktig samme stilling i sameiet som partenes onkel tidligere hadde. Personene har skiftet, men det innbyrdes forholdet mellom sameiepartene er uendret. Under disse omstendighetene kan Sandstø kan da ikke i ettertid og med noen akseptabel grunn gjøre gjeldende at Edvardsen må anses som en «fremmed» i relasjon til sameielovens regler. Flertallet finner det på denne bakgrunnen verken naturlig eller rimelig å se tomtegrunnen og andelen i sameiebebyggelsen som en enhet ved anvendelsen av sameieloven §11.

Flertallet er således kommet til at Reidun Sandstø ikke har rett til å innløse den aktuelle tomtegrunnen.

Etter gjennomføring av ankeforhandlingen er det lagmannsrettens oppfatning at partene ikke er enige om hvordan de skal innrette seg i fremtiden, med Sandstø som eneeier av bebyggelsen, etter innløsning, og med Edvardsen som fortsatt eneeier av tomtegrunnen, uten rett for Sandstø til innløsning av denne. Det er lite som tyder på at partene tar sikte på en felles eller omforent utnyttelse av den samlede eiendommen. På denne bakgrunnen er lagmannsretten enig med partene i at det er oppstått en lite heldig rettslig situasjon. Etter flertallets oppfatning kan dette imidlertid ikke være avgjørende i denne saken. For Sandstø er dette en på forhånd klar følge av hennes negative standpunkt til løsningstilbudet i 1995, og for Edvardsen en tilsvarende følge av hans foran nevnte aksept. Partene har således selv brakt seg i den foreliggende rettslige situasjonen, som lagmannsretten gjennom aktive forsøk på forliksmegling forgjeves søkte å rette på.

Mindretallet, rettens formann - lagdommer Jan Villum, legger vekt på at selv om Hans Gunnar Edwardsen er nevø av Finn Pedersen og fetter til Reidun Sandstø, var han ikke sameier i noen del av eiendommen før overdragelsen. Han må derfor anses som en fremmed i relasjon til sameielovens regler. Bebyggelsen og tomtegrunnen på gnr. 4090 bnr. 172 kan vanskelig tenkes brukt hver for seg, og en løsning der Edwardsen blir sittende som eneeier av grunnen og Reidun Sandstø som eneeier av bebyggelsen synes ikke å være i overensstemmelse med formålet i sameieloven §11.

Mindretallet legger til grunn at bebyggelsen er betydelig mer verdt enn tomtegrunnen som i 1989 ble betalt med kr 20.000,-. Det er noe usikkert hvordan tomten uten bebyggelse idag kunne utnyttes.

Det må videre legges vekt på at tilbudet fra Finn Pedersen til Reidun Sandstø om å tre inn i budet fra Hans Gunnar Edwardsen, gjaldt hele eiendommen - det vil si 5/7 av bebyggelsen og hele tomtegrunnen. Dette til tross for at Pedersen mente Sandstø bare hadde forkjøpsrett som sameier i bebyggelsen.

Det er på det rene at partene i denne tvisten ikke er enige om hvordan forholdet mellom en eventuell eneeier av tomtegrunnen og en eneeier av bebyggelsen skal kunne innrette seg i fremtiden. Det er tvist om det består et festeforhold, og det er lite som tyder på at partene tar sikte på en felles eller omforenet utnyttelse av den samlede eiendommen.

På denne faktiske og rettslige bakgrunn finner mindretallet det naturlig å se tomtegrunnen og andelen i sameiebebyggelsen som en enhet ved anvendelsen av sameieloven §11, slik at Reidun Sandstø som sameier i bebyggelsen kan ivareta sine interesser gjennom innløsning både av grunn og bebyggelse utløst ved Finn Pedersens overdragelse av sine eierrettigheter til en «fremmed» - nevøen Hans Gunnar Edwardsen.

Unntaksregelen i sameieloven §1 i tilfelle det skulle foreligge «særlege rettshøve» kan ikke få anvendelse i denne saken. Selv om Hans Gunnar Edwardsen er like nær etterkommer til «stamfaren» Peder Marthinsen som Reidun Sandstø, er han som nevnt ikke tidligere sameier. Det er nettopp konsekvensene ved de separate eneeiene i grunn og bebyggelse som er en vesentlig del av grunnlaget for den utvidete tolkningen av sameieloven §11 i dette tilfellet.

Lagmannsrettens mindretall viser til flertallets betraktninger og mindretallets votum i Høyesteretts dom inntatt i Rt-1987-1092.

Mindretallet er etter dette kommet til at Reidun Sandstø har rett til å innløse grunnen på gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik.

Begge parter har nedlagt påstanden som omhandler festeavtalen - grundebrevet - fra 1912.

Lagmannsretten legger til grunn at den tidligere grunneieren og bortfesteren ved salget av tomtegrunnen til Finn Pedersen i 1989 anså dette som en innløsning av festeforholdet fra 1912, og at det ble oppfattet som Finn Pedersen opptrådte som representant for festerne i sameie. Det var Finn Pedersen som forhandlet og betalte kjøpesummen, og skjøtet ble derfor utstedt til ham. Det er ikke grunn til å anta at det ved overdragelsen ble forutsatt et nytt festeforhold mellom Finn Pedersen som ny grunneier og sameierne i bebyggelsen.

Lagmannsretten ser det slik at festeavtalen fra 1912 ble innløst da Finn Pedersen kjøpte tomtegrunnen av den tidligere grunneieren og bortfestet i 1989, og at det i fremtiden ikke kan påberopes noen fortsatt festerett etter denne avtalen.

Lagmannsrettens flertall kan med henvisning til at festekontrakten er bortfallt heller ikke se at det foreligger noe rettslig grunnlag for Reidun Sandstø til nytt festeforhold.

Slik mindretallet har løst spørsmålet om innløsningsretten både til andelen av bebyggelsen og hele tomtegrunnen, er det lagt opp til at det blir en eier av den samlede eiendommen. Det blir da ikke noe festeforhold. På denne bakgrunn finner mindretallet det ikke nødvendig å ta stilling til partenes påstander om eventuelt nytt festeforhold.

Når det gjelder innløsningssummen som Reidun Sandstø må betale dersom hun gjør bruk av sin innløsningsrett, finner lagmannsretten at den må bli å fastsette ved skjønn i medhold av løysningsloven.

Det avsies dom i samsvar med flertallets standpunkt.

Anken fra Reidun Sandstø har ikke ført frem. Hun har hverken fått medhold i hovedankens påstand pkt 1 eller pkt 4. Påstandens pkt 2 må anses å være overflødig idet spørsmålet er avgjort i forbindelse med motanken. I medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør hun erstatte motpartens nødvendige saksomkostninger i forbindelse med hovedanken. Unntaksbestemmelsen i §172 annet ledd kommer ikke til anvendelse.

Motanken er delvis vunnet og delvis tapt, og i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd, jf. §180 annet ledd, bærer hver av partene sine omkostninger i forbindelse med motanken.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Hans Gunnar Edwardsens prosessfullmekt, advokat Gunnar Høverstad, har levert omkostningsoppgave som samlet beløper seg til kr 124.867,75 for lagmannsretten. Av dette er kr 73.500,- salær til advokat Høverstad, kr 28.800,- salær til tidligere prosessfullmektig advokat Ivar Ellingsen og kr 22.567,75 diverse utgifter. Advokat Høverstad har fordelt saksomkostningene slik at kr 105.492,75 faller på hovedanken, derav salær kr 93.500,-.

Lagmannsretten finner at samlet salær og utgifter som skal erstattes av motparten ikke bør overstige kr 80.000,-, og fastsetter sakomkostningene for hovedanken til dette beløp. Det er lagt vekt på at motparten ikke bør belastes ekstra utgifter ved Edwardsens skifte av prosessfullmektig.

Dommen er avsagt med slik dissens som fremgår forann.

Domsslutning:

I hovedanken:

1. Reidun M. Sandstø har ikke rett til å innløse grunnen på gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik.

2. Til dekning av saksomkostninger i lagmannsretten betaler Reidun M. Sandstø 80.000,- - åttitusen - kroner til Hans Gunnar Edwardsen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

I motanken:

1. Festekontrakten (grundebrevet) av 30. mars 1912 er bortfallt, og Reidun Sandstø har ikke rett til nytt festeforhold.

2. Hver part bærer sine saksomkostninger.

Slutning i kjennelse:

I motanken:

1. Hans Gunnar Edwardsens påstand om at Reidun Sandstø ikke har innløsningsrett til 5/7 av bebyggelsen på gnr. 4090 bnr. 172 i Larvik avvises.

2. Hver part bærer sine saksomkostninger.