LA-1999-461

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-11-30
Publisert:	LA-1999-00461
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Lyngdal herredsrett nr.: 98-00074 A - Agder lagmannsrett LA-1999-00461 A.
Parter:	Ankende part: Leif Frøytland (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte). Ankemotpart: Hanne Randi Salvesen (Prosessfullmektig: Advokat Andreas Bjørn Salvesen).
Forfatter:	Lagmann Ola Rygg, formann. Lagdommer Per Holtar Evensen. Ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen. To fagkyndige meddommere
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §2, Tvistemålsloven (1915) §153, §180

I odelsløsningssak reist av Leif Frøytland mot Hanne Randi Salvesen, avsa Lyngdal herredsrett - dommerfullmektig Per Christian Ask som enedommer - 6. januar 1999 dom med slik domsslutning:

«1. Saksøkte frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Hovedforhandling i saken ble innledet 25. august 1998. Ved kjennelse samme dag ble videre forhandlinger utsatt fordi det ble ansett nødvendig å få beregnet omkostningene ved anlegg av traktorveg til eiendommen, som til nå ikke har hatt vegforbindelse. Hovedforhandlingen ble gjenopptatt 20. november 1998, med avhør av 4 vitner og prosedyre og som nevnt med domsavsigelse 6. januar 1999.

Om problemstillingen i herredsrettssaken og partenes anførsler for herredsretten, vises til herredsrettens domsgrunner.

Saksøkeren Leif Frøytland v/h.r.advokat Helge Tofte har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Påstanden i ankesaken er den samme som for herredsretten, men anførslene til støtte for påstanden er nå endret forsåvidt som det i ankesaken er presentert et annet opplegg for drift av skogen enn det som var tema for herredsretten.

Saksøkte Hanne Randi Salvesen v/advokat Andreas Bjørn Salvesen har imøtegått anken og har prinsipalt påstått anken avvist, subsidiært herredsrettens dom stadfestet. Avvisningspåstanden ble frafalt under ankeforhandlingen.

Tvisten mellom partene gjelder bare spørsmålet om den aktuelle eiendommen oppfyller kravene til odlingsjord i odelsloven §1.

Løsningskravet for øvrig er ubestridt, idet partene er enige om at Frøytland i tilfelle har odelsrett mens Hanne Randi Salvesen ikke har det. De er også enige om at arealkravet i odelsloven §2 er oppfylt, idet eiendommen har over 100 dekar produktivt skogareal. Men Hanne Randi Salvesen hevder at eiendommen ikke «kan nyttast til landbruksdrift» i odelsloven §1's forstand, og derfor ikke kan løses på odel.

Ankeforhandling ble holdt i rettslokalet i Farsund tirsdag 30. november og onsdag 1. desember 1999. Leif Frøytland møtte og forklarte seg. Hanne Randi Salvesen møtte, men forklarte seg ikke. Hennes mann, Jan Arve Salvesen, forklarte seg som vitne. Ytterligere ett vitne ble ført. Lagmannsretten, som etter begjæring fra ankemotparten ble satt med to oppnevnte fagkyndige meddommere, var på befaring til Beiske hvor en del av den eiendommen saken gjelder ble påvist og befart.

Leif Frøytland v/h.r.advokat Tofte har for lagmannsretten i hovedsak anført:

Etter å ha innhentet en skogfaglig vurdering fra Agder Skogeigarlag, er Frøytland kommet til at det mest rasjonelle vil være å drive tømmeret frem til sjøen og å frakte det videre med leid lekter, istedenfor å bygge en slik traktorveg som det ble argumentert med for herredsretten. Dette fremdriftsalternativet forutsetter bygget en enkel traktorveg fra stranden og et stykke oppover i skogen, men uten tilknytning til offentlig veg. Videreføring av traktorvegen, med tilknytning til offentlig veg, kan bli aktuelt senere.

Det er fremlagt driftsplan for eiendommen, utarbeidet av Agder Skogeigarlag etter herredsrettens dom, med planperiode fra inneværende år til år 2008. Driftsplanen viser at eiendommens totale areal er 256 dekar og det produktive skogarealet 113 dekar - av dette 50 dekar høy bonitet og 63 dekar middels bonitet. Stående kubikkmasse er beregnet til 1037 m3; av dette er 89 m3 furu, 221 m3 gran og resten lauvskog - herav 457 m3 eik. Skogen på eiendommen har ikke vært drevet i noen særlig utstrekning. Av kubikkmassen på 1037 m3 er 570 m3 klassifisert som hogstklasse 5 (hogstmoden skog) og 340 m3 som hogstklasse 4 (eldre produksjonsskog). Årlig tilvekst er beregnet til 40 m3, hvorav 27 m3 faller på lauvskogen. Foreslått årlig hogstkvantum er 58 m3.

I et utkast til ny kommuneplan for Farsund (planperiode 1999-2010), som ble sendt ut til uttalelse 20. mai 1999, er hele gnr. 122 bnr. 1 og 3 foreslått klassifisert som NLF-område (område for natur, landbruk og friluftsliv). I den kommune- planen som fortsatt gjelder var det utlagt et hytteområde på eiendommen på en strekning nede ved stranden. Dette er ikke med i det nye planutkastet, og Leif Frøytland er ikke interessert i å utnytte eiendommen for slik utbygging. Hanne Marit Salvesen har imidlertid fremmet en privat reguleringsplan for hyttebebyggelse i henhold til någjeldeldende kommuneplan. Planen er så langt ikke behandlet av kommunen.

Leif Frøytland er industriarbeider. I tillegg eier og driver han en gård fra før, som gir ham en årlig driftsinntekt på rundt regnet kr 100.000,-. Han ønsker å drive gnr. 122 bnr. 1 og 3 sammen med den gården han allerede har.

Det driftsopplegget Frøytland satser på i ankesaken, går ut på å bygge en enkel traktorveg (klasse 7) fra sjøen og et stykke oppover i lia. Maskiner og utstyr til dette må fraktes til stedet med lekter. Han regner med at vegen vil koste kr 120,- kr 150,- pr. meter. Han vil så ta ut det som står der av standskog og som traktorvegen vil utløse, kvantumsberegnet til 869 m3. Det legges opp til å avskoge ca 6 dekar hvert år, leie en lekter til transport av virket over fjorden, og etter hvert plante til de uthogde arealene. Etter ca 10 år regner han med å kunne selge juletrær fra de tilplantede arealene. Det meste av standskogen regner han med å hugge opp og selge som ved, men en mindre del vil kunne benyttes til skurtømmer og eventuelt sliptømmer. 58 m3 ved utgjør ca 36 favner, med salgsverdi ca kr 40.000,- brutto.

For produksjon av juletrær er fremlagt en kalkyle, utarbeidet av prosjektleder i Agder Skogeigarlag Tormod Stavrum. Kalkylen viser at 500 salgbare juletrær gir et driftsoverskudd på ca kr 40.000,-.

Ved vurderingen av kriteriene i odelsloven §1 må det has for øyet et langsiktig perspektiv. Driften må dekke forrentning av ervervsomkostningene, og i tillegg gi et rimelig vederlag for arbeid. Den aktuelle eiendommen har en boverdi i tillegg til skogen. Det blir da feil å kreve at skogsdriften alene skal forrente hele løsningssummen.

Kravet til produktivt skogareal i odelsloven §2 går på produksjonsevnen (minstekrav 100 liter pr. dekar og år), og ikke på tilgjengelighet - tilgjengeligheten blir en §1-vurdering. For den aktuelle eiendommen er hele arealet tilgjengelig, sett over et visst tidsperspektiv.

Det er vist til avgjørelser inntatt i Rt-1980-85, Rt-1987-1052 og Rt-1987-1231, samt Rt-1998-450. Saksforholdet i den sistnevnte dom var spesielt, og dommen er derfor ikke så revolusjonerende som den umiddelbart kan synes å være. Dom avsagt av Lyngdal herredsrett 5. desember 1997 i sak nr. 97-00083 A, er etter Frøytlands mening ikke rettslig holdbar.

Leif Frøytland har nedlagt slik påstand:

«1. Leif Frøytland har odels- og løsningsrett til gnr. 122 bnr. 1 og 3 i Farsund.

2. Leif Frøytland tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Hanne Randi Salvesen v/advokat Andreas Bjørn Salvesen har i hovedsak anført:

Problemstillingen og vurderingstemaet blir helt annerledes i ankesaken enn for herredsretten. I herredsretten ble hovedforhandlingen utsatt på grunn av mangelfulle opplysninger nettopp om anleggsomkostningene for den traktorvegen som saksøkeren nå ikke lenger vil basere sitt driftsopplegg på. Lagmannsretten blir således førsteinstans for den vurdering som nå skal foretas, og ikke ankeinstans for den dom Lyngdal herredsrett avsa. Opprinnelig påsto Hanne Randi Salvesen anken avvist på dette grunnlaget. Avvisningspåstanden er imidlertid frafalt.

Eiendommen ble kjøpt av Hanne Randi Salvesen for kr 675.000,-i juni 1997. Hun fastholder at den etter dagens forhold ikke kan nyttes til landbruksdrift på regningssvarende måte, og at den derfor ikke kan løses fra henne på odel.

Skogen på eiendommen har ikke vært drevet i hvert fall de siste 20 år.

Det er lite sannsynlig - etter ankende parts oppfatning nærmest utenkelig - at det vil bli gitt tillatelse til bygging av en slik traktorveg fra sjøen og oppover som Leif Frøytland nå baserer sitt driftsopplegg på. En slik veg vil bli synlig fra Farsund og fra andre befolkede og beferdede steder, og den vil fremstå som et sterkt skjemmende element i landskapet.

I tilleg er det kulturminner (fegater, avgrenset av gamle steingjerder) i området der vegen er tenkt anlagt; også dette vil kunne være grunnlag for å nekte traktorvegen anlagt.

For øvrig kan det etter ankemotpartens mening ikke stemme at 869 m3 av standskogen vil kunne tas ut etter at en slik veg eventuelt er blitt anlagt. Såvidt ankemotparten kan bedømme, vil en slik veg bare utløse en mindre del av standskogen - anslagsvis 200-300 m3, og mindre enn de 100 dekar produktivt skogareal som kreves for at eiendommen skal være odlingsjord etter odelsloven §2. Uttrykket «produktiv skog» bør forstås slik at det også inneholder et krav om tilgjengelighet for fremdrift.

Utviklingen synes å gå i retning av skjerpede krav til eiendommer som bør kunne løses på odel. Den aktuelle eiendommen har ingen landbruksmessig interesse eller betydning, og skogen er ikke drivverdig etter dagens forhold og driftsmåter. At saksøkeren vingler frem og tilbake med hensyn til driftsopplegg, slik han har gjort, er nettopp uttrykk for denne realitet.

Det er vist til avgjørelser inntatt i i Rt-1998-450 og RG-1980-477, en fremlagt dom avsagt av Lyngdal herredsrett 5. desember 1997 i sak nr. 97-00083 A, samt til Falkanger: Odelsrett og åsetesrett s. 13.

Hanne Randi Salvesen har nedlagt slik påstand:

«Herredsrettens dom stadfestes.

Hanne Randi Salvesen tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Eiendommen går fra sjøen og oppover en relativt bratt li med mye stein. Høyeste parti ligger ca 200 meter over havet. Det hører med bebyggelse og noe innmark til eiendommen. Partene er imidlertid enige om at jordbruksarealet er mindre enn 5 dekar, slik at hvis eiendommen er odlingsjord må det være som skogeiendom med mer enn 100 dekar produktivt skogareal «som kan nyttast til landbruksdrift».

Ifølge skogbruksplanen for eiendommen er det produktive skogarealet 113 dekar. Det er med andre ord ikke så svært mye mer enn minstekravet etter odelsloven §2. I herredsrettens dom er oppgitt høyere tall for produktive skogarealer enn i skogbruksplanen - nemlig 210 dekar produktivt, hvorav 50 dekar såkalt «super bonitet», 90 dekar høy bonitet og 70 dekar middels bonitet.

I Ot.prp.nr.59 (1973-1974) s. 52 er det klart tilkjennegitt at for at en skogeiendom skal være å anse som odlingsjord kreves det både slikt produktivt areal som angitt i §2 annet ledd siste punktum og at eiendommen har en produksjonsmessig verdi som angitt i §2 første ledd. Det som er sagt om dette i proposisjonen, knytter seg riktignok til andre krav til areal og produksjonsmessig verdi enn de som til slutt kom inn i loven (etter proposisjonen var kravene henholdsvis 200 dekar produktivt skogareal og en produksjonsmessig verdi tilsvarende 20 dekar jordbruksareal). Men at arealkravene ble halvert under stortingsbehandlingen, kan etter lagmannsrettens mening ikke få noe å si for lovforståelsen.

Det blir etter dette 3 kumulative vilkår for at en skogeiendom skal bli å anse som odlingsjord: At eiendommen har minst 100 dekar produktivt skogareal, at dens produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal, og at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift.

Den aktuelle eiendommen oppfyller vilkåret om minst 100 dekar produktivt skogareal.

I vilkår nr. 2 ligger at eiendommen, totalt sett, må kunne gi en arbeidsinntekt som minst tilsvarer arbeidsinntekten på 10 dekar jordbruksareal, jf. NOU 1972:22 s. 45 sp. 2, Ot.prp.nr.59 (1972-1973) s. 11 sp. 1 og Falkanger l.c. s. 39 flg. Dette vilkåret er det etter lagmannsrettens mening naturlig å vurdere i sammenheng med vilkåret «kan nyttast til landbruksdrift» i §1 - det kriteriet som av partene har vært fremholdt som det avgjørende i denne saken.

Hva som nærmere bestemt ligger i dette kriteriet, er omhandlet i en artikkel i Juristkontakt nr. 7 for 1999 av advokat Claus Frimann-Dahl. Det følger av blant annet dom i Rt-1998-450 at det er en objektiv vurdering som skal foretas, og at problemstillingen er om det er realistisk å regne med at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen for å drive landbruk der. Driften av eiendommen må forutsettes å gi et visst, men ikke nødvendigvis noe særlig stort, bidrag til en families underhold. Ervervsomkostningene inngår i vurderingen av om landbruksdrift er realistisk.

Som fremholdt av ankende part, kan det ved vurderingen av om en eiendom «kan nyttast til landbruksdrift» i odelsloven §1's forstand ikke kreves at driften gir regnskapsmessig overskudd. Det vises om dette til Falkanger: Odelsrett og åsetesrett s. 43, som lagmannsretten er enig i og som legges til grunn. Men den må på den annen side kunne anses drivverdig ut fra forholdene på løsningstidspunktet, hensett også til fremtidsutsiktene så langt de kan bedømmes.

Det som skaper problemer i forhold til den aktuelle eiendommen, er fremdriftsforholdene, omkostningene ved å få skogsvirket frem til kjøper - med andre ord: om det i det hele tatt vil kunne bli regningssvarende å drive skogsdrift der. I tillegg er det en viss usikkerhet med hensyn til om nødvendige tillatelser til det driftsopplegg Frøytland nå baserer seg på, vil bli gitt. Naturgrunnlaget for skogbruksdrift er til stede, og det anses i og for seg ikke tvilsomt at eiendommen ville ha vært odelsjord hvis det hadde vært vegatkomst til den.

Lagmannsretten har funnet spørsmålet tvilsomt, og har delt seg i et flertall og et mindretall.

Lagmannsrettens flertall, dommerne Rygg, Holtar Evensen og Sigurdsen, er kommet til samme resultat som herredsretten, og skal bemerke:

Det avgjørende er, som det er sagt i en fremlagt dom avsagt av Lyngdal herredsrett 5. desember 1997 i sak nr. 97-00083 A - om det er realistisk å forvente «at en fornuftig person ville overta og drive skogen basert på at den vil gi en viss økonomisk avkastning, - -». Det er med andre ord ikke spørsmål om Leif Frøytland med sine personlige forutsetninger vil kunne makte å drive skogen på regningssvarende måte, men om det rent objektivt ut fra dagens og den nærmeste fremtids forhold anses å være grunnlag for regningssvarende drift.

Det er videre spørsmål om eiendommen som selvstendig driftsenhet anses drivverdig eller ikke.

Av de rettsavgjørelsene som har vært påberopt, synes nærværende sak å ha størst likhet med saken omhandlet i RG-1980-477. På noen punkter har den også likhetstrekk med saken omhandlet i Lyngdal herredsretts dom av 5. desember 1997 i sak nr. 97-00083 A. I begge sakene ble resultatet at eiendommen ikke ble ansett å kunne nyttes til landbruksdrift. I saken i RG-1980-477, som gjaldt en eiendom med 4-500 dekar skog uten kjørbar atkomst, ble det ansett avgjørende at «Fremdriftsforholdene innebærer etter rettens mening at skogsdrift av eiendommen ikke vil gi produksjonsmessig verdi tilsvarende 10 da jordbruksland.» I saken fra Lyngdal, som gjaldt en vanskjøttet skog på størrelse med den nærværende sak gjelder, var begrunnelsen at «skogsdrift i egentlig forstand vil bli så marginal at det ikke fremstår som noen aktuell eller påregnelig bruk.»

Med samme begrunnelse er lagmannsrettens flertall kommet til samme resultat for den eiendommen nærværende sak gjelder, og vil således stemme for stadfestelse av herredsrettens dom, idet flertallet er enig også i herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Flertallet bedømmer saken som et grensetilfelle, hvor resultatet anses som såvidt tvilsomt at saksomkostninger heller ikke bør idømmes for lagmannsretten, jf. unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd.

Omkostningene til meddommere bør betales av Hanne Randi Salvesen, som var den som begjærte retten satt med meddommere.

Lagmannsrettens mindretall, de fagkyndige meddommerne Grimsby og Hoveland, er kommet til at eiendommens driftspotensiale tilfredsstiller kravet i odelsloven §1 - «som kan nyttas til landbruksdrift».

Hogst av ved og tømmer, juletre- og grøntproduksjon, beite, boligutleie og jaktutleie representerer eksempler på inntektsmuligheter.

Mindretallet vil spesielt framheve at deler av eiendommen må anses å ha til dels bedre bonitet/produksjonsverdi enn det som fremgår av Agder Skogeigarlags klassifisering, og at dette gjelder arealer som til sammen oppfyller arealkravet til produktivt skogareal i odelsloven §2. Det produktive arealet er etter flertallets mening større enn de 113 dekar som fremgår av skogbruksplanen.

Forbedret adkomst vil være en forutsetning for drift. Skogbrukssjefen har anført adkomst fra fylkesveien og Agder Skogeigarlag har anført adkomst fra sjøen, hvilket skulle tilsi mulig veibygging gjennom hele eiendommen - eventuelt som felles skogs- og personbilvei til hytter/bolig ved sjøen. Vei vil kunne anlegges ved stykkevis utbygging, eventuelt gunstig finansiert med tilskudd, skattefradrag og deltakelse fra naboer.

Både hyttebygging og veibygging kan være skjemmende for enkeltpersoner sett fra Farsund by, men veibygging vil sannsynligvis ikke bli nektet da treceene vil kunne tilpasses terrenget og skjules av vegetasjon.

Mindretallet vil også fremheve den kostnadsmessige betydningen av at eiendommens pris er framkommet i konkurranse basert på kjøpers vurdering av egnethet til fritidsformål/hytter, og ikke basert på vanlig landbruksdrift etter odelsverdi.

Meddommer Grimsby er kjent med den eiendommen som er omhandlet i Lyngdal herredsretts dom av 5. desember 1997 i sak nr. 97-00083 A. Eiendommen er etter hans mening typisk for distriktet, og burde være en odelseiendom etter lovens kriterier.

Mindretallet vil konkludere med at eiendommen gnr. 122 bnr. 1 og 3 vil kunne nyttes til landbruksdrift og vil kunne gi et positivt bidrag til eiers inntekt.

Det avsies etter dette dom i samsvar med flertallets resultat.

Dommen er avsagt under slik dissens som det foran er redegjort for. Omkostningsavgjørelsene er enstemmige.

Det ble holdt avsluttende domskonferanse i Kristiansand tirsdag 21. desember 1999. Da en av dommerne på grunn av sykdom ikke kunne møte til denne konferansen, er dommen formelt å anse som avsagt på den i tvistemålsloven §153 første ledd foreskrevne måte.

Domsslutning:

1. Lyngdal herredsretts dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten idømmes ikke.