LA-1999-1168

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-01-28
Publisert:	LA-1999-01168
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett Nr.: 98-02179 A - Agder lagmannsrett LA-1999-01168 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00550.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Granmo). Ankemotpart: B og C (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Stormyr).
Forfatter:	Lagdommer Erling Strand, formann. Lagdommer Dag Bugge Nordén. Ekstraord. lagdommer John Årseth
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Avhendingslova (1992) §5-3, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §366, §371, Husleieloven (1939)

Ved salgsavtale undertegnet 13. og 16.01.97, solgte A - nedenfor benevnt A - boligeiendommen - - veien 17, X, gnr. - bnr. - i Y, til ekteparet B og C - nedenfor benevnt B/C - for kr 1.200.000,-. Overtakelsesdato var satt til 01.04.97.

Punkt 3) i avtalen, som tvisten i hovedsak knytter seg til, lyder:

«Disponering leilighet/garasje.

3) Disponering leilighet underetasje, den ene halvdelen av frittstående dobbeltgarasje + garasje underetasje.

A skal kunne disponere vederlagsfritt ovennevnte frem til ny leilighet i Z er klar. Utgifter til strøm betales av A. Dersom A allikevel ønsker å bli værende i leiligheten - - veien 17 etter at leilighet i Z er klar settes leien til kr 3000,00 pr. måned + strømutgifter.»

Under henvisning til avtalen, og til at hennes leilighet i Z ikke var klar, bodde A i leiligheten i underetasjen vederlagsfritt ut over den tiden som B/C mente de var blitt enige om. A hevdet at salgsavtalen ga henne rett til å bo vederlagsfritt til leiligheten i Z var innflyttingsklar, uten noen bestemt tidsbegrensning. B og C protesterte forgjeves mot dette, og brakte saken inn for Skien og Porsgrunn byrett, hvor de la ned påstand om at A skulle dømmes til å fraflytte eiendommen og betale dem kompensasjon for skyldig husleie, oppad begrenset til kr 100.000,-.

Den 10.05.99 avsa byretten dom med slik domsslutning:

1. A dømmes til innen 30 -tretti- dager etter rettskraftig dom å fraflytte boligeiendommen gnr. - brnr. -, - - veien 17 i Y.

2. A dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom å betale B og C husleie med kr 40.000,- -førtitusen 00/100.

3. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger.

Når det gjelder partenes anførsler for byretten, vises til dens dom.

A, med advokat Jan Erik Granmo som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.

I ankeerklæringen har A under henvisning til avhendingsloven §5-3 prinsipalt lagt ned påstand om at salgsavtalen skal heves. I en subsidiær og en atter subsidiær påstand er det som det fremgår nedenfor også satt frem pengekrav. Dette er krav som ikke ble satt frem for byretten.

B og C, med advokat Bjørn Stormyr som prosessfullmektig, har imøtegått anken. Under henvisning til tvistemålsloven §366 første ledd motsatte de seg i anketilsvaret at saken ble utvidet til å omfatte hevingsspørsmålet og pengekravene i den subsidiære og atter subsidiære påstanden. Under hovedforhandlingen for lagmannsretten samtykket de i at kravene ble tatt under behandling, hvilket lagmannsretten da besluttet å gjøre.

A har i hovedsak anført:

Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

A krever at salget heves med hjemmel i avhendingsloven §5-3 (4), siste del av første setning. B/C har vesentlig misligholdt salgsavtalens punkt 3 som gir A rett til å disponere en leilighet i sokkeletasjen og to garasjer. Det var en rett som B/C måtte vite hadde særlig betydning for henne. I de forskjellige utkastene til salgsavtale som ble satt opp før overdragelsen, og de møtene partene hadde i den forbindelse, var boretten og utformingen av den det sentrale.

Avtaleteksten er ikke til å misforstå, og gir entydig uttrykk for at A har de rettighetene som hun hevder at hun har. B/C skrev under avtalen uten forbehold, etter å fått den hjem og hatt god tid til å gå gjennom den. De kan ikke høres med at de ikke merket seg at det ikke lenger var med en dato for hvor lenge A kunne bo vederlagsfritt. Hovedregelen er at avtaler skal tolkes objektivt, og den som hevder at en avtale inneholder noe annet enn det den gir uttrykk for, har en tung bevisbyrde. B/C har ikke ført noe bevis for at avtalen må tolkes slik at den har et annet innhold enn det som direkte følger av teksten.

Det passerte ikke noe før avtalen ble opprettet og underskrevet av B/C som kan gi grunnlag for en annen tolking enn det som følger av ordlyden. Kontakten mellom partene og forhandlingene som førte til salgsavtalen i januar 1997, bestyrker tvert om at avtaleteksten gir uttrykk for det partene var blitt enige om. Bakgrunnen for salget, og hovedtrekkene fra forhandlingene med B/C, var følgende:

Etter at hennes mann døde i mai 1996, følte A at huset ble for stort for henne, og hun syslet med tanken om å selge det. I september 1996 kom hun i kontakt med B/C som via noen bekjente hadde fått rede på at hun hadde planer om å selge. De avtalte en befaring. Under befaringen spurte B/C henne om hva hun skulle ha for huset. Hun sa at hun ikke ville selge under kr 1.200.000,-. I et brev av 27.09.96 ga de henne bud på kr 1.200.000,-. Hun svarte at hun aksepterte budet, men forbeholdt seg rett til å disponere leiligheten i underetasjen inntil hennes nye leilighet var innflytningsklar. Til slutt sa hun at de kunne ta videre kontakt i uke 42 når hennes sønn kom hjem fra Øst-Europa. Aksepten dekket altså ikke tilbudet, slik at avtale ikke var kommet i stand.

A var knyttet til hjemmet og ville sikre seg at hun kunne bo i sokkeletasjen. Utsiktene til å kunne trives sammen med de som kjøpte huset betød mer for henne enn å presse prisen opp til hva hun maksimalt kunne få i markedet. I så henseende ga B/C et godt inntrykk. De var klar over at de fikk huset billig fordi A forbeholdt seg rettighetene i avtalens punkt 3.

Ut fra en henvendelse A fikk fra Fokus Eiendom før salget, og en prisvurdering som en eiendomsmegler foretok sommeren 1999, er det sannsynlig at markedsverdien var minst kr 200.000,- høyere enn salgssummen.

Salgsavtalen av januar 1997 gir A rett til å bo i leiligheten i underetasjen og disponere to garasjer vederlagsfritt inntil ny leilighet i Z er ferdig. Denne leiligheten er i en gård som hennes sønn eier, den såkalte Dahlingården som er fra 1769. Den må restaureres, og det var usikkert når den ble innflyttingsklar. Dette visste B/C da kjøpsavtalen ble underskrevet, og de måtte vite at det kunne bli aktuelt for A å disponere leiligheten i underetasjen og garasjene vederlagsfritt i lang tid. Byretten har tatt feil når den synes å ha lagt til grunn at det ble inngått bindende avtale med et annet innhold i desember 1996. Etter et møte da, ble det satt opp et utkast til avtale hvor den vederlagsfrie botiden var begrenset til 01.08.98. Det var enighet om at det måtte tas inn et tillegg om at A skulle betale strøm også i den tiden hun skulle bo vederlagsfritt. Utkastet, som ikke ble undertegnet, rokker ikke ved at partenes gjensidige rettigheter og plikter ikke ble endelig fastsatt før i den skriftlige, undertegnede avtalen av januar 1997.

Ved juletider 1996 ba As datter om å få kjøpe huset. Det så A som en bedre løsning enn å selge til B/C, og mye av grunnlaget for å selge billig til dem falt da bort.

Den 12.01.97, dagen før A underskrev avtalen, ble det holdt et møte mellom partene der også As sønn D var til stede. A sa da at hun ikke lenger ønsket å selge huset til B/C fordi hennes datter ville kjøpe det. B/C hevdet at hun hadde bundet seg til å selge til dem, og truet med å gå til sak. Mot slutten av møtet gikk A med på å selge til B/C, men sa at hun da ville ha bedre salgsvilkår fordi de fikk huset til underpris, og fordi det var høyst usikkert når leiligheten i sønnens hus i Z ble innflyttingsklar. B/C samtykket i at det ikke skulle være noen datofestet tidsbegrensning for den vederlagsfri boretten. Det virket som dette var av mindre betydning for dem, og at hovedsaken var å få underskrevet en salgsavtale.

Etter møtet den 12.01.97 utformet D ny salgsavtale med de vilkårene partene var blitt enige om. Det ble tilføyet at A skulle betale strømutgiftene også i den tiden hun disponerte leiligheten og garasjene gratis, og tidsbegrensningen for den vederlagsfri boretten ble tatt ut, slik som avtalt. Etter at A hadde underskrevet avtalen den 13. januar, ble den sendt til B og C som begge underskrev den uten bemerkninger den 16. januar.

Avtalen gir således A rett til å disponere leiligheten i underetasjen og garasjer vederlagsfritt, uten annen tidsbegrensning enn at retten opphører når leiligheten i Dahlingården er ferdig. Retten til eventuelt å fortsette å bo i leiligheten for kr 3.000,- pr. måned med tillegg av betaling for strøm, er ikke tidsbegrenset. Rettighetene er en del av salgsvilkårene. Det er ikke uvanlig at selgeren forbeholder seg bruksrett til en del av eiendommen, også vederlagsfri bruksrett, mot at det får innvirkning på prisen.

Avtaleloven §36 gir ikke grunnlag for å endre avtalen til fordel for B/C. Det skal være en ikke ubetydelig urimelighet for å lempe avtalen etter §36. Verken forholdene ved avtaleinngåelsen eller senere inntrådte forhold kan begrunne en lempning av avtalen, slik B/C har anført. Det er god balanse i avtalen sett hen til at de fikk eiendommen flere hundre tusen kroner under markedsverdi.

Ved vurderingen av hevingsspørsmålet og pengekravene, må det tas utgangspunkt i avtalens innhold slik det fremgår av ordlyden, jf. det som er sagt ovenfor om dette.

Det viste seg snart at B/C ikke overholdt avtalen når det gjaldt As borett. Allerede i juni 1997 forlangte de at hun skulle flytte. A viste til kontrakten og de forutgående utkastene hvor det hadde stått 01.08.98, ikke 97. B/C sa at de ikke lenger hadde utkastene. Det utviklet seg etterhvert til et lite trivelig forhold. B/C tok seg til rette, og respekterte ikke As rett til garasjen i underetasjen, men plasserte ting der og satte hennes til side.

I juni 1998 ble A på ny bedt om å flytte. B skrek til henne og opptrådte svært ubehersket.

A sa at hun kunne flytte hvis B/C ville betale for ny leilighet. Det ville ikke B/C. Hun tilbød seg også å kjøpe huset tilbake. Det ble avslått.

Utover sensommeren og høsten 1998 ble A utsatt for intens trakassering av B/C, slik at hun følte seg skremt og truet. Fra begynnelsen av september opplevde hun til stadighet kraftig og vedvarende tramping i gulvet over leiligheten. Den 02.09.98 begynte levenet ca kl. 20.00, og noen minutter senere satte B i gang med å ule og skrike hysterisk utenfor døren til As leilighet.

Trampingen kunne pågå i timevis, ofte henimot midnatt, med bare korte avbrudd. Det vises til at E, som overnattet hos henne den 07.11.98, i sin vitneforklaring sa at trampingen den kvelden begynte kl. 18.25 og varte til kl. 23.00, og at den til tider var så kraftig at bildene ristet på veggen.

B har sagt at trampingen kan ha kommet av at hun led av «restless legs». En så intens og voldsom tramping kan ikke ha vært forårsaket av det. Hun har forøvrig ikke lagt frem legeattest for at hun led av «restless legs», men har sagt at hun stilte diagnosen selv.

Den grove trakasseringen ble åpenbart gjort for å presse A ut av leiligheten, og var et klart brudd på hennes avtalefestede rett til husvære. Det gikk så sterkt inn på henne både psykisk og fysisk, at hun til slutt ikke klarte å oppholde seg der. Hun fikk leiet en arbeiderbolig i Z, som er trekkfull og kald, og klart av en dårligere standard enn leiligheten i - - veien 17. Den koster henne kr 3.000,- pr. måned pluss strøm, og kr 1.500,- pr. år i garasjeleie.

Trakasseringene fra B/C var gjort i den hensikt å presse henne ut av leiligheten, og er et klart brudd på hennes avtalefestede rett til husvære. Retten til husvære var en del av salgsvederlaget, og B/C måtte forstå at den er av særlig vekt for henne. Deres brudd på denne delen av avtalen er et vesentlig mislighold som gir henne rett til å heve salget i medhold av avhendingsloven §5-3 (4), unntaksalternativet i første setning.

I forbindelse med hevingen kreves erstatning begrenset oppad til kr 70.000,-. Erstatningskravet omfatter utgiftene til leie av en annen leilighet, og en skjønnsmessig fastsatt sum for de ulempene hun har hatt fordi hun ble avskåret fra å bruke leiligheten i - - veien, som var bedre, samt for de psykiske plager B/Cs trakassering av henne medførte.

Som det følger av ovenstående, har B/C ikke hatt krav på husleie fra A. Det er derfor intet grunnlag for å dømme henne til å betale erstatning med kr 40.000,-, slik byretten har gjort i punkt 2 i domsslutningen. Under ingen omstendighet er det grunnlag for å pålegge henne å betale kr 1000,- i måneden for bruk av garasje. Dette er helt uten dekning i avtalen.

A er nå så nedbrutt etter B/Cs opptreden at hun ikke anser det mulig å bo i leiligheten så lenge B/C er i huset. Subsidiært bes likevel fastslått at A har rett til å disponere leiligheten i - - veien med garasjer vederlagsfritt frem til leiligheten i Z er klar, eventuelt ut over dette tidspunktet for kr 3.000,- pr. måned, jf. påstanden nedenfor. Retten til å disponere leiligheten for kr 3.000,- pr. måned med tillegg av strømutgifter er tidsubegrenset fordi den er en del av det avtalte vederlaget for huset. Også i den subsidiære påstanden kreves erstatning begrenset oppad til kr 70.000,-, i hovedsak med samme begrunnelse som ovenfor med det tilleggsmoment at boretten som følge av B/Cs opptreden er blitt lite eller ingenting verdt for henne.

Atter subsidiært, for det tilfelle at lagmannsretten stadfester byrettens avgjørelse om bortfall av bruksretten, må B/C dømmes til å betale henne et beløp oppad begrenset til kr 400.000,-. Beløpet er kompensasjon for at de har brutt den avtalen som var grunn til at de fikk huset langt under markedspris, og svarer til differansen mellom kjøpesummen på kr 1.200.000,- og en vurdering av antatt salgspris til kr 1.600.000,-, foretatt av eiendomsmegler Andreas Lange ved DnB Eiendom i juni 1999.

A har lagt ned slik påstand:

«Prinsipalt:

1. Kontrakt mellom A som selger og B og C som kjøper av eiendommen - - veien 17, gnr. - bnr. - i Y heves.

B og C forplikter seg til å stille eiendommen til As disposisjon samt levere henne tinglyst skjøte mot å få tilbake kjøpesummen stor 1.200.000,-.

2. B og C dømmes til å betale A erstatning oppad begrenset til kr. 70.000,-.

Subsidiært.

1. A har rett til forsåvidt gjelder - - veien 17, gnr. -, bnr. -, Y, å disponere leiligheten i underetasjen, den ene halvdelen av frittstående dobbeltgarasje pluss garasje i underetasjen.

A skal ikke betale vederlag for sin bruksrett frem til leiligheten i Z er klar. Utgifter til strøm betales av A. Dersom A ønsker å bli værende i leiligheten i - - veien 17 etter at leiligheten i Z er klar, skal hun betale kr 3.000,- pr. måned pluss strømutgifter.

2. B og C dømmes til å betale erstatning til A oppad begrenset til kr 70 000,-.

Atter subsidiært:

Dersom lagmannsretten opprettholder byrettens avgjørelse m.h.t. bortfall av bruksretten, dømmes B og C in solidum, å betale et beløp til A oppad begrense til kr 400.000,-.

I begge tilfelle:

B og C dømmes til å betale sakens omkostninger.»

B og C har i hovedsak anført:

Byrettens dom, domsslutningens punktene 1 og 2, er riktig i resultatet og i det alt vesentlige også i begrunnelsen. Det er ikke grunnlag for As nye krav for lagmannsretten, verken hevingskravet eller kravene i den subsidiære eller atter subsidiære påstanden.

As redegjørelse om den første kontakten mellom partene med visning på boligeiendommen, er i det vesentlige riktig. Under befaringen spurte de A om hva hun skulle ha for eiendommen, og hun sa at hun ikke ville selge under kr 1.200.000,-. Det bestrides at prisforlangendet var langt under markedsverdi, slik A påstår. Hun hadde kort tid forut avertert eiendommen for salg, og fått ett bud, på kr 1.100.000,-.

I brev den 27.09.96 ga B/C tilbud på kr 1.200.000,- for huset. I brev av 10.10.96 aksepterte A tilbudet, men tok forbehold om å disponere leiligheten i underetasjen inntil hennes nye leilighet var innflytningsklar, og sa at de kunne ta videre kontakt i uke 42. Det ble gjort, og de hadde flere samtaler om avtalen fremover. I begynnelsen av desember 1996 inngikk partene salgsavtale på grunnlag av et utkast som D hadde laget, med et tillegg om at A skulle betale strømutgiftene også i den tiden hun bodde vederlagsfritt. B/C trodde riktignok også da at A skulle flytte senest 01.08.97, selv om tidsbegrensningen for den vederlagsfri boretten var satt til 01.08.98 i avtaleutkastet. D ble bedt om å sette opp salgsavtale slik som i utkastet av desember 1996, men tilføye det som var bestemt om dekning av strømutgifter.

B/C bestrider at det ble inngått avtale om borett med det innhold A hevder. A hadde hele tiden sagt at hun ville forbeholde seg rett til å bo vederlagsfritt i - - veien til sønnen var ferdig med å pusse opp leiligheten i Z. Hun sa at hun regnet med at den ville være ferdig til sommeren, senest 1. august, og sa at hun flyttet når datoen kom. Både B og C forsto det slik at hun mente sommeren 1997. Da sommeren kom uten at A nevnte noe om å flytte, tok B kontakt med henne. Hun sa at hun hadde rett til å bo der vederlagsfritt til leiligheten i Dahlingården var ferdig, og at arbeidet med restaureringen dro ut. B/C fant å måtte akseptere at lengstetiden for den vederlagsfri boretten var 01.08.98 da de ble vist utkastet fra møtet den 05.12.96. Men noen lengstetid utover dette ble ikke akseptert, verken på møtet den 05.12.96 eller på det siste møtet om salget, den 12.01.97. Dette møtet kom i stand fordi A ville gå fra handelen, og selge til datteren. Det ble en heftig diskusjon om dette helt til A bestemte seg for å la salgsavtalen med B/C stå ved lag, slik som man var blitt enige om den 05.12.96. B/C bestrider at A krevde bedre vilkår av noe slag. Lengstetiden for den vederlagsfri boretten, til 01.08.98, ble ikke nevnt og heller ikke endret. D ble igjen bedt om å sette opp endelig avtaledokument med bestemmelse om at A skulle betale for strøm, slik man var blitt enige om på møtet i desember. B/C kontrollerte bare at det var kommet med da de fikk tilsendt salgsavtalen for underskrift, og gikk desverre ut fra at dokumentet ellers ikke var endret i forhold til det man hadde avtalt den 5. desember, og som fremgikk av det utkastet som ble satt opp da. Selv om datoen ikke er med i det dokumentet som ble underskrevet, må det legges til grunn at avtalen om lengstetid for den vederlagsfri boretten er den 01.08.98.

En vederlagsfri bruksrett til leiligheten og garasjene uten tidsbegrensning, ville vært så urimelig at det har formodningen sterkt mot seg at B/C gikk med på avtale om det. Det urimelige illustreres ved at D i lagmannsretten sa at det er helt uvisst når leiligheten i Z blir ferdig, og at man ikke kan se bort fra at det vil ta fire år til, eller lenger. Fru A har hevdet at hun kan bo gratis så lenge hun vil.

Subsidiært anføres at en avtale om vederlagsfri borett uten lengstetid, ville være så urimelig at den må lempes etter avtaleloven §36.

Den alternative boretten, mot betaling, er oppsigelig etter husleielovens regler. Det ble ikke nevnt noe om at boretten skulle være uoppsigelig, og det passerte ikke noe som kan gi grunnlag for å forstå kontrakten slik. A lot for eksempel ikke B/C forstå at hun mente huset ble solgt til underpris, noe det heller ikke var grunnlag for å hevde.

B/C bestrider at det er grunnlag for å heve kjøpet etter avhendingsloven §5-3 (4). Det har ikke vært tale om tramping eller dunking i gulvet, og heller ikke annen form for trakassering av henne, slik A har anført. Det eneste som kan ha gitt en uvant lyd var at B en tid led av «restless legs», og det hendte at det førte til en viss risting av bena. Men det har åpenbart ikke forårsaket slike dunkelyder som A har beskrevet. Det kan knapt ha vært hørbart i kjellerleiligheten. A klaget heller ikke til B/C over dunkelyder eller annen støy i den tiden hun bodde der. B/C har i det hele tatt ikke gjort noe for å gjøre boforholdene i leiligheten dårlige for A, og heller ikke hindret bruken av den eller garasjene. Hun og B/C hadde felles inngang utenfra. B/C skiftet ytterdør i mai 1999, etter at A ikke lenger oppholdt seg i leiligheten. Men det ble ikke gjort for å stenge henne ute derfra, hvor hun fortsatt hadde flere av tingene sine. Døren var slik at den måtte skiftes. Etter at de overtok huset har B/C hatt store utgifter til nødvendig vedlikehold og oppussing. Bare kostnadene til materialer utgjør kr 185.000,-. I tillegg kommer arbeidet, som B/C i det vesentlige har utført selv.

Det kan ikke bebreides B/C at A valgte å flytte fra leiligheten, som hun fra 01.08.98 hadde krav på å bo i for kr 3.000,- pr. mnd. Det er intet grunnlag for hennes krav om erstatning for utgiftene forbundet med det, eller for at hun angivelig fikk dårligere boforhold.

A har uten betaling lagt beslag på leiligheten mer enn ett år utover den tiden hun kunne disponere den vederlagsfritt. For dette kreves det at hun betaler et beløp til å dekke den avtalefestede husleie på kr 3.000,- pr. måned. Beløpet settes til kr 40.000,-.

A har i lagmannsretten sagt at hun ikke kan bo i leiligheten så lenge B/C er i huset, men hun har likevel lagt ned påstand om å disponere den og garasjene vederlagsfritt til leiligheten i Z er ferdig, eventuelt ut over dette mot betaling. Ut fra det som er anført ovenfor, har ikke A en slik rett til å bo vederlagsfritt. Dessuten har hun brudt kontrakten, slik at hun ikke kan kreve å flytte inn igjen og gjenoppta boforholdet.

Den atter subsidiære påstanden forutsetter at huset er solgt til betydelig underpris, og bygger på at hun har krav på å få kompensert differansen mellom salgssummen og markedspris. Som det fremgår ovenfor, bestrides det at salgssummen var under markedspris. Dessuten er det intet ved kontrakten eller tilblivelsen av den som gir grunnlag for refusjon av en eventuell prisforskjell.

B og C har lagt ned slik påstand:

«1. Byrettens dom punkt 2 stadfestes.

2. B og C frifinnes forøvrig.

3. B og C tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Som det fremgår av anførslene er partene uenige om hvordan punkt 3 i salgsavtalen skal forstås. Bestemmelsen, som gjelder As rett til å disponere leiligheten i underetasjen og to garasjer, er gjengitt foran. Uenigheten går først og fremst på om As rett til å bo gratis gjaldt uten datofestet tidsavgrensning.

Lagmannsretten tar først stilling til hva som ble avtalt. As sønn, D, satte opp avtaleteksten. Foruten det som kan utledes ved en objektiv tolking av avtaleteksten, må det tas standpunkt til om den gir uttrykk for det partene avtalte muntlig. I den sammenheng må det ses hen til måten avtalen ble til på, helt fra den første kontakten mellom partene. Allerede i fru As aksept av 10.10.96 forbeholdt hun seg rett til å disponere leiligheten i underetasjen «inntil min nye leilighet er innflytningsklar». Fremover høsten var det kontakter om avtalen, og for lagmannsretten er det lagt frem flere utkast til salgsavtale som etter det opplyste skal være satt opp av D. Det er på det rene at ikke alle utkastene ble lagt frem for B/C. I utkastene heter det at «A skal disponere ovennevnte frem til 01.08.98 vederlagsfritt.»

I begynnelsen av desember 1996 hadde partene et møte med sikte på å sette opp endelig salgsavtale. D la frem et utkast, datert 05.12.96, hvor den vederlagsfri boretten var tidsbegrenset til 01.08.98. Lagmannsretten anser det lite tvilsomt at partene på dette møtet mente de var kommet frem til endelig avtale. Avtalen svarte til avtaleutkastet, med tilføyelse om at A skulle betale strømutgiftene også i den tiden hun kunne bo vederlagsfritt. D ble bedt om å sette opp endelig avtale hvor denne tilføyelsen var med. Partene har i hovedtrekk forklart seg likt om dette.

Spørsmålet er om avtalen ble endret på et møte den 12.01.97, slik at A skulle ha rett til å bo vederlagsfritt uten datofestet tidsbegrensning.

Partene er enige om at møtet kom i stand fordi As datter ønsket å kjøpe huset, og at A foretrakk å selge til henne. De har forklart at det ble en heftig diskusjon om dette, og at B/C sa at de ville gå til advokat fordi de mente A hadde bundet seg til å selge til dem. Etter forklaringene legges til grunn at A mot slutten av møtet gikk med på å selge til B/C. A og D har forklart at hun for å gå med på det forlangte bedre salgsvilkår. De hevder at de sa til B/C at det var uvisst når leiligheten i Dahlingården ble ferdig, og at datobegrensningen for den vederlagsfri boretten derfor måtte tas ut av salgsavtalen. Dette har B/C bestridt, og hevder at spørsmålet om hun kunne gå fra handelen og selge til datteren, var det eneste tema på møtet.

Lagmannsretten finner det mest sannsynlig at det ikke ble avtalt at As rett til å bo vederlagsfritt skulle være uten datofestet tidsbegrensning. Det legges til grunn at møtet i januar kom i stand utelukkende fordi A ønsket å selge til datteren, og det er forståelig at det førte til en heftig diskusjon mellom partene. D har forklart at han sa at det var helt uvisst når leiligheten i Z ble ferdig, og at det kunne komme til å ta flere år. Dersom det ble gitt slike opplysninger, er det særlig usannsynlig at B/C gikk med på å la A få rett til å bo vederlagsfritt uten datofestet tidsbegrensning, og lagmannsretten finner ikke å kunne legge det til grunn. For lagmannsretten har D forklart at det står mye arbeid igjen før leiligheten i Dahlingården er ferdig, og at det ennå kan ta flere år før den er innflyttingsklar. Det viser hvor urimelig en slik avtale ville vært for B/C. Ved denne rimelighetsvurderingen finner ikke lagmannsretten å kunne legge til grunn at B/C fikk kjøpe huset for et beløp som lå vesentlig under markedspris, slik A hevder. Hun hadde bare fått ett annet bud på huset, til kr 1.100.000,-. Den fremlagte prisvurderingen på kr 1.600.000,- er foretatt av en megler som praktiserte i Oslo på den tiden kjøpet fant sted. I sin vitneforklaring sa han at han bygget på prisnivået sommeren 1999, og at han ikke kunne si hva markedsprisen var i 1996, da kjøpesummen ble avtalt.

Etter møtet den 12.01.97 ble D igjen bedt om å utferdige den endelige salgsavtalen, hvor bestemmelsen om strømutgifter skulle være med. Lagmannsretten finner som nevnt ikke bevist at det også ble avtalt at han skulle ta ut datoen som anga lengstetiden for den vederlagsfri boretten. Det legges til grunn at B/C, da de underskrev salgsavtalen kontrollerte at bestemmelsen om strømutgiftene var med, men overså at datoen for den vederlagsfri boretten var tatt ut. Det kan de selvsagt bebreides, men lagmannsretten finner ikke at det kan tillegges avgjørende vekt ved tolkingen av bestemmelsen om borett i salgsavtalen.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at A hadde rett til å bo vederlagsfritt i underetasjen til den 01.08.98, og at hun etter den datoen eventuelt måtte betale husleie i samsvar med bestemmelsen i salgsavtalen.

Som det fremgår av anførslene, har fru A krevet at kjøpet heves. Kravet er nytt for lagmannsretten.

Unntaksbestemmelsen i avhendingsloven §5-3 (4) første setning omhandler blant annet selgers rett til å heve kjøpet når kjøper gjør seg skyldig i brudd på avtale om husvære eller lignende personlig rett som kjøperen måtte vite hadde særlig vekt for selgeren. Ved avgjørelsen av hevingskravet legger lagmannsretten til grunn den forståelsen av salgskontrakten som fremgår av det som er sagt ovenfor.

Både A og B/C har forklart at forholdet mellom dem ble anstrengt utover sommeren 1998. Hovedårsaken til dette var at spørsmålet om hvor lenge A hadde rett til å bo gratis da ble aktuelt, og førte til opphetede diskusjoner etter hvert som datoen 1. august nærmet seg. A sto på sitt og fortsatte å bo i underetasjen uten å betale husleie.

Som det fremgår har A anført at B/C oppførte seg slik at hun ikke kunne fortsette å bo i underetasjen. Hun har særlig fremholdt at B/C til stadighet dunket i gulvet, og at dette kunne pågå i flere timer. Lagmannsretten ser ikke bort fra at hun har hørt dunkelyder, og at det kan ha vært mer enn det som normalt høres i underetasjen i et bolighus fra etasjen over. Men lagmannsretten finner ikke at A har sannsynliggjort at dunkelydene har vært så intense og hyppige som hun har anført. Lagmannsretten finner heller ikke å kunne legge til grunn at B/C har banket eller trampet i gulvet for å gjøre boforholdene utrivelige for henne i den hensikt å fordrive henne fra leiligheten. A har sagt at fru C ved en anledning nærmest ulte utenfor døren hennes. De hadde felles inngang med trapp ned til leiligheten i underetasjen. Lagmannsretten ser ikke bort fra at munnbruken kan ha tatt overhånd og at den kan ha vært ubehersket. En helhetsvurdering av forholdene, slik lagmannsretten legger til grunn at de var, gir etter lagmannsrettens mening ikke A rimelig grunn til å gå fra salget og rett til å heve kjøpet etter avhendingsloven §5-3 (4).

Etter dette må B/C frifinnes for As prinsipale påstand om heving av salget, og kravet om erstatning i den forbindelse.

Av det som er sagt ovenfor, følger det at A ikke kan få medhold i sin subsidiære påstand som går ut på at hun har rett til å disponere leiligheten i underetasjen med garasjer vederlagsfritt frem til leiligheten i Z er klar, og ut over det for kr 3.000,- pr. måned, om hun ønsker det. Den subsidiære påstanden forutsetter at salgsavtalen gir henne større rett enn hva lagmannsretten har kommet til at den gjør.

For fullstendighetens skyld bemerkes at A ikke gjør gjeldende at hun har en aktuell rett til å leie leiligheten for kr 3.000,- i måneden. Hun har også i sin partsforklaring tilkjennegitt at det er helt uaktuelt for henne å flytte tilbake så lenge B/C bor i huset. I likhet med byretten legger lagmannsretten etter dette til grunn at hennes bo- og leierett er bortfalt.

Det følger av dette at erstatningskravene i den subsidiære påstanden heller ikke fører frem.

I punkt 2 i byrettens dom ble B/C tilkjent erstatning med kr 40.000,-, og B/C har påstått dette punktet i dommen stadfestet. Kravet er begrunnet med skyldig leie kr 4.000,- pr. måned for den tiden hun disponerte leiligheten og garasjene etter den 01.08.98. A har nå fraflyttet leiligheten, og har etter hvert tatt med møbler og andre ting som hun hadde der og i garasjene. Det er for lagmannsretten opplyst at endelig fraflytting skjedde etter byrettens dom, i begynnelsen av juni 1999. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å tilkjenne et høyere beløp enn det som i avtalen ble fastsatt som vederlag for tilfelle at A skulle ønske å bli boende i leiligheten etter at den vederlagsfri perioden var over. Det kan da ikke kreves vederlag med kr 1.000,- pr. måned for garasjer. I byrettens dom er det opplyst at A ikke hadde noen innvendinger til beregningen av dette punkt, og byretten hadde derfor ikke grunnlag for å ta problemstillingen opp. For lagmannsretten har A imidlertid uttrykkelig bestridt kravet om vederlag for garasje. Lagmannsretten fastsetter etter dette kravet til kr 30.000,-.

I den atter subsidiære påstanden har A krevet at B/C betaler henne et beløp oppad begrenset til kr 400.000,-. Kravet er begrunnet med at de, når hun mister boretten, har fått huset for en kjøpesum langt under markedspris, og at det dermed er blitt en betydelig ubalanse i avtaleforholdet som bør rettes opp ved anvendelse av avtaleloven §36. Lagmannsretten kan ikke se at det er holdbart grunnlag for kravet, blant annet fordi det ikke kan legges til grunn at huset ble solgt til underpris, jf. det som er sagt om dette ovenfor. Det må dessuten tas i betraktning at A forspilte bruksretten ved å nekte å betale husleie etter den 01.08.98.

Slik saken står for lagmannsretten, vil det ikke passe å stadfeste punkt 1 i byrettens domsslutning. Det er ikke grunnlag for å opprettholde en fullbyrdelsesdom på fraflytting etter at A har flyttet frivillig. Det er tilstrekkelig å frifinne B og C for As krav.

Ansvaret for saksomkostninger for lagmannsretten skal avgjøres særskilt for den del av saken som gjelder As utvidelse av den etter tvistemålsloven §366, jf. §371 første ledd, og bestemmelsene for avgjørelse av saksomkostninger for første instans gjelder for denne del av saken, jf. Rt-1999-1180. For den del av saken som direkte gjelder anken over byrettens dom, avgjøres saksomkostningsspørsmålet etter de vanlige regler for erstatning av saksomkostninger i ankesaker.

Anken over byrettens dom har bare ført frem på et punkt av liten betydning, og som ikke hadde vært særskilt omtvistet for byretten. Lagmannsretten finner at unntaksregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174 annet ledd må gis anvendelse, slik at B og C tilkjennes fulle saksomkostninger for lagmannsretten i denne del av ankesaken. Den del av saken som gjelder As utvidelse av den for lagmannsrett har hun tapt fullstendig og hun bør dømmes til å erstatte B og Cs saksomkostninger også for denne del av saken, jf. hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd som det ikke er grunn til å gjøre unntak fra. Lagmannsretten er således kommet til at A bør dømmes til å erstatte B og Cs saksomkostninger for hele saken for lagmannsretten. Deres prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave for lagmannsretten på kr 56.500,- som utgjør hans salær. Oppgaven omfatter både den del av saken som direkte gjelder anken over byrettens dom, og utvidelsen av saken for lagmannsretten. Lagmannsretten finner at oppgaven bør legges til grunn for omkostningsavgjørelsen, slik at A dømmes til å erstatte B og C i fellesskap saksomkostninger for lagmannsrett med kr 56.500,-.

Lagmannsretten finner at byrettens saksomkostningsavgjørelse bør stadfestes idet saken der anses dels vunnet og dels tapt, jf. hovedregelen i §174 første ledd. Det fremgår av dommen at B og C i realiteten fremmet et spesifisert krav på kr 100.000,- i økonomisk kompensasjon av A, mens hun er dømt til å betale kr 30.000,-. Byretten begrunnet sin omkostningsavgjørelse med at unntaket i §172 annet ledd fikk anvendelse. At lagmannsretten baserer sin avgjørelse på §174, får ikke betydning for resultatet.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A dømmes til innen - 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale B og C i fellesskap skyldig husleie med - 30.000 - trettitusen kroner.

2. B og C frifinnes for As krav.

3. Byrettens dom punkt 3 stadfestes.

4. A dømmes til innen - 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale saksomkostninger til B og C i fellesskap med - 56.500 - femtisekstusenfemhundre kroner for lagmannsrett.