LA-1997-670
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-03-26 |
| Publisert: | LA-1997-00670 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik herredsrett nr: 96-00640 - Agder lagmannsrett LA-1997-00670 A - Anket til Høyesterett, se HR-1998-00062 A. |
| Parter: | Ankende part: Diligentia International AB (Prosessfullmektig: Advokat Stein Hegdal) Ankemotpart: J.L. Carlsen AS (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Sørlie) |
| Forfatter: | Lagdommer Tore-Jarl Christensen, formann Kst. lagdommer Erik Holth Ekstraord. lagdommer Raamund Stuhaug |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §27, §35, Tvistemålsloven (1915) §174, Avtaleloven (1918) §36, Pristiltaksloven (1993) §2 |
Saken gjelder krav fra Diligentia International AB (nedenfor kalt Diligentia) om husleiebetaling fra J L Carlsen AS (nedenfor kalt JLC), etter at en tidsbestemt leiekontrakt for 10 år fra 1989 for forretningslokaler i Stortorget 9 i Oslo (Glassmagasinet) ble hevet i 1994.
Larvik herredsrett avsa 7 april 1997 dom i saken med slik domsslutning:
"1. J.L. Carlsen AS frifinnes.
2. Diligentia International AB dømmes til innen to - 2 - uker fra forkynning av denne dom å erstatte J.L. Carlsen AS saksomkostninger med kr 46 500,- kronerførtisekstusenfemhundre."
Diligentia har 21. april 1997 påanket dommen til Agder lagmannsrett og påberopt feil bevisbedømmelse, lovanvendelse og saksbehandling. Anken over saksbehandlingen retter seg mot at herredsretten ikke har pådømt kravet fra Diligentia om restleie for perioden 1. januar til 15. mai 1994. JLC har gitt tilsvar. Ankeforhandling ble holdt i tinghuset i Tønsberg 3., 4., 5. og 6. mars 1998. Forruten prosessfullmektigene møtte styreformannen i JLC, som ga forklaring. Det ble avhørt ni vitner.
Saken står i det vesentlige for lagmannsretten slik den gjorde for herredsretten. Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom.
Diligentia har i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for herredsretten. Anførslene fremgår av herredsrettens dom. Diligentia har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
"1. JL Carlsen AS dømmes til å betale Diligentia International AB NOK 583.292,- med tillegg av morarente til betaling skjer av NOK 367.644,- fra 1.1.94, og av NOK 215.648,- fra 1.4.94.
2. JL Carlsen AS dømmes til å betale Diligentia International AB NOK 5.432.786,- med tillegg av morarente til betaling skjer av NOK 264.573 fra 1.4.94 og av NOK 5.168.213 fra 1.7.94.
3. JL Carlsen AS dømmes til å erstatte Diligentia International AB omkostninger for herredsretten med NOK 92.150,- med tillegg av 12% rente fra 22.4.97 til betalling skjer og omkostninger for lagmannsrett med tillegg av 12% rente fra 14 dager etter tidspunktet for dommens forkynning, til betaling skjer."
JLC har i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for herredsretten. Anførslene fremår av herredsrettens dom. JLC har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Diligentia International AB tilpliktes å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Herredsretten har lagt til grunn at ombyggingsarbeidene i Glassmagasinet, som etter planen tok til omlag 10. mars og varte til omlag 1. september 1994, må ses som et hele. Den har funnet at ombyggingsarbeidene og den måte Diligentia opptrådte på overfor JLC - bl.a. at man ikke besvarte henvendelser med reklamasjoner og forespørsler i anledning ombyggingen - innebar et vesentlig mislighold av kontraktsforholdet. Lagmannsretten er enig med herredsretten i dette og at JLC var berettiget til å heve leiekontrakten i brev 24. april 1994. Lagmannsretten tiltrer herredsrettens begrunnelse.
Diligentia har subsidiært krevet dom for ubetalt restleie for perioden 1. januar - 15. mai 1994. Partene er enige om at det i utgangspunktet skal betales slik leie, og at kontraktsleien fratrukket et innbetalt beløp på omlag kr 150.000 utgjør kr 583.292. JLC har ikke sagt seg villig til å betale beløpet. Det er anført at man har lidt et tilsvarende tap som følge av omsetningssvikt p.g.a ombyggingen, og som kreves erstattet ved motregning. Subsidiært er det krevet nedsettelse av leien med hjemmel i husleieloven §35, avtaleloven §36 og pristiltaksloven §2.
JLC har erkjent at det er vanskelig å føre bevis for størrelsen av tapet, og at skjønn må anvendes. Det er bl.a. lagt frem oversikter over omsetningen før, under og etter ombyggingen fant sted, for å synliggjøre en omsetningssvikt. Lagmannsretten finner imidlertid at bevisførselen ikke har gjort det overveiende sannsynlig at ombyggingsarbeidene har ført til noe tap for JLC.
Når det gjelder husleieloven §35, legger lagmannsretten til grunn at det skal mer til for å anvende den i forretningsforhold enn i boligforhold. Det skal dessuten særlig mye til for å anvende §35 på en langvarig leiekontrakt inngått mellom jevnbyrdige forretningsparter. Det er da naturlig å se det slik at hver part bærer risikoen for hvordan forholdende vil utvikle seg i løpet av kontraktsperioden, jf Rt-1994-40.
Tidligere betydelige ombyggingsarbeider i Glassmagasinet innebærer at en eventuell nedsettelse av leien er begrenset til de avtalte indekstilleggene, jf §35 tredje ledd og ovennevnte høyesterettsdom. En slik nedsettelse må vurderes ut fra reglene i §35 første ledd. Det sentrale spørsmål blir da om tilleggene har bevirket at leien i vesentlig grad overstiger nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler, jf Rt-1987-1386.
Etter den 10-årige leiekontrakten av 15. juni 1989 jf tilleggskontrakt 27. august 1990, skulle JLC fra 1. juli 1991 betale en årlig leie på 8 prosent av netto omsetning. Det ble samtidig avtalt en minimumsleie som svarte til kr 1.850 pr kvm av leiearealet på 787 kvm, med årlige, forskuddsvise reguleringer i samsvar med økingen i konsumprisindeksen. I tillegg skulle det betales andel av felleskostnader og markedsføringskostnader.
Utviklingen viste at det var bestemmelsene om minimumsleie som fikk anvendelse. Den var fra 1. januar 1994 kr 2.081 pr kvm. Etter at JLC fraflyttet lokalene, ble de tillagt et tidligere lagerlokale og utgjorde brutto 1.140 kvm. Fra 15.august 1994 ble disse lokalene leiet ut til Fetter Klovn. Etter kontrakten skulle denne leieren de første årene betale 15 prosent av netto omsetning, med fallende prosentsats for omsetning over 8 mill kroner. Fellesutgiftene var her inkludert i leien, som utgjorde kr 942.596 ut 1994.
Lagmannsretten har fått fremlagt tallmateriale for å belyse rimeligheten av den leie JLC var kontraktsforpliktet til å betale. Forholdet til Fetter Klovn og de øvrige leierne i Glassmagasinet er trukket særlig frem. Det er stor usikkerhet knyttet til slike sammenlikninger. En vanskelighet er at kontraktsbetingelsene kan variere fra leier til leier. Bl.a hadde som nevnt JLC en leie basert på omsetning med en minstegaranti basert på areal, mens Fetter Klovn hadde en leie basert utelukkende på omsetning. Et annet forhold er at leierne er fordelt på flere etasjer, at forretningene er forskjellige, og at størrelsen på lokalene varierer. Leieavtalene er også tildels inngått til forskjellige tider med varierende prisleie.
Lagmannsretten finner grunn til å understreke at kravet om nedsettelse av leien først og fremst har vært reist mot Diligentias erstatningskrav for tapte leieinntekter som følge av at JLC hevet leiekontrakten før den skulle løpe ut i 1999. Det er heller ikke gjort gjeldende at leien var urimelig høy da den ble avtalt i 1989/90. Det spørsmål lagmannsretten skal ta stilling til er begrenset til leien fra 1. januar til 15. mai 1994.
De opplysningene som er gitt om Fetter Klovns leie for 1994 innebærer at nettoleien var på omlag kr 700.000. Det gir noe over kr 600 pr kvm for 1.140 kvm lokale. De fremlagte opplysningene innebærer videre at JLC's nettoleie i samme periode beløp seg til kr 614.290. Det gir omlag kr 780 pr kvm for 787 kvm lokale. Dersom man regner dette om til årsleie pr kvm, blir tallene hhv kr 1.636 og kr 2.081.
Det tilføyes for ordens skyld at årsomsetningen for Fetter Klovn var på omlag 10 mill kroner i 1995, mao betydelig svakere enn oppstarten høsten 1994 med 6.2 mill kroner tilsa. Forskjellen mellom Fetter Klovns omsetningsbaserte leie og JLC's minimumsleie øket derfor ytterligere i 1995, og den fortsatte å øke betydelig i de følgende årene. Utviklingen etter 1994 finner imidlertid lagmannsretten det ikke nødvendig å gå nærmere inn på.
Lagmannsretten finner at leien fra Fetter Klovn må vurderes i lys av at JLC hadde hevet kontrakten og fraflyttet lokalene. Opphøret av leieforholdet skjedde på en negativ måte, og det hastet for utleieren å få etablert et nytt leieforhold, b. a for å begrense et eventuelt erstatningsansvar for JLC i anledning hevingen av leiekontrakten. Det oppsto derfor et "kjøpers marked", som førte til at kontrakten med Fetter Klovn ble spesielt gunstig for leieren.
Diligentia har erkjent at den avtalte leien med JLC var høy, men ikke særskilt høy. Lagmannsretten er enig i dette. En sammenlikning med de øvrige leierne i Glassmagasinet - med de forbehold for ulike forhold som er nevnt foran - sannsynliggjør ikke at JLC's leie i vesentlig grad oversteg nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler. Heller ikke den øvrige bevisførsel om markedsleien - hva som betales i løpende leieforhold i sammenlignbare varehus eller sentrale sentrumseiendommer - gir holdepunkter for dette.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å sette ned leien gjennom regulering av indekstilleggene etter §35 tredje jf første ledd.
Lagmannsretten kan ikke se at avtaleloven §36 og pristiltaksloven §2 - som i tilfelle kan anvendes for hele husleien, ikke bare indekstilleggene - kan føre til et annet resultat. Forsåvidt §2 angår, er avkreving av en urimelig leie belagt med straffansvar. Særlig av denne grunn skal det mere til for å oppnå nedsettelser enn etter husleieloven og avtaleloven.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at Diligentia må gis medhold i sitt krav på restleie. Det bemerkes for ordens skyld at JLC ikke har hatt noe å innvende mot morarentekravet. Det vil derfor bli gitt dom i samsvar med punkt 1 i påstanden.
Saken er dels vunnet, dels tapt. Lagmannsretten finner at partene bør bære sine egne omkostninger for begge retter i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. J.L.Carlsen AS dømmes til å betale til Diligentia International AB NOK 583.292 med tillegg av 12 prosent rente av NOK 367.644 fra 1. januar 1994 og av NOK 215.648 fra 1. april 1994 til betaling skjer.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.