LA-1998-45
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-09-28 |
| Publisert: | LA-1998-00045 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr: 96-01506 A - Agder lagmannsrett LA-1998-00045 A |
| Parter: | Ankende part: Sætersdalen AS (Prosessfullmektig: Advokat Stein Erikstad) Ankemotpart: Otrosåsen Hyttegrend Velforening (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Stordrange) |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, formann Ekstraord. lagdommer Odvar Rye Ekstraord. lagdommer Håkon Børresen |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, §213, Tomtefesteloven (1975) §15 |
I sak mellom Otrosåsen Hyttegrend Velforening og AS Sætersdalen, avsa Kristiansand byrett den 19. september 1997 dom med slik domsslutning:
"1. AS Sætersdalen er uberettiget til å iverksette utbygging av 20 hytter i Otrosåsen hyttefelt.
2. I saksomkostninger dømmes AS Sætersdalen v/styrets formann til å betale Otrosåsen Hyttegrend Velforening kr 52.500,- kronerfemtitotusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom."
Sakens bakgrunn og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens domsgrunner.
AS Sætersdalen v/advokat Stein Erikstad har påanket dommen til Agder lagmannsrett. Otrosåsen Hyttegrend Velforening v/advokat Bjørn Stordrange har imøtegått anken og har påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt på Hovden Høyfjellshotell den 13. og 14. august 1998. For den ankende part møtte styrets formann Olaf Wigstøl sammen med advokat Stein Erikstad. For ankemotparten møtte styrets formann Trygve Jarlsby, samt viseformann Jan Rosvold, sammen med advokat Bjørn Stordrange. Wigstøl, Jarlsby og Rosvold avga forklaring for retten. Det ble videre avhørt 4 vitner, og foretatt befaring av Otrosåsen Hyttegrend samt det området hvor Sætersdalen AS ønsker å bygge nye hytter. Det ble dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken. Den ankende part v/advokat Erikstad har i hovedsak anført:
Saken gjelder fortolkning av festekontrakt mellom AS Sætersdalen og hytteeierne i Otrosåsen Hyttegrend. Festekontraktene er likelydende. Punkt 8 i kontrakten forbyr videre utbygging, mens punkt 12 gir rett til utbygging. Disse bestemmelsene er derfor i motstrid.
Konkret gjelder saken bygging av 20 hytter i et nytt felt ved siden av den utbygde Otrosåsen Hyttegrend. Bykle kommune har stadfestet reguleringsplan for dette feltet. Det er ikke aktuelt med egentlig fortetting, dvs. bygging av nye hytter mellom de eksisterende hyttene.
Festeavtalene bygde på en standardkontrakt, som ble noe endret. Daværende styreformann i AS Sætersdalen, Engenes, styrte utbyggingen av hyttefeltet, og var også opptatt av utformingen av standardkontrakten. Punkt 8 i festeavtalen er tatt direkte fra standardkontrakten. Punkt 12 står ikke i standardkontrakten, og var utformet av Engenes.
Meningen var at Otrosåsen Hyttegrend skulle være et hyttefelt med høy standard, hvor man bevarte grønne arealer, og hvor hyttene ikke lå for tett inntil hverandre. Det er ikke noe som tyder på at det var viktig med store tilleggsarealer utenfor selve det bebygde hyttefeltet.
Det kan ikke være tvilsomt at AS Sætersdalen v/Engenes hadde en mening med punkt 12 i festekontrakten. Det anføres at bestemmelsen er meningsløs dersom den gjelder den ankende parts eiendom andre steder i Bykle, slik at hensikten var at hytteeierne skulle fraskrive seg alminnelig klagerett i forhold til eventull utbygging av slike områder. For å gi mening må punkt 12 gjelde kontraktsområdet, det vil si det området som går inn under disposisjonsplanen.
Ved tolkningen av kontrakten bør man ikke ta utgangspunkt i det generelle punkt 12, men i det mer spesielle punkt 8. Punkt 8 er tatt uforandret fra den standardkontrakt som er utgangspunktet, og det er i ettertid lett å se at den burde ha vært justert. Spørsmålet er hva som menes med "planområdet" i punkt 8. Det kan se ut til at standardkontrakten forutsatte en reguleringsplan. Punkt 5 i kontrakten bruker "reguleringsplan", mens det i punkt 3 er tale om disposisjonsplan. Punkt 3 ble endret i forhold til standardkontrakten. Standardkontrakten må altså ha vært ment å bygge på en reguleringsplan.
Når man ser på utviklingen av den endelige festekontrakt, må det antas at med "planområdet" i punkt 8 er ment det som antagelig ville ha vært omfattet av en reguleringsplan dersom en slik var blitt laget. Punkt 12 må sees som hovedregelen, som uttrykker det Engenes på vegne av AS Sætersdalen mente, nemlig at når hytteeierne hadde fått sitt i form av et hyttefelt med mye grøntarealer og god plass mellom hyttene, kunne de ikke protestere mot andre beføyelser fra grunneieren. Punkt 12 modifiseres av punkt 8, som skulle sikre at området ikke forandret karakter ved en fortetting med nye hytter mellom de eksisterende.
Ved tolkningen av kontrakten må det legges vekt på at punkt 8 er en standardisert bestemmelse, mens punkt 12 er skreddersydd. Normalt går spesielt utformede bestemmelser foran standardbestemmelser.
Ved tolkningen av kontrakten må det tas hensyn til bakgrunnsretten, nemlig tomtefesteloven §15, som gir uttrykk for at ved punktfeste anser man ett mål å være det som naturlig tilhører en hytte, med mindre noe annet er avtalt. Ut fra den forståelse av kontrakten som ankemotparten gir uttrykk for, blir det en båndlegging av 7 mål pr. hytte. Det finnes ingen rettspraksis eller kontraktspraksis for båndlegging av et så stort areal pr. hytte. Da hyttene ble bygd, var 3 mål pr. hytte normen på Hovden. Det skal også bemerkes at det ved omsetningen av hyttene ikke var noe salgsargument at det var et stort område innenfor disposisjonsplanen utenfor det området som ble bebygd med hytter.
I teorien er det satt opp forskjellige standarder for tolkning av kontrakter. Det vises til Huser: Avtaletolkning. For det første har man den subjektive felles standard, dvs. den subjektive oppfatning til partene på begge sider. I dette tilfelle har man på den ene side 104 hytteeiere, som ikke har forhandlet om festeavtalene. Festeavtalene var ens for alle hytteeierne, og var utarbeidet av AS Sætersdalen. Det ble ikke godtatt individuelle forandringer ved avtaleinngåelsen. De 104 hytteeierne har ikke nødvendigvis hatt samme oppfatning. Noen kan ha lagt vekt på at det var god avstand mellom hyttene, mens andre har sett at det var mye plass utenfor selve hytteområdet. Det må imidlertid antas at hver enkelt var mest opptatt av plasseringen av sin egen hytte, med utsikt osv. På den annen side må det antas at Engenes, som representerte AS Sætersdalen, hadde en klar forståelse av kontrakten. Han utformet punkt 12, og det må antas at han derved ville sikre muligheten for AS Sætersdalen til å utnytte all eiendom utenfor det egentlige bebygde hyttefeltet.
Den såkalte "god tro"-standarden, hva hver av partene hadde grunn til å tro at den andre mente, har liten betydning i vår sak.
Den dominerende standard ved tolkning av kontrakter er den såkalte normale standard, hvor man tenker seg en hypotetisk, "normal" person plassert i den aktuelle faktiske referanseramme. En variant av denne standard er den lokale standard, hvor det hypotetiske personen er typisk for et lokalsamfunn og ikke nødvendigvis det norske samfunn i sin alminnelighet.
Ordlyden er vesentlig, men løser ikke alt i dette tilfelle. Som anført bør avtalen leses slik at den forutsetter en reguleringsplan. Da blir punkt 8 meningsfylt. Ved tolkningen av punkt 8 bør man også legge vekt på ordet "bebyggelse", slik at punkt 8 forbyr fortetting i egentlig forstand. Det kan også sies at punkt 8 i det alt vesentlige gjelder hytteeiernes atferd, mens punkt 12 omhandler grunneierens forhold. Det må imidlertid erkjennes at også grunneierens frihet begrenses av punkt 8. Det ville være søkt å ta inn punkt 12 i kontrakten dersom bestemmelsen skulle gjelde arealer som overhodet ikke går inn under kontrakten.
Prinsippet om at en kontrakt i utgangspunktet skal tolkes mot den som har utformet den, taler ikke til fordel for den ankende part i denne saken. Dette prinsippet må imidlertid veies mot de andre standardene som gjelder ved kontraktstolkning, f. eks. den subjektive standard. Den såkalte "forfatterregelen" får ikke anvendelse hvis det er klart hva Engenes på vegne av AS Sætersdalen mente, mens de 104 hytteeierne på den annen side ikke har noen ens oppfatning.
Ved tolkningen kommer også formålsbetraktninger inn. Det må legges vekt på hvilke hensyn som gjør seg gjeldende i forhold til begge parter, slik at resultatet av kontraktstolkningen blir rimelig. Når det gjelder hensynet til festerne, har de fått et hyttefelt med god avstand mellom hyttene og høy standard. I forhold til grunneieren ville det være urimelig å tolke punkt 12 slik at alt areal innenfor disposisjonsplanen, dvs. også det forholdsvis store området som omgir det utbygde hyttefeltet, er båndlagt. Det kan heller ikke sies å være urimelig i forhold til festerne at de må finne seg i økt utbygging utenfor selve det bebygde hyttefeltet. Det er her tale om langsiktige kontrakter, og utviklingen har ført til tettere hyttebygging på Hovden. Det vises også til at grensen for disposisjonsplanen går vest for Otrosåsen, et område som ligger ganske langt fra hyttene og er av liten interesse for hytteeierne. Dette viser at det ikke kan ha vært meningen å båndlegge hele det området som omfattes av disposisjonsplanen. Den ankende part er ikke enig i ankemotpartens anførsel om at meningen var å verne de hytter som ligger i utkanten av det bebygde området. Dersom man velger en hytte i utkanten av et felt, vet man at det kan komme noe nytt ved siden av. Ankemotparten har heller ikke dokumentert at det ved betalingen av festet ble kalkulert med et areal på 7 mål pr. hytte.
Subsidiært, dersom retten skulle komme til at hele det areal som faller inn under disposisjonsplanen er båndlagt, anføres det at avtalen må lempes etter avtaleloven §36. Her kommer også den senere utvikling inn i bildet. På Hovden har man i de senere år gått ned i areal pr. hytte. Det er også regulert boligfelt i nærheten, noe som gjør det naturlig å utbygge det aktuelle hyttefeltet i sammenheng med dette.
Det er ikke sannsynliggjort at festerne betalte mer enn festere andre steder i Bykle. Prisen lå kanskje høyere enn flere andre hyttefelt, men det skyldes den høye standard med vei, vann og kloakk, god plass mellom hyttene, samt attraktiv beliggenhet sentralt på Hovden med nærhet til alpinanlegg mv. Det er ikke betalt for båndlegging av området rundt selve det bebygde hyttefeltet. Det er da urimelig at grunneieren avskjæres fra en forsvarlig utnyttelse av de verdier som ligger i hans eiendom. AS Sætersdalen har lite gjenværende utbyggingsareal på Hovden.
Videre må det legges vekt på at festekontrakten er langsiktig, og ikke åpner for reforhandling.
En lemping av avtalen vil i dette tilfelle være naturlig og rimelig.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. AS Sætersdalen frifinnes.
2. Otrosåsen Hyttegrend Velforening dømmes til å erstatte AS Sætersdalen saksomkostninger for byrett og lagmannsrett, inklusiv lovens rente fra forfall til betaling skjer."
Ankemotparten v/advokat Stordrange har i hovedtrekk anført:
Saken gjelder en privatrettslig tvist, nemlig tolkningen av en kontrakt. Derfor er de offentligrettslige argumenter som den ankende part har vært inne på, av mindre betydning.
Punkt 8 i festekontrakten er en presisering av punkt 6. "Planområdet" er det området som disposisjonsplanen omfatter. I punkt 8 er det angitt hva AS Sætersdalen kan gjøre. De kan da ikke gjøre andre ting, f. eks. bygge hytter. Når ikke hele disposisjonsplanområdet ble bebygd, skyldtes det at det var billigere å trekke hyttene mot sentrum.
Punkt 12 er ikke meningsløs ved siden av punkt 8. Det må antas at punkt 12 gjelder områdene like utenfor disposisjonsplanen, mot vest.
Meningen var å lage et hyttefelt med høy kvalitet - god avstand mellom hyttene, løyper, skibakke mv. Resultatet ble litt mer konsentrert enn man opprinnelig hadde tenkt.
AS Sætersdalen hadde opprinnelig planer om en fortetting i egentlig forstand av hyttefeltet, og inntok det standpunkt at kontrakten ikke inneholdt noen skranke mot slik utbygging. Under forhandlingene for byretten frafalt AS Sætersdalen påstanden om at de hadde rett til å bygge hytter mellom de eksisterende hyttene.
Det har fremkommet under ankeforhandlingen at Engenes var en pertentlig mann som var opptatt av klarhet og av å verne verdier, og som visste hva han gjorde. Det harmonerer ikke med dette at resultatet av hans arbeid - festekontrakten - skulle ha blitt så urimelig at bestemmelsen der må bortfortolkes eller settes til side. Det er heller ikke nødvendig. Det må antas at punkt 8 i kontrakten, i likhet med punkt 6, gjelder innenfor disposisjonsplanområdet - og punkt 12 gjelder utenfor.
Ved tolkningen av kontrakten må man følge vanlige kontraktstolkningsprinsipper. Det er riktig å tolke ut fra bakgrunnsretten, som her er tomtefesteloven. Denne loven bygger på kodifisering av praksis. Det vises til Olav Lid: Tomtefeste s. 141 - 170. Når det gjelder grunneierens rettigheter, er forholdet at han må si fra uttrykkelig i avtalen hvis han skal ha rett til å ta ut trær på festetomten. Enn mer må det da gjelde dersom han vil ha rett til å bygge nye hytter.
Den subjektive felles tolkningsteori er ikke anvendelig i dette tilfellet, ettersom festerne ikke kan antas å ha hatt noen oppfatning. Man må derfor anvende en objektiv standard, og se på hva en normal person ville legge i ordene i kontrakten. Utgangspunktet blir altså ordlyden. Punkt 8 i kontrakten bruker ordene "planområde" og "vedlagte kartskisse". Med dette kan man ikke ha tenkt på en eventuell fremtidig reguleringsplan. Da kontraktene ble inngått, forelå det en disposisjonsplan, jf uttrykket "vedlagte kartskisse". Engenes, som handlet på vegne av AS Sætersdalen, må ha kjent til hvilket areal disposisjonsplanen omfatter. Objektivt sett er det ikke tvilsomt hvilket område punkt 8 omfatter. Punkt 8 bør også tolkes i lys av punkt 6, som pålegger grunneieren plikt til å bevare terrenget.
I punkt 12 heter det at "grunneieren forbeholder seg retten til fritt å disponere sin grunn". Språklig sett kan dette bety flere ting. For det første kan det bety absolutt all grunn grunneieren eier, også den grunn som omfattes av punktfestene. Dernest kan det bety alt utenfor disposisjonsplanområdet. Kontrakten refererer til godkjent disposisjonsplan. Det gir derfor mening hvis punkt 12 gjelder alt utenfor kontraktsområdet.
Den ankende parts syn er at punkt 12 gjelder all grunn som ikke rent faktisk er gått med til de hyttene som er oppført. Spørsmålet er da hvor man skal trekke grensen. Hvis man trekker den tett inntil de bebygde hyttene, må hytteeiere i utkanten av hyttefeltet finne seg i å få en nabo meget nær. Uansett har man ingen holdepunkter for den nøyaktige grensedragningen.
Etter dette er det naturlig å falle ned på tolkning nr. 2, dvs. at punkt 12 gjelder utenfor disposisjonsplanområdet. Det er ikke ufornuftig å anta at Engenes ville hindre protester fra eierne av eksisterende hytter mot eventuell utbygging på AS Sætersdalens grunn vest for disposisjonsplanområdet - en utbygging som ble vurdert i 1970-årene.
Tolkning nr. 2 støttes også av det forhold at dersom det tilsynelatende er motstrid mellom to bestemmelser i en kontrakt, skal man prøve å tolke dem slik at det ikke blir motstrid - operasjonshensynet.
Videre anføres at AS Sætersdalen visste hva man gjorde da man la ut 700 mål til 104 hytter. At man burde ha tenkt på en bedre utnyttelse av arealet, skal ikke gå ut over festerne. Forøvrig uttalte planleggeren av hyttefeltet som vitne i retten at det bevisst var lagt en buffersone rundt det bebygde området. Det kan være uenighet om denne buffersonen ble gjenspeilet i den pris festerne betalte, men dette er ikke så viktig.
Dersom det skulle være slik som anført av motparten at AS Sætersdalen v/Engenes med punkt 12 i kontrakten faktisk mente alt utenfor det området som rent faktisk ble bebygd med hytter, er dette likevel ikke avgjørende. Det er ikke her tale om en ensidig erklæring fra AS Sætersdalens side. Avtalen må derfor tolkes objektivt. Det vil si at det er AS Sætersdalens risiko dersom selskapet ikke greide å gi klart uttrykk for sin eventuelle mening om begrensning av kontraktens punkt 8 til det faktisk bebygde området. Det vises til Rt-1967-1407, særlig s. 1409 ( Rt-1967-1409). AS Sætersdalen, som utformet festekontraktene, hadde all oppfordring til å gjøre den klar, og unngå konflikt med punkt 8 da man tok punkt 12 inn i avtalen. Festerne hadde ingen innflytelse på kontrakten.
Når det gjelder den ankende parts subsidiære anførsel om at festekontrakten må lempes etter avtaleloven §36, anføres at avtalen ikke er urimelig, og i hvert fall ikke så urimelig at §36 kan få anvendelse. Styrkeforholdet mellom partene tilsier ikke at §36 får anvendelse. Det var AS Sætersdalen som dikterte innholdet, og avtalene ble slik selskapet ønsket. Det forhold at kontraktene er langvarige, er ikke nødvendigvis noe argument for lemping. Det er tale om ganske nye avtaler, og dette taler mot anvendelse av §36.
Det anføres også at det ble betalt for en viss eksklusivitet, selv om det kan være noe uklart hva de forholdsvis høye prisene først og fremst var begrunnet i. Det er klart at vederlaget var ganske høyt, og at tomtene tok lang tid å selge.
Når det gjelder AS Sætersdalens anførsel om at man ikke har særlig mer utnyttbart areal på Hovden, vises til at selskapet nylig har solgt 50 hyttetomter.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett, inklusiv lovens rente fra forfall til betaling skjer."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan for en stor del vise til byrettens begrunnelse. Utgangspunktet for tolkningen er ordlyden i festekontraktene. Punkt 12 gir grunneieren rett til fritt å disponere "sin grunn" også med hensyn til senere utbygging. Tatt på ordet innebærer det alle områder grunneieren eier, også områder tett inntil de hytter som skulle bygges i henhold til festekontraktene. På den annen side fastslår punkt 8 i kontrakten at "bebyggelse i planområdet utover det som er angitt i vedlagte kartskisse, er ikke tillatt". Lagmannsretten kan ikke se det annerledes enn at denne bestemmelse etter sin ordlyd viser til den disposisjonsplan som lå til grunn for hytteutbyggingen. Disposisjonsplanen er nevnt innledningsvis i kontrakten hvor det heter at punktfestet er avmerket i terrenget og påført nummer som refererer til godkjent disposisjonsplan. Det er også på det rene at den kartskisse som lå vedlagt festekontraktene, angir den stiplede linje som avgrenset disposisjonsplanen. Det er mulig at den standardkontrakt som lå til grunn for festekontraktene, egentlig tok sikte på en reguleringsplan. Standardkontrakten ble imidlertid endret på flere punkter av AS Sætersdalen, og AS Sætersdalen har åpenbart ment å knytte kontrakten opp til disposisjonsplanen. Noen annen plan forelå ikke, og var heller ikke påtenkt da avtalene ble inngått.
Hva Engenes, som handlet på vegne av AS Sætersdalen, egentlig mente var den riktige forståelse av punktene 8 og 12 sett i forhold til hverandre, er ikke lett å si i ettertid. Muligens ble punkt 12 tatt inn i kontraktene for å hindre festerne i å protestere mot og vanskeliggjøre grunneierens utbygging av arealet utenfor det aktuelle planområdet, slik byretten har vært inne på. I så fall er det ingen motstrid mellom punkt 12 og punkt 8. På den annen side er det også en mulighet for at Engenes mente punkt 8 tok sikte på det området som faktisk ble bebygd med hytter, og for så vidt overså at planområdet var videre, idet planen inneholdt en forholdsvis stor "buffersone" mellom hyttene og planens yttergrense. Hyttefeltet skulle være eksklusivt med god plass mellom hyttene, og planleggeren har forklart at det også var bevisst at det var lagt en "buffersone" rundt det bebygde området. Han har imidlertid også forklart at det var nokså tilfeldig nøyaktig hvor grensen ble trukket, og at "buffersonen" kanskje ble vel bred i hvert fall enkelte steder. Det skal også bemerkes at en utbygging slik som nå planlagt, utenfor området for de eksisterende hytter, på langt nær kan tenkes å føre til de samme ulemper for hytteeierne som en egentlig fortetting ville gjøre.
AS Sætersdalens mulige oppfatning av punkt 8 i kontrakten sett i relasjon til punkt 12 er imidlertid etter rettens syn ikke avgjørende i dette tilfelle. Det er i tilfelle tale om en ensidig oppfatning på den parts side som har utformet kontrakten. Utad fremstår kontraktens punkt 8 som klart knyttet til planområdet etter disposisjonsplanen. Hva de ulike 104 hytteeiere har oppfattet og lagt vekt på da de inngikk kontraktene, er ikke mulig å si.
Lagmannsretten legger vekt på at de hytteeiere som måtte være interessert i og legge vekt på hvilke rettigheter punkt 8 ga dem, måtte ha grunn til å gå ut fra at det ikke ville komme nye hytter på det området som lå innenfor disposisjonsplanens grense, en grense som fremgikk av den kartskisse hyttekjøperne fikk sammen med festekontrakten. Etter rettens syn er det ganske klart hva punkt 8 objektivt sett gir uttrykk for.
Punkt 12 på den annen side - som omfatter all grunn AS Sætersdalen eier - er så generell at bestemmelsen vanskelig kan tas helt på ordet, således i hvert fall ikke når den etter sin ordlyd omfatter all grunn også helt inntil de eksisterende hytter. Hvorvidt det er motstrid mellom punkt 8 og punkt 12, avhenger av hva som egentlig var meningen med punkt 12. Som nevnt ovenfor er det mulig å tolke punkt 12 slik at det ikke blir motstrid med punkt 8. Dersom meningen derimot var at punkt 12 skulle åpne for utbygging i den såkalte "buffersone" innenfor planområdet, noe som kan synes naturlig, men som man ikke vet noe sikkert om, blir det motstrid. Etter rettens syn må punkt 8 da gå foran fordi den objektivt sett er klarere enn punkt 12, og fordi hytteeierne måtte kunne stole på de rettigheter de fikk etter denne bestemmelsen. Lagmannsretten er forsåvidt enig med ankemotparten i at det må være AS Sætersdalens risiko dersom man ikke har greid å uttrykke klart en eventuell intensjon om å begrense punkt 8 til det området som faktisk ble utbygd med hytter.
For lagmannsretten har den ankende part også anført at avtaleloven §36 må føre til endring av festekontraktene. Lagmannsretten finner ikke at denne anførselen kan føre frem. Utgangspunktet er at avtaler skal holdes, og det skal nokså meget til før man vil endre inngåtte avtaler på grunn av opprinnelig urimelighet eller den senere utvikling. Det forhold at retten kan finne det rimelig om man i festekontraktene hadde begrenset punkt 8's byggeforbud til det området som faktisk ble bebygd, eventuelt med en noe smalere "buffersone" enn det som følger av disposisjonsplanen, betyr ikke at en avtale om byggeforbud innen hele planområdet er så urimelig at den bør settes til side. Lagmannsretten legger her også vekt på at AS Sætersdalen må ses som den sterke part i avtaleforholdet, som helt ut dikterte innholdet i festekontraktene, uten mulighet for festerne til å påvirke innholdet. Det legges også vekt på at det ikke er mer enn 20 år siden kontrakten ble utformet. Retten kan ikke se at det i disse årene har vært en utvikling som har ført til at kontraktene i dag er betydelig mer urimelige enn de var for 20 år siden. Også den gangen kunne det etter rettens syn ha vært naturlig for grunneieren å tenke på en mulig fremtidig utnytting av sin eiendom.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har ikke ført frem, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part erstatte ankemotpartens omkostninger. Advokat Stordrange har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 77.489,-, hvorav kr 62.000,- er salær, kr 4.239,- utlegg til reise, opphold, kopiering mm., kr 1.650,- utlegg til et vitne, og kr 9.600,- omkostninger i forbindelse med garantistillelse for mulige saksomkostninger. Omkostningene til garantistillelse er oppgitt å være 1 % pr. måned av kr 80.000,-, som AS Sætersdalen krevde forut for byrettsbehandlingen. I og med at AS Sætersdalen anket byrettens dom, er garantien blitt stående ved lag, og kravet er aldri blitt frafalt fra AS Sætersdalens side.
Den ankende part ved advokat Erikstad har anført at salæret overstiger det som var nødvendig for å få saken betryggende utført. Det synes å stå i misforhold til advokat Erikstads salærkrav på kr 82.000,-, tatt i betraktning at den klart større del av den skriftlige saksforberedelse falt på Erikstad, herunder utarbeidelse av utdrag. Videre hadde Erikstad arbeid med forberedelse av vitneførsel, idet vitnene for det alt vesentlige var nye for lagmannsretten. Ankemotparten tilbød ingen vitner og fremla heller ikke nye skriftlige bevis. Videre bestrider den ankende part at ankemotparten her krav på å få dekket utlegg til vitnet Rosvold. Rosvold var nestformann i Velforeningen, og både han og formannen Jarlsby møtte under hovedforhandlingen i realiteten som partsrepresentanter. Begge fikk anledning til å følge hele hovedforhandlingen før forklaring ble avgitt. Også i omkostningssammenheng må begge tillegges status som part.
Endelig har den ankende part protestert mot garantiutgiftene på kr 9.600,-. Kostnaden er bedt dokumentert. Det er også anført at det ikke kan aksepteres at garantikostnadene ikke ble påvirket av det beløp som ble utbetalt til advokat Stordrange i månedsskiftet november/desember 1997 til dekning av de saksomkostninger hans klient var tilkjent ved byrettens dom. Det vises til at det ikke foreligger noen formell betalingsplikt før saksomkostninger er tilkjent i rettskraftig dom.
Advokat Stordrange har vist til at advokat Erikstads salærkrav på kr 82.000,- for lagmannsretten overskrider det som har vært nødvendig for å ivareta hans klients interesser, og viser også til at advokat Erikstad hadde et langt høyere salærkrav enn advokat Stordrange for byretten, til tross for at advokat Stordrange da representerte saksøkeren. På denne bakgrunn finner ikke advokat Stordrange grunn til å begrunne sitt salærkrav nærmere.
Velforeningens nestformann Rosvold møtte som vitne, og fikk følge forhandlingene i medhold av tvistemålsloven §213 annet ledd. Derfor er hans utlegg en del av sakens omkostninger.
Når det gjelder garantikostnadene, er det senere opplyst at prosessfullmektigene er blitt enige om å sette dem til kr 1.200,-.
Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å sette ned advokat Stordranges salær, og kan for så vidt vise til hva advokat Erikstad har krevd for byretten og lagmannsretten.
Lagmannsretten finner ikke at ankemotparten kan kreve dekket utgiftene til vitnet Rosvold. Lagmannsretten er enig med den ankende part i at han i realiteten må ses som en partsrepresentant på linje med Velforeningens formann. At han rent formelt forklarte seg som vitne etter tvistemålsloven, finner lagmannsretten ikke avgjørende. Det skal for øvrig bemerkes at han møtte som vitne på samme måte for byretten, uten at det der ble krevd dekning av utlegg til ham. Heller ikke er det dokumentert hva utlegget på kr 1.650,- gjelder.
Ankemotparten tilkjennes etter dette saksomkostninger for lagmannsretten med kr 67.439,-.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler AS Sætersdalen til Otrosåsen Hyttegrend Velforening kr 67.439,- kronersekstisjutusenfirehundreogtrettini - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.