LB-1994-1236

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-08-30
Publisert:	LB-1994-01236
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 92-08752 A/31 - Borgarting lagmannsrett LB-1994-01236 A. Anke nektet fremmet for Høyesterett, se HR-1997-00164K .
Parter:	Ankende part: Margot og Roar Braathen (Prosessfullmektig: Advokat Fred Stokvold). Motpart: 1. ANS Tevlingvn. 4 B 2. ANS St. Halvards gt. 39 3. Astrup Arvesen AS (Prosessfullmektig: Advokat Jeppe Normann). 4. Herman Ramstad 5. Rune H. Heder (Prosessfullmektig: Advokat Ole Nyfløt). 6. Svein Jønsberg (Prosessfullmektig: Steinar Arvesen).
Forfatter:	Lagdommer Sissel Rydman Langseth, formann, Ekstraordinær lagdommer Odd Blomdal, Byrettsdommer Kristian Jahr
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §33, §36, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918), Skadeserstatningsloven (1969), Selskapsloven (1985) §3-13, Avhendingslova (1992) §3-8

Dom:

Saken gjelder tvist om plikt for deltakere til å innbetale innkalt kapital i ansvarlige selskaper. Deltakerne har reist krav om restitusjon av kjøpesum mot sine hjemmelsmenn og om regress/erstatning mot hjemmelsmennene og megleren ved kjøpet av selskapsandelene.

Ved stevning til Oslo byrett av 30. oktober 1992 reiste ANS Tevlingveien 4 B og ANS St. Halvards gate 39 i fellesskap søksmål mot Margot og Roar Braathen med krav om innbetaling av innkalt egenkapital i selskapene. Braathens påsto seg frifunnet, og trakk inn i saken krav mot Bernhard Ramstad, Rune H. Heder og Svein Jønsberg, som de hadde ervervet sine selskapsandeler fra, og mot Astrup Arvesen AS, som var mellommann ved salget.

Byretten avsa 9. februar 1994 dom i saken med slik doms slutning (etter retting):

I hovedsøksmålet:

1. Margot og Roar Braathen dømmes til å betale ANS

Tevlingveien 4B kr 507.500,- -femhundreogsjutusenfemhundre- med tillegg av lovens morarente av: kr 72500,- fom 15. mars 92 kr 75000,- fom 15. september 92 kr 120000,- fom 1. desember 92 kr 50000,- fom 9. april 93 kr 70000,- fom 4. juni 93 kr 45000,- fom 30. august 93 kr 75000,- fom 15. januar 94

2. Margot og Roar Braathen dømmes til å betale ANS St. Halvardsgt. 39 kr 204500,- -tohundreogfiretusenfemhundre - med tillegg av lovens morarente av: kr 170750,- fom 1. juni 92 kr 18750,- fom 1. november 92 kr 10000,- fom 1. juli 93 kr 5000,- fom 1. november 93

3. Margot og Roar Braathen tilpliktes å betale saksom kostninger til ANS Tevlingveien 4B med kr 45000,- -førtifemtusen- og ANS St. Halvardsgt. 39 med kr 30000,- -trettitusen-.

4. Oppfyllelsesfrist er 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse.

I regressøksmålet:

1. Herman Ramstad, Rune H. Heder, Svein Jønsberg og Astrup Arvesen A/S, frifinnes.

2. Margot og Roar Braathen tilpliktes å betale saksom kostninger til Herman Ramstad og Rune H. Heder med tilsammen kr 57000,- -femtisjutusen-, og til Astrup Arvesen A/S med kr 10000,- -titusen-. Oppfyllelsesfrist er 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse.

Margot og Roar Braathen påanket byrettens dom til Eidsivating - nå Borgarting - lagmannsrett. Anken gjelder dommen i sin helhet. Ankeforhandlingen var opprinnelig berammet til oktober 1995, men ble utsatt etter begjæring fra Braathens prosessfullmektig.

Ankeforhandlingen ble holdt i dagene 3. - 6. juni 1996. De ankende parter avga partsforklaring. De ansvarlige selskaper og Astrup Arvesen AS var - foruten ved sin prosessfullmektig - representert ved sine styreformenn, som i likhet med Herman Ramstad og Rune H. Heder avga partsforklaring og var til stede under deler av forhandlingene. Svein Jønsberg møtte ikke personlig på grunn av sykdom. Det ble avhørt ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saksforholdet fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

De ankende parter, Margot og Roar Braathen, har i det vesent lige anført:

Da Braathen kjøpte selskapsandelene gjennom Astrup Arvesen AS v/Steinar Arvesen, fremgikk det ikke klart hvem Arvesen opptrådte på vegne av. I ettertid vet vi at han hadde salgsoppdrag fra Heder og Ramstad. Dermed var han fullmektig for dem. Det er ikke avgjørende om han opptrer som eiendomsmegler, megler av verdipapirer eller noe annet.

I den grad det på kjøpstiden var presentert en annen avtalepart, var det de ansvarlige selskapene. Selskapene - d.v.s. deres tillitsmenn - opptrådte uaktsomt ved avtaleinngåelsen. De var kjent med og delaktig i de forhold som er av betydning for ugyldighetsspørsmålet; Braathens økonomiske forhold, salgsbetingelsene og hvilken informasjon som var gitt. I det minste var den daglige leder for selskapene kjent med disse omstendigheter. Også de øvrige tillitsmenn kjente selskapenes økonomiske stilling og de fremtidsutsikter den tilsa. De hadde plikt til å forvisse seg om at Braathens forsto dette. Særlig gjelder dette fordi den økonomiske stilling og fremtidsutsiktene var så dårlige, og særlig fordi det var så stort misforhold mellom vederlaget og det ansvar Braathens påtok seg. Dette fremgikk ikke av de dokumenter de fikk seg forelagt, iallfall ikke på en forståelig måte for Braathens eller for andre personer uten spesialkunnskaper.

Den forretningsmessige situasjon var slik at selskapene ville gå med store underskudd i lang tid fremover. I ANS Tevlingveien 4 B var det gjeld på mer enn 16 millioner kroner. Med de forventede inntekter ville det oppstå store underskudd. Motpartene har vist til at utleiemarkedet brøt sammen og til at rentene steg. Regnskapsresultatene viser imidlertid at fall i leiemarkedet ikke kan ha vært avgjørende for utviklingen i selskapene, idet tallene viser en minimal differanse i forhold til prosjektanalysen, når man ser på 1991- og 1992-tallene under ett. Det er heller ikke påvist renteøkning i perioden, iallfall ikke økning av betydning.

Bare små utslag kan forklares med de forhold motpartene har vist til. Den reelle årsak til tapene er at prosjektene var lagt opp slik at de var dømt til å mislykkes. På avtaletidspunktet var det intet som ga grunnlag for de optimistiske prognoser som annonsen og salgsprospektet gir. Økningen i renteutgiftene skyldes ikke rentefoten, men at de økende underskuddene måtte finansieres.

I ANS Tevlingveien 4 B var det akkumulerte underskuddet født xx.xx.10 millioner kroner. En andel i en slik virksomhet er uten verdi, og den pris Braathens betalte, var meningsløs. Det samme gjelder for ANS St. Halvards gate 39. Prisen for ANS Tevlingveien 4 B var beregnet på grunnlag av en takst hvor bare en del av de faktiske utgiftene er hensyntatt. Den indikerer at virksomheten har en positiv nettoverdi på ca 2,5 millioner kroner. Prisen for ANS St. Halvards gate 39 indikerer en positiv nettoverdi på ca 1 million kroner. Verdiene var i virkeligheten negative, og selgerne burde ha betalt vederlag for at Braathens påtok seg et ansvar som langt oversteg kjøpesummen, mens selgerne ble fri for sitt ansvar. Styrene i selskapene burde på dette grunnlag ha nektet å godkjenne overdragelsene. Styrene har ansvar for å forvisse seg om at kjøperne har fått de nødvendige opplysninger. Hver ken deres eller selgernes opplysningsplikt blir redusert av at Braathens hadde et investeringsbehov, snarere tvert imot.

Den avkastningsopplysning Braathens fikk er helt sentral. Den er presist angitt med to desimaler. Braathens hadde ingen oppfordring til å undersøke nærmere. De la vekt på at selskapene hadde høyt kvalifiserte deltakere og tillitsmenn, og stolte på deres vurderinger - akkurat som Heder og Ramstad har forklart at de gjorde. Dette gjorde det mindre påkrevet med egne undersøkelser for Braathens, og var ikke uforsiktig av dem. Selskapene og selgerne hadde derimot sterk oppfordring til å forvisse seg om at kjøperne forsto. For Steinar Arvesens vedkommende var skyldgraden ikke bare uaktsomhet; han visste at Braathens misforsto den informasjon de fikk. Hans motiv var å oppnå salgsprovisjon. Han hadde dessuten fått i oppdrag fra selskapene å opprette et annenhåndsmarked for omsetning av selskapsandeler. Han representerte selskapene utad, jf selskapsloven §3-13. Han var både selskapsrepresentant og megler vis a vis Braathens. Han må bl.a. bebreides for ikke å ha advart Braathens mot de kapitalinnkallinger som han visste ville komme, og som han måtte se at de ikke hadde økonomisk mulighet for å møte.

Identifikasjon mellom selskapene og deres tillitsmenn danner et selvstendig grunnlag for frifinnelse i forholdet til selskapene. Dette er en generell rettsregel som bl.a. kommer til uttrykk i avhendingsloven §3-8, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89, spalte 1.

Et tredje frifinnelsesgrunnlag overfor selskapene er at de ikke kan gjøre krav gjeldende overfor Braathens dersom Braathens kjøpsavtale med selgerne kjennes ugyldig. Et slikt krav ville stride mot et alminnelig rettferdighetsprinsipp. Deltakerne har ingen legitim interesse i å gå på Braathens fremfor selgerne. Det må her foretas en konkret rimelighetsvurdering, basert på den økonomiske stilling hos henholdsvis kjøperne og selgerne.

Kravene mot selgerne er restitusjonskrav, med unntak av kravet om betaling av salgsprovisjonene, som er rene erstatningskrav. Subsidiært anføres erstatningsgrunnlag også for kravene om tilbakebetaling av innkallingsbeløpene.

Det vises til Augdal: Obligasjonsrett (1984) side 401. Det avgjørende for om et restitusjonskrav skal godtas, er hva retten finner rimelig og rettferdig. I dette tilfelle er det rimelig at selgerne tilbakebetaler Braathen det de har tjent ved ikke lenger å stå som selskapsdeltakere.

Kjøpsavtalene er ugyldige etter avtaleloven §33. Selgerne og/eller deres representant satt med kunnskaper som de måtte skjønne at kjøperne ikke kjente, og som de måtte forstå var avgjørende for kjøperne. I tillegg til fortielser ble det gitt direkte gale opplysninger om salgsobjektet. Først og fremst gjelder dette annonsen, som opplyser at 80 % er lånefinansiert. Dette må forstås slik at 20 % er egenkapital, ikke "planlagt" egenkapital, som styreformannen for et av selskapene hevdet i sin forklaring. Braathens trodde at kjøpesummen for andelene representerte den egenkapital som tidligere var innbetalt av selgerne i ANS Tevlingveien 4 B. Avkastningen kunne ikke bli positiv under disse omstendigheter. (For ANS St. Halvards gate 39 var denne problemstilling ikke aktuell; der var egenkapitalen på 1 million kroner innbetalt.)

Både selgerne og deres representant har objektivt ansvar for at det de oppgir i en annonse er sant.

Selv om retten legger til grunn at Braathens hadde mottatt oppsettene over forventet balanse i de to selskapene pr. 31. desember 1990, hadde Steinar Arvesen likevel en plikt til å forsikre seg om at de oppfattet opplysningene på en adekvat måte. Det vises til Rt-1984-28.

Også avtaleloven §36 gir grunnlag for å sette kjøpsavtalene til side som ugyldige. Avtalene er urimelige på grunn av ubalansen mellom ytelsene i begge handler. Selgerne hadde selv gått inn i meget risikofylte forretninger. Ved utgangen av 1990 forsto de at det ville gå galt. De har imidlertid tjent godt på sine engasjementer. Heder og Ramstad har til sammen betalt 100000 kroner og fått igjen 250000 kroner. I tillegg har de hatt betydelige skattefordeler. Det er ingen rimelighet i at Heder og Ramstad skal beholde sin fortjeneste, mens Braathens må betale mer enn 1 million kroner til ANS Tevlingveien 4 B og flere hundre tusen kroner til ANS St. Halvards gate 39.

En vurdering av partenes stilling på avtaletiden tilsier at avtalen anses ugyldig. Selgerne kjente alle relevante fakta, mens Braathens bare fikk det materiale som kunne gis dem uten at de falt fra som kjøpere. Motpartene hadde også sakkyndighet, mens Braathens var uten erfaring på området.

Rent subsidiært må retten vurdere om avtalene skal settes helt til side eller bare revideres.

Kravet mot Astrup Arvesen AS baseres på erstatningsloven regler om arbeidsgiveransvar. Selskapet er erstatningsansvarlig for Steinar Arvesens culpøse handlinger.

Braathens har ikke innrettet seg etter avtalene eller forspilt sin reklamasjonsrett ved passivitet. De reagerte på den første kapitalinnkallingen i ANS Tevlingveien 4 B våren 1991, men ble beroliget av uttalelsen fra styreformannen, Thore Wilhelmsen, om at det neppe ville bli ytterligere innkallinger, og slo seg til ro med det. Da det gradvis gikk opp for dem at de var blitt lurt, reklamerte de innen rimelig tid.

Margot og Roar Braathen har nedlagt slik påstand:

I hovedsøksmålet:

1. Margot og Roar Braathen frifinnes.

2. ANS Tevlingvn. 4B og ANS St. Halvardsgt. 39 dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen saksomkostninger for byretten med kr 50000,- med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter forkynnelsen av byrettens dom til betaling skjer, og saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom til betaling skjer.

I regressøksmålet mot Herman Ramstad, Rune H. Heder og AstrupArvesen AS:

1. Herman Ramstad, Rune H. Heder og Astrup-Arvesen AS dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen det beløp med eventuelle renter og omkostninger som Margot og Roar Braathen måtte bli dømt til å betale til ANS Tevlingvn. 4B med tillegg av saksomkostninger for byretten med kr 25000,- med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter forkynnelsen av byrettens dom til betaling skjer, og saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom til betaling skjer.

I regressøksmålet mot Svein Jønsberg og Astrup-Arvesen AS:

1. Svein Jønsberg og Astrup-Arvesen AS dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen det beløp med eventuelle renter og omkostninger som Margot og Roar Braathen måtte bli dømt til å betale til ANS St. Halvardsgt. 39 med tillegg av saksomkostninger for byretten med kr 25000,- med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter forkynnelsen av byrettens dom til betaling skjer, og saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom til betaling skjer.

I søksmålet mot Herman Ramstad, Rune H. Heder og AstrupArvesen AS:

1. Avtalen mellom Margot og Roar Braathen og Herman Ramstad om kjøp av 6,5%-andel i ANS Tevlingvn. 4B kjennes ugyldig.

2. Herman Ramstad og Astrup-Arvesen AS dømmes til å beta le in solidum til Margot og Roar Braathen kr 235787,- med tillegg av 18% årlig rente av kr 180537,- fra 17. desember 1990 til 31. desember 1993, og av kr 55250,- fra 04. november 1991 til 31. desember 1993, samt 12% årlig rente av kr 235787,- fra 01. januar 1994 til betaling skjer. 3. Avtalen mellom Margot og Roar Braathen og Rune H. Heder om kjøp av 3,5%-andel i ANS Tevlingvn. 4 B kjennes ugyldig.

4. Rune H. Heder og Astrup-Arvesen AS dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen kr 126963,- med tillegg av 18 % årlig rente av kr 97213,- fra 17. desember 1990 til 31. desember 1993, og av kr 29750,- fra 04. november 1991 til 31. desember 1993, samt 12% årlig rente av kr 126963,- fra 01. januar 1994 til betaling skjer.

5. Herman Ramstad, Rune H. Heder og Astrup-Arvesen AS dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen sakens omkostninger for byretten med kr 25000,- med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter byrettens forkynnelse til betaling skjer og saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% årlig rente av saksomkostningsbeløpet fra 14 dager etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom til betaling skjer.

I søksmålet mot Svein Jønsberg og Astrup-Arvesen AS:

1. Avtalen mellom Margot og Roar Braathen og Svein Jønsberg om kjøp av 5%-andel i ANS St. Halvardsgt. 39 kjennes ugyldig.

2. Svein Jønsberg og Astrup-Arvesen AS dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen kr 82125,- med tillegg av 18% årlig rente av kr 57125,- fra 17. desember 1990 til 31. desember 1993 og av kr 25000,- fra 15. juli 1991 til 31. desember 1993, samt 12% årlig rente av kr 82125,- fra 01. januar 1994 til betaling skjer.

3. Svein Jønsberg og Astrup-Arvesen AS dømmes til å betale in solidum til Margot og Roar Braathen sakens omkostninger for byretten med kr 25000,- med tillegg av 12% årlig rente fra 14 dager etter byrettens forkynnelse til betaling skjer og saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% årlig rente av saksomkostningsbeløpet for lagmannsretten fra 14 dager etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom til betaling skjer.

Ankemotpart nr. 1 og 2, ANS Tevlingveien 4 B og ANS St. Halvards gate 39, har i det vesentlige anført:

Søksmålet mot Braathens er en ordinær inkassosak, som er foranlediget av at de innkalte beløp ikke ble betalt. Braathens begrunnelse for betalingsunnlatelsen var manglende likviditet. Først lang tid senere fremsatte de innsigelser, dels overfor selgerne, dels megleren, dels selskapene.

Braathens påstand må oppfattes slik at de anser seg fri i forhold til selskapene som følge av ugyldighet i det underliggende forhold.

Selskapene er ikke part i kjøpsavtalene. Det er heller ikke grunnlag for å anse Astrup Arvesen AS som fullmektig for selskapene i denne forbindelse. Astrup Arvesen AS handlet som megler, og på egne vegne, ikke på vegne av de ansvarlige selskaper.

Selskapene kan heller ikke identifiseres med Astrup Arvesen AS på annet grunnlag. Det er uklart om Astrup Arvesen AS fortsatt var forretningsfører for selskapene på avtaletiden. Selv om man legger dette til grunn, kan det ikke utledes av selskapsloven §3-13 at Astrup Arvesen AS opptrådte på selskapenes vegne ved salgene. Det er ingen ordinær oppgave for en daglig leder å omsette selskapsandeler.

Selv om avtalene mellom Braathens og selgerne skulle være ugyldige, består det likevel fortsatt et avtalemessig forhold mellom Braathens og selskapene som følge av at Braathens har tiltrådt selskapsavtalene og er godkjent som deltakere av styrene og kreditorene.

Subsidiært anføres at kjøpsavtalene er gyldige. Alle som gikk inn i prosjektene, visste at man investerte i bygg hvis utvikling var basert på visse forutsetninger. Prosjektanalysene, som danner grunnlag for avkastningsoppgavene, er ikke noe regnskap, men en statisk beregning av den fremtidige utvikling, basert på visse nøkkeltall. Ut fra de gitte forutsetninger er tallene i prosjektanalysene korrekte. Også de faktiske tall pr. avtaletidspunktet ble imidlertid overlevert Braathens, og grundig gjennomgått med dem. Prisen for andelene er en refleks av det som kalles egenkapital i prosjektanalysen; d.v.s. differansen mellom fremmedkapital og anleggenes verdi. Også taksten på eiendommen i ANS Tevlingveien 4 B gir korrekte tall. Det bestrides at eiendommene hadde så store utgifter at de aldri kunne bære seg. Når man hevder dette, overser man at utgiftene er benyttet til å skape verdistig ning. At markedsutviklingen ble en annen enn forutsatt, er en annen sak.

Opplysningsplikten overfor Braathens er oppfylt. Senest 17. desember 1990 fikk Braathens all relevant informasjon. Deres egen undersøkelsesplikt er imidlertid ikke overholdt.

Under enhver omstendighet er adgangen til å fremsette innsigelser bortfalt som følge av passivitet. I forhold til ANS Tevlingveien 4 B foreligger ikke bare passivitet, men ratihabisjon av kjøpsavtalen ved at fru Braathen deltok aktivt som medlem av styret, og dermed fikk full informasjon om selskapets forhold.

ANS Tevlingveien 4 B og ANS St. Halvards gt. 39 har nedlagt slik påstand:

1. I hovedsøksmålet

A. Byrettens dom pkt 1 og 2 stadfestes.

B. Oslo Byretts dom av 9. februar 1994 pkt. 3 stadfestes, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

C. Margot og Roar Braathen tilpliktes in solidum å betale saksomkostninger til ANS Tevlingveien 4 b og til ANS St. Halvardsgate 39 for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Ankemotpart nr. 3, Astrup Arvesen AS, har i det vesentlige anført:

Det er ikke gitt uriktig informasjon eller tilbakeholdt opplysninger. Astrup Arvesen AS hadde ikke tilnærmelsesvis så meget kommunikasjon med noen av de andre som kjøpte andeler som med Braathens. Det erkjennes at Braathens ikke har forstått enkelte forhold ved investeringen, men dette er forhold av en slik subjektiv karakter at dette ikke kan bebreides Astrup Arvesen AS.

Under enhver omstendighet kan ikke Astrup Arvesen AS være ansvarlig for mer enn Braathens tap. Når de ikke har midler, og ikke innbetaler innkalte beløp til selskapene, har de ikke lidt tap. Det finnes intet grunnlag for at Astrup Arvesen AS skal tre inn i Braathens forpliktelser overfor selskapene.

Astrup Arvesen AS har nedlagt slik påstand:

A. Astrup Arvesen AS frifinnes.

B. Oslo byretts dom av 9 februar 1994 pkt 2 stadfestes for Astrup Arvesen AS vedkommende, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

C. Astrup Arvesen AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Ankemotpart nr. 4 og 5, Herman Ramstad og Rune H. Heder, har i det vesentlige anført:

Tilbakesøkningskravene baseres på at kjøpsavtalene er ugyldige etter avtaleloven §33 eller §36. Siden etterfølgende forhold ikke er påberopt av Braathens, er det naturlig å holde seg til avtaleloven §33.

Braathens har ikke forstått alt materiale som er blitt forelagt dem, men de ville ha inngått kjøpsavtalene selv om de fullt ut hadde forstått avtalenes innhold. Når de nå retter krav mot selgerne, skyldes det den etterfølgende utvikling, som ingen forutså på avtaletidspunktet. Dermed foreligger det ikke årsakssammenheng mellom selgernes angivelige forsømmelser og avtaleinngåelsen. De avtaler som ble inngått, var fornuftige både bedriftsøkonomisk og skattemessig, hensett til Braathens behov for reinvestering.

Men selv om Braathens skulle ha fått uriktige opplysninger som virket motiverende for deres forpliktelse, kan ikke dette bebreides Ramstad og/eller Heder. De fikk ingen informasjon om at kjøperne var Braathens, og hadde ingen oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser.

Selv om man legger til grunn at avtalene var ugyldige, har ikke Braathens dermed uten videre krav på erstatning hverken for betalte provisjonsutgifter, innkalt og betalt kapital eller for innkalt kapital som ikke er betalt. Heller ikke i denne sammenheng finnes det holdepunkt for bebreidelser mot Ramstad og Heder. Dermed er det heller intet ansvarsgrunnlag.

For så vidt gjelder kravet om erstatning for innkalt, men ikke betalt kapital, har Braathens heller ikke lidt tap, og vil neppe komme til å gjøre det, jf opplysningene om deres økonomiske situasjon. Det er de øvrige selskapsdeltakerne i ANS Tevlingveien 4 B som bærer dette tapet.

Ved en eventuell erstatningsberegning må den ikke ubetydelige skattekreditt som Braathens har oppnådd ved sin selskapsdeltakelse, hensyntas skjønnsmessig.

Felles for ugyldighets- og erstatningskravene oppstår spørsmå lene om identifikasjon og passivitet.

Det er ikke grunnlag for identifikasjon, hverken erstatningsrettslig eller i relasjon til avtaleloven redelighetskrav. Dette forutsetter skyld hos forretningsføreren, noe som ikke foreligger her.

Man må sondre mellom en fullmektig og en megler i denne relasjon. Hvis man har å gjøre med en ordinær fullmektig, oppstår identifikasjon. Men Astrup Arvesen AS har opptrådt som megler, d.v.s. på begge parters vegne som nøytral formidler. I denne situasjonen er det ikke grunnlag for identifikasjon, uansett om megleren opptrer med fullmakt fra en av partene. Dette gjelder uansett hvilken av partene som er oppdragsgiver.

Alt i møtet i august 1991 med styreformannen i ANS Tevlingveien 4 B, Thore Wilhelmsen, fikk Braathens det inntrykk at de var blitt lurt. Selv om man innrømmer dem en tidsmargin p.g.a. sykdom o.l., har de oversittet reklamasjonsfristen.

For øvrig slutter Ramstad og Heder seg til de anførsler som er fremsatt av ankemotpartene nr. 1-3.

Herman Ramstad og Rune H. Heder har nedlagt slik påstand:

1. Herman Ramstad og Rune H. Heder frifinnes.

2. Margot og Roar Braathen tilpliktes å betale saksom kostninger for byretten og lagmannsretten til Herman Ramstad og Rune H. Heder med tillegg av lovbestemt rente fra forfall til betaling skjer.

Ankemotpart nr. 6, Svein Jønsberg, har sluttet seg til Ramstads og Heders anførsler, og har nedlagt slik påstand:

Svein Jønsberg frifinnes.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og behandler først spørsmålet om avtalene om kjøp av selskapsandeler er ugyldige mellom avtalepartene.

Før avtalene ble inngått høsten 1990, hadde Braathens solgt sin virksomhet på Fagerstrand, hvor de hadde drevet selskapslokale (senere gatekjøkken) og catering i egen bygning. Ved salget oppsto en regnskapsmessig negativ saldo på 2016525 kroner, som ville komme til beskatning dersom gevinsten ikke ble reinvestert i løpet av 1991. De hadde alt investert 200000 kroner i kommandittselskapet Wind Sunrise II, og var innstilt på å plasere resten av midlene i fast eiendom, som de anså som en sikker investering. På dette tidspunkt var Roar Braathen uføretrygdet, og Margot Braathen var uten egen inntekt. I tillegg til Roar Braathens uføretrygd hadde de innskudd i banker og finansieringsselskaper som ved utgangen av 1989 utgjorde ca 1,4 millioner kroner, og ga en renteinntekt for 1989 på ca 166000 kroner.

Braathens kom i kontakt med ANS Tevlingveien 4 B og ANS St. Halvards gate 39 gjennom en annonse i Aftenposten, innrykket i november 1990 av Astrup Arvesen AS. Annonsen har overskriften "Investering i 7 %-eiendommer", og har følgende tekst:

Vi har lager/kombinasjonsbygg til salgs. Full overdragelse eller salg av andeler. 90-100 % utleid. Prisklasse 10-20 mill. Betydelige inntektsfradrag pga rehabilitering og høye avskrivninger m.m. 80 % lånefinansiert. Start skatteplanlegging nå. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Braathens meldte seg som interessert i å kjøpe andeler, og fikk tilsendt prospekt fra Astrup Arvesen AS. Av prospektet for ANS Tevlingveien 4 B fremgikk bl.a. at forventet egenkapitalavkastning før og etter skatt var henholdsvis 23,64 % og 35,64 % og at belåning og selgerkreditt pr. andel på 10 % utgjorde 1600000 kroner. Andelsprisen er oppgitt til 1850000 kroner ved overtakelse i 1991, mens prisen var 1900000 ved overtakelse i 1990. Innbetalingsbeløpet var satt til henholdsvis 250000 og 300000 kroner for de to alternative overtakelsestidspunkter. Prospektet ga dessuten opplysninger om bl.a. forventede leieinntekter for 1991, eiendommens skattetakst og gjennomsnittlig lånerente.

Prospektet for ANS St. Halvards gate 39 inneholder tilsvarende opplysninger. Før Braathens betalte kontantsummen for selskapsandelene, mottok de ved avregningsbrevene fra Astrup Arvesen AS også selskapsavtalene, balanse pr. 31. desember 1989 for ANS Tevlingveien 4 B, forventet balanse pr. 31. desember 1990 og resultat/likviditetsbudsjett pr. høsten 1990 for begge selskaper, samt prosjektanalyser som synes å være utarbeidet i 1990 til bruk ved annenhåndsomsetningen av andeler. Av disse dokumentene fremgår bl.a. ansvarsformen i selskapene, selskapenes gjeld og underskudd, samt at det var innkalt kapital i 1990. I de to oversendelsesbrevene skriver Astrup Arvesen AS bl.a.:

De forutsettes å være inneforstått med innholdet i disse dokumenter. Vi finner det riktig å presisere at denne type investering alltid vil innebære risiko for endringer i renter, leieforhold m.m..

Vi vil imidlertid gjøre vårt beste for at det skal bli en god forretning.

Margot Braathen erkjente i sin partsforklaring for lagmannsretten at hun hadde lest disse avsnitt i brevene, og at hun burde ha satt seg bedre inn i materialet. Også Roar Braathen ga uttrykk for at de burde ha stilt spørsmål om ting de ikke forsto under møtene med Steinar Arvesen, hvor dokumentene ble gjennomgått, men at de kviet seg for å tilkjennegi sin uvitenhet. Arvesen har på sin side forklart at ingen andre andelskjøpere fikk en så grundig gjennomgang av den foreliggende informasjon som Braathens.

Braathens ville formodentlig ikke ha inngått kjøpsavtalene dersom de fullt ut hadde forstått hvilken økonomisk risiko de påtok seg. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at andre enn Braathens selv kan bebreides for at de forpliktet seg etter avtaler som de ikke innså konsekvensene av.

Det er på det rene at ANS Tevlingveien 4 B fikk et tap på 317000 kroner i 1991 fordi ett leieforhold ved en feil ikke var sikret ved depositum/bankgaranti, i strid med opplysningen i salgsprospektet. Retten oppfatter de ankende parter slik at denne feil ikke lenger påberopes som grunnlag for ugyldighet eller erstatningsansvar. Feilen var under enhver omstendighet av liten betydning for økonomien i prosjektet.

Bortsett fra den nevnte feil, finner ikke lagmannsretten grunnlag for å anse noen av de opplysninger Braathens fikk som uriktige. Det er heller ikke påvist at relevante opplysninger ble fortiet. Riktignok stemte selskapenes senere økonomiske utvikling dårlig med prosjektanalysene, men dette skyldes etter rettens vurdering senere inntrådte omstendigheter, særlig at utleiemarkedet utviklet seg dårligere enn forventet, og at finansutgiftene som følge av dette og av senere renteøkninger ble for store. Prosjektene kan ikke anses økonomisk uforsvarlige i utgangspunktet - hverken ved selskapsstiftelsen eller ved salget til Braathens - når man tar med i vurderingen at de i stor grad var skattemotivert. Utgiftene til rehabilitering av eiendommene var et sentralt element i vurderingen av prosjektene. Disse utgiftene bidro til å skape store skattefradrag for deltakerne, og dermed gjøre engasjementene attraktive, samtidig som rehabiliteringen førte til en betydelig verdiøkning for eiendommene. Lagmannsretten er på denne bakgrunn heller ikke enig med Braathens i at prissettingen for selskapsandelene bygget på en urealistisk vurdering av eiendommenes verdi på avtaletiden.

Retten tilføyer at avkastningsopplysningene i annonsen og prosjektanalysene ikke kunne oppfattes som noen garanti, særlig ikke når risikoen ved investeringene samtidig ble påpekt. Braathens har for øvrig muligens oppfattet de angitte prosenttall som en årlig rente, mens de naturlig måtte forstås som et langsiktig resultat.

Hverken selgerne eller Astrup Arvesen AS kan etter rettens vurdering bebreides for at de ikke hindret Braathens investering etter en vurdering av Braathens evne til å oppfylle fremtidige økonomiske forpliktelser overfor selskapene. Også dette spørsmål må avgjøres ut fra situasjonen på avtaletidspunktet, da såvel Astrup Arvesen AS som selskapenes styrer vurderte selskapenes situasjon som god. Det vises også til at selskapsstyrene godkjente overdragelsene, til tross for at de var klar over at de øvrige selskapsdeltakere - herunder styremedlemmene - ville bli ansvarlige for forpliktelser som kjøperne ikke innfridde.

Etter dette kan ikke avtalene om kjøp av selskapsandeler settes til side som ugyldige etter avtaleloven §33. Saksfor holdet i Rt-1984-28, som de ankende parter har vist til, var et annet enn i den foreliggende sak.

Etter avtaleloven §36 kan en avtale settes til side eller revideres dersom det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Ved vurderingen kan retten også legge vekt på "senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig".

Som påpekt av ankemotpartene, har ikke Braathens uttrykkelig anført etterfølgende forhold som grunnlag for sine påstander, siden deres argumentasjon bygger på at avtalene var urimelige, og dermed ugyldige, på avtaletidspunktet. Dette har lagmannsretten ikke gitt dem medhold i. Retten finner likevel grunn til å bemerke at det er lett å forstå at Braathens føler det urimelig at selgerne har tjent på sitt engasjement i selskapene, mens de selv har betalt betydelige beløp uten å oppnå annet enn tap. Retten kan likevel ikke se at den negative økonomiske utvikling i selskapene etter avtaleinngåelsen - alene eller vurdert i sammenheng med de øvrige foreliggende omstendigheter - gir grunnlag for helt eller delvis å velte tapet over på selgerne, som med god grunn har ansett seg ferdig med sitt engasjement.

Braathens er etter dette bundet av de inngåtte kjøpsavtaler med Herman Ramstad, Rune Heder og Svein Jønsberg. Kravene om tilbakebetaling av kjøpesummene kan dermed ikke føre frem. Retten finner heller ikke grunnlag for å pålegge selgerne og/eller Astrup Arvesen AS å betale regress eller erstatning til Braathens for den meglerprovisjon de har betalt til Astrup Arvesen AS eller for de beløp Braathens har innbetalt, eller nå blir dømt til å innbetale, etter innkalling fra selskapene.

Braathens synes å anføre at de ikke er forpliktet til å betale selskapenes krav selv om de anses bundet av salgsavtalene med Ramstad, Heder og Jønsberg.

Som det fremgår av drøftelsen ovenfor, kan retten ikke se at de ansvarlige selskaper eller deres tillitsmenn kan bebreides for at Braathens har påtatt seg forpliktelser i henhold til selskapsavtalene. Det er for øvrig heller ikke grunnlag for å anse kjøpsavtalene inngått direkte med selskapene, idet Astrup Arvesen AS ikke opptrådte med oppdrag fra selskapene, men bare fra de deltakere som av ulike grunner ønsket å selge andeler.

Retten behøver ikke å ta standpunkt til om selskapenes krav ville ha vært i behold dersom avtalene om kjøp av selskapsandeler hadde vært ugyldige, eller om selskapene i så fall måtte holde seg til Ramstad, Heder og Jønsberg. I den situasjon som nå foreligger, finner retten det klart at selskapenes krav mot Braathens må føre frem.

Etter dette blir byrettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens saksomkostningsavgjørelse.

Anken har vært forgjeves, og Braathens bør etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte ankemotpartene deres saksomkostninger. Advokat Normann og advokat Nyfløt har begge inngitt omkostningsoppgaver. Advokat Normanns oppgave lyder på 40000 kroner for hver av de parter han representerer, ANS Tevlingveien 4 B, ANS St. Halvards gate 39 og Astrup Arvesen AS. Beløpene er i sin helhet salær. Advokat Nyfløts oppgave lyder på 66160 kroner, hvorav 66000 kroner er salær. Lagmannsretten legger oppgavene til grunn.

Kravene om rente av saksomkostningene for byretten og lagmannsretten tas til følge. For så vidt gjelder saksomkostningene for byretten vises til Rt-1996-150, jf Rt-1992-1588.

Svein Jønsberg har ikke krevet seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Margot og Roar Braathen betaler til ANS Tevlingveien 4 B, ANS St. Halvards gate 39, Astrup Arvesen AS, Herman Ramstad og Rune Heder 12 - tolv - % rente p. a. fra forfall til betaling skjer av de saksomkostningsbeløp som er idømt av byretten.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Margot og Roar Braathen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom til ANS Tevlingveien 4 B 40000 - førtitusen - kroner, til ANS St. Halvards gate 39 40000 - førtitusen - kroner, til Astrup Arvesen AS 40000 - førtitusen - kroner og til Herman Ramstad og Rune Heder i fellesskafødt xx.xx.60 - sekstisekstusenetthundreogseksti - kroner, alt med tillegg av 12 - tolv - % rente p. a. fra forfall til betaling skjer.