LA-2000-811

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-01-23
Publisert:	LA-2000-00811
Stikkord:	Tingsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Mandal herredsrett nr. 99-271 - Agder lagmannsrett LA-2000-00811 A. Anket til Høyesterett; lagmannsrettens dom stadfestes, HR-2001-00416.
Parter:	Ankende part: Carsten Wilhelmsen, Jan Kåre Myrene, Arild Jørgensen, Randi Skogsfjord, Liv Tove Korsmoe, Olav Moseid, Leif Nilsen, Per Schønberg, Kirsti Mathiesen Hjemdal, Thorleif Høgetveit, Bjørn Andersen, Odd Kvelvane, Eilert Ask (Prosessfullmektig: Advokat Hege B. Ersdal). Ankemotpart: Bortelid Gård 9/7 ANS, Knut Repstad (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte). Hjelpeinterv. sterk: Bortelid Hyttelag.
Forfatter:	Lagmann Ola Rygg, formann. Lagdommer Tore-Jarl Christensen. Lagdommer Erik Holth
Lovhenvisninger:	Servituttlova (1968), Plan- og bygningsloven (1985), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Servituttlova (1968) §4, Plan- og bygningsloven (1985) §31, §35

I tvistemål reist av 11 festere av hyttetomter under eiendommen gnr. 9 bnr. 7 og to festere av hyttetomter under eiendommen gnr. 13 bnr. 8 og 17 i Åseral, avsa Mandal herredsrett 3. desember 1999 dom med slik domsslutning:

«1. De saksøkte frifinnes.

2. Saksøkerne pålegges in solidum å erstatte de saksøkte deres saksomkostninger med kr 66.519,-.»

Gnr. 9 bnr. 7 eies av Bortelid Gård ANS. Eier av gnr. 13 bnr. 8 og 17 er Knut Repstad. Av de ankende parter er det Odd Kvelvane og Eilert Ask som har sine hytter på Knut Repstads eiendom; de øvrige 11 har sine hytter på grunn tilhørende Bortelid Gård.

Det aktuelle hytteområdet er et nokså stort område med i alt ca 500 hytter, beliggende i Bortelid i Åseral. Hyttene ligger spredt, og er etter det opplyste av enkel standard - uten innlagt vann etc. De fleste hyttene ble oppført i 1970-årene og begynnelsen av 1980-årene.

Saksøkerne, som festet sine tomter i 1970- og 1980-årene, har alle følgende bestemmelse inntatt som pkt. 8 første punktum i festekontraktene:

«Bebyggelse i planområdet ut over det som er angitt i vedlagte kartskisse, er ikke tillatt.»

De benyttede festekontraktene er standardkontrakter utarbeidet av Norges Bondelag.

Tvisten i saken gjelder forståelsen og praktiseringen av den siterte kontraktsklausulen. Eierne av bortfestereiendommene ønsker å foreta en såkalt «fortetting» av hyttebebyggelsen i området, i samsvar med en ny reguleringsplan vedtatt av Åseral kommune 27. november 1997. De etablerte hytteierne ønsker ikke noen slik fortetting, og spørsmålet i saken er om saksøkerne som representanter for disse kan motsette seg gjennomføringen. Om enkelthetene for øvrig i saksforholdet, partenes anførsler og påstander for herredsretten og dennes vurdering av de omtvistede spørsmål, vises til herredsrettens domsgrunner.

De 13 hytteeierne som var saksøkere har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Bortelid Hyttelag, som var hjelpeinervenient for saksøkerne i herredsrettssaken, har erlært hjelpeintervensjon for de ankende parter også i ankesaken.

Bortfesterne har imøtegått anken og påstått herredsrettens dom stadfestet.

Herredsrettens dom ble prinsipalt påanket til Høyesterett, men Høyesteretts kjæremålsutvalg nektet direkte ankebehandling der.

Det bemerkes at det hele tiden har vært forhandlingskontakt mellom partene med sikte på å finne frem til en minnelig løsning, uten at dette har lykkes.

Ankeforhandling ble avholdt i Kristiansand 14. og 15. desember 2000. Av de ankende parter møtte Carsten Wilhelmsen, Arild Jørgensen, Per Schønberg og Odd Kvelvane, som alle forklarte seg. For Bortelid Hyttelag som hjelpeintervenient møtte Harald Berntsen, som også forklarte seg. Grethe Skaiaa møtte som partsrepresentant for Bortelid Gård 9/7 ANS. Knut Repstad møtte som eier av gnr. 13 bnr. 8 og 17. Også disse forklarte seg. Det ble ikke ført noen vitner.

De ankende parter v/advokat Ersdal har for lagmannsretten i hovedsak anført:

Herredsrettens dom bygger utelukkende på prinsipputtalelser i høyesterettsdom inntatt i Rt-1995-904, «Gjensidige-dommen». Det anføres at Mandal herredsrett har feiltolket de signaler som denne dommen gir og strukket prinsipputtalelsene der lenger enn det reelt er grunnlag for. Det er nok så at private avtaler etter forholdene kan falle bort som følge av at de er i strid med en nyere reguleringsplan. De rettsavgjørelsene som fastslår dette, gjelder imidlertid tilfeller hvor enten utviklingen i området har «løpt fra» den private avtalen eller hvor enhver utnyttelse ville avskjæres hvis både reguleringplanen og den private avtale skulle respekteres. Det følger ikke av «Gjensidige-dommen», og heller av noe annet rettsgrunnlag, at et slikt bortfall inntrer automatisk, slik Mandal herredsrett synes å ha oppfattet dommen. Det må alltid foretas en konkret vurdering, og i nærværende tilfelle er det ikke grunnlag for å anse de aktuelle kontraktsklausulene for bortfalt. Den faktiske situasjon i denne saken er helt annerledes enn i saken fra 1995. De hensyn som gjør seg gjeldende er også helt andre; i motsetning til hva som var forholdet i «Gjensidige-dommen» er avtalene i nærværende sak fortsatt høyaktuelle, og de tok nettopp sikte på en slik situasjon som nå er oppstått. En slik forståelse av «Gjensidige-dommen» som Mandal herredsrett har lagt til grunn, vil gjøre det umulig å inngå avtaler som står seg i forhold til en senere omregulering. Det vil i så fall være til skade ikke bare for festere og tomtekjøpere, men også for grunneierne.

Bestemmelsen i festekontraktenes pkt. 8 må forstås slik at det settes et absolutt forbud mot ytterligere bebyggelse i planområdet, uavhengig av hvilke offentlige tillatelser som måtte bli gitt til dette. Det er ikke noe vilkår i forhold til festerne at ytterligere bebyggelse vil være til ulempe for dem, slik at bare de hytteeierne som konkret berøres kan motsette seg oppføring av nye hytter. Dette fremgår motsetningsvis av festekontraktenes pkt. 8 annet punktum, hvor det bestemmes at «Festeren kan ikke gjøre innsigelser mot fellesanlegg i området, så som veier, parkeringsplasser, kraftledninger, tømmeplasser for avfall m.v., forutsatt at ikke anleggene legges på en utilbørlig og sjenerende måte.» Noen tilsvarende reservasjon er ikke tatt i forhold til pkt. 8 første punktum.

I den utstrekning meningsinnholdet fremstår som uklart eller tvetydig må kontrakten tolkes mot ankemotpartene, overensstemmende med alminnelige avtalerettslige prinsipper.

Subsidiært har de ankende parter anført at hvis det skulle være så at festerne må påvise en konkret ulempe for å kunne påberope bestemmelsen i pkt. 8 første punktum, så er en slik «tålegrense» uansett overskredet ved den omfattende fortetting som det nå legges opp til.

De ankende parter har vist til kjennelse avsagt av Borgarting lagmannsrett 15. november 1996 i sak LB-1996-01710 D og dom avsagt av Agder lagmannsrett 28. september 1998 i ankesak LA-1998-00045 A. De har videre vist til uttalelser i Rogstad: «Reguleringsplaner, innhold og virkninger» (doktoravhandling, foreløpig ikke trykket) på s. 396, 437, 442 og 453-454, Frihagen: «Plan- og bygningsloven» bind 3 på s. 509-512, Falkanger: «Tingsrett» (2000) s. 224, Pedersen, Sandvik, Ness og Os (2000): «Plan- og bygningsrett» s. 462 og Nordtveit: «Om arealplaner og særlege råderettar over fast eigedom» (1998) s. 147-150.

De ankende parter har nedlagt slik endelig påstand:

«1. Bortelid Gård 9/7 ANS er uberettiget til å gjennomføre ytterligere fortetting/utbygging innenfor reguleringsfeltene E1 til E5.

2. Knut Repstad er uberettiget til å gjennomføre ytterligere fortetting/utbygging innenfor reguleringsfeltene E1 og E4.

3. De ankende parter tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av lovens rente ved forsinket betaling fra forfall og til betaling skjer. Ankemotpartene hefter in solidum for sakens omkostninger.»

Ankemotpartene v/h.r.advokat Helge Tofte har i hovedsak anført:

Mandal herredsretts dom er riktig og påstås stadfestet.

Det erkjennes at den omtvistede kontraktsklausul må anses inntatt av hensyn til festerne og i festernes interesse. Men den må fornuftigvis forstås slik at den bare tar sikte på fortetting som vil medføre ulemper av et visst omfang for de etablerte hytteeierne. I så måte er det bare Per Schønberg av de ankende parter som er i posisjon til å kunne protestere. Det kan åpenbart ikke ha vært meningen at en tilfeldig hytteeier skal kunne motsette seg enhver nyoppføring av bebyggelse et helt annet sted i hytteområdet, og som ikke er til noen ulempe for vedkommende. Festekontraktenes pkt. 8 må forstås slik partenes mening må antas å ha vært - at reservasjonen i annet punktum også får anvendelse på tiltak som nevnt i første punktum.

Subsidiært på dette punkt har ankemotpartene vist til servituttlovens §4.

Men uansett hvorledes den omtvistede kontraktsklausul er å forstå, så er det fastslått i «Gjensidige-dommen» fra 1995 at slike byggeservitutter som den foreliggende faller bort når de kommer i strid med reguleringsplan. «Gjensidige-dommen» er et prejudikat som avklarte rettstilstanden på dette området -for øvrig i samsvar med det som var lagt til grunn i eldre domspraksis helt fra omkring århundreskiftet.

Vest-Agder fylke har utpekt Bortelid som et satsingsområde for de indre bygder. Reguleringsplanen fra november 1997 er en oppfølgning av dette. Fortetningen tar sikte på å muliggjøre fellesløsninger med hensyn til vannforsyning og avløp og andre tiltak, og i det hele å skape ordnede forhold i hytteområdet. Dette vil medføre verdistigning på hyttene, også for de ankende parters vedkommende.

Det er planlagt 53 nye hytter på Bortelid Gårds område og totalt ca 400 nye hytter i det området som er kalt «planområdet» i de ankende parters festekontrakter. Det er dels tale om nyutbygging og dels om fortetting i de tidligere utbygde områdene. Endelig detaljert bebyggelsesplan foreligger så langt bare for Knut Repstads eiendom - ikke for Bortelid Gård.

I det aktuelle tidsrommet i 1970- og 1980-årene ble det benyttet 3 forskjellige standard kontraktsformular, alle utarbeidet av Norges Bondelag. Bare ett av kontraktsformularene har den siterte bestemmelsen i pkt. 8. Det synes å ha vært helt tilfeldig hvilket av formularene som ble brukt i forhold til de enkelte festere. Festeavgiften har vært den samme, uavhengig av hvilket kontraktsformular som har vært benyttet.

Ankemotpartene har, foruten «Gjensidige-dommen», vist til avgjørelser i Rt-1900-147, Rt-1903-417 og Rt-1953-136, samt Stang: Bygningsrett (1943) s. 256.

Ankemotpartene har nedlagt slik endelig påstand:

«Prinsipalt:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Subsidiært:

1. Fortetting kan skje i den utstrekning det ikke er til utilbørlig sjenanse for de ankende parter.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten oppfatter ankemotpartenes anførsler slik at de prinsipalt mener at festekontraktenes pkt. 8 ikke er til hinder for en slik fortetting som det er lagt opp til, med reservasjon for hytter som berører Per Schønberg på en mulig kontraktsstridig måte. Om dette spørsmålet har Mandal herredsrett sagt at «enkelte hytteeiere» uansett berøres på en slik måte at det kommer i strid med pkt. 8, uten at herredsretten har foretatt noen nærmere spesifisering av hvilke av ankepartene dette gjelder. Avgjørende for herredsretten var at det etter dens mening følger av «Gjensidige-dommen» fra 1995 at et privat byggeforbud ikke står seg i forhold til en reguleringsplan som tillater utbygging. Dette oppfatter lagmannsretten som ankemotpartenes subsidiære grunnlag; den omtvistede kontraktsklausulen faller bort hvis og så langt den hindrer gjennomføring av den planlagte fortettingen.

I. Lagmannsretten mener at pkt. 8 i de ankende parters festekontrakter må forstås etter sin ordlyd. Avgjørende er hvorledes det som står i kontraktene naturlig oppfattes av festerne. Den omtvistede kontraktsklausulen er det etter lagmannsrettens mening nærliggende å oppfatte slik at utbyggingen av området, i og med det antall hytter som var vist i en vedheftet kartskisse, var endelig avsluttet. Festerne måtte med god grunn kunne oppfatte pkt. 8 slik at ytterligere utbygging ikke ville bli foretatt. At det også var benyttet andre kontraktsformular i forhold til andre festere, og at festeavgiften var upåvirket av om pkt. 8 var med i kontraktene eller ikke, var noe de aktuelle festerne ikke var kjent med og bidrar derfor ikke til å klarlegge hva partenes forutsetning var.

En dom avsagt av Agder lagmannsrett 13. august 1998 (ankesak nr. LA-1998-00045 A) gjaldt festekontrakter hvor det i pkt. 8 var inntatt en bestemmelse likelydende med pkt. 8 første punktum i de festekontraktene ankepartene i nærværende ankesak har. Om denne bestemmelsen sier lagmannsretten i domsgrunnene:

«Lagmannsretten legger vekt på at de hytteeiere som måtte være interessert i og legge vekt på hvilke rettigheter punkt 8 ga dem, måtte ha grunn til å gå ut fra at det ikke ville komme nye hytter på det området som lå innenfor disposisjonsplanens grense, en grense som fremgikk av den kartskisse hyttekjøperne fikk sammen med festekontrakten. Etter rettens syn er det ganske klart hva punkt 8 objektivt sett gir uttrykk for.»

Det siterte er dekkende også for lagmannsrettens syn i den foreliggende sak.

Dette leder til at alle de ankende parter i utgangspunktet er i posisjon til å kunne motsette seg en slik fortetting som det er lagt opp til; det er ikke noe vilkår at de konkret kan påvise ulempe for sin egen del.

Det er også uten videre klart at det nettopp er en slik situasjon som den oppståtte bestemmelsen i pkt. 8 tar sikte på.

Servituttlovens §4, som ankemotpartene har vist til subsidiært, tar etter lagmannsrettens forståelse primært sikte på en noe annen situasjon enn den aktuelle i Bortelid. Det §4 tar sikte på, er klausuler som grunneieren påhefter fraskilte tomter «med eigen bate for auga» som det sies i Sivillovbokutvalets Rådsegn 5 på s. 42 sp. 2. Lovens §4 regulerer så spørsmålet om hva som skal til for at andre enn påhefteren selv skal kunne håndheve en slik klausul. Det blir en noe annen problemstilling enn den som foreligger i nærværende sak. Den omtvistede bestemmelsen i festekontraktene skulle sikre de som etablerte seg i Bortelid i 1970-årene mot en omdannelse av området til «hytteby».

Problemstillingen i nærværende sak er imidlertid beslektet med den servituttlovens §4 tar sikte på. I Rådsegn 5 på s. 43 sp. 1 formuleres lovens problemstilling slik:

«Særleg på store servituttområde kan det liggja såleis til at for den som bur på den eine kanten, har det lite eller inkje å seia, kor strengt vilkåra vert haldne oppe på andre kantar av området. Skal han då likevel kunna halda seg heilt ut til ordlyden i servituttvilkåra og ha uavgrensa rett til å nekta lempingar som dei andre er samde om?

Utvalet meiner nei.»

For den skisserte problemstilling gir lovens §4 en rimelig løsning. Men den skisserte problemstillingen svarer som nevnt ikke til det som er tvistetemaet i nærværende sak. Det er i Bortelid ikke slik at en enkelt fester eller et mindretall motsetter seg «lempingar som dei andre er samde om». Det er spørsmål om helt å sette til side en bestemmelse som ble tatt inn i festekontraktene i festernes interesse, som av festerne med rette ble oppfattet som en garanti mot ytterligere bebyggelse, og som de såvidt skjønnes står sammen om å påberope seg. Det er ikke de konkrete ulempene en ny hytte i nabolaget medfører for hver enkelt fester, men deres fellesinteresse i å opprettholde den karakter området som helhet hadde på kontraktstiden, som er det vesentlige.

En slik betraktning fører til at bestemmelsen, i forhold til det konkrete inngrep det er spørsmål om, må anses å være «til noko nytte» for alle hytteeierne. Om den måtte anses å være det også i en situasjon hvor det var spørsmål om en annen type inngrep, mindre omfattende og med mer stedbundne virkninger, er et annet spørsmål som lagmannsretten ikke finner grunn til å si noe om.

Ankemotpartene kan etter dette ikke høres med det lagmannsretten oppfatter som deres prinsipale grunnlag for sin påstand - at festekontraktenes pkt. 8 første punktum etter sitt innhold ikke hindrer fortetting av hytteområdet.

II. Spørsmålet blir da om det grunnlaget herredsretten har avgjort saken på - «Gjensidige-dommen» og konsekvensene av den - gjør at kontraktsklausulen må vike for reguleringsplanen.

Lagmannsretten er enig med ankemotpartene og herredsretten i at prinsipputtalelsene i «Gjensidige-dommen» umiddelbart synes å angi en løsning av tvisten i samsvar med herredsrettens dom. Slik domsgrunnene er formulert, gir de liten støtte for de ankende parters hovedanførsel - at bortfall ikke er noen automatisk følge, og at det må foretas en konkret vurdering.

Herredsrettens forståelse av «Gjensidige-dommen» støttes av det som der sies om to eldre dommer i Rt-1900-147 og Rt-1903-417, og med slik tilføyelse: «Etter min mening følger resultatet av lovgivningen om arealplanlegging og virkningen av reguleringsplaner.» Det siterte kan vanskelig forenes med at bortfallet av den negative utbyggingshindrende servitutten er avhengig av en konkret vurdering.

Konsekvensen av prinsipputtalelsene i «Gjensidige-dommen», overført på den foreliggende sak, fremstår imidlertid som særdeles problematiske. Det er i denne saken ikke spørsmål om noen konflikt mellom offentligrettslige og privatrettslige interesser, men om endring av balansen i et avtaleforhold mellom private parter. Spørsmålet er om en reguleringsplan skal åpne for en arealbruk som grunneierne ved avtale har fraskrevet seg adgang til. Konsekvensene er, som anført av de ankende parter, at det ikke vil være mulig i det hele tatt å avtale med bindende virkning verken totalt byggeforbud eller begrensninger i adgangen til å bygge ut et areal. I praksis betyr det at en tomtekjøper som vil sikre seg mot uønsket senere bebyggelse i nærområdet, må erverve det aktuelle tilstøtende areal til eiendom - det holder ikke å få tinglyst et byggeforbud.

På spørsmål under ankeforhandlingen bekreftet ankemotpartenes prosessfullmektig den konsekvens av hans oppfatning av gjeldende rett at om sakens parter hadde inngått en ny avtale nå - en avtale om ingen utbygging, eller en sterkt begrenset utbygging - ville også denne avtalen kunne fragås av ankemotpartene; det eneste reaksjonsmiddel de ankende parter i så fall ville hatt til rådighet ville vært et erstatningskrav.

En annen konsekvens av herredsrettens dom er at ankemotpartene settes i posisjon til å behandle festere med identiske festekontrakter ulikt; de vil i prinsippet kunne velge å respektere festekontrakten i forhold til noen festere og å se bort fra den i forhold til andre. Ankemotpartene vil i prinsippet også kunne avkreve festerne betaling som motytelse for å respektere deres kontraktsbestemte rettigheter.

Spørsmålet i saken er om det på dette rettsområdet er etablert en særordning som går ut på at privatrettslige avtaler er uforbindende, eventuelt at slike avtaler - i utgangspunktet erstatningsfritt - kan fragås av den ene part. En slik særordning må etter lagmannsrettens mening kreve et klart lovgrunnlag.

I «Gjensidige-dommen» er det en generell henvisning til lovgivningen om arealplanlegging og virkningen av reguleringsplaner. Men for øvrig er det ikke der gått nærmere inn på hva lovgrunnlaget skulle være for en generell regel om bortfall av gjennomføringshindrende private avtaler.

Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelse om at servitutter faller bort som følge av planvedtak eller gjennomføring av planvedtak. Når plan- og bygningsloven i §31 fastslår at en reguleringsplan er bindende, innebærer det at disposisjoner i strid med planen ikke kan foretas, men det innebærer ikke at gjennomføringshindrende avtaler uten videre faller bort. En reguleringsplan gir i seg selv ingen hjemmel for å gjennomføre tiltak i strid med de ellers foreliggende rettsforhold i området. Det er derfor plan- og bygningsloven gir adgang til ekspropriasjon for gjennomføring av planvedtakene, jf. særlig §35.

Lagmannsretten forstår ikke prinsipputtalelsene i «Gjensidige-dommen» slik at de tilsikter å fastslå en særordning som i nærværende sak vil gi seg slike utslag som påpekt foran. Det er tale om såkalte «obiter dicta» - uttalelser som ikke var nødvendige for å begrunne resultatet i den konkrete saken som var til behandling. Om rettskildeverdien av slike uttalelser vises til Eckhoff: «Rettskildelære» 3. utgave s. 146.

Borgarting lagmannsrett har i en kjennelse av 15. november 1996 lagt til grunn at en byggeservitutt stiftet i 1958 var til hinder for at en eiendom ble bebygget på en måte som ville ha vært i samsvar med reguleringsplan vedtatt av Oslo bystyre 14. mai 1986. Forholdet til prinsipputtalelsene i «Gjensidige-dommen» kan ikke ses omtalt i kjennelsen. Det sies i kjennelsen at «Lagmannsretten er, som det fremgår, enig med namsretten i at det som hindrer bygging på eiendommen, ikke er reguleringsplanen, men bestemmelsen i erklæringen av 30. september 1958 om at det bare skal bygges «enebolig».»

I boken «Plan- og bygningsrett» sier forfatterne på s. 463 om «Gjensidige-dommen» at

«Å tillegge en reguleringsplan en slik virkning at den utsletter en privat rettighet, er overraskende. Virkningen av en reguleringsplan følger av plbl §31 som sier at den er bindende. I det ligger at den som vil bebygge eiendommen må følge reguleringsplanen. I det ligger ikke at reguleringen utsletter private rettigheter. Dertil kreves ekspropriasjon.»

Dette er lagmannsretten enig i, og anser det for å være uttrykk for gjeldende rett på området. Lagmannsretten har også merket seg at i samme bok på s. 464 har forfatterne oppfattet «Gjensidige-dommen» slik at servitutten bare viker der den ville ha ført til at eiendommen overhodet ikke ville ha kunnet bli bebygget. Gir reguleringen rom for alternative bruksmåter, må det alternativ velges som er forenlig med servitutten. Og så sies det videre: «Det samme må gjelde dersom eiendommen allerede er bygget ut i samsvar med servitutten, og det senere kommer en regulering som tillater fortetting.» Det siste går direkte på problemstillingen i nærværende sak. I dommen i Rt-1953-136, som det vises til i «Gjensidige-dommen», var situasjonen nettopp den at ingen utbygging var forenlig både med servitutten og reguleringsplanen, og dette synes også å ha vært situasjonen i de to sakene som Høyesterett pådømte i 1900 og 1903. Hvis prinsipputtalelsene i «Gjensidige-dommen» kan forstås med en slik reservasjon som nevnt, blir konsekvensene lettere å akseptere. Men i så fall får dommen ingen avgjørende betydning for tvisten i nærværende sak.

Det bemerkes i denne sammenheng at Rogstad i avhandlingen «Reguleringsplaner, innhold og virkninger» (foreløpig ikke trykket) på s. 399 sier at «E.m.m. er det vanskelig å forstå at Gjensidigedommen på det punkt som gjelder virkningen av selve reguleringen og plangjennomføringen, kan ha særlig betydning ut over den saken premissene ble utformet for.»

Ernst Nordtveit sier på samme måte i artikkelen «Om arealplaner og særlege råderettar over fast eigedom» (Kart og Plan 1998, s. 149-150):

«Eg oppfattar ikkje domen om Gjensidigebygget slik at positive servituttar fell bort som følge av arealplanar.

Grunnlaget for standpunktet om at negative servituttar fell bort som fylgje av plan, synest å vera at slike rettar ikkje gjev rett til ei aktiv utnytting av den regulerte eigedomen. Inngrepet overfor rettshavaren synest dermed mindre. Også omsynet til å unngå oreigningssak, eller at servitutten skal kunne få ein «utpressingsverdi» har vore framme i teorien. Eg kan ikkje sjå at slike omsyn gjev tilstrekkeleg grunn til å avvika frå den løysinga som gjeld for andre private rettar til planområdet.»

Lagmannsretten oppfatter det siterte slik at verken positive eller negative servitutter uten videre faller bort ved gjennomføring av arealplaner etter Nordtveits mening, og at dette må anses å være situasjonen også etter «Gjensidige-dommen».

Lagmannsretten kommer etter dette til at anken må tas til følge, og det avsies dom i samsvar med de ankende parters påstand pkt. 1 og 2 hva realitetsspørsmålet angår.

Lagmannsretten vurderer tvistespørsmålet i saken som rettslig tvilsomt. Rettstilstanden på området er etter den til nå foreliggende rettspraksis uklar når problemstillingen er som i den foreliggende sak. På bakgrunn av prinsipputtalelsene i «Gjensidige-dommen» må det etter lagmannsrettens syn sies å ha vært rimelig grunn for ankemotpartene til å ta til motmæle både mot stevningen og ankeerklæringen. Ut fra dette antar lagmannsretten at saksomkostninger ikke bør idømmes, verken for herredsretten eller for lagmannsretten. Det vises for herredsrettssakens vedkommende til tvistemålslovens §172 annet ledd 1. alternativ, og for ankesakens vedkommende til tvistemålslovens §180 annet ledd sammenholdt med §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Bortelid Gård 9/7 ANS er uberettiget til å gjennomføre ytterligere fortetting/utbygging innenfor reguleringsfeltene E 1 til E 5.

2. Knut Repstad er uberettiget til å gjennomføre ytterligere fortetting/utbygging innenfor reguleringsfeltene E 1 og E 4.

3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten.