LA-1998-795
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-08-03 |
| Publisert: | LA-1998-00795 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik herredsrett nr: 92-283A - Agder lagmannsrett LA-1998-00795 K |
| Parter: | Kjærende part: Arne Landsverk (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde). Kjæremotpart: Grethe Elisabeth Wierød (Prosessfullmektig: Advokat Lars Aspeflaten). |
| Forfatter: | Kst.lagdommer Tormod Rafgård, førstelagmann Arne Christiansen, lagdommer Trude Sæbø |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §63, §73, Tvistemålsloven (1915) §144, §164, §180, §384, §69, §70 |
Saken gjelder verdsetting av odelseiendom. Larvik herredsrett avsa 15.04.98 kjennelse med følgende slutning:
"1. Begjæringen om tilleggstakst tas ikke til følge.
2. Begjæring om utblinking avvises.
3. Innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelsen av denne kjennelse betaler Arne Landsverk saksomkostninger til saksøker med kr 5000,-femtusen-. Hertil kommer utgifter til meddommere."
Kjennelsen ble påkjært av Arne Landsverk ved advokat Jon Isak Lunde. Kjæremålet innkom til Agder lagmannsrett 04.05.98. Kjæremålet er begrunnet med at det er feil ved herredsrettens saksbehandling, lovanvendelse og bevisbedømmelse.
Saken har sin bakgrunn i en odelssak som kjæremotparten, Grete Elisabeth Wierød, i 1992 reiste mot Landsverk vedrørende eiendommen Søndre Odberg i Vestfold. Larvik herredsrett avhjemlet 18.09.92 odelstakst. Eiendommen ble taksert til henholdsvis kr 830.000/730.000 avhengig av hvilke bruksrettsheftelser som ble lagt til grunn. Det var ingen tvist om løsningsretten og rettsmøtet som skulle avslutte saken ble berammet til 4.mars 1993. Landsverk begjærte utsettelse fordi han hadde søkt om odelsfrigjøring. Saken ble deretter stanset i påvente av utfallet av Landsverks søknad som imidlertid ble avslått av Fylkeslandbruksstyret. Den ble endelig avgjort ved at Landbruksdepartementet opprettholdt avslaget i februar 1996. 1.april 1996 sendte Landsverk ved advokat Lunde begjæring om tilleggstakst etter odelsloven §73 annet ledd. Begjæringen ble sendt til Larvik herredsrett.
Herredsrettens møte for avslutning av løsingssaken etter odelsloven §69 ble holdt 10.april 1996. Igjen ba Landsverk om utsettelse og nedla påstand om at saken måtte stanses idet han bl.a gjorde gjeldende at utfallet av hans begjæring om tilleggstakst, måtte avventes. Herredsretten gikk ikke med på ny utsettelse og avsa kjennelse som tilpliktet Landsverk å skrive ut skjøte på eiendommen mot at Wierød betalte løsningssummen på kr 730.000. Tidspunktet for skjøtingen og fravikelsen av eiendommen ble satt til 3.mai 1996.
Herredsrettens kjennelse ble påkjært av Landsverk til Agder lagmannsrett som 14.mai 1996 stadfestet herredsrettens avgjørelse. Landsverk påkjærte deretter lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg som forkastet kjæremålet i juni 1996. Samtidig med kjæremålet til lagmannsretten hadde Landsverk også bedt herredsretten om å gi skogoppsynet pålegg om utregning og utblinking av verditilveksten på den skog som hørte til Søndre Odberg. Denne begjæringen ble avgjort av herredsretten 15.april 1998 slik som referert innledningsvis.
For lagmannsretten er Landsverks anførsler i hovedtrekk følgende: Når det gjelder saksbehandlingen vises til tvistemålsloven §164. Det stilles like strenge krav til begrunnelse for realitetskjennelser som til dommer. Herredsretten har ikke tatt hensyn til dette og begrenset seg til å tilkjennegi at den har vurdert anførslene og har som begrunnelse for avgjørelsen kun vist til motpartens anførsler. En av Landsverks anførsler om kompensasjon for innsats og utgifter i forbindelse med våronna før Wierød overtok, er overhodet ikke kommentert av herredsretten. Dette er en klar saksbehandlingsfeil. Det vises til Høyesteretts Kjæremålsutvalg 1 nr. 513K 1987 - Kjæremålsavgjørelser s. 361 og Rt-1965-917. Den kjærende part føler seg imidlertid lite trygg på at han vil få en "fair trial" ved eventuell opphevelse av herredsrettens dom og ny behandling av samme herredsrett. Det anføres i denne forbindelse: "Dersom lagmannsretten selv, eller eventuelt i samarbeid med herredsretten, finner å kunne flytte nærværende sak, tror jeg at dette hadde vært en fornuftig ordning i mange henseende."
Når det gjelder kravet om utblinking anføres at odelsloven ikke setter noen tidsgrense for når utblinking kan kreves. Det må tas hensyn til at saken var stanset til kort tid før utblinkingskravet ble fremsendt. Det bør tidsmessig være samme vide adgang til utblinking som det er til tilleggstakst i forhold til spørsmålet om fravikelse, jfr Rygg og Skarpnes, Odelsloven 3. utg. s.286, note 8 til odelsl. §73. Fravikelse har ikke noen avgjørende virkning i forhold til det formål å få til et rettferdig oppgjør mellom partene. Dersom motpartens anførsel likevel skulle være riktig slik at det ikke kan kreves utblinking, må tilveksten kunne trekkes inn som grunnlag for tilleggstaksten. Som støtte for dette vises til Falkangers kommentar til odelsl. s 245 der det heter:
"Tilleggstakst kan kreves av begge parter, dvs til økning eller reduksjon av den opprinnelige takst. Blir det prosess - kanskje langvarig sådan - etter at ordinær takst er holdt, kan det f.eks. hende at skogen pga. tilvekst øker vesentlig i verdi. Vanligvis vil ikke dette gi grunnlag for tilleggstakst pga regelen i §63 første ledd om saksøktes rett til å ta ut tilveksten. Men skulle denne retten av en eller annen grunn ikke ha vært utnyttet, må tilleggstakst etter omstendighetene kunne komme på tale."
Det vises til anførslene for herredsretten der det ble gjort gjeldende at verdiøkningen på skogen var nærmere kr 120.000 siden stevning ble tatt ut i 1992. Det som er nytt og avgjørende er at eiendommen ved overtakelsen, men før skjøtingen, hadde en tilvekst som utgjorde ca 600 m3 større volum tømmer enn det som var forutsatt ved taksten. Det er grunn til å anta at man ville ha en rotnetto på ca kr 200 pr m3 eller samlet ca kr 120.000. Denne verdiøkning på ca 16,5 % i forhold til taksten er - ved siden av den verdiøkning som fremkommer på grunn av rentefallet fra 1992 - "monaleg" i relasjon til odelsl. §73 annet ledd og gir dermed grunnlag for tilleggstakst.
Det kan ikke være tvil om at nevnte rentefall har en verdiforhøyende effekt på prisen på landbrukseiendommer i to henseender; jfr. RG-1995-45 og RG-1993-1017. I dette tilfelle ble en endring på 6,89 % regnet som "monaleg". For det første innebærer fallet i lånerenten reduserte kapitalutgifter i forbindelse med ervervelse av selve eiendommen og driftsløsøre til denne. For det annet innebærer rentefallet en relativ økning på avkastningen på årsbruk i forhold til avkastning ved annen pengeplassering, f.eks. i bank. En endring av kapitaliseringsrenten gir en vesentlig effekt på verdsettelsen. Landsverk har i sin begjæring om tilleggstakst illustrert dette slik:
"5% rente gir en kapitaliseringsfaktor på 20, men 9% gir en faktor på 11,11%. Eksempelvis vil et årlig tap på kr 1000,- gi en samlet erstatning på henholdsvis kr 20.000,- og kr 11.000,- etter disse alternativene."
Endelig gjøres gjeldende at når Landsverk før skjøtingen hadde fullført våronna med tilsåing, kunne Wierød overta en eiendom der så og si bare innhøstingen gjenstod. Denne fordel må tas hensyn til ved spørsmålet om tilleggstakst.
Det nedlegges slik påstand:
"Prinsipalt:
1. Den kjærende parts begjæring om tilleggstakst tas til følge.
2. Den kjærende parts begjæring om utblinking tas til følge.
3. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsretten. Herunder dekning av rettsgebyrer og utgifter til meddommere."
Subsidiært:
1. Larvik herredsretts kjennelse oppheves og saken hjemvises til ny behandling.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsretten. Herunder dekning av rettsgebyrer og utgifter til meddommere."
Kjæremotparten Wierød har ved advokat Aspeflaten av 18.05.98 i tilsvar tilbakevist at det foreligger noen saksbehandlingsfeil fra herredsrettens side. Retten har referert partenes anførsler utførlig og det er ingen saksbehandlingsfeil at retten i sin begrunnelse har vist til anførslene i kjæremotpartens tilsvar. Det vises forøvrig til tvistemålsloven §384. Når det gjelder anførslen om forsinkelser og "fair trial" vises til at det tok kjærende part 7 måneder å kommentere Wierøds tilsvar. Kjærende part har ved sine prosesshandlinger lagt seg på en treneringslinje, som er årsak til forsinkelsen i fremdriften.
I tilsvaret heter det videre:
"Lovanvendelse/bevisbedømmelse.
Når det gjelder kravet om utblinking, er det vanlig praksis at dette blir begjært så snart det er anledning til det, d.v.s. når stevningen blir forkynt. Det er lovens klare forutsetning at denne hogsten skal være avsluttet innen fravikelseskjennelse avsies i henhold til odelsloven §70 for så vidt angår overtakelsestidspunktet.
At saken blir stanset i påvente av at odelsfrigjøringstidspunktet blir avgjort, er ikke til hinder for avvirkning i henhold til odelsloven §63.
Henvisningen til note 8 til §73 i Rygg og Skarpnes er noe revet ut av sin sammenheng. Spørsmålet har betydning når en etter overlevering av skjøte eventuelt etter fravikelsen får kjennskap til nye omstendigheter.
Den situasjon foreligger ikke i denne saken.
Når det gjelder begjæringen om tilleggstakst, viser jeg til tilsvaret av 11.04.6, kjennelsen side 3-5.
Det Falkanger sikter til er det tilfelle at hogst ikke har funnet sted på grunn av omstendigheter som ligger utenfor partenes rådighet, f.eks. hogstforbud m.v.
I denne saken valgte kjærende part å legge seg på en ren treneringslinje ved begjæring om odelsfrigjøring og senest de grunnløse kjæremålene.
Kjæremotparten vil hevde at herredsrettens kjennelse er riktig."
Det er anført at påstående kubikk ved odelstaksten var på ca 3400 m3. Skulle en følge saksøktes takseringsprinsipper skulle skogen da være verdt kr 680.000. Saksøkte kan ikke påberope seg sin egen forsømmelse.
Det nedlegges slik påstand:
"1. Kjæremålet forkastes.
2. Grethe Elisabeth Wierød tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Herredsretten har utførlig gjengitt partenes prosesskrifter og det går frem hvilke saksforhold som kjennelsen er bygget på. Selv om domsgrunnene i seg selv er svært knappe, er det gjennom henvisningen til - og sammenholdt med - anførslene til Wierøds prosessfullmektig ingen tvil om den rettsanvendelse som er lagt til grunn. Kravet til begrunnelse i tvistemålsloven §164 jfr. §144 må anses oppfylt. Forøvrig synes det åpenbart at en mer utførlig utforming av domsgrunnene ikke ville kunne ha resultert i at saken hadde fått et annet utfall i herredsretten. En eventuell saksbehandlingsfeil ville således ikke bli tillagt noen betydning, jfr. tvistemålsloven §384 første ledd. Det hefter heller ingen andre feil ved domsgrunnene som hindrer prøvelse av kjæremålet og som skulle medføre opphevelse etter §384 annet ledd nr. 5. Kjærende parts påstand om opphevelse av kjennelsen kan ikke gis medhold.
Når det gjelder kjærende parts krav om utblinking, reguleres dette av odelsl. §63. Etter denne bestemmelse kan saksøkte etter at det er tatt ut stevning, ikke hogge mer enn den tilvekst som skogoppsynet har kommet frem til. Odelsloven §63 må forstås slik at saksøktes rett til utblinking bare gjelder så lenge saksøkte er eier. Eiendommen tilhørte saksøkte (Landsverk) til odelsløsning var gjennomført ved mottak av løsingssum og skjøting til Wierød som ble eier 3.mai 1996. Når saksøkte krevde utblinking ca 14 dager før overtagelsen, er dette for sent til at utblinking og hogst innen den fastsatte overtagelsesdato kunne være praktisk mulig mens saksøkte fortsatt var eier. Lagmannsretten finner derfor at dette kravet ikke kan gis medhold.
Når det gjelder kravet om tilleggstakst skal lagmannsretten bemerke:
Kjærende part har anført at det er fremkommet en verdiøkning på eiendommen pga fallet i rentemarkedet i perioden mellom taksten og overtagelsen som gir rett til tilleggstakst. Lagmannsretten er ikke enig i denne vurdering. Ved fastsettelsen av odelstakst vil det være en rekke faktorer som kommer i betraktning. Rentefoten er bare et moment som legges til grunn. Når renten erfaringsmessig svinger over tid må legges til grunn at det ved takseringen ble tatt høyde for rentesvingninger. En ren statisk beregning på bakgrunn av den aktuelle rentefot ved takseringen sammenlignet med rentefoten på ovetagelsestidspunktet, kan ikke være avgjørende idet renteutviklingen må vurderes over et lengre perspektiv og er forøvrig igjen stigende. Lagmannsretten finner ikke at dette resultat er i strid med den dom av Gulating lagmannsretts inntatt i RG-1995-45 flg. som kjærende part har vist til. I saken for Gulating synes det å ha fremgått av selve taksten hvilken betydning rentenivået på takseringtidspunktet hadde for verdifastsettelsen (l.c.s.48). I denne sak foreligger det ikke noe som tyder på en slik direkte sammenheng. Lagmannsretten finner ikke taksten på Søndre Odberg var en slik direkte funksjon av den dagsaktuelle rente som kjærende part synes å anføre.
Det forhold at Landsverk fullførte våronna og sådde våren 1996, kan ikke hjemle tilleggstakst. Han var kjent med at Landbruksdepartementet hadde avslått søknaden om odelsfrigjøring, og at Wierød skulle overta gården samme vår. Det burde da vært naturlig for ham å rådføre seg med henne om kompensasjon før han påtok seg utgifter forbundet med dette arbeid. Når dette ikke er gjort, bør den verdiøkning tilsåingen representerte være irrelevant ved verdsettingen, jfr. Rygg og Skarpnes, Odelsloven 3. utg. s. 214 om illojale investeringers betydning ved odelstakst.
Endelig har kjærende part vist til verdien av tilveksten i skogen i perioden mellom taksten og skjøtingen, og reist krav om tilleggstakst på dette grunnlag. Det fremgår av herredsrettens kjennelse at det ble anført at tilveksten i skogen i nevnte periode var på ca 150 m3 pr.år slik at den i nevnte periode har vært mer enn 600 m3 hvilket kan samsvare med en tilvekst som er oppgitt i taksten. Noe anslag på tilveksten er ikke fremlagt av kjæremotparten, som har begrenset seg til å avvise anførslen og hevdet at man ved takseringen av en skogeiendom ikke kan legge den dagsaktuelle tømmerpris til grunn (se herredsrettens kjennelse s. 4 i.f.). Hvis kjærende parts beregning legges til grunn og påstående kubikk ved takseringen var ca 3400 m3 utgjør tilveksten vel 16 %. Det er lovens forutsetning for tilleggstakst at "det er skjedd noko som bør føre til en endring i taksten", men det forutsettes at det vil gi "ei monaleg endring i høve til den første taksten" jfr. odelsl. §73 annet ledd. Når det gjelder spørsmålet om tilleggstakst på grunnlag av tilveksten i skogen, er lagmannsretten kommet til at heller ikke dette forhold kan gi grunn til tilleggstakst, men har delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder begrunnelsen.
Flertallet, førstelagmann Christiansen og lagdommer Sæbø, ser slik på spørsmålet:
Det er anført at tilveksten i perioden fra takseringen i september 1992 frem til mai 1996 utgjorde omlag 600 m3 tømmer og at dette representerer en verdi på rundt kr 120.000. Flertallet finner ikke at denne beregning uten videre kan legges til grunn i den forstand at man må gå ut fra at tilveksten alene utgjør en takstøkning på 120.000 kroner. Den kjærende part må ha basert sin beregning på tilvekst i 4 fulle vekstsesonger, mens tiden fra høsten 1992 til våren 1996, som er det aktuelle tidsrom, ikke utgjør mer enn vel 3 vekstsesonger. Flertallet antar videre at man ikke uten videre kan legge til grunn en kubikkmeterpris på 200 kroner, slik den kjærende part gjør gjeldende. Eiendommens verdi ble ved taksten satt til 840.000 kroner og med påhefte av bruksrett til 2. etasje i våningshuset m.v. til 730.000 kroner. Eiendommen består, foruten bygninger, av 110 dekar dyrket mark, 381 dekar produktivt skogareal og 70 dekar ikke produktiv utmark. Det kan vanskelig tenkes at tilvekst i skogen i vel 3 vekstsesonger kan gi seg utslag i en verdistigning på omkring 100.000 kroner ut fra de vurderinger som må ligge til grunn for taksten. Odelstaksten skal reflektere hva en vanlig kjøper er villig til å gi for eiendommen, med sikte på å bruke den til landbruksformål. Taksten bygger på en skjønnsmessig avgjørelse beheftet med adskillig usikkerhet m.h.t. de vurderinger som er foretatt. Det må kreves at det er åpenbart at den påberopte omstendighet ville ha gitt seg "monaleg" utslag hvis denne var tatt hensyn til ved avhjemlingen, jfr. Rygg og Skarpnes, l.c.s. 285. Flertallet finner at det har formodningen mot seg at en slik salgsverdi det her er tale om, ville ha blitt påvirket i "monaleg" grad alene på grunn av vel 3 års tilvekst.
Mindretallet, kst. lagdommer Tormod Rafgård, finner ikke at et kravet om tilleggstakst for tilveksten i skogen bør kunne få "reparere" den mislykkede søknad om odelsfrigjøring under de foreliggende omstendigheter. Det er mellom tidspunktet for taksten (september 1992) og kravet om tilleggstakst (april 1996) gått mer enn 3 og et halvt år. At det gikk så lang tid skyldes Landsverks krav om odelsfrigjøring. I denne perioden har Wierød, som skulle overta Søndre Odberg på odel, måttet vente mens Landsverk satt med gården. Overtakelsen skjedde dermed først i mai 1996. Hadde Landsverk ikke søkt odelsfrigjøring ville hun ha overtatt på et langt tidligere tidspunkt. Landsverk på sin side har oppnådd å bli sittende med gården i denne perioden til tross for at hans søknad om odelsfrigjøring var forgjeves og ikke førte frem. Spørsmålet blir da om han pga sin mislykkede søknad om odelsfrigjøring i tillegg til at han fikk sitte med gården, også skal være berettiget til en høyere pris enn den som fremkom ved den opprinnelige takst. Svaret på dette spørsmål må etter mindretallets mening relateres til det sent fremsatte krav om utblinking. Landsverk hadde full adgang til å kreve utblinking etter odelsstevningen i 1992 og den tid han var eier. Dette hadde han full kontroll over. Hadde han tidligere benyttet seg av sin rett til utblinking og hogst, ville kravet i denne sak om tilleggstakst på basis av tilveksten ikke oppstått. Det er hevdet at hensikten med å kreve tilleggstakst og utblinking om våren 1996 var å få utsatt odelsløsningen enda ett år. Mindretallet tar ikke stilling til dette. Under alle omstendigheter bør det imidlertid på et tidspunkt settes "strek" for de prosessuelle handlinger i en slik sak. Mindretallet slutter seg derfor til det resultat som herredsretten har kommet frem til - som igjen er basert på kjæremotpartens anførsler - idet disse også i det vesentlige er dekkende for mindretallets vurdering.
Kjæremålet har ikke ført frem, og den kjærende part bør erstatte kjæremotpartens saksomkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. I mangel av omkostningsoppgave settes erstatningen til 1.500 kroner. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsoppgave.
Slutning:
1. Herredsrettens kjennelse stadfestes.
2. Arne Landsverk plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse på betale 1.500 - ettusenfemhundre - kroner til Grethe Elisabeth Wierød som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.