LA-1998-1219
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-06-01 |
| Publisert: | LA-1998-01219 |
| Stikkord: | Konsesjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett nr.: 98-00040 B - Agder lagmannsrett LA-1998-01219 B. Overskjønnet stadfestes så langt det er innbrakt for Høyesterett, se HR-2000-00028B. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder (Prosessfullmektig: Advokat Richard Saue). Saksøkt: Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland, Magnhild Gilbertson (Prosessfullmektig: Advokat Olav Andreas Bryge). |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg, 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Konsesjonsloven (1974) §14, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, Jordloven (1955) §10, §15, §27, §2 |
Søsknene Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland og Magnhild Gilbertson solgte ved kjøpekontrakt av 24. og 30. juni 1997 landbrukseiendommen gnr. 136 bnr. 2, gnr. 137 bnr. 5, gnr. 142 bnr. 10, gnr. 153 bnr. 27, 57, 74, 126 og 127 og gnr. 154 bnr. 17, 18, 36 og 37 i Kvinesdal til Steinar Eikebrokk. Kjøpesummen var kr 760000,-. Gnr. 153 bnr. 27 Breimoen var i sameie mellom de 3 selgerne. Det samme gjaldt Skjekkeland, som består av gnr. 154 bnr. 17 og 18 samt gnr. 153 bnr. 127. De øvrige reisteringsenhetene var Andreas Hompland eier av alene før salget til Eikebrokk.
Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder besluttet den 6. november 1997 å benytte Statens forkjøpsrett etter konsesjonsloven §2 tredje ledd. Vedtaket ble ikke påklaget, og omgjøringsadgangen etter konsesjonsloven §15 ble heller ikke benyttet. Partene i kjøpsavtalen aksepterte i brev til Fylkesmannen i Vest-Agder av 13. november 1997 at Staten trådte inn som kjøper, men krevde at den avtalte pris på kr 760000,- ble lagt til grunn. Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder ga i brev av 15. desember 1997 et pristilbud på kr 610000,- som ikke ble akseptert av selgerne, hvoretter Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder begjærte forkjøpsprisen fastsatt ved skjønn.
Flekkefjord herredsrett avholdt skjønn etter konsesjonslovens §14 i slutten av april 1998, med avhjemling 19. mai. Ved skjønnet ble eiendommens bruksverdi som landbruk satt til kr 500000,-.
Ingeborg Opdahl, Andreas Hompland og Magnhild Gilbertson - i det følgende kalt selgerne - har, v/advokat Olav Andreas Bryge, begjært overskjønn, begrunnet med at herredsretten har satt verdien av eiendommen vesentlig for lavt. Det er om dette særlig vist til en fremlagt takst som ble avholdt 12. juni 1996 av takstmann Olav Try, hvor verdien av eiendommen ble satt til kr 715 000,-. Av de kr 715000,- utgjorde verdien av Skjekkeland med tillegg av Øvre Omland, gnr. 153 bnr. 127, kr 400000,- og verdien av Breimoen, gnr. 153 bnr. 27, kr 250000,-. Selgerne har i overskjønnsbegjæringen spesielt fremhevet at skogteigen - Skjekkeland med Øvre Omland - som herredsretten har priset til kr 200000,-, er alt for lavt vurdert. Det gjelder en skogteig på 332 dekar hvorav 159 dekar er høy bonitet og 142 dekar har middels bonitet, og med en årlig tilvekst på 174 m3 ifølge skogbruksplanen for eiendommen. Også Breimoen menes å være alt for lavt vurdert, særlig hensett til verdien som tomtegrunn ved oppføring av nytt bolighus.
Selgerne anfører for øvrig i overskjønnsbegjæringen at herredsretten ved bruksverdiberegningen har benyttet en for høy kapitaliseringsrentefot - 6 %, og mener det riktige ville ha vært å benytte 5 % slik selgerne krevde.
Staten v/fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder har i tilsvar til overskjønnsbegjæringen anført at herredsrettens prisvurdering er forsvarlig.
Overskjønn ble holdt i Kulturhuset i Kvinesdal 11. mai 1999, med skjønnskonferanse samme dag. Av selgerne møtte Ingeborg Opdahl og Andreas Hompland sammen med advokat Bryge. For Staten v/fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder møtte landbruksdirektør Jens Risvand og juridisk konsulent Kristen Gislefoss sammen med advokat Richard Saue fra Regjeringsadvokatembetet. Andreas Hompland og Jens Risvand forklarte seg. Det ble foretatt befaring av de deler av eiendomskomplekset som partene ønsket å påvise. Etter enighet mellom partene ble overskjønnsforhandlingene avsluttet i og med befaringen.
Selgerne v/advokat Bryge har under overskjønnsforhandlingene i det vesentlige anført:
Salget til Eikebrokk gjaldt en slektseiendom som selgerne hadde overtatt dels fra sin far og dels fra en farbror.
Takstmann Try's takstverdi - kr 715000,- - bør anses som en minsteverdi for eiendommen. Olav Try er den ene av to autoriserte takstmenn i Vest-Agder, og han er ikke kjent for å ligge spesielt høyt i sine verdiansettelser.
Agder Skogeigarlag har på oppdrag fra selgerne foretatt en oppdatering av skogbruksplanen for eiendommen av 1994. Denne viser at stående kubikkmasse er 1629 m3, hvorav 1363 m3 eller 83 % er gran.
Selgerne har om forståelsen av konsesjonsloven §14 vist til Landbruksdepartementets rundskriv M 138/89 av november 1989, samt til dom i RG-1981-165 og til Orkdal herredsretts skjønn av 18. september 1989 i sak nr. 5/1988 B. Spesielt om kapitaliseringsrente er dessuten vist til Landbruksdepartementets rundskriv M 147/80 av september 1980 s. 5, til det foran nevnte senere rundskriv av 18. september 1989 avsnitt II og til utviklingen i det alminnelige rentenivå i det aktuelle tidsrom. I en dom i Rt-1997-428 sies det på s. 433 at 5 % som alminnelig regel bør anvendes også ved kapitalisering av bruksverdierstatning for skog, med mindre en generell vurdering av avkastningsforholdene i næringen skulle gi grunnlag for å anvende en høyere sats. Forholdene nå tilsier ikke anvendelse av noen slik høyere sats.
Selgerne krever avsavnsrente fra 14. november 1997, med henvisning blant annet til at vedtak om å benytte forkjøpsrett medfører automatisk hugstforbud, jf. konsesjonsloven §27. Om dette er vist til Sand herredsretts skjønn av 6. (?) juni 1985 i sak nr. 7/1982 B, og til (daværende) Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 27. desember 1989 i sak nr. 22/88.
Selgerne v/advokat Bryge har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønn fremmes.
2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger.»
Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder v/advokat Saue har i det vesentlige anført:
Tvisten for overskjønnet er begrenset til 3 spørsmål: Verdien av skogteigen Skjekkeland med Øvre Omland, verdien av Breimoen og spørsmålet om avsavnsrente.
Staten ga et pristilbud på kr 610000,- for å komme frem til en minnelig ordning. De beregningene som lå til grunn for Statens pristilbud viser at riktig pris er lavere, nemlig kr 531000,- - senere korrigert til kr 436000,-.
Det er fra Statens side vist til dom i Rt-1971-876, hvor Høyesterett har fastslått at det ikke er plass for ekspropriasjonsrettslige synspunkter ved forkjøpstakster, og videre at det er prisnivået på avtaletiden en forkjøpstakst må ta utgangspunkt i.
Når det gjelder vurderingen av skogteigen, tiltrer Staten det herredsretten har sagt, bortsett fra at riktig veilledende kapitaliseringsrente hevdes å være 7 %.
Også med hensyn til spørsmålet om avsavnsrente tiltres herredsrettens vurdering. Det er om dette dessuten vist til Kruger: Pengekravsrett s. 209. Rentekravet mangler slik lovhjemmel som et rentekrav må ha.
Om overskjønnsomkostningene er det vist til skjønnsloven §42.
Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av 12 % rente fra forfall til betaling skjer.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Begge parter har som det fremgår påstått overskjønnet fremmet.
Som påpekt av Staten er det bare 3 spørsmål som er omtvistet ved overskjønnet, foruten spørsmålet om overskjønnsomkostningene. Det overskjønnet i realiteten gjelder er verdivurderingen av enhetene Skjekkeland med Øvre Omland og Breimoen, samt spørsmålet om avsavnsvederlag. Verdsettelsen av de andre eiendomsenhetene enn Skjekkeland/Øvre Omland og Breimoen er partene enige om bør opprettholdes slik de er vurdert av herredsretten, og disse enhetene ble da heller ikke befart under overskjønnet.
Når det gjelder forståelsen av bruksverdibegrepet i konsesjonsloven §14, legger lagmannsretten til grunn det som er sagt om dette i dom i RG-1982-165 på s. 168-169 med henvisninger, jf. også Orkdal herredsretts skjønn av 18. september 1989 i sak nr. 5/1988 B. Tidspunktet for verdivurderingen får i denne saken begrenset betydning, men lagmannsretten legger til grunn at det er verdien på avtaletidspunktet - altså i juni 1987 - man skal frem til.
I.
Når det gjelder verdsettelsen av skogeiendommen - Skjekkeland med Øvre Omland - går uenigheten mellom partene i hovedsak på kapitaliseringsberegningen. Herredsretten har lagt til grunn en (veilledende) kapitaliseringsrente på 6 %. Staten mener det riktige vil være å benytte 7 %, mens selgerne både for herredsretten og lagmannsretten har argumentert for 5 %.
På s. 8 i herredsrettens skjønn er gitt en beskrivelse av skogteigen som partene ikke har hatt noe å bemerke til og som, så langt beskrivelsen går, samsvarer med det lagmannsretten selv så under befaringen. For lagmannsretten er det som nevnt fremlagt en oppdatert skogbruksplan, utarbeidet av Agder Skogeigarlag 19. januar 1999.
Høyesterett har, som påpekt av selgerne, i en forholdsvis ny dom i Rt-1997-433, bekreftet en tidligere tilkjennegitt oppfatning som lagmannsretten mener må få betydning for saken. Det sies her, med henvisning til to tidligere dommer i Rt-1993-1524 (Ølberg) og Rt-1994-557 (Flåmyra) at «Høyesterett gav med dette anvisning på at denne rentesatsen som regel skal anvendes også ved kapitalisering av bruksverdierstatning for skog.» Det fremgår av sammenhengen at med «denne rentesatsen» har Høyesterett ment den kapitaliseringsrente som praktiseres ved beregningen av erstatning for tap i fremtidig erverv, og som det i Ølberg-dommen ble sagt ikke burde settes lavere enn 5 %. I dommen fra 1997 aksepterte Høyesterett en kapitaliseringsrente på 4 % for skogeiendommer hvor det var regnet med en avvirkningstid (ventetid) på 10 år. I nærværende sak legges det til grunn en avvirkningstid på 10-20 år på de beste bonitetene. Selgerne har vist til at Landbruksdepartementet i 1989 hevet sin veiledende kapitaliseringsrentefot fra 7 % til 9 %, med henvisning til at renten på langsiktige lån i Statens Landbruksbank på det tidspunktet var 12 %. Landbruksdepartementet sa dengang om rentenivået i Landbruksbanken at «Dette forhold tilsier at kapitaliseringsrentefoten settes opp.» Lånerenten i Statens Landbruksbank var på det tidspunktet som er aktuelt i denne saken - juni 1997 - 4,8 %, og den var i 1. kvartal 1998 gått ytterligere ned til 4,2 % for driftslån med inntil 30 års løpetid. Det må, i tråd med resonnementet i 1989, kunne sies at dette forhold tilsier at kapitaliseringsrentefoten settes ned, og da med mer enn de to prosentene departementet forhøyet den med i 1989. Hvis nemlig forholdet mellom lånerenten i Landbruksbanken og kapitaliseringsrenten ved bruksverdiberegning skulle være det samme som i november 1989, måtte kapitaliseringsrenten i juni 1997 settes til mellom 3 og 4 prosent.
Lagmannsretten er etter dette, i motsetning til herredsretten, kommet til at det er forsvarlig og riktig å benytte 5 % som veiledende kapitaliseringsrente ved bruksverdiberegningen. Landbruksdirektør Risvand og takstmann Try har bygget på noe ulike forutsetninger og beregningsmetoder med hensyn til hugstkvantum og virkespriser.
Basert på hugstkvantum tilsvarende Olav Try's beregninger, de virkespriser landbruksdirektør Risvand har lagt til grunn og en kapitaliseringsrente på 5 %, kommer lagmannsretten til en bruksverdi for skogteigen på kr 339000,-. Verdien av 16 dekar dyrket mark er partene enige om skal settes til kr 48000,-, slik at samlet verdi for enheten Skjekkeland med Øvre Omland da blir kr 387000,-.
II.
Når det gjelder Breimoen, er denne enheten av Olav Try verdsatt til kr 250000,- hvorav kapitalisert leieverdi av bolighuset utgjør kr 208000,-. Herredsretten har såvidt skjønnes satt verdien av Breimoen til kr 187000,- (totalsummen kr 500 000,- fratrukket kr 248000,- for skog og dyrket mark på Skjekkeland med Øvre Omland og kr 65000,- for de øvrige enhetene). Partene er enige om at verdien av de ca. 9 dekar dyrket mark på Breimoen skal settes til kr 36000,-. Det uenigheten i hovedsak går på, er verdien av bolighuset - eventuelt beregnet etter nyoppføring et annet sted på eiendommen.
Det vises til beskrivelsen av Breimoen på s. 7 i herredsrettens skjønn.
Lagmannsretten vurderer som herredsretten det nåværende bolighuset på Breimoen som lite egnet til beboelse. Det betyr imidlertid ikke at bygningene er verdiløse. Etter lagmannsrettens mening vil eksistensen av den bebyggelsen som er, og spesielt beliggenheten av bolighuset helt inn til offentlig vei, gi et godt utgangspunkt for tillatelse til oppføring av nytt bolighus et annet sted på eiendommen. Dette er et verdielement ved eiendommen som det ikke kan være riktig å se bort fra, og som etter lagmannsrettens mening antakelig er høyere enn kapitalisert utleieverdi av det eksisterende bolighuset. Det er imidlertid usikkerhet knyttet til dette med tillatelse til nyoppføring, slik at det verdimessige utslaget av dette blir mindre enn om det kunne legges til grunn som sikkert at tillatelse vil bli gitt.
Det er i senere tid oppført en del nye boliger på naboeiendommene til Breimoen.
Lagmannsretten setter verdien av Breimoen til kr 248000,-.
Samlet verdi av alle eiendomsenhetene blir etter dette kr 700000,-.
III.
Det gjenstår å ta stilling til spørsmålet om avsavnsrente.
Høyesterett har i en dom i Rt-1973-136 endret et overskjønn etter den daværende forkjøpsbestemmelse i jordloven av 1955 §10 slik at avsavnsrente ikke ble tilkjent. Begrunnelsen var at verken loven eller lovforarbeidene ga noe holdepunkt for å tilkjenne renter i tillegg til full pris for eiendommen. Påbudet om at forkjøpsprisen, når den fastsettes ved skjønn, skal settes til «eiendommens bruksverdi som landbruk» kom inn ved konsesjonsloven av 31. mai 1974. Det er etter lagmannsrettens mening ikke uten videre gitt at spørsmålet om avsavnsrente står i samme stilling i forhold til en bruksverdibestemt forkjøpspris som i forhold til de takseringskriterier som var gjeldende i 1973.
I saken fra 1973 var den aktuelle eiendommen bortforpaktet, og selgerne hadde oppebåret forpaktningsavgiften. I nærværende sak er stillingen en annen; lagmannsretten legger til grunn at selgerne ikke har foretatt avvirkning av skog eller hatt annen inntekt eller fordeler av vesentlig betydning etter at forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Når verdsettingen skal ta utgangspunkt i verdien på avtaletiden - i vår sak i juni 1997 -innebærer dette at de to siste års tilvekst i skogen avstås vederlagsfritt hvis de ikke tillates erstattet i form av en avsavnsrente.
Lagmannsretten er kommet til at dommen fra 1973 ikke kan være avgjørende i nærværende sak, og at selgerne i dette tilfelle bør tilkjennes en avsavnsrente for tidsrommet fra forkjøp ble krevd til de får oppgjør. Det vises om dette til Sand herredsretts skjønn av juni 1985 i sak nr. 7/1982 B og (daværende) Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 27. desember 1989 i sak nr. 22/1988, hvorav særlig saksforholdet i Sand herredsretts skjønn fra 1985 har atskillige likhetspunkter med nærværende sak. Overensstemmende med påstand fra selgerne tilkjennes de 5 % rente av takstbeløpet fra 14. november 1997 til betaling skjer.
IV. Overskjønnsomkostningene.
Skjønnsloven §42 tredje ledd henviser til bl.a. §54a første og annet ledd, som skal gjelde tilsvarende så langt de passer.
Etter §54a første ledd bokstav a) gjelder bestemmelsene i §54 når saksøkte ved overskjønnet oppnår et bedre resultat enn ved underskjønnet. Det er klart tilfelle i denne saken. De saksøkte skal derfor tilkjennes full erstatning for nødvendige omkostninger i anledning overskjønnet.
Advokat Bryge har fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 20354,-, hvorav kr 19500,- er advokatsalær og kr 854,- transport. Oppgaven har vært forelagt motparten, som ikke har fremkommet med noen innsigelser. De oppførte beløp anses nødvendige, og oppgaven legges til grunn. I tillegg kommer de lovbestemte utgiftene - rettsgebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene - etter nærmere oppgave fra lagmannsretten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av eiendommen gnr. 136 bnr. 2, gnr. 137 bnr. 5, gnr. 142 bnr. 10, gnr. 153 bnr. 27, 57, 74, 126 og 127 og gnr. 154 bnr. 17, 18, 36 og 37 i Kvinesdal kommune settes til kr 700000,- - kronersjuhundretusen 00/100.
2. Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder betaler 5 - fem - prosent rente av beløpet nevnt i post 1 fra 14. november 1997 til betaling skjer.
3. Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder betaler de lovbestemte omkostningene ved overskjønnet.
4. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Vest-Agder saksomkostninger til de saksøkte v/advokat Olav Andreas Bryge med kr 20354,- - tjuetusentrehundreogfemtifire.