LA-1999-512

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-09-14
Publisert:	LA-1999-00512
Stikkord:	Tingsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Tønsberg byrett nr. 98-00361 - Agder lagmannsrett LA-1999-00512 A.
Parter:	Ankende part: Harry Markussen, Wenche Haraldsen, Wenche Kjølner (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Hallenstvedt). Ankemotpart: Gerd Larsen (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby).
Forfatter:	Lagmann Ola Rygg, formann. Lagdommer Per Holtar Evensen. Ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen
Lovhenvisninger:	Skylddelingsloven (1909) §23, Tvistemålsloven (1915) §153, §16, §180, §356

År 1999 den 14. september ble rett satt på kontoret i Agder lagmannsrett i Skien for avsigelse av dom med rettens formann til stede. De øvrige dommerne har undertegnet dommen ved sirkulasjon, jf. tvistemålsloven §153.

Harry Markussen, Wenche Haraldsen og Wenche Kjølner er eiere av 3 naboeiendommer - gnr. 1 bnr. 316, 317 og 318 - beliggende i Munkerekkveien i Nøtterøy. De 3 eiendommene ble i 1950 utskilt fra gnr. 1 bnr. 59. Eier av bnr. 59 dengang, og altså selger av de 3 fraskilte parsellene, var Ruth Larsen. I forbindelse med salget av bnr. 316, 317 og 318 ble det tilkjøpt en strandeiendom på 503 m2, gnr. 1 bnr. 301. Tvisten i saken gjelder eierforholdet til bnr. 301. Bnr. 59 eies nå av ankemotparten Gerd Larsen, som er svigerdatter av Ruth Larsen.

Tønsberg byrett avsa 15. januar 1999 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Gerd Larsen frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

Det fremgår av domsslutningen at saken ble reist av de ankende parter, som hevder å være medeiere i bnr. 301 med en fjerdepart hver.

Om enkelthetene i saksforholdet for øvrig, partenes anførsler og påstander for byretten og dennes vurdering av de omtvistede spørsmål, vises til byrettens domsgrunner.

Harry Markussen, Wenche Haraldsen og Wenche Kjølner har, med advokat Gunnar Hallenstvedt som prosessfullmektig, påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett.

Gerd Larsen v/advokat Ole Søby har imøtegått anken og påstått byrettens dom stadfestet.

Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Tønsberg 1. og 2. september 1999. De ankende parter møtte alle og forklarte seg, ankemotparten Gerd Larsen likeså. 6 vitner ble avhørt, alle disse forklarte seg også for byretten.

De ankende parter v/advokat Hallenstvedt har for lagmannsretten i hovedsak anført:

Anken gjelder byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Det fremgår av to oppgjørsoppstillinger i forbindelse med tomtesalgene i 1950 at de ankende parter ervervet medeiendomsrett til den tilkjøpte strandparsellen gnr. 1 bnr. 301, og ikke bare bruksrett til brygge- og båtplass. Det fremgår begge steder at tomtekjøperne ble avkrevd kr 142,- som «andel av kjøp vedr. bryggetomten», henholdsvis som «Andel av kjøp av bryggetomten inkl. omkostninger». Det er bnr. 301 som i oppstillingene er kalt «bryggetomten». En ren ordfortolkning av de to dokumentene gir som resultat at de ble ansett som kjøpere av bnr. 301, på linje med Ruth Larsen selv.

Det styrker de ankende parters forståelse av disposisjonene i 1950 at parsellen gnr. 1 bnr. 302, som ble tilkjøpt sammen med bnr. 301, ble sammenføyd med bnr. 59 i august 1950. Bnr. 1 ble imidlertd ikke sammenføyd med bnr. 59, noe som etter de ankende parters mening må skyldes at eierforholdet til bnr. 301 var annerledes slik at det av den grunn ikke var adgang til sammenføyning av disse to enhetene.

Advokat Rojahn var engasjert av Ruth Larsen, og uklarheter med hensyn til de disposisjoner som ble foretatt i 1950 må da gå ut over Ruth Larsens rettsetterfølgere.

Både Ruth Larsen og sønnen Tore Larsen var fullt klar over at de 3 tomtekjøperne var blitt medeiere i bnr. 301 i 1950, idet de hadde de oppgjørsoppstillingene fra advokat Rojahn som klart viser dette. Hevd fra den siden er således utelukket.

Det er på det rene at i hvert fall en av tomtekjøperne i 1950, Knut Haraldsen, protesterte mot at hans rett til bnr. 301 i skjøtet ble beskrevet som en bruksrett. Når det ikke ble reist tvist om spørsmålet dengang, er den sannsynlige forklaring at Knut Haraldsen var gift med Ruth Larsens søster og ikke ønsket å skape splid i familien med et søksmål.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Den til enhver tid eier av gnr. 1, bnr. 316, gnr. 1, bnr. 317, gnr. 1, bnr. 318 og gnr. 1, bnr. 59 er eier av en ideell 1/4 del til strandparsellen gnr. 1, bnr. 301 i Nøtterøy Kommune.

2. Gerd Larsen tilpliktes å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett med tillegg av 12 % rente fra rettskraftig dom foreligger.»

Ankemotparten Gerd Larsen v/advokat Søby har henholdt seg til byrettens dom, som hun mener er riktig i sitt resultat og i det vesentlige også i begrunnelsen. Hun har for øvrig i hovedsak anført:

Det var en bevisst løsning som ble valgt i 1950, og det er ikke noe som tyder på at Ruth Larsen mente noe annet om rettsforholdene enn det som fremgår av hjemmelsdokumentene.

De to oppgjørsoppstillingene fra 1950 er ikke så entydige som de ankende parter vil ha det til. Formuleringene som er benyttet, kan også leses som «andel i bnr. 59's omkostninger med kjøp av bryggetomten.» Under enhver omstendighet er det spørsmål om oppgjørsoppstillinger, og ikke om dokumenter som skulle tjene andre formål.

I 1963 ble bnr. 316 delt ved at en del av tomten ble fradelt og gitt bnr. 377. I den forbindelse utferdiget Ruth Larsen en erklæring om at hun ga eieren av bnr. 377 rett til bryggeplass og båtplass «på sin eiendom gr.nr. 1, br.nr. 301.» Hennes underskrift er bekreftet av de daværende eiere av både bnr. 316 og bnr. 377, Petter og Dagny Skagen, som vitner.

Subsidiært er som for herredsretten anført passivitet og hevd som mulige rettsendrende grunnlag.

Gerd Larsen har nedlagt slik påstand:

«1. Tønsberg byretts dom av 15.01.99 stadfestes.

2. Gerd Larsen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % rente fra rettskraftig dom foreligger.»

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.

Tvisten gjelder spørsmålet om hva slags rett de ankende parter har til bnr. 301. Det er ubestridt at de har rett til bryggeplass og båtopplag. Spørsmålet er om de har disse rettighetene som bruksrett, eller om de også er medeiere i bnr. 301 med en fjerdepart hver.

For lagmannsretten fremstår det som uklart hvilken verdimessig betydning tvistespørsmålet har for de ankende parter. Under ankeforhandlingen har det - etter rettens mening med god grunn - vært reist spørsmål om kravet til ankesum i tvistemålsloven §356 er oppfylt. De ankende parter har vist til at strandeiendommer i Nøtterøy er ettertraktet og verdifulle, og at det ved salg av deres eiendommer vil være et klart salgsaktivum hvis de kan tilby kjøpere medeiendomsrett til stranden fremfor bare bruksrett til bryggeplass og båtopplag. På den annen side er det, slik lagmannsretten har oppfattet parter og vitner, ikke aktuelt med noen endret eller utvidet bruk av parsellen som vil gi de ankende parter noen annen faktisk rådighet over stranden enn den de har hatt til nå. Om selve den formelle status som medeier vil gi seg prismessig utslag ved et eventuelt salg, vet man ikke noe sikkert om.

Da anken kom inn til lagmannsretten, var det vedlagt en takst som angivelig skulle godtgjøre at kravet til ankesum var oppfylt. Taksten sier imidlertid intet om verdien av det som er tvistegjenstanden i ankesaken, bare at «Verdien av båt/bryggeplass m/båtopplagsplass etc. i felles brygge på tomt gnr. 1, bnr. 301 vurderes til kr 50 000.-» Spørsmålet om verdien av anketvisten ble ikke tatt opp av lagmannsretten under ankeforberedelsen.

Lagmannsretten går ikke nærmere inn på spørsmålet om ankegjenstandens verdi, idet alle parter har tilkjennegitt at de ønsker en realitetsavgjørelse og det etter de konkrete omstendighetene i saken ikke finnes å være grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §16.

Etter lagmannsrettens mening må tvisten avgjøres ut fra en bedømmelse av det som skjedde i 1950. Det er etter rettens mening åpenbart at de subsidiære grunnlag som er anført ikke har noe for seg - det er ikke i tidsrommet fra 1950 til nå skjedd noen rettsendring med hensyn til tvistespørsmålet i saken.

De ankende parters hovedargument er at det i o.r.sakførers Edgar Rojahns brev til de 3 parsellkjøperne av 8. august 1950 er oppført «Andel av kjøp vedr. bryggetomten ..... kr 142,-.» I en ikke undertegnet oppstilling av september 1950, som nok er beregnet på selgeren Ruth Larsen, er for alle de 3 solgte tomtene på tilsvarende måte oppført «Andel av kjøp av bryggetomten inkl. omkostninger ... kr 142,-.»

Av begge disse dokumentene fremgår det at de 3 tomtekjøperne - Leif Andersen, Knut Haraldsen og Willy Paulsen - er blitt avkrevd kr 142,- hver for de rettighetene i bnr. 301 som det nå tvistes om. Det er uomtvistet at beløpene ble betalt. Kjøpesummen for bnr. 301 var kr 503,-. Av dette har altså Leif Andersen, Knut Haraldsen og Willy Paulsen betalt kr 426,-. Hvis dette utgjorde 3/4 av de totale erversomkostningene, har disse vært kr 568,-, det vil si kjøpesummen kr 503,- pluss kr 65,- i omkostninger.

De ankende parter mener at de siterte formuleringene entydig og klart viser at bnr. 301 ble kjøpt av Ruth Larsen og de 3 tomtekjøperne sammen, og at når hver av dem er belastet for 1/4 av kjøpesummen med omkostninger må det være som sameiere og ikke som bruksberettigede. Dette synes å ha vært basis for de oppfatninger som har vært hevdet om spørsmålet, både fra Knut Haraldsens side i 1950-årene og senere og fra de ankende parters side nå.

Lagmannsretten kan for sin del ikke se at dette er den eneste mulige måte å forstå oppstillingene på. Det er rett nok den forståelse som vel må sies å ligge språklig nærmest - at «Andel av kjøp - - -» refererer seg til et felleserverv. Men det siterte kan også leses slik at det siktes til «andel i Ruth Larsens kjøp - - -», med andre ord en pris for bruksrett til bryggeplass og båtopplag som svarte til en forholdsmessig andel - en fjerdedel - av Ruth Larsens erversomkostninger. I den forbindelse skal særskilt bemerkes:

Bnr. 301 ble i 1949 kjøpt for kr 1,- pr. m2, med det formål å gi både bnr. 59 og de 3 fradelte parsellene brygge- og båtplass på stranden. På den bakgrunn fremstår det ikke som usannsynlig at ervervsomkostningene kan ha blitt delt likt på de 4 eiendommene det gjaldt, uten tanke på å skille mellom eiendomsrett og bruksrett. Den prisen som ble betalt for parsellen, viser at dette i 1950 neppe kan ha vært sett på som noen vesentlig problemstilling. Det er Ruth Larsen alene som står oppført som kjøper av bnr. 301, både i kart-, oppmålings-og skylddelingsforretningen avholdt 21. desember 1949 og i skjøte utstedt 17. juli og tinglyst 21. juli 1950. I praksis var det således Ruth Larsen alene som bestemte hvilken rett de 3 tomtekjøperne skulle få, og hva de skulle betale.

Det er etter lagmannsrettens mening ikke sannsynliggjort fra de ankende parters side at deres rettsforgjengere i 1950 fikk noen annen rett til bnr. 301 enn den som fremgår av deres hjemmelsdokumenter. De to oppgjørsoppstillingene i seg selv er ikke noe bevis for dette, idet de som nevnt også kan leses på en måte som samsvarer med hjemmelsdokumentene. Som påpekt blant annet i dom i Rt-1989-455, stilles det strenge krav til bevis for at det reelle eierforhold er et annet enn det et skjøte viser.

Lagmannsretten bemerker at etter §23 første ledd i skylddelingsloven av 20. august 1909 var det i utgangspunktet et vilkår for sammenføyning at de eiendommene som det var spørsmål om å sammenføye grenset umiddelbart til hverandre. Dette vilkår var i 1950 oppfylt i forholdet mellom bnr. 302 og bnr. 59, men ikke i forholdet mellom bnr. 301 og bnr. 59. Etter §23 tredje ledd kunne det imidlertid, «med alle rettighetshaveres samtykke», foretas sammenføyning også av eiendommer som ikke grenset til hverandre. Det var altså ikke så kurant å få sammenføyd bnr. 301 med bnr. 59 som å få sammenføyd de to enhetene som faktisk ble sammenføyd. At det ble foretatt sammenføyning av bnr. 59 og bnr. 302, men ikke av bnr. 59 og bnr. 301, kan tenkes å skyldes kravet om samtykke fra alle rettighetshaverne, og behøver således ikke å skyldes at eierforholdet til de to tilkjøpte parsellene eventuelt var forskjellig.

Heller ikke den omstendighet at bnr. 301, i motsetning til bnr. 59, ikke ble tilskjøtet Tore Larsen etter moren Ruth Larsens død i 1976, finner lagmannsretten å kunne tillegge noen særlig bevismessig betydning. Det kan ha hatt helt andre årsaker enn at man dengang mente at eierforholdet til enhetene var forskjellig.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten er enig også i byrettens omkostningsavgjørelse. I ankesaken bør imidlertid de ankende parter erstatte Gerd Larsens saksomkostninger, overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Søby har inngitt omkostningsoppgave, pålydende kr 26.400,-, som i sin helhet er advokatsalær. Oppgaven har vært forelagt advokat Hallenstvedt, som ikke har fremkommet med noen innsigelser. Den legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Tønsberg byretts dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Harry Markussen, Wenche Haraldsen og Wenche Kjølner - en for alle og alle for en - kr 26.400 - tjuesekstusenfirehundre - til Gerd Larsen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom, med tillegg av 12 - tolv - prosent rente fra rettskraftig dom til betaling skjer.