LB-1995-2669
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-06-24 |
| Publisert: | LB-1995-02669 |
| Stikkord: | Odelstakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr. 94-00218 B - Borgarting lagmannsrett LB-1995-02669 B. |
| Parter: | Saksøker: Anne Marie Jacobsen (Prosessfullmektig: Advokat Halvor Storskogen, Drammen) Saksøkt: Ole O. Garder jr. (Prosessfullmektig: Advokat Haakon Borgen, Hokksund). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Sunsehaugen, gnr. 122 bnr. 20 i Flesberg.
Ole O. Garder jr. overtok eiendommen fra Karin Helene Wærp ved kjøpekontrakt av 17. januar 1994 for kr 425000,-. Skjøtet er tinglyst 31. januar 1994. Anne Marie Jacobsen, datter av Karin Wærp, reiste 26. juli 1994 løsningssak. Ole O. Garder jr. har ikke bestridt løsningsretten.
Kongsberg herredsrett avhjemlet 13. september 1995 odelstakst med slik slutning:
1. Verdien av odelseiendommen gnr. 122 bnr. 20 Sunsehaugen i Flesberg settes til kr 520000,- -kronerfemhundreogtjuetusen-.
2. Anne Marie Jacobsen tilpliktes å betale Ole O. Garder jr. kr 8500,- -kroneråttetusenfemhundre-.
3. Oppfyllelsesfristen under pkt. 2 er 2 -to- uker fra takstens forkynnelse.
Anne Marie Jacobsen har i rett tid begjært overskjønn. Ole O. Garder jr. har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt den 4. juni 1996 på Kongsberg. Anne Marie Jacobsen og Ole O. Garder jr. møtte og gav forklaring. Det ble ført 2 vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Saksforholdet fremgår av herredsrettens takst. Partene er enige i den beskrivelse herredsretten har gitt av eiendommen og bebyggelsen.
Anne Marie Jacobsen har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst på kr 520000,- er for høy. Eiendommen skal verdsettes på bakgrunn av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir benyttet til landbruksformål, jf. odelsloven §49.
Herredsretten har ikke i tilstrekkelig grad lagt vekt på at våningshuset er i meget dårlig forfatning slik det fremgår av ingeniør Pyttes takst. Ifølge Pytte vil kostnadene med å bringe huset opp til alminnelig husbankstandard komme på flere hundre tusen kroner.
Ved vurderingen av jordveien og skogen har herredsretten riktig lagt til grunn 7% kapitaliseringsrentefot.
Anne Marie Jacobsen har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Saksøkte tilpliktes å betale sakens omkostninger ved overskjønnet.
Ole O. Garder jr. har gjort gjeldende at herredsrettens takst er riktig. Eiendommen er så liten at boverdien må få vesentlig betydning. Våningshuset er ikke i så dårlig forfatning som ingeniør Pytte har kommet til. Herredsrettens vurdering av huset er riktig.
Slik rentenivået nå er, må det benyttes en kapitaliseringsrentefot på 4-5% ved verdifastsettelsen av jordveien og skogen.
Ole O. Garder jr. har nedlagt slik påstand:
1. Skjønnet fremmes.
2. Ole O. Garder jr. tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien, den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen ut fra naturlig og påregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål, jf. Rt-1980-233. Det er ingen uenighet mellom partene om dette rettslige utgangspunkt. Eiendommen skal verdsettes ut fra forholdene på taksttidspunktet.
Eiendommen er et typisk småbruk. Den er på i alt 116 dekar, hvorav 12 dekar er dyrket mark, 97 dekar er skog og 7 dekar annet areal.
På eiendommen er oppført et våningshus oppsatt i 1950 med grunnflate ca 100 m2 i 1 etasje. Hver etasje består av en leilighet på to rom og kjøkken samt bad/wc. Det er full kjeller under huset. Antagelig på grunn av svikt i dreneringen, er gulvet litt fuktig i ett av kjellerrommene. Under befaringen kunne det ikke konstateres råte i takbjelkene eller noen skade på bygningskroppen for øvrig. Bygningen er etterisolert i såvel vegger som gulvet i første etasje. Nye trelags vinduer ble satt inn i 1981/82. Huset er svært malingslitt. Lagmannsretten deler herredsrettens oppfatning om våningshusets standard og tilstand. Det vises til herredsrettens takst side 4 som lagmannsretten slutter seg til.
Pålegget om å etablere infiltrasjonsanlegg for avløpsvann, omtalt på side 4 i undertaksten, er utført av Garder.
Driftsbygningen er også oppført ca 1950 og er på ca 140 m2 i to etasjer. Den inneholder fjøs, høyløe, boder, vognskjul, silo og garasje. Annen etasje er søylefri med gulv over det hele, unntatt et lite parti hvor det er åpning for høynedkast. Vedlikeholdet er godt.
Stabburet er i to etasjer med klokketårn. Siste ombygning er antakelig utført samtidig med våningshuset. Taket trenger "oppretting". For øvrig er huset i god stand.
Sommerfjøs, oppsatt ca 1950 med grunnflate ca 80 m2 i en etasje, inneholder oppholdsrom, baksterom og fjøs. Huset er meget solid fundamentert.I tillegg er det på eiendommen to mindre bygninger, sommerhus og smie, som ikke har noen verdi for eiendommen.
Jordveien har vært drevet av Garder frem til nå. Lagmannsretten legger, som herredsretten, til grunn at den påregnelige driftsformen vil være grasproduksjon. Det er ikke fremlagt oppgaver over produksjonsinntektene. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn et avlingsnivå på ca 350 kg/dekar, og antar at en pris av ca kr 2000,- pr. dekar for fulldyrket jord vil være et utgangspunkt for verdsettelsen.
Det er blandingsskog på eiendommen med ca 2/3 furu av brukbar kvalitet og 1/3 gran. Ca. 67% av skogen er i hogstklasse IV og V hvorav ca 40% i klasse V. Hovedbestanden er av middels bonitet. Etter det opplyste legger lagmannsretten til grunn en gjennomsnittlig tilvekst på 25-30 kubikkmeter pr. år. Videre legges til grunn en driftsnetto i størrelsesorden 150-200 kroner/kubikkmeter. Ved en skjønnsmessig beregning av driftskostnadene har retten tatt utgangspunkt i de vanlige kostnader for hugst og kjøring, samt andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Retten har lagt til grunn at driften av et slikt støttebruk vil være basert på egeninnsats.
Lagmannsretten har i likhet med herredsretten benyttet 7% kapitaliseringsrentefot. Dette samsvarer best med den langsiktige renten i Landbruksbanken. Det vises i denne forbindelse til lagmannsrettens overskjønn i sak nr. 94-02813 B ( LB-1994-02813 B) avhjemlet 31. juli 1995.
Eiendommen er sammen med eiendommer i nabolaget med i en organisert jakt på elg.
Våningshuset, driftsbygningen og stabburet er pent og harmonisk beliggende rundt tunet. Våningshuset og driftsbygningen er leiet ut for kr 3000,- pr. måned fast til 03. april 1997 og deretter oppsigelig med 3 måneders frist. Uten husdyrhold, vil driftsbygningen ha verdi som lager f.eks. for vinterlagring av campingvogner og båter. Stabburet har mindre verdi med dagens husholdning. Sommerhuset kan anvendes for lagring av redskaper m.m.
Avstanden til Kongsberg er i underkant av 15 kilometer, mens avstanden til Svene er ca 3 kilometer. Eiendommen er et eksempel på et mindre bruk med relativt sentral beliggenhet og brukbar kvalitet på våningshuset, slik at avkastningen av jord- og skogbruket bare i liten grad vil kunne forrente verdien av huset. Eiendommen antas å utgjøre ca 0,1-0,2 årsverk. Eierens inntekter vil derfor i hovedsak måtte komme utenfra. Ved anvendelsen av odelsloven §49 i slike tilfeller, skal verdien av boligen slå ut med full verdi. Spørsmålet blir derfor hva en vanlig kjøper som skal drive jord- og skogveien vil gi for eiendommen med bolig- og uthus, og med den avkastning som ligger i jord- og skogbruksdelen.
Etter en samlet vurdering kan lagmannsretten i det vesentlige slutte seg til herredsrettens verdivurdering og finner at eiendommens verdi bør settes til kr 520000,-.
Overskjønnet er alene begjært av saksøkeren/odelsløseren. Hun bør derfor i samsvar med skjønnsloven §42 første ledd erstatte Ole O. Garder jr. hans nødvendige omkostninger for lagmannsretten.
Advokat Borgen har levert omkostningsoppgave på kr 11500,-, alt salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. I tillegg vil Anne Marie Jacobsen bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til kr 11500,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Sunsehaugen, gnr. 122 bnr. 20 i Flesberg, settes til 520000,- -femhundreogtyvetusen- kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Anne Marie Jacobsen til Ole O. Garder jr. innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 11500,- -ellevetusenfemhundre- kroner. I tillegg kommer omkostningene ved overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.