LA-1999-1478 - RG-2001-33

Instans:	Agder lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	2000-05-30
Publisert:	LA-1999-01478 - RG-2001-33 (5-2001)
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Mandal herredsrett Nr.: 99-00138 B - Agder lagmannsrett LA-1999-01478 B.
Parter:	Saksøker: Mette Ask Rydlende (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt). Saksøkt: Jarle Tjelland (Prosessfullmektig: Advokat Helge Wigemyr).
Forfatter:	Lagdommer Per Holtar Evensen. Skjønnsmenn: Bonde Leiv Olaus Kvaavik. Jordbrukssjef Ingebjørg Kamstrup Stuestøl. Byggmester Alf Igland. Bonde Helge Birkeland
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §66

Saken gjelder odelsoveretakst over eiendommene Ask, gnr. 127, bnr. 2 og Sundbø, gnr. 128, bnr. 2, begge i Marnardal kommune

Ask og Sundbø har en felles grense og har vært drevet som en driftsenhet. Ved skjøte av 16. juni 1994, tinglyst 13. desember 1994, ble begge eiendommer overdratt til Jarle Tjelland.

Den 11. desember 1996 stevnet Olav Ask Jarle Tjelland inn for Mandal herredsrett, idet han fremmet krav om å få løse begge eiendommene på odel.

Jarle Tjelland erkjente at Olav Ask hadde odels- og løsningsrett for så vidt gjaldt Ask, men bestred at han hadde tilsvarende rettigheter når det gjaldt Sundbø. I likhet med hva Mandal herredsrett og Agder lagmannsrett hadde kommet til, ble det ved Høyesteretts dom av 10. desember 1998 ( Rt-1998-1960) avgjort at Olav Ask hadde odels- og løsningsrett til begge eiendommer.

Etter at Olav Ask nå var død, trådte hans datter Mette Ask Rydlende inn i saken som saksøker, og på hennes vegne begjærte advokat Ove Chr. Lyndholt den 3. mars 1999 odelstakst avholdt.

Mandal herredsrett avhjemlet 20. juli 1999 odelstakst med slik slutning:

«1. Eiendommene gnr. 127, bnr. 2 og gnr. 128, bnr. 2, begge i Marnardal kommune, verdsettes tilsammen til kr 525.000,- kronerfemhundreogtjuefemtusen 00/100.

2. Mette Ask Rydlende pålegges å betale Jarle Tjelland saksomkostninger med kr 18.092,- kronerattentusenognittito 00/100. Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten - dager.»

Når det gjelder sakens nærmere bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens avgjørelsesgrunner, vises det til odelstaksen.

Jarle Tjelland, med advokat Helge Wigemyr som prosessfullmektig, har i rett tid begjært odelstakst, idet det er gjort gjeldende at odelstaksten er for lav.

Mette Ask Rydland, med advokat Ove Chr. Lyngholt som prosessfullmektig, har inngitt tilsvar og heri anført at odelstaksten er i høyestte laget.

Overskjønnsforhandling ble innledet i rettslokalet til Mandal herredsrett 30. mai 2000. Partene møtte sammen med sine før nevnte prosessfullmektiger og avga i likhet med et vitne korte forklaringer. Dokumentasjon skjedde slik rettsboken viser. Sammen med prosessfullmektigene, Jarle Tjelland og Torgeir Rydlende, saksøkers ektefelle, befarte retten de aktuelle eiendommer i Marnardal. Overskjønnsforhandlingene ble der avsluttet med korte innlegg fra prosessfullmektigene.

Skjønnskonferanser er holdt etter avsluttede forhandlinger og i dag.

Mette Ask Rydlende har i det vesentlige anført:

Odelstaksten synes noe høy og bør nedsettes.

Herredsretten har gitt en dekkende beskrivelse av begyggelsen på Ask. Våningshuset er svært gammelt og krever adskillig opprustning for å tilfredsstille dagens krav til en helårsbolig. Når det tas hensyn til den livsvarige og vederlagsfrie bruksrett den nå 75 år gamle Kjetil Ask har til huset, utgjør boligen ingen verdi. Noen verdi har heller ikke den gamle driftsbygning som er i svært dårlig stand. Redskapshuset på Ask kan brukes, men også her er verdien lav. Etter at Jarle Tjelland har solgt våningshuset på Sundbø med en tomt på ca 2 da. for kr 200.000,-, er det på denne eiendom alene igjen en svært enkel redskapsbod.

Herredsrettens beskrivelse av eiendommens innmark er dekkende. Arealene er best egnet til grasproduksjon og beite.

For både Ask og Sundbø foreligger det skogbruksplaner utarbeidet i 1999. Disse gir et godt billede av alle sider ved skogen. Balansekvantum er satt til 108 m3 på Ask og 106 m3 på Sundbø, men ettersom eiendommene skal drives samlet, kan balansekvantumet samlet settes noe høyere, kanskje til 250 - 260 m3 . Dette er imidlertid bruttotall, og fradrag må gjøres for topp og råte, samt for det som er hogd etter at planene ble utarbeidet.

Mens det alt vesentligste av den stående kubikkmasse på Ask er i hogstklasse 3 og 4, er det på Sundbø overvekt av hogstklasse 5.

Det totale skogareal på Ask og Sundbø er på 2459 da. Herav er 1781 da. produktivt. Brutto kubikklasse er satt til 9.484 m3 . Denne må reduseres med ca 15 % for topp og råte, og det må videre gjøres fradrag med 416 m3 som er det kvantum Tjelland har avvirket eller vil avvirke etter at skogbruksplanene ble utarbeidet.

Ask og Sundbø skal verdsettes etter odelsloven §49 som gir anvisning på en bruksbestemt omsetningsverdi. Det vises til Rt-1980-233 flg. Hva en vanlig kjøper ville betale for eiendommene er avgjørende.

Den pris myndighetene ville godta ved et konsesjonspliktig salg representerer ikke noe tak for verdsettelsen ved en odelstakst, jf. Rt-1998-1389 flg.

Ved omsetning av skog vil en kapitaliseringsrente på 7 % være et vesentlig moment ved en vanlig kjøpers prisvurdering, jf. her Borgarting lagmannsretts overskjønn av 5. november 1998. ( LB-1998-00121)

Noen boverdi foreligger ikke her, og boplikt vil oppstå straks Kjetil Asks bruk av boligen på Ask opphører. Verken Ask eller Sundbø har noen melkekvote.

Det vil være uriktig å basere verdsettelsen av den jakt som kan drives på de to eiendommer på kapitalisering av det som årlig kan innvinnes ved bortleie av jaktretten. Den fiskerett som has i Voiletjønn er av meget begrenset verdi.

Det påpekes at Jarle Tjelland, etter å ha ervervet eiendommene for kr 600.000,-, har frasolgt del av Sundbø for kr 200.000,-, samt at han også har foretatt en ikke ubetydelig avvirkning i skogen.

Ask og Sundbø har en del gammel skog som kan tas ut relativt raskt, men avvirkning av store masser i slikt tempo som Tjelland gir anvisning på, vil ikke bli tillatt. Dertil ligger eiendommene for åpent til, og det må tas flerbrukshensyn.

Mette Ask Rydlende har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Taksten reduseres.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.»

Jarle Tjelland har sammenfatningsvis anført:

Partene har stort sett samme oppfatning av de faktiske forhold, og de er heller ikke uenige om hvorledes verdsettelsen rettelig skal skje.

Når overskjønn er begjært, skyldes det at selve skjønnsutøvelsen til herredsretten var uriktig. Herredsretten la seg på et vesentlig for lavt nivå når det gjaldt spørsmålet om hva en vanlig kjøper ville være villig til å betale for Ask og Sundbø.

Konsesjonsmyndighetene hadde intet å bemerke til prisen på kr 600.000,- som Jarle Tjelland betalte for Ask og Sundbø, og konsesjonsprisen ligger vanligvis lavere enn den pris en vanlig kjøper er villig til å betale for en landbrukseiendom.

Herredsretten synes å ha tatt hensyn til hvorledes Tjelland ville komme ut av det, noe som ikke var riktig.

Tjelland er enig med herredsretten i at driftsbygningen på Ask ikke har noen positiv verdi. Derimot er han sterkt uenig i at våningshuset er verdiløst. Dette er godt vedlikeholdt, har ny kledning, nye vinduer og nytt tak. Vann tas fra egen brønn, strøm er innlagt og utløp has til tett kum. Selv om hensyn tas til Kjetil Asks borett, representerer boligen et pluss for eiendommen. Det vises for så vidt til at boligen på Sundbø som var i svært dårlig forfatning, ble solgt for kr 200.000,-.

Det kan for øvrig spørres om ikke Kjetil Asks borett av en vanlig kjøper ville bli ansett som noe positivt, idet han ikke ville blitt pålagt boplikt før utøvelsen av boretten opphørte.

Marnardal er en stor skogbrukskommune med gode vekstforhold selv om det enkelte steder er noe grunnlendt. Samlet er Ask og Sundbø en av de 10 største eiendommene i kommunen. Avsetningsforholdene for det som avvikles i eiendommens skog er gode, bl.a fordi det has lokale sagbruk like i nærheten.

Den stående kubikkmasse på Ask og Sundbø er på ialt ca 9.500 m3, for en vesentlig del i hogstklasse 4 og 5. Selv om flerbrukshensyn tas, bør i hvert fall 7000 m3 kunne uttas over en 7-års periode. Der er en stor slipandel, men også mye skurtømmer. Gjennomsnittlig bør det kunne oppnås kr 60,- netto pr. m3 etter skatt. Det vises i denne forbindelse til at driftsforholdene i skogen er usedvanlig gode. Skogens produksjonsevne er på ialt 468 m3, noe som imidlertid forutsetter en annen aldersfordeling enn idag.

Ask og Sundbø utgjør idag en meget attraktiv jakteiendom med arealer tilstrekkelig til tillatelse til felling av 2,5 elg. Bortleie av denne jaktrett vil gi en årlig inntekt på minimum kr 25.000,-. For småviltjakt kan det påregnes en årlig leieinntekt på kr 2.500,-. Samlede leieinntekter vil etter kapitalisering representere en betydelig verdi.

Fiskeretten erkjennes å ikke ha noen vesentlig verdi.

Innmarka på Ask og Sundbø har vært holdt i hevd med slått og beite hvert år. Senest har den vært bortleid som beite for hester, og da til en pris på kr 500,- pr. måned pr. hest. Grasproduksjon for salg vil også gi en rimelig god inntekt.

Jarle Tjelland har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Odelstaksten økes.

3. Saksøker pålegges å erstatte saksøktes sakskostnader i overskjønnssaken.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Som innledningsvis nevnt, utgjør Ask, gnr. 127, bnr. 2 og Sundbø, gnr. 128, bnr. 2 i Marnardal kommune en driftsenhet. En mindre del av Sundbø grenser inn til Ask. Eiendodmmene har et totalareal på ca 2.540 da., herav ca 80 da. innmark og 2.459 da. skog/utmark. Av innmarka er 65 da. dyrket, mens resten benyttes til beite. Produktivt skogareal er på 1.781 da.

Ask og Sundbø ligger ca 6 km. fra Bjelland der det bl.a er dagligvareforretning, barneskole og kirke. Avstanden til Hægelandskrossen som også er et mindre tettsted, er ca 9 km., mens den både til Kristiansand og Mandal er ca 50 km.

Våningshuset på Sundbø er sammen med en tomt på ca 2 da. frasolgt for kr 200.000,- i Tjellands eiertid. Eneste gjenværende bebyggelse på Sundbø er etter dette en redskapsbod med grunnflate på ca 30 m2, oppført i reisverk med en enkel bordkledning. Boden har jordgulv, mens taktekkingen består av stålplater. Boden har en viss, men svært beskjeden verdi.

På Ask has det et våningshus, en driftsbygning med stall og fjøs, samt et redskapshus/vognskjul.

Som partene er enige om, anser lagmannsretten den gamle og svært dårlig vedlikeholdte driftsbygning som verdiløs. Heller ikke det ca 70 m2 store redskapshus/vognskjul som er oppført i reisverk og har en enkel bordkledning, jordgulv og tak av bølgeblikk anses å ha noen særlig verdi. Bygningen kan dog benyttes i ennå noen år uten særlige påkostninger.

Våningshuset på Ask som er gammelt, er oppført i tømmer i 1,5 etasje. Grunnflaten er ca 70 m2 . Huset inneholder i 1. etasje gang, bade-/vaskerom med dusj og wc i relativt nyere tilbygg, kjøkken, kammers og to stuer. Fra 1. til 2. etasje der det has to soverom og åpent loft, går en bratt trapp. Innvendig er tømmerveggene til dels panelt. Takhøyden er noe lav. Huset har innlagt vann fra egen brønn, mens avløp has til tett samlekum. Strøm er innlagt. Gjennom de senere år er huset utvendig påført ny kledning i plast som ser ut som stående panel. Det har også fått nytt tak, og nye vinduer med isolerglass er innsatt.

Den 75 år gamle Kjetil Ask som for tiden oppholder seg i aldershjem, har en livsvarig, eksklusiv og vederlagsfri bruksrett til våningshuset. Til tross for dette, og til tross for at huset trenger ikke ubetydelige påkostninger for å bli en tidsmessig bolig, er lagmannsretten ikke i tvil om at en vanlig kjøper av eiendommen ville ansett våningshuset som et pluss ved denne. På noen sikt vil huset med sin konstruksjon og sin tilstand være et godt grunnlag å bygge videre på for å skaffe seg en både tjenlig og trivelig bolig.

Av det samlede jordbruksareal ligger ca 20 da. fulldyrket på Sundbø, resten på Ask og der fordelt på tre teiger. På Ask er 45 da. fulldyrket og 15 da. innmarksbeite.

Helt fram til 1990 var det dyrehold på eiendommen, senest tre kuer. Etter sin beskaffenhet og sin beliggenhet må innmarksarealene anses best egnet til grasproduksjon og/eller beite. Arealene kan gi inntekt ved bortleie, men gir også grunnlag for eget dyrehold dersom det investeres i driftsbygninger. Sammen med de beitemuligheter som finnes i deler av skogen, gir innmarksarealene bl.a mulighet for et betydelig sauehold.

For både Ask og Sundbø utarbeidet Agder skogeierlag skogbruksplaner i 1999. Da registreringene ble gjort, hadde Jarle Tjelland i sin eiertid allerede uttatt 340 m3 . Han er gitt anledning til å avvike ytterligere 416 m3, og etter registreringen har han herav avviklet 117 m3, mens resten vil bli avviklet før eiendommen eventuelt overdras til Ask Rydlende.

Partene er enige om ata de to skogbruksplanene gir et tilnærmet korrekt bilde av de ulike sider ved skogen på Ask og Sundbø, noe som også anses sannsynlig ut fra det inntrykk lagmannsretten fikk under den avholdte befaring. Etter dette legger lamannsretten til grunn at skog- og utmarksarealene på Ask og Sundbø er på ialt 2459 da., og at det produktive areal utgjør 1781 da. Resten utgjøres av vann og myrer, impediment, skrapskogsmark og veier. Av det produktive skogareal har bare et par dekar høy bonitet, ca 1100 da. middels bonitet og resten lav bonitet. En vesentlig del av den stående kubikkmasse på ca 9.500 m3 utgjøres av furu, beskjedne deler av gran og lauv, herunder litt bjørk. Mens mer enn 800 da. av skogen på Ask er i hogstklasse 3 og 4, er det alt vesentligste av skogen på Sundbø i hogstklasse 4 og særlig i hogstklasse 5. Den årlige tilvekst på Ask og Sundbø, og dermed det såkalte balansekvantum er satt til hhv. 108 og 106 m3 . Skogens samlede produksjonsevne er satt til 468 m3 under forutsetning av best mulig treslags- og aldersfordeling. Alle de her nevnte tall er bruttotall, og fradrag må gjøres for topp og råte.

Driftsforholdene i skogen på både Ask og Sundbø må anses å være gode. Terrenget er ikke altfor kupert og for store delers vedkommende faller det mot diverse veier farbare med traktor på vinterstid. Selv med fradrag for topp og råte, og for det Jarle Tjelland allerede har avviklet etter skogregistreringen og det han ytterligere vil avvirke, er det på eiendommene betydelige kvanta påstående skog i hogstklasse 4 og 5, noe som kan og bør tilsi at det i løpet av de nærmeste år avvirkes vesentlig mer salgbart virke enn det som tilsvarer den årlige tilvekst. Da flatehogst av store arealer neppe vil bli tillatt og flerbrukshensyn derfor må tas, antas det likevel at Tjellands anslåtte uttak av ca 7000 m3 over en 7-års periode er vesentlig for høyt.

Som anført av Tjelland, vil transportomkostninger være lave og omsetningsmulighetene for virket være gode, idet lokale sagbruk has på få kilometers avstand.

De store arealene på Ask og Sundbø gir rike muligheter for jakt. De gir grunnlag for fellingstillatelse av 2,5 elg. Terrenget åpner også for småviltjakt. Samlet utgjør jaktmulighetene en betydelig merverdi for eiendommene, dette selv om en kjøper ikke først og fremst skulle vektlegge muligheten for bortleie av jaktrettighetene. Ved å drive elgjakten selv vil han, foruten å skaffe kjøtt til egen husholdning, kunne selge et betydelig antall kilo til gode priser.

Den fiskerett som tilligger eiendommene, vil av en vanlig kjøper bli ansett som et visst pluss, men vil neppe ha noe nevneverdig å bety for den pris han er villig til å betale.

Etter odelsloven §49 skal odelstaksten settes til hva en alminnelig kjøper som skulle overta eiendommen for å bo der og drive den, i det vesentlige som jord- og skogbruk, kunne tenkes å ville gi for den. Ved den helhetsvurdering som da må foretas, må det sees hen ikke bare til eiendommens avkastningsevne, men også til dens beskaffenhet og beliggenhet, herunder verdien av å bo på stedet.

Noen annen form for utnyttelse av Ask og Sundbø enn som jord- og skogbruk er ikke aktuell. Av foran nevnte grunner vil det for noen tid fremover ikke være husvære på eiendommen, samtidig som ordinær gårdsdrift med dyrehold forutsetter noen investering i driftsbygninger. På sikt kan drift av eiendommen neppe antas å gi tilstrekkelig overskudd til underhold av en familie. En kjøper vil derfor måtte skaffe seg noen inntekt ved arbeid utenfor gården, noe som antas godt mulig i ikke altfor lang avstand fra Ask.

Til tross for det sist nevnte, antar lagmannsretten at Ask og Sundbø med sin beliggenhet og avkastningsevne, og sine muligheter for dyrehold, jakt og fiske vil være lett omsettelig til en pris som overstiger de kr 525.000,- herredsrettens odelstakst lød på. Etter en helhetsvurdering er lagmannsretten således blitt stående ved å sette den samlede verdi av Ask og Sundbø til kr 680.000,-.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, må Mette Ask Rydlende pålegges å erstatte Jarle Tjelland hans omkostninger ved behandlingen av odelsovertaksten. Det vises for så vidt til odelsloven §66 og skjønnsprosessloven §42, §54 og §54a.

På vegne av Jarle Tjelland har advokat Helge Wigemyr fremlagt en omkostningsoppgave stor kr 18.072,-, herav kr 17.000,- som salær og kr 1.072,- som utgift til reise og diett. Det er ikke fremkommet innsigelser mot oppgaven, og da salærkravet finnes rimelig, pålegges Mette Ask Rydlende å betale det samlede beløp stort kr 18.072,-.

Mette Ask Rydlende må i tillegg pålegges å betale behandlingsgebyret for lagmannsretten og utgifter til skjønnsmennene etter oppgave fra retten.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Verdien av Ask, gnr. 127, bnr. 2 og Sundbø, gnr. 128, bnr. 2, begge i Marnardal kommune, settes til ialt kr 680.000,- -kronersekshundreogåttitusen 00/100-.

2. Til dekning av saksomkostninger ved lagmannsretten tilpliktes Mette Ask Rydlende å betale til Jarle Tjelland kr 18.072,- - kronerattentusenogsyttito 00/100- med tillegg av det beløp Tjelland etter oppgave fra lagmannsretten må betale til dekning av behandlingsgebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten.