LB-1995-2386

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-08-15
Publisert:	LB-1995-02386
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Hallingdal herredsrett Nr. 255/94 A - Borgarting lagmannsrett LB-1995-02386 B.
Parter:	Saksøker: Tor-Kjell Brenna (Prosessfullmektig: Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen). Saksøkt: Arnstein Brenna (Prosessfullmektig: Advokat Rolf Brostrup Nybakk).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Mary-Ann Hedlund. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Brenna, gnr 9 bnr 8 i Gol og Fjellhovd, gnr 116 bnr 19 i Nord-Aurdal.

Arnstein Brenna overtok eiendommen fra sine foreldre Nils T. Brenna og Sigrid Brenna ved skjøte av 26. juli 1994. Avtalt kjøpesum, inklusive bo- og bruksrettigheter for selgerne, er kr 840000. Skjøtet er tinglyst 1. august 1994.

Tor-Kjell Brenna - som er bedre odelsberettiget enn broren Arnstein Brenna - reiste løsningssak ved stevning datert 16. november 1994. Arnstein Brenna har ikke bestridt løsningsretten. Tor-Kjell Brenna krevde i tillegg avløsning av følgende heftelser inntatt i skjøtet (pkt 2d, 2e og 3):

2. Nils T. Brenna og Sigrid Brenna har livsvarig rett til følgende:

d) Bruksrett til alle hus på Fjellhovd og den store parkeringsplassen. Selgerne skal på Fjellhovd ha både det utvendige og innvendige vedlikehold av husene så lenge de disponerer disse.

e) Selgerne har rett til to favner ved i året heime på gården. Om disse ikke er istand til selv å hogge, hente og kløyve veden, skal kjøperen sørge for dette.

På Fjellhovd skal selger ha rett til ved til husbruk i skogen.

3. Det foreligger konkrete planer for fremføring av strøm til Fjellhovd. Selger og kjøper betaler i så fall halvparten hver av henholdsvis regningen fra E-forsyningen angående andel i andelsomkostninger/tilkoblingsomkostninger og dessuten installasjonsomkostningene i beboelseshuset. (Totalt er utgiftene anslått til ca kr 50-60000,-.)

Selgerne betaler selv strømabonnementet så lenge de disponerer husene på stølen.

På bakgrunn av avløsningskravet ble Nils T. Brenna og Sigrid Brenna trukket inn i saken som parter for herredsretten.

Hallingdal herredsrett avhjemlet 10. juli 1995 odelstakst og kjennelse med slik slutning:

1. Tor-Kjell Brennas avløsningskrav vedrørende "Fjellhovd", gnr. 116 bnr. 19 i Nord-Aurdal, tas ikke til følge.

2. I saksomkostninger til Arnstein Brenna, Sigrid Brenna og Nils T. Brenna v/advokat Rolf B. Nybakk, betaler Tor-Kjell Brenna tilsammen kr 3000,- kronertretusen 00/100 innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.

3. Odelstaksten for eiendommen "Brenna" gnr. 9 bnr. 8 i Gol og "Fjellhovd", gnr. 116 bnr. 19 i Nord-Aurdal settes til kr 680000,- kronersekshundreogåttitusen.

4. Verdien av heftelsene i skjøtets pkt. 2d og e, annet ledd samt pkt. 3 fastsettes særskilt til kr 60000,-, kronersekstitusen 00/100.

5. Innen 2 - to - uker fra forkynningen av odelstaksten betaler Tor-Kjell Brenna saksomkostninger til Arnstein Brenna, Sigrid Brenna og Nils T. Brenna v/advokat Rolf B. Nybakk med tilsammen kr 14400,- kronerfjortentusenfirehundre 00/100.

6. Tor-Kjell Brenna betaler de lovbestemte utgifter ved odelstaksten, herunder godtgjøring til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.

Arnstein Brenna har begjært overskjønn forsåvidt gjelder slutningen punkt 3. Tor-Kjell Brenna har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 25. juni 1996 i Nesbyen. Begge parter gav forklaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.

Partene er enige om at følgende takstforutsetning legges til grunn for overskjønnet:

1. Nils T. Brenna, født xx.xx.1915, og hustru Sigrid Brenna, født xx.xx.1919, har livsvarig rett til følgende:

a) Disponere våningshuset. Disse bekoster selv det innvendige vedlikehold, mens den nye eier har alt utvendig vedlikehold, samt vedlikehold av vassforsyningen. Selgerne skal ikke ha noen utgifter vedrørende vassforsyningen om det blir aktuelt med påkobling til offentlig anlegg.

b) Rett til å bruke stabbur, garasje og bærbuskene i hagen.

c) Kjøper skal besørge brøyting av gårdsveg og gårdsplass. Både vegen og gårdsplassen skal være godt strødd når det er glatt.

d) Bruksrett til alle hus på Fjellhovd og den store parkeringsplassen. Selgerne skal på Fjellhovd ha både det utvendige og innvendige vedlikehold av husene så lenge de disponerer disse. Bruksretten omfatter ikke fjøset på Fjellhovd (u/65 og u/68).

e) Selgerne har rett til to favner ved i året heime på gården.

Om disse ikke er istand til selv å hogge, hente og kløyve veden, skal kjøperen sørge for dette.

På Fjellhovd skal selger ha rett til ved til husbruk i skogen.

2. Ifølge skjøte 26. juli 1994 skulle selger (Nils T. Brenna og hustru Sigrid) og kjøper (Arnstein Brenna) betale halvparten av regningen fra E-forsyningen angående tilknytningsavgift og dessuten installasjonsomkostningene i beboelseshuset. Utgiftene var totalt stipulert til kr 50-60000,-. Etter ferdig utført installering er de totale utgifter kr 54422,50, hvorav selger betaler kr 27211,50, mens den andre halvpart kr 27211,- betales av TorKjell Brenna til Arnstein Brenna. Nils T. Brenna og Sigrid Brenna betaler selv strømabonnementet så lenge de disponerer husene på Fjellhovd.

Opplysninger om eiendommens arealer og påstående bebyggelse fremgår av herredsrettens takst, med enkelte korreksjoner som er inntatt i lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Partene er i all hovedsak enige i den beskrivelsen herredsretten har gitt av eiendommen og bebyggelsen.

Arnstein Brenna har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens takst, kr 680000, er for lav. Eiendommen skal takseres som en driftsenhet. Taksten skal fastsettes etter reglene i odelsloven §49. Det er enighet om at fradeling ikke er påregnelig.

Inntekstpotensialet fra husdyrhold er brukbart. En driftsplan fra 1971 opererte med 10 melkekyr, 8 annet storfe og 25 vinterforede sauer. Planen ble realisert med 12 melkekyr, 3 ungdyr og noe sau. Siloen og gjødselkjelleren på Brenna må utbedres, men eiendommen vil likevel ha et godt inntektsgrunnlag fra husdyrhold. Melkekvoten er 52798 liter. Potensiell bruttoinntekt fra melkeproduksjon - inklusive offentlige tilskudd og inntekter fra slakt - anslås til omlag kr 440000.

Fjellhovd har nå fått strøm. Forholdene ligger godt til rette for en videreutvikling av kafedriften. På stølen er det også et utleiepotensiale for vintercamping.

I tillegg kommer inntekter fra skog og rettigheter som tilligger eiendommen. Årlig hogsttilvekst ligger i størrelsesorden 40 kubikk. Leieinntekter og årlig erstatning som tilligger eiendommen - fiskerett i Tisleifjorden, inntekter fra Oslo Energi og fra lysløype på Solseter samt jaktrettigheter - utgjør i dag kr 2915.

Bebyggelsen er av rimelig god standard, slik som beskrevet i herredsrettens skjønn. Gjødselkjelleren og siloen på Brenna må oppgraderes dersom melkeproduksjonen skal fortsette. Fjøset er for øvrig i brukbar stand.

De faktiske utgiftene til fremføring av strøm til stølen og installasjoner i våningshuset, ligger under vanlig markedspriser.

Heftelsene i skjøtet er ikke uvanlige ved salg av denne type eiendommer. Det er derfor ikke grunn til å tro at heftelsene - med livsvarige bruksrettigheter for Nils og Sigrid Brenna - vil virke særlig prisdempende.

Det er eiendommens omsetningsverdi hovedsakelig nyttet til landbruksformål som skal legges til grunn ved verdsettingen, jf Rt-1980-233 og Rt-1982-1673. Retten skal ikke foreta en konsesjonsprisvurdering, idet man her er utenfor konsesjonsreglenes virkeområde. Eiendommens samlede omsetningsverdi ligger ikke under 1 million kroner og taksten i underskjønnet er klart for lav.

Arnstein Brenna har nedlagt slik påstand:

1. Odelstaksten for gnr. 9 bnr. 8 i Gol, og gnr. 116 bnr. 19 i Nord-Aurdal, forhøyes.

2. Tor-Kjell Brenna tilpliktes å betale de lovbestemte saksomkostninger for retten og dessuten saksomkostninger til Arnstein Brenna.

Tor-Kjell Brenna har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens verdifastsettelse er for høy.

Det er eiendommens omsetningsverdi som en landbruksmessig driftsenhet, som skal legges til grunn ved verdsettelsen. Heftelsene vil være av sentral betydning for hva en vanlig kjøper vil betale for eiendommen. Nils T. Brenna og Sigrid Brenna har livsvarig bruksrett til våningshuset på Brenna. Den som skal drive med melkeproduksjon, må bo på stedet. En vanlig kjøper må derfor skaffe seg en annen bolig, mest sannsynlig ved å bygge nytt hus på eiendommen. En utenforstående må dessuten forholde seg til fremmede mennesker. Kjøperen må også overta plikten til utvendig vedlikehold av våningshuset på Brenna.

Nils T. og Sigrid Brenna har i tillegg livsvarig bruksrett til alle husene på stølen Fjellhovd, med unntak for fjøset. Det hjelper lite å ha fjøs, når kjøperen ikke kan disponere bolighuset. Arealene på stølen er nødvendige for driften av eiendommen som landbrukseiendom. Søknaden om fradeling av grunn på Fjellhovd, ble avslått nettopp med den begrunnelse at arealene var nødvendige for driften.

En kjøper må også ta hensyn til pålegget om utbedring av gjødselkjelleren og grassiloen på Brenna. Retten må foreta en selvstendig kostnadsvurdering av de utbedringstiltak som er nødvendige for å eleminere de miljøforurensende utslippene.

Det er enighet om at reglene om konsesjonspris ikke kommer direkte til anvendelse, men ved verdsetting etter odelsloven bestemmelser, kan det ikke ses bort fra konsesjonsprisnivået.

Kostnadene ved fremføring av strøm til Fjellhovd er i skjøtet angitt til kr 50-60000. Strøm er nå ført frem til eiendommen og de totale utgiftene er oppgitt til godt og vel kr 54000. Det er derfor ikke grunn til å anta - slik som anført av den annen side - at arbeidene er utført spesielt rimelig.

Tor-Kjell Brenna har nedlagt slik påstand:

1. Taksten fremmes.

2. Tor-Kjell Brenna tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien, den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen ut fra naturlig og påregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål, jf Rt-1980-233. Eiendommen skal takseres med de heftelsene som er angitt i skjønnsforutsetningene. Det skal foretas en helheltsvurdering av alle relevante forhold, herunder eiendommens avkastning, bebyggelsens tilstand og brukbarhet, inntekter fra rettigheter mv og heftelsenes antatte betydning for omsetningsverdien. Eiendommen skal verdsettes ut fra forholdene på taksttidspunktet.

Eiendommen er en odelseiendom med hjemmebruk, Brenna, og en støl, Fjellhovd, og flere spredt beliggende teiger, hovedsakelig skog og noe annet areal. Eiendommens samlede areal er 388 da. Av dette er 42 da fulldyrket, 7 da overflatedyrket og 9 da gjødslet beite. 12 da av det fulldyrkede arealet ligger på stølen. Brenna og Fjellhovd er en landbruksmessig driftsenhet. Det samlede areal fordeler seg med 295 da tilliggende Brenna og 93 da til Fjellhovd. Den oppgitte melkekvoten på 52798 liter forutsetter - som idag - leie av jord i tillegg til gårdens egne arealer.

Lagmannsretten legger til grunn at den påregnelige driftsformen vil være husdyrhold supplert med skogsdrift. Retten er enig med partene i at ytterligere utparsellering og fradeling ikke er påregnelig.

Samlet skogsareal - som er fordelt på flere teiger - er 244 da. Skogsarealet fordeler seg med 39 da på teig 1, 36 da på teig 2, 109 da på Solseter og 60 da på Fjellhovd. Annet areal er til sammen 86 da. Den største delen av dette - 59 da - er et myrområde av en viss dyrkingsverdi, beliggende på Kamben.

Skogen består av fire teiger. Boniteten er høy på teig 1, som ligger ovenfor bybygelsen på Brenna, og middels på teig 2, som ligger syd for skibakken i Snådalen. På teig 3 og 4 - Solseter og Fjellhovd - er boniteten lav. Driftsforholdene er i all hovedsak som beskrevet i herredsrettens skjønn. Lagmannsretten legger til grunn en gjennomsnittlig tilvekst på ca 45 kubikkmeter pr. år. Ved en skjønnsmessig vurdering av årlig driftsresultat har retten tatt utgangspunkt i vanlige erfaringstall for tømmerpriser og kostnader for hogst og kjøring, samt andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Retten har lagt til grunn at driften av skogen i stor grad vil være basert på egeninnsats.

Bebyggelsen på Brenna består av våningshus, låve/fjøs, stabbur og garasje. Den nærmere beskrivelse fremgår av herredsrettens skjønn. Bygningenes tilstand er i hovedsak uforandret, men låvebrua er opprustet og låvegulvet forsterket. Det er også støpt gulv i deler av kjelleren i våningshuset. Pålegget om utbedring av gjødselkjeller og siloavrenning er ikke utført. En kjøper vil måtte regne med relativt betydelige investeringer for å få satt driftsbygningen i lovlig og forøvrig i tidsmessig stand med sikte på fremtidig husdyrhold. Offentlige tilskudd vil bare dekke deler av de nødvendige investeringer.

På Fjellhovd består bebyggelsen av hovedhus, fjøs og garasje/vedskjul. Bygningsbeskrivelsen fremgår av herredsrettens skjønn. Lagmannsretten deler herredsrettens vurdering av bygningsmassens vedlikehold og standard. Det er nå installert strøm i stølshuset. Ifølge skjønnsforutsetningene skal kjøper betale halvparten av utgiftene med kr 27211, som antas å tilsvare vanlig markedspris.

Eiendommen har fiskerett med et garn i Tisleifjorden og årlige inntekter fra henholdsvis Oslo Energi og lysløype på Solseter med henholdsvis kr 1277 og kr 1200. Inntekter fra jaktrettigheter utgjør kr 438 pr. år.

På Fjellhovd driver Nils T. og Sigrid Brenna en fjellkafe om sommeren og fra vinterferien til over påske. Virksomheten består i enkel servering. Slik lagmannsretten ser det, vil man også i fremtiden kunne påregne noe inntekter fra enkel kafedrift på stølen, omtrent på dagens nivå.

Eiendommen skal takseres med de heftelsene som er angitt i skjønnsforutsetningene. Heftelsene innebærer at en kjøper - på ubestemt tid - vil være avskåret fra å bruke våningshuset på Brenna og stølshuset på Fjellhovd, samtidig som han må overta ikke ubetydelige vedlikeholdsplikter på Brenna. I tillegg må kjøperen etterkomme pålegget om utbedring av gjødselkjelleren og siloen på Brenna. For en vanlig kjøper vil heftelsene sannsynligivs også influere på eventuelle lånebetingelser, idet eiendommen vil fremstå som et dårligere pantobjekt. Etter lagmannsrettens vurdering vil selgerens livsvarige bo- og bruksrettigheter representere et klart verdiminus ved eiendommen som omsetningsobjekt - også når selgernes alder tas i betraktning.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at eiendommens verdi, med de heftelsene som er angitt i skjønnsforutsetningene, bør settes til 630000 kroner.

Overskjønnet er alene begjært av saksøkte. Spørsmålet om saksomkostninger reguleres av skjønnsprosessloven §42, tredje ledd jf §54a. Arnstein Brenna har ikke oppnådd et bedre resultat enn ved underskjønnet og avgjørelsen har ikke vært så tvilsom at han i medhold av skjønnsprosessloven §54a, første ledd bør tilkjennes saksomkostninger. Lagmannsretten finner at hver av partene bør bære sine saksomkostninger, idet overskjønnsbegjæringen ikke fremstår som åpenbart urimelig, jf §54a, tredje ledd.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Brenna, gnr 9 bnr 8 i Gol og Fjellhovd, gnr 116 bnr 19 i Nord-Aurdal settes til 630000 - sekshundreogtrettitusen - kroner.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.