LA-1999-1703 - RG-2001-116

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-06-16
Publisert:	LA-1999-01703 - RG-2001-116 (17-2001)
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett nr. 99-40A - Agder lagmannsrett LA-1999-01703 A.
Parter:	Ankende part: Bror Yngve Rahm (Prosessfullmektig: Advokat Lars Petter Koslung). Ankemotpart: Jan Endre Bjørbæk Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Nils Juel). Ankemotpart: Yngvar Stensåsen.
Forfatter:	Lagdommer Dag Bugge Nordén, formann. Lagdommer Erik Holth. Lagdommer Steinar Thomassen. Meddommere: Gardbruker Irene Høen Skogsbrukar Lars Bjørn Blikom
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Domstolloven (1915) §88, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §65

Saken gjelder krav om odelsløsning av eiendommen Steinsåsen, gnr. 113 bnr. 1 og 13 i Skien kommune. Eiendommen er et småbruk som ligger i Gjerpen ca 7 km øst for Skien sentrum. Det eneste tvistespørsmålet i saken er om løsningskravet er avskåret i medhold av odelsloven §23, sammenholdt med §1 fordi eiendommen ikke lenger «kan nyttast til landbruksdrift».

Den ankende part Bror Yngve Rahm reiste ved stevning til Skien og Porsgrunn byrett den 7. januar 1999 odelsløsningssak mot Jan Endre Bjørbæk Andersen og Yngvar Stensåsen. Stensåsen har solgt eiendommen til Andersen. At søksmålet er rettet også mot selgeren, skyldes at skjøtet ved en feil ikke omfattet bnr. 13, og at Stensåsen derfor fortsatt har grunnbokshjemmelen til denne eiendommen. Andersen og Stensåsen tok begge til gjenmæle for byretten, men Stensåsen har avgitt er erklæring om at han vil overdra bnr. 13 til Rahm dersom Rahm vinner frem med løsningskravet i forhold til Andersen.

Byretten behandlet løsningskravet i samband med odelstaksten i henhold til odelsloven §65 tredje ledd. Retten var derfor satt med fire skjønnsmedlemmer. Byretten avsa 7. oktober 1999 dom og kjennelse med slik slutning:

«1. Jan Endre Bjørbæk Andersen frifinnes.

2. Odelstaksten nektes fremmet.

3. Bror Yngve Rahm betaler i saksomkostninger vedr. takstspørsmålet til Jan Endre Bjørbæk Andersen kr 20.000,- innen 14 dager etter forkynnelsen av dommen/kjennelsen.»

Dommen er avsagt under dissens. Flertallet bestod av tre skjønnsmedlemmer, mens rettens formann og ett skjønnsmedlem kom til at Rahm skulle gis medhold i løsningskravet. Etter utfallet av tvisten ble odelstakst ikke avhjemlet. Om saksforholdet og partenes anførsler for byretten vises til byrettens dom.

Bror Yngve Rahm har i rett tid påanket byrettens dom og har for lagmannsretten opprettholdt kravet om odelsløsning. Han har også erklært særskilt kjæremål mot avgjørelsen i slutningens punkt 2. De saksøkte har tatt til gjenmæle for lagmannsretten.

Kjæremålet er senere frafalt og kjæremålssaken hevet ved lagmannsrettens kjennelse den 20. desember 1999. Kjennelsen har som premiss at særskilt kjæremål er unødvendig, idet odelstakst vil måtte fremmes dersom anken fører frem.

Ankeforhandling ble holdt 15. og 16. mai 2000 i Skien. Under ankeforhandlingen var retten etter begjæring fra ankemotparten Bjørbæk Andersen satt med fagkyndige meddommere. I medhold av domstolloven §88 var meddommere oppnevnt fra utvalget av skjønnsmedlemmer. Under ankeforhandlingen møtte partene og ga forklaring. Det ble foretatt befaring på eiendommen og avhørt seks vitner. Av disse var fire sakkyndige vitner. Ringleder Knut Halvor Volland og jordbrukssjef Oddmund Olesrud var engasjert av den ankende part, mens pensjonert landbruksrådgiver Gunnar Aarhus og kunderådgiver i SND Nils O. Kverneland var engasjert av ankemotparten Bjørbæk Andersen.

Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten.

Bror Yngve Rahm har i hovedsak anført:

Den ankende part kan tiltre den begrunnelse byrettens mindretall har gitt for at Steinsåsen fortsatt er en odelseiendom. Minstekravet til landbruksareal er oppfylt, eiendommen er i bruk til landbruksformål, og annen bruk er etter gjeldende regulering ikke påregnelig. Man står overfor en situasjon der endringer i økonomiske rammebetingelser medfører at småbruk som dette får stadig mindre betydning for eierens personlige økonomi. Men dette kan ikke medføre at eiendommen taper sin karakter av odelsjord så lenge det fortsatt er påregnelig at den vil bli ervervet med sikte på landbruksformål. De økonomiske kriteriene er ikke så sentrale, men kommer inn som tilleggsmoment spesielt i saker hvor landbruksvirksomheten er nedlagt. Tysværdommen, Rt-1998-450, gjelder et slikt tilfelle. Etter ankende parts oppfatning bryter ikke Tysværdommen med tidligere rettspraksis. Avgjørelsen er i samsvar med rettsoppfatningen i Rt-1987-1052 (Havradalen) og Rt-1987-1231 (Hjelmeland). Sammenlignet med hvilke eiendommer som i rettspraksis er vurdert som odelsjord, ville det representere et klar skjerpelse av normen etter odelsloven §1 å komme til at vilkårene ikke er oppfylt i denne saken.

Byrettens flertall har lagt for stor vekt på motivuttalelser fra Sivillovbokutvalet i Rådsegn 10 (NOU 1972:22) side 44, om at bare eiendommer som virkelig betyr noe for bondenæringen, bør gå inn under odelsretten, og at eiendommen må gi et betydelig tilskudd til en families underhold. Sivillovbokutvalet foreslo minstekrav til areal som var om lag det dobbelte av hva som ble lovens resultat i §2. I rettspraksis er disse kriteriene ikke benyttet. Det tales i stedet, blant annet i Tysværdommen, om «bidrag av betydning», men dette er noe annet enn «betydelig bidrag».

Man kan ikke i praksis tenke seg at en ren skogeiendom over arealgrensen på 100 dekar, og hvor skogbruk er påregnelig, ikke vil bli godtatt som odlingsjord fordi avkastningen ikke er høy nok. Man kan ikke anvende §1 slik at arealgrensene i §2 blir illusoriske. Dette ville svekke forutberegneligheten. Å endre arealgrensene er en lovgiveroppgave.

Den ankende part legger mindre vekt på kalkyler, idet disse er basert på usikre valg av fortsetninger. De sakkyndige vurderinger utarbeidet av Volland og Olesrud illustrerer imidlertid at det er mulig å oppnå en rimelig avkastning av jordbruksarealet ved å utnytte dette til småskalaproduksjon av grønnsaker m.v. med sikte på gårdssalg.

I Kvernelands kalkyle som er påberopt av ankemotparten, er kapitalkostnadene satt for høyt. Det er klart at boverdien dominerer, mens landbruksverdien er ganske beskjeden. Derfor er det heller ikke grunn til å henføre mer enn en liten del av anskaffelseskostnadene til landbruksdelen.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Jan Endre Bjørbæk Andersen og Yngvar Stensåsen tilpliktes å utstede odelsskjøte til Bror Yngve Rahm på eiendommen Stensåsen, gnr. 113 bnr. 1 og gnr. 113 bnr. 13 i Skien, mot betaling av netto løsningssum fastsatt ved endelig odelstakst.

2. Odelstakst fremmes, og saken hjemvises til Skien og Porsgrunn byrett til gjennomføring av slik.

3. Jan Endre Bjørbæk Andersen tilpliktes å erstatte Bror Yngve Rahm løsningstvistens omkostninger for byretten og lagmannsretten.»

Jan Endre Bjørbæk Andersen har i korthet gjort gjeldende:

Byrettens flertallsavgjørelse er riktig. Etter motivene, særlig Sivillovbokutvalets innstilling, sammenholdt med Tysværdommen, må det stilles krav om at eiendommen etter en objektiv vurdering vil kunne gi et tilskudd av betydning til en families underhold. Inntekt ved utleie av arealene til f.eks. beite regnes ikke med. Heller ikke hobbyjordbruk oppfyller kravene. Det er eiendommen som boplass som gir Steinsåsen verdi, ikke mulighetene for landbruksdrift. Verken tidligere eller nåværende eier har fått det til å svare seg økonomisk.

Det er dessuten en viktig forutsetning for Andersens virksomhet med hest at han leier 20 da annet areal. Med eiendommens egne ressurser er det ikke mulig å få virksomheten til å være regningssvarende. De kalkyler som er fremlagt av motpartens sakkyndige vitner er urealistiske. Det er ikke tatt hensyn til at etablering av virksomhet med gårdssalg ville kreve betydelige investeringer for å bedre adkomst- og parkeringsforholdene. Det ville bli nødvendig med heltidsbeskjeftigelse i sommerhalvåret. I tillegg til kostnadene ved å sette de knappe jordbruksarealene i drivverdig stand for grønnsaksproduksjon, ville inntektene ikke gi et rimelig vederlag for arbeidsinnsatsen.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Byrettens dom (evt.underskjønn) stadfestes.

2. Jan Endre Bjørbæk Andersen tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Yngvar Stensåsen har sluttet seg til anførslene fra Bjørbøk Andersen. Hans egne erfaringer som eier og driver av gården i en årrekke viste at det ikke var mulig å få til regningssvarende drift. Ligningsmyndighetene har derfor nektet ham fradrag for underskudd. Stensåsen har hatt sin inntekt fra arbeid utenfor bruket.

Ankemotparten har under ankeforhandlingen opprettholdt den påstanden som er formulert i tilsvar, oppsatt på byrettens kontor, og som lyder:

«For det tilfelle at Rahm ikke vinner fram:

Yngvar Stensåsen frifinnes.

For det tilfelle at Rahm vinner fram:

Yngvar Stensåsen utsteder skjøte for bnr. 13 når vilkårene for utstedelse av skjøte for bnr. 1 er oppfylt (jf. vilkåret i Andersens påstand «mot betaling av netto løsningssum fastsatt ved endelig odelstakst»)

I begge tilfeller kan jeg ikke se at jeg kan belastes noen omkostninger.

Jeg ser ingen grunn til å ta noen standpunkt til prossuelle spørsmål, kjæremål etc. og krever å bli holdt utenfor diskusjon som kan pådra omkostninger.»

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byrettens mindretall og kan på vesentlige punkter slutte seg til den begrunnelse mindretallet har gitt for at eiendommen Steinsåsen «kan nyttast til landbruksdrift» i henhold til odelsloven §1. Lagmannsretten sammenfatter sitt syn slik:

Det er ikke bestridt at Steinsåsen tidligere var odelsjord. Spørsmålet er da om eiendommen, slik situasjonen fortoner seg på domstidspunktet, må sies å ha mistet denne egenskap med det resultat at odelsretten er tapt i henhold til odelsloven §23.

Steinsåsen er et relativt ordinært småbruk med et samlet areal på 126 dekar beliggende i et bynært område. Eiendommen ligger i et område som er regulert til landbruksformål, og det er ikke påregnelig med boligbygging eller annen virksomhet der. Eiendommen har bebyggelse som må anses adekvat i forhold til formålet. Våningshuset er riktignok forholdsvis lite og er av eldre dato. Driftsbygningen med garasjeanlegg er i god stand og er oppført i 1984/85. Driftsbygningen er innredet som stall med fem hestebokser. Annen bebyggelse er av liten interesse.

Jordbruksarealet er beskjedent. Totalt jordbruksareal er oppgitt til 30 dekar, men som den samlede byrett har bemerket, kan det ikke antas at mer enn vel 6 dekar forsvarer betegnelsen «fulldyrket». De øvrige 25 dekar består av overflatedyrket eng og innmarksbeite. Arealene er oppstykket i flere mindre parseller. Det har tidligere vært dyrket forskjellige vekster, blant annet poteter, mens det meste av jordbruksarealet har vært utnyttet til slått og beite. I de senere år har arealene vært benyttet til hestebeite i forbindelse med utleie av stallplasser i driftsbygningen. Før den nåværende eier Bjørbæk Andersen kjøpte eiendommen i 1997, forpaktet han den fra 1993 for kr 42.000 i årlig leie.

I tillegg har eiendommen et produktivt skogareal på ca 91 dekar på super og høy bonitet. Mesteparten er løvskog, men det er også noe hogstmoden granskog.

Lagmannsretten finner det klart - og det er heller ikke bestridt - at eiendommens vesentligste verdi ligger i boverdien. Kjøpesummen på kr 550.000, som er kr 80.000 under avholdt landbrukstakst, er egnet til å bekrefte dette. Eieren vil måtte hente det alt vesentlige av sin inntekt ved arbeid utenfor eiendommen, og den kan derfor under ingen omstendighet bli noe annet enn et støttebruk.

Spørsmålet om hva som ligger i lovens kriterium «kan nyttast til landbruksdrift» har vært tema i et ikke ubetydelig antall rettsavgjørelser. Spørsmålet har senest vært behandlet av Høyesterett i Tysværdommen, Rt-1998-450, og forståelsen av dommen har stått sentralt i byrettens dom og partenes prosedyre for lagmannsretten. Det følger av dommen at det er en objektiv vurdering som skal foretas. Problemstillingen er om det er realistisk å regne med at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen for å drive landbruk der. Av sentral betydning er her de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift på eiendommen, men også andre momenter, som den nåværende og tidligere bruk av eiendommen og karakteren av området eiendommen ligger i, er relevant.

I denne saken er det av spesiell interesse hvorvidt det stilles krav om økonomisk utbytte av landbruksvirksomheten, og i tilfelle hvor stor avkastning som kreves. I Tysværdommen er det om dette uttalt at det ikke er et vilkår at eiendommen kan være familiens eneste næringsgrunnlag, men at den må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold.

I faktisk henseende er det vesentlige forskjeller mellom saksforholdet i Tysværdommen og vår sak. Tysværdommen gjaldt en eiendom på en øy hvor det ikke hadde vært landbruksdrift siden 1982, og eiendommen hadde siden 1983 ikke hatt fast bosetning. Det ble heller ikke ansett realistisk å etablere fast bosetning der i fremtiden. Alternativet ville være utnyttelse som fritidseiendom.

I vår sak er situasjonen på sett og vis den motsatte. Det dreier seg om en eiendom som er i aktuell bruk til landbruksformål, og hvor det uavhengig av rent praktisk-økonomiske lønnsomhetsbetraktninger må anses objektivt påregnelig at eiendommen fortsatt vil bli utnyttet til dette. Selv om den vesentligste del av verdien ligger i boverdien, vil markedet for eiendommen være begrenset til kjøpere som i tillegg til å skaffe seg et sted å bo er interessert i å utnytte de ressurser og muligheter småbruket for øvrig har. For andre ville jord, skog og driftsbygninger snarere representere en byrde. Det eneste grunnlaget for å komme til at Steinsåsen har mistet sin karakter av odelseiendom, må da være at driften av eiendommen ikke vil være tilstrekkelig lønnsom.

Etter lagmannsrettens oppfatning kan en ren lønnsomhetsbetraktning ikke gis fullt så stor relativ vekt i nærværende sak som i Tysværdommen. Som nevnt i Høyesteretts dom i Rt-1987-1052 (Havradalen), tar uttrykket «kan nyttast til landbruksdrift» i odelsloven §1 først og fremst sikte på de naturgitte muligheter - jordens produktive evne. De praktisk-økonomiske muligheter ble av Høyesterett likevel ansett som et relevant moment ved vurderingen av om det var påregnelig med landbruksdrift på eiendommen i overskuelig fremtid. Det er viktige fellestrekk ved saksforholdene i Havradalen- og Tysværdommene som tilsier at de praktisk-økonomiske muligheter også i Tysværsaken sto sentralt ved vurderingen av om det var påregnelig at man i overskuelig fremtid ville gjenoppta landbruksvirksomheten på en nedlagt og fraflyttet gård.

Slik lagmannsretten ser det, ville det representere en klar endring av den rettstilstand som er etablert ved en rekke rettsavgjørelser, om en eiendom som Steinsåsen anses å mistet sin status som odelseiendom ut fra en rent økonomisk betraktning. Lagmannsretten finner ikke at Tysværdommen kan tolkes dithen at det ikke bare er et moment, men likefrem er et nødvendig vilkår for å oppfylle vilkåret om utnyttelse til landbruksdrift i §1, at eiendommen kan forventes å gi en nettoavkastning over et visst nivå. Et slikt vilkår ville kunne lede til at arealkravene i §2 får liten betydning. Det ville også kunne lede til at konjunkturendringer eller landbrukspolitiske beslutninger med mer enn kortsiktige virkninger fører til bortfall av odelsretten på mange mindre eiendommer.

Sivillovbokutvalets generelle uttalelser i Rådsegn 10 på side 44 om hvilke krav som bør stilles til odelseiendommer, må tolkes i lys av utvalgets forslag om et vesentlig strengere arealkrav enn det som ble vedtatt. Lovgiverens valg av arealkrav, som ble halvert i forhold til proposisjonen, har som forutsetning at man ikke kan stille strenge krav til avkastning. Det må anses å være lovens ordning at landbrukseiendommer som tilfredsstiller arealkravene normalt vil være odlingsjord. Tilleggskravet i §1 er ment som et unntak for eiendommer hvor spesielle forhold foreligger, som f.eks. eiendommer som er blitt liggende som øyer i områder med sterk urbanisering og fraflyttede bruk i marginale områder for landbruksvirksomhet. Det ville være uriktig å stille økonomiske vilkår som i realiteten innebærer en betydelig skjerpelse av arealkravene. Selv om det ligger et dynamisk element i utformingen av §1, er det en lovgiveroppgave å vurdere om arealgrensene bør heves.

Etter lagmannsrettens oppfatning er det påregnelig etter objektive kriterier at Steinsåsen vil bli ervervet med sikte på fortsatt landbruksdrift. Lagmannsretten finner det også, riktignok under adskillig tvil, sannsynliggjort at eiendommen ved slik utnyttelse vil kunne gi et tilskudd til familiens underhold som er tilstrekkelig til å oppfylle kravene i odelsloven §1, tolket i lys av Tysvær-dommen.

Av eiendommens ressurser legger lagmannsretten størst vekt på skogen. Det som idag er regnet som skogareal, oppfyller riktignok ikke minstekravet i §2 på 100 dekar som vilkår for at en ren skogeiendom skal være odlingsjord. Produksjonsverdien ligger imidlertid i realiteten vesentlig over minimumsgrensen. Med produktivt skogareal menes etter motivene skog med produksjonsevne på minst 100 liter pr. dekar, som tilsvarer den nedre grense for skog av 5. bonitet. Skogarealet på Steinsåsen har en produksjonsevne som ligger vesentlig høyere. Ut fra dagens priser og avkastningsmuligheter har Telemark Tømmersalgslag ved Schøning beregnet at eiendommen med en årlig avvirkning på ca 40 m3, vil gi i underkant av 5.000 kroner i nettoutbytte under forutsetning av at avvirkningen er innleid. Ifølge uttalelsen er det å anbefale å avvirke en del hugstmoden skog i løpet av få år. Et nærmere begrunnet forslag er beregnet å gi en rotnetto på ca kr 45.000, samt en skogavgift til fremtidig stell av skogen på ca kr 20.000. Vurderingene i Schønings uttalelse har ikke vært imøtegått av partene, og lagmannsretten finner dem realistiske.

Av det såkalte jordbruksarealet på 30 dekar, utgjør minst halvparten beitemark eller slåtteng i mindre parseller i skogen hvor det kan stilles spørsmål ved om ikke den mest fornuftige utnyttelse ville være omdisponering til skog. Som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor, har ikke arealene noen nevneverdig jordbruksverdi lenger. En slik omdisponering er for øvrig iferd med å skje fra naturens side. Eiendommen ville i så fall tilfredsstille arealkravet i odelsloven §2 som ren skogeiendom. Selv om avkastningen med dagens tømmerpriser er beskjeden, finner lagmannsretten det vanskelig å komme utenom at en slik eiendom fortsatt er odlingsjord.

Mht. jordbruksarealet har partene med støtte av sine sakkyndige vitner svært ulike oppfatninger om hvilke utnyttelsesmuligheter det er reelt grunnlag for. Lagmannsretten har fått seg forelagt skriftlige utredninger med kalkyler, og de sakkyndige har utdypet sine vurderinger i muntlige forklaringer i retten og under befaringen. Etter lagmannsrettens oppfatning er mulighetene for regningssvarende utnyttelse av jordbruksarealet meget beskjedent. Det er bare vel 6 dekar som kan betegnes som fulldyrket. Arealet preges imidlertid av at det i mange år har vært brukt som hestebeite. Som nærmere beskrevet i byrettens dom på side 9, vil det kreve adskillige investeringer å få det i produksjon til dyrking av grønnsaker. En meget usikker faktor er også om eiendommen har tilstrekkelig vannforsyning for grønnsaksproduksjon.

Etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke sannsynlig at man vil kunne etablere grønnsaksproduksjon som vil være egnet til å gi noen avkastning. Den eneste aktuelle mulighet ville være småskalaproduksjon med sikte på direkte salg til forbruker. Vurderingen og driftskalkylen fra den ankende parts sakkyndige vitner Olesrud og Volland er basert på dette. Lagmannsretten finner imidlertid ikke disse planene realistiske. Grønnsaksproduksjon i kombinasjon med gårdssalg ville kreve betydelige investeringer og dessuten være en meget arbeidsintensiv virksomhet. Med et såvidt beskjedent areal ville ikke avkastningen kunne gi noe rimelig vederlag for arbeidskraften. For så vidt vil det være riktig å snakke om hobbyvirksomhet.

Andre forutsetninger ligger heller ikke så godt til rette for gårdssalg. Selv om eiendommen har en sentral beliggenhet nær Skien, er adkomsten tungvint. Det ville være nødvendig med opprusting av den private adkomstveien frem til offentlig vei, og dessuten opparbeiding av parkeringsareal på gården, i praksis på bekostning av jordbruksarealet.

Ankemotpartens sakkyndige vitne Kverneland har basert sin beregning på fortsatt utnyttelse av eiendommen som hestebeite i kombinasjon med utleie av stallbokser i driftsbygningen. I henhold til Kvernelands kalkyle vil en slik virksomhet imidlertid ikke være regningssvarende.

Lagmannsretten er enig i at fortsatt utnyttelse av eiendommen til hestebeite og stallboksutleie er det som har størst økonomisk potensiale, og kan for sin del ikke se det annerledes enn at det må være mulig å drive på en måte som gir et visst, om enn beskjedent nettoutbytte. Ren utleie av arealer til beite anses riktignok ikke som landbruksvirksomhet i odelslovens forstand, men det er ikke bestridt at en virksomhet som beskrevet tilfredsstiller kriteriet, og lagmannsretten finner under en viss tvil at dette er tilfelle. Det legges vekt på at utnyttelsen av beite skjer i tilknytning til en virksomhet som drives på eiendommen.

Kvernelands beregning har som forutsetning at man skal forrente en investering på kr 300.000, Lagmannsretten er enig i at det i en praktisk-økonomisk lønnsomhetsbetraktning vil være riktig å ta hensyn også til kapitalomkostningene. Imidlertid dreier det seg her om en eiendom hvor boverdien er helt dominerende, og hvor kjøpesummen egentlig ikke overstiger vanlig markedspris for mindre eneboliger. Det blir under disse forutsetninger uriktig å henføre mer enn en liten del av kjøpesummen til landbruksdelen. For øvrig krever det ikke investeringer av betydning å fortsette den virksomhet det er tilrettelagt for på eiendommen.

En annen faktor som har påvirket lønnsomheten negativt, er at Kverneland har forutsatt helårs utleie av stallplass med fôr til fire hester. Jordbruksarealet er imidlertid for lite til at eiendommen er selvforskynt med fôr. Den nåværende eier leier 20 dekar i tillegg, men dette må man se bort fra. Kverneland har gått ut fra at alt tilgjengelig jordbruksareal vil bli høstet gjennom beiting i fire sommermåneder, mens alt vinterfôr må kjøpes inn.

Etter lagmannsrettens oppfatning er dette ikke den mest fordelaktige måte å innrette seg på. Det er ikke grunn til å tilby helårs utleie av hestebokser basert på innkjøp av fôr i åtte måneder av året. Det ville være gunstigere å tilby utleie av stallplass med adgang til beiting på eiendommen om sommeren, og la hesteeieren selv stå for innkjøp av fôr utover dette. Selv om vederlaget i så fall ville være vesentlig lavere enn de 2.000 kroner pr. måned som Kverneland har kalkulert med i vintersesongen, ville det være realistisk å oppnå et vederlag i størrelsesorden 500 kroner måneden pr. hest. Utleie til fire hester i ti måneder av året ville til illustrasjon gi 20.000 kroner pr. år. Kostnadene ved virksomheten ville være små, slik at det blir et visst overskudd til eieren.

Når eiendommens ressurser og utnyttelsesmuligheter ses under ett, er det lagmannsrettens oppfatning at Steinsåsen fortsatt tilfredsstiller kravene til odlingsjord etter odelsloven §1 - §2. Den ankende part må derfor gis medhold i løsningskravet.

Avgjørelsen har budt på tvil og har reist spørsmål av prinsipiell interesse. Lagmannsretten finner derfor at saksomkostninger i henhold til tvistemålsloven §180 annet ledd, sammenholdt med unntaket i §172 annet ledd, ikke bør tilkjennes verken for lagmannsretten eller byretten. Dette er i samsvar med byrettens saksomkostningsavgjørelse i tvisten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Jan Endre Bjørbæk Andersen og Yngvar Stensåsen tilpliktes å utstede odelsskjøte til Bror Yngve Rahm på eiendommen gnr. 113 bnr. 1 og 13 i Skien, mot betaling av løsningssummen i henhold til odelstakst.

2. Saksomkostninger i tvisten for byretten og for lagmannsretten tilkjennes ikke.