LB-1995-93
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-11-06 |
| Publisert: | LB-1995-00093 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Indre Follo herredsrett Nr. 93-0025 A - Borgarting lagmannsrett LB-1995-00093 A. |
| Parter: | Ankende part: Ås kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: H.r. advokat Ole Raadim). Motpart: Ida Hydle Prosessfullmektig: H.r. advokat Jan Norenberg |
| Forfatter: | Lagdommer Anne Lise Rønneberg, formann, Lagdommer Karin Stang, Kst. lagdommer Ellen Holager Andenæs |
| Lovhenvisninger: | Skatteloven (1911) §43, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Dom:
Saken gjelder Ida Hydles krav om at hennes ligning for inntektsåret 1990 oppheves.
Ida Hydle overtok i 1974 gården Nordre Klommestein i Ås, gnr. 3 bnr. 14, som forskudd på arv. Jordveien på ca 90 mål dyrket mark og ca 7 mål havnehage var bortforpaktet i hele hennes eiertid. Hydle benyttet våningshus og resten av eiendommen som fritidseiendom. I 1989 solgte hun jordveien til tidligere forpakter for kr 600000,-. I oktober 1990 solgte hun resten av eiendommen til tømrermester F. Kristiansen for kr 1600000.-. Salget omfattet et totalareal på 4854 m2 med gårdstun, våningshus, arbeidsbolig, stabbur og driftsbygning (låve).
Ved ligningen for inntektsåret 1990 ble Hydles skattepliktige inntekt satt til kr 1063200,-, hvorav kr 792800,- ble ansett som tomtesalgsgevinst. Hydle påklaget ligningen. Ligningsnemnda i Ås fastholdt ligningen for så vidt gjaldt fastsatt tomtesalgsgevinst. Ligningsnenmda anså tre mål av grunnen inklusive en den gang verdiløs låve som tomteareal, og gevinsten dermed som skattepliktig inntekt, jfr. dagjeldende skattelov §43 fjerde ledd. Det resterende areal på 1854 m2, våningshus med tilliggende grunn, ble ansett som fritidseiendom etter §43 annet ledd litra f. Gevinsten vedrørende dette areal var skattefri.
Vedtaket ble påklaget til overligningsnemnda. Denne fastholdt at salget måtte deles i en bolig/fritidseiendom med naturlig tilliggende areal, og et "delvis bebygget næringsareal/ tomteareal". Overligningsnemnda la til grunn samme fordeling av arealet på de to deler av gårdstunet som ligningsnemnda hadde gjort. Imidlertid ble ilignet tomtesalgsgevinst redusert til kr 235800,-.
Allerede før overligningsvedtak ble truffet i månedsskiftet november/desember 1993, hadde Ida Hydle ved stevning av 14. januar 1993 reist søksmål for Indre Follo herredsrett med påstand om opphevelse av ligningen. Hun fastholdt søksmålet også etter at overligningsnemndas vedtak forelå.
Den 21. oktober 1994 avsa Indre Follo herredsrett dom med slik domsslutning:
1. Ligningen av Ida Hydle for inntektsåret 1990 oppheves og hjemvises til ny behandling hvor inntektsbeskatning ved tomtesalg frafalles.
2. Ås kommune v/ordføreren betaler i saksomkostninger til Ida Hydle innen 2 - to - uker kr 22390,- - tjuetottusentrehundreognitti - .
Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Ås kommune har i rett tid påanket herredsrettens dom og for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Ligningen av Ida Hydle til Ås kommune for 1990 opprettholdes.
2. Ås kommune tilkjennes saksomkostninger for såvel herredsrett som lagmannsrett.
Ida Hydle har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Indre Follo herredsretts dom av 21. oktober 1994 stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.
Ankeforhandling ble holdt i Frogn rådhus, Drøbak, den 24. oktober 1995. For kommunen møtte ligningssjef Jostein Borthen, som avga forklaring. Ida Hydle møtte og avga partsforklaring. Det ble hørt ett vitne og foretatt befaring på Nordre Klommestein gård i Ås. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part - Ås kommune - har i det vesentlige gjort gjeldende:
Lovens hovedregel er at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig, jf skatteloven §43 annet ledd første punktum. Fra denne hovedregel gjelder unntak som angitt i annet ledd bokstavene c - f. Således var Hydles salg av jordveien i 1989 skattefritt i h.h.t. bokstav c .
I nærværende sak har ligningsmyndighetene foretatt en deling av det solgte areal i en bolig/fritidseiendom med naturlig tilhørende tomt og et delvis bebygget areal til næringsformål. Ved vurderingen har man lagt de samme prinsipper til grunn og foretatt en slik konkret vurdering som bl.a. ble foretatt av Høyesterett i Rt-1964-1241 "Ommangdommen". Den nærmere vurdering av hvor stort areal som bør henføres til henholdsvis boligeiendom og næringsareal, er underlagt forvaltningens frie skjønn og kan ikke overprøves av retten. Det skjønn som er foretatt er verken vilkårlig eller galt. Det var naturlig å legge et større areal til driftsbygningen, bl.a. fordi det var nødvendig med biloppstillingsplasser og adkomst. Denne bygningen er også vesentlig større enn de øvrige på eiendommen.
For tomtearealet som er anslått til 3 mål må legges til grunn at salgsgevinsten enten er skattepliktig etter §43 fjerde ledd, slik overligningsnemnda har gjort, eller etter hovedregelen i annet ledd første punktum. Ligningsmyndighetene måtte ta standpunkt til hvilken bestemmelse som kom til anvendelse, fordi skattesatsene var ulike. Retten behøver for sin del ikke ta endelig standpunkt til dette, idet hovedregelen i annet ledd vil komme til anvendelse dersom ikke retten finner at det dreier seg om tomteareal som kan henføres under fjerde ledd. I denne forbindelse vises bl.a. til Lignings ABC for 1994 833, hvor det uttales følgende:
"Faller gevinst ved realisasjon av en eiendom ikke inn under unntakene i sktl. §43 annet ledd bokstav cf, vil gevinsten alltid være skattepliktig etter hovedregelen i sktl. §43 annet ledd, første setning, uavhengig av om arealet kan karakteriseres som tomt eller ikke."
Støtte for dette syn finner man bl.a. også hos Zimmer: Lærebok i skatterett (1995) s.236. Det vises også til Aarbakkes artikkel i Festskrift til T. Eckhoff (1984) 781.
Det er feil når herredsretten i sin dom konstaterer at arealet ikke er tomt og at den foretatte ligning derfor må oppheves.
Imidlertid har ligningsmyndighetene helt korrekt lagt til grunn at den utskilte del på 3 mål er tomtesalg som faller inn under §43 fjerde ledd. Det dreier seg om en større del av eiendommen som etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet på salgstidspunktet var skikket for utnyttelse til næringsvirksomhet. I ettertid har det også vist seg at kjøper har benyttet store deler av den tidligere låven til kontorer og delvis lager for egen næringsvirksomhet som tømrermester. Selv om eiendommen ikke har vann- og kloakktilknytning, kan både ovennevnte og annen næringsvirksomhet utøves uavhengig av dette. Annen aktuell virksomhet kan være lager, parkering for anleggsmaskiner m.v.
Det er ingen tvil om at salgssummen i vesentlig grad har vært bestemt av denne muligheten da tømrermester Kristiansen kjøpte eiendommen. Han har betalt iallfall kr 243000,- for det antatte tomtearealet, en pris pr. m2 som var høyere enn de priser Ås kommune på samme tid tok for boligtomter. Kristiansen har selv forklart at han har planer om å utvide virksomheten, ansette flere folk og ta ytterligere deler av driftsbygningen i bruk til dette. Han har anlagt egen avkjørsel som iallfall er midlertidig godkjent av Statens vegvesen, og det er opplyst at godkjenningen vil kunne påregnes fornyet i 1996.
Etter dette er det ikke grunnlag for å oppheve den foretatte ligning.
Ankemotparten - Ida Hydle - har i det vesentlige gjort gjeldende:
Ved salget av Nordre Klommestein gård foretok hun en naturlig oppdeling i henholdsvis jordvei og gårdstun med tilliggende bygninger. Det dreide seg om flere bygninger, og arealet på ca 4,8 mål går ikke ut over det som i dette tilfellet må anses som naturlig arrondert tomt til husene. Ved slik deling som her er foretatt må det foretas en helt konkret vurdering av hvor stor tomten bør være. Rettspraksis har eksempler på eiendommer hvor naturlig arrondert tomt har vært akseptert like stor eller større enn her. Det vises til Rt-1964-1246 "Ommangdommen", og til Rt-1974-1141, "Midtskaudommen". I sistnevnte tilfelle ble ligningen opphevet uten at selve arealets størrelse ble angitt. Det ble senere satt til 12 mål.
Ligningsmyndighetene tar feil når de legger til grunn at eiendommen er skikket for næringsvirksomhet. Driftsbygningen har ikke vann- og kloakktilknytning og kan heller ikke regne med å få dette. Avkjørsel er bare midlertidig godkjent. Statens vegvesen har uttrykkelig uttalt at varig godkjenning ikke kan påregnes. For øvrig er driftsbygningen også i stor utstrekning innredet for fritidsaktiviteter for barna. Da Kristiansen kjøpte eiendommen i 1990 var kjøpet først og fremst motivert av at han trengte en stor boligeiendom for seg og sin familie som består av 16 medlemmer.
Salgssummen var ikke bestemt av muligheten for grunnens anvendelse til næringsvirksomhet, iallfall ikke i vesentlig grad slik loven krever. Den samlede kjøpesum på 1,6 mill kr er en rimelig pris for boligen alene, som utgjør 300 m2. Undersøkelser av prisnivået for eneboliger i Akershus i 1990 viser at gjennomsnittlig kvadratmeterpris faktisk lå noe høyere enn det Kristiansen her har betalt.
Kjøper skulle ha bolig til familien. At han i tillegg så mulighet for å drive en viss næringsvirksomhet, som dessuten betinget kjøp av tilleggsareale fra nabo for anlegg av avkjørsel, medfører ikke at salget er skattepliktig. Verken skatteloven krav til skikkethet eller prispåvirkning er oppfylt, jf skatteloven §43 fjerde ledd.
Når heller ikke størrelsen på eiendommen indikerer at det dreier seg om mer enn en naturlig arrondert tomt, må konklusjonen bli at det samlede areal på 4854 m2 faller inn under unntaket i §43 annet ledd litra f. Følgelig er gevinsten ikke skattepliktig og ligningen må oppheves.
Lagmannsretten skal bemerke:
Lagmannsretten tar utgangspunkt i skatteloven §43 slik den lød før lovendringen av 1992. Av bestemmelsens annet ledd følger at gevinst ved avhendelse av fast eiendom i utgangspunktet er skattepliktig inntekt. Fra denne hovedregel gjelder visse unntak. Av annet ledd bokstav f følger at gevinsten ikke er skattepliktig ved avhendelse av fritidseiendom når selger selv har brukt eiendommen til dette formål i minst 5 av de siste 8 år før salget.
Det er uomtvistet at Ida Hydle oppfyller lovens krav til brukstid, slik at den del av gevinsten som refererer seg til eiendommen som fritidseiendom ikke er skattepliktig. Gevinsten ved salget av jordveien i 1989 var skattefri etter annet ledd bokstav c.
Uavhengig av unntaksbestemmelsene i annet ledd er gevinst ved salg av tomter alltid inntekt, jf §43 fjerde ledd. Dette gjelder også ved salg av en større del av en eiendom, "selv om salget omfatter delvis bebygget areal, når grunnen efter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes skikket for bygging av boliger.......eller for utnyttelse i industrielt eller annet forretningsmessig øiemed." I tillegg til kravet om "skikkethet" stiller loven opp ytterligere et vilkår. Det kreves at "salgssummen må antas i vesentlig grad å ha vært bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse til formål av foran nevnte art."
Lagmannsretten må ta standpunkt til om hele arealet på 4854 m2 er å anse som fritidseiendom, slik at §43 annet ledd bokstav f kommer til anvendelse for hele eiendommen, eller om det var riktig å foreta en deling slik ligningsmyndighetene har gjort. Det kan tenkes en situasjon hvor man kommer til at deling var riktig fordi arealet er større enn det en naturlig arrondering til våningshusene tilsier, men uten at det konstateres at den overskytende del er egnet som tomteareal. I et slikt tilfelle antas det at man i mangel av andre alternativer vil måtte falle tilbake på hovedregelen i §43 annet ledd slik som anført av den ankende part.
Lagmannsretten har kommet til at det areal som ble avhendet i 1990 i sin helhet var å anse som fritidseiendom på salgstidspunktet. Salget blir i sin helhet å anføre under §43 annet ledd bokstav f. Formålet med kjøpet fra Kristiansens side var anskaffelse av boligeiendom til seg selv og familien.
Lagmannsretten begrunner sitt standpunkt med følgende:
Eiendommen ligger i et område som er regulert for jordbruksformål. Den har ikke tilknytning til vann- og kloakknett, og vil etter det opplyste heller ikke få det innen overskuelig fremtid. Den utvidede avkjørsel Kristiansen senere anla til driftsbygningen, og som ikke lot seg anlegge uten kjøp av tilleggsareal fra nabo, er bare midlertidig godkjent frem til 1996. Det er tvilsomt om han vil få noen permanent godkjenning. Statens vegvesen har den 30. mars 1995 uttalt at det fra vegvesenets side "ikke (vil) være aktuelt å akseptere en permanent næringsvirksomhet på gården." Vegvesenet vil heller "ikke kunne akseptere salgsvirksomhet eller annen publikumsrettet virksomhet". På bakgrunn av foranstående kan lagmannsretten ikke se at eiendommen var skikket for "utnyttelse i industrielt eller annet forretningsmessig øiemed". Det er uomtvistet mellom partene at boligbygging aldri har vært noe aktuelt alternativ.
Lagmannsretten kan heller ikke se at eiendommen i et mer langsiktig perspektiv er skikket for næringsformål. Dette følger av det som foran er påpekt vedrørende gjeldende regulering, manglende vann- og kloakktilknytning samt usikre avkjørselsforhold. At Kristiansen har funnet det mulig å ta deler av driftsbygningen til bruk for egen næring, kontor, verksted og delvis lager for byggevirksomhet, kan ikke endre dette til ugunst for selger ved den skattemessige vurdering av salget.
Lovens vilkår om "skikkethet" finnes etter dette ikke oppfylt. Selv om det strengt tatt ikke er nødvendig å gå inn på det andre vilkåret, vil lagmannsretten også bemerke at heller ikke vilkåret om at salgssummen "i vesentlig grad" har vært påvirket av muligheten for næringsformål er oppfylt. Salgssummen på 1,6 mill. kr er ikke spesielt høy, når en tar i betraktning at det dreide seg om hus med en boflate på 300 m2. Selve driftsbygningen ble av overligningsnemnda ansett verdiløs. Riktignok lå taksten vesentlig over oppnådd pris, men dette er i seg selv ikke uvanlig. Spesielt omkring 1990 var prisnivået for fast eiendom lavt. Som boligeiendom betraktet vil retten anta at eiendommen ville kunne oppnådd en bedre pris på et mer gunstig boligmarked.Etter en konkret vurdering finner lagmannsretten at totalarealet på 4854 m2 er å anse som en naturlig arrondert tomt tilliggende husene på eiendommen. Eiendommen ligger i landlige omgivelser hvor boligtomtene tradisjonelt er store. For en nærmere beskrivelse av arealet på Klommestein gård, vises det til beskrivelsen på s.7 i herredsrettens dom, hvor det er uttalt følgende:
"Gårdstunet på Nordre Klommestein gård må karakteriseres som meget vakkert. Tunet ligger på en liten høyde. Bygningene er gamle og flere av dem har et eksteriør, herunder låve og stabbur, som gir eiendommen et spesielt særpreg. På gårdstunet er også en gravhaug og et flere hundre år gammelt tuntre. (Gravhaugen og tuntreet står på den del av eiendommen som er lagt til bolighusene.) Bygningenes plassering, eksteriør og eiendommens øvrige karakter danner etter rettens oppfatning en harmonisk helhet."
Etter foretatt befaring finner lagmannsretten fullt ut å kunne slutte seg til denne beskrivelsen. Lagmannsretten vil dessuten bemerke at arealet ikke er påfallende stort i forhold til våningshus og øvrige bygninger som alle er tatt helt eller delvis i bruk til familiens private formål. Arealet synes svært godt egnet som tomt til bolighusene. Eiendommen bærer i sin helhet preg av at den skal tilfredsstille en familie med 14 barn, både ute og inne. Således er f.eks. en større del av driftsbygningens annen etasje tatt i bruk til fritidsaktiviteter for barna. Ute er det sandkasse med diverse leke- og treningsapparater, sportsplass, bær- og frukthage. Det indre gårdstunet er idyllisk med plen, hagemøbler og brostensbelegning.
Etter dette må herredsrettens dom stadfestes.
Anken har vært forgjeves. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd skal da kommunen ilegges omkostningene ved behandlingen av saken i lagmannsretten. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gjøre unntak fra denne hovedregel. Advokat Norenberg har fremlagt omkostningsoppgave på tilsammen kr 25805,-. Oppgaven legges til grunn da de påløpte omkostninger etter rettens skjønn har vært nødvendige for å få saken betryggende utført. Etter det resultat ankesaken har fått i lagmannsretten, blir også herredsrettens omkostningsavgjørelse for førsteinstans å stadfeste.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ås kommune kr 25805,- - tjuefemtusenåttehundreogfem - til Ida Hydle innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.