LB-1996-1497
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-09-05 |
| Publisert: | LB-1996-01497 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr. 96-37 A og 96-38 A - Borgarting lagmannsrett LB-1996-01497 A og LB-1996-01498 A. |
| Parter: | Ankende part: AS Bærums-Hus (Prosessfullmektig: Advokat Cato Johannessen). Motpart: Terje Olav Finnbråten (Prosessfullmektig: Advokat Stein Enqvist) Sak nr. 96-01498 A: Ankende part: AS Bærums-Hus (Prosessfullmektig: Advokat Cato Johannessen). Motpart: Randi Askim Eriksen (Prosessfullmektig: Advokat Stein Enqvist). |
| Forfatter: | Lagdommer Egil Fronth Jensen, formann, Lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen, Lagdommer Karin Stang |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, §51, §7, Tvistemålsloven (1915) §98 |
Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold.
AS Bærums-Hus, heretter kalt utleieren, eier eiendommen Hans Øverlands vei 34 C i Bærum. Eiendommen ble omkring 1966 bebygget med et hus som inneholder garasjer og hybelleiligheter. I første etasje er det 18 garasjer, mens annen etasje består av 15 hybelleiligheter av varierende størrelse.
Terje Finnbråten har fra omkring 1. juli 1968 leiet hybelleilighet A-2 i eiendommen. Leiligheten er på ca 18 m2, og han bodde der med sin ektefelle i ca to år fra 1968. Deretter overlot han den til en svoger i 2 - 3 år, og så frembortleiet han den til personer utenfor hans familie frem til 31. mai 1996. Etter det har han pusset den opp og frembortleiet den til en av sine døtre.
Randi Askim Eriksen har leiet leilighet A-1 i samme hus fra 1970. Også denne er en hybelleilighet, men arealet er på ca 30 m2. Hun bodde alene i leiligheten ett år etter kontraktsinngåelsen og deretter ca 1 år sammen med sin ektefelle og har deretter frembortleiet den. Siden begynnelsen av 1996 har den vært frembortleiet til en av hennes døtre.
Utleieren sendte begge ovennevnte leietagere oppsigelser av deres leieforhold ved brev av 8. desember 1995.
Ved stevninger til Asker og Bærum herredsrett av 5. januar 1996 reiste Randi Askim Eriksen og Terje Finnbråten saker mot AS Bærums-Hus for å få oppsigelsene kjent ugyldige. Herrredsretten forente sakene til felles forhandling og avgjørelse i henhold til tvistemålsloven §98.
Asker og Bærum herredsrett avsa 17. april 1996 dom med slik domsslutning:
I sak 96-37 A:
1. Oppsigelse av 8.12.1995 av Terje Finnbråtens leieforhold kjennes ugyldig.
2. Bærums-Hus AS betaler i saksomkostninger til Terje Finnbråten kr 5.250 - kronerfemtusentohundreogfemti- innen 2 -to- uker.
I sak 96-38 A:
1. Oppsigelse av 8.12.1995 av Randi Askim Eriksens leieforhold kjennes ugyldig.
2. Bærums-Hus AS betaler i saksomkostninger til Randi Askim Eriksen kr 5.250 - kronerfemtusentohundreogfemti- innen 2 -to- uker.
A/S Bærums-Hus har i rett tid påanket herredsrettens dom. Randi Askim Eriksen og Terje Finnbråten har tatt til motmæle. Lagmannsretten har også forenet ankesakene til felles forhandling og avgjørelse i henhold til tvistemålsloven §98.
Den ankende part, A/S Bærums-Hus, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
I sak 96-01497 A:
1. A/S Bærums-Hus frifinnes.
2. Terje Finnbråten dømmes til å betale sakens omkostninger både for Asker og Bærum herredsrett og for lagmannsretten.
I sak 96-01498 A:
1. A/S Bærums-Hus frifinnes.
2. Randi Askim Eriksen dømmes til å betale sakens omkostninger både for Asker og Bærum herredsrett og for lagmannsretten.
Ankemotpartene, Randi Askim Eriksen og Terje Finnbråten, har for lagmannsretten nedlagt slik felles påstand:
1. Asker og Bærum herredsretts dom stadfestes.
2. A/S Bærums-Hus betaler saksomkostninger for lagmannsretten til
Randi Askim Eriksen og Terje Finnbråten med tillegg av 12 % p.a. renter fra 14 dager etter disse dommers forkynnelse.
Når det gjelder saksforholdet, vises det til herredsrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo 14. august 1997. Den ankende part møtte ved styreformann og daglig leder Lars Bjaaland som avga forklaring. Ankemotpart Terje Finnbråten møtte personlig og avga forklaring. For ankemotpart Randi Askim Eriksen møtte hennes ektefelle, Hans Petter Eriksen, som avga forklaring. Det ble ikke avhørt noen vitner. Hva som ble dokumentert, fremgår av rettsboken.
Den ankende part har gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten fremhevet:
De fremleietagere Eriksen og Finnbråten har hatt i de senere år, har gjort seg skyldig i gjentatte og vesentlige brudd på husordensreglene og har trass i påtale fra utleieren fortsatt å neglisjere reglene. Dette gjelder blant annet unnlatelse av å skifte knuste vindusruter, kasting av søppel på eiendommen, parkering av biler foran garasjene slik at de som leiet disse, ble hindret i inn- og utkjøring, bruk av plassen foran garasjene til bilreparasjoner, massive ødeleggelser innenfor leilighetene m.v.
Eriksen og Finnbråten har misligholdt sine plikter etter husleieavtalene og husleieloven, idet de har utvist manglende aktsomhet i forhold til sine fremleietagere. Utleieren har forsøkt å få de aktuelle beboere til å rette seg etter husordensreglene, og Eriksen og Finnbråten er blitt varslet om forholdene uten at disse er blitt ordnet innen rimelig tid. Alt dette utgjør tilsammen så vesentlig mislighold at oppsigelsene er saklig begrunnet.
Oppsigelsene er videre ledd i bestrebelser fra utleierens side på å avvikle leieforhold hvor det foreligger fremleie, i den hensikt å forsøke å etablere mer ordnede forhold i gården. Direkte leieforhold gjør det enklere for gårdeieren å komme i kontakt med de aktuelle beboere og skaper også mer langsiktige boforhold med øket trivsel i gården tilfølge. Eventuelle brudd på husordensreglene kan meget lettere følges opp. Dette er også saklig grunn til oppsigelse.
Oppsigelsene vil ikke virke urimelig overfor leietagerne. Disse har ikke selv bodd i leilighetene på nær 25 år, og siden de oppgir at de har frembortleiet dem uten nevneverdig fortjeneste, lider de heller ikke noe økonomisk tap ved å miste leieretten.
Rimelighetsvurderingen må skje med utgangspunkt i den faktiske situasjon på det tidspunkt oppsigelsene ble gitt, i desember 1995. Da var begge leiligheter frembortleiet til personer som Eriksen eller Finnbråten ikke hadde noen spesiell grunn til å skaffe leilighet. Det kan ikke legges vekt på at Eriksen overlot sin leilighet til en datter kort tid før hovedforhandlingen i herredsretten, og på at Finnbråten har overlatt sin leilighet til en datter etterat herredsrettens dom ble avsagt.
Hensynet til å tilgodese leietagernes barn med leiligheter når de flytter hjemmefra, er tilfredsstilt ved at utleieren tilbyr de to døtre som nå bor i leilighetene, direkte leiekontrakt med utleieren på vanlige standardvilkår.
For Finnbråten anføres subsidiært at han har misligholdt leiekontrakten ved at leiligheten på oppsigelsestidspunktet var blitt påført vesentlige skader uten at utleieren hadde fått melding om det. Videre foretok Finnbråten utbedring av leiligheten uten å samarbeide med utleieren om utførelsen og uten å gi utleieren mulighet til å kontrollere arbeidets kvalitet og sikre bygget mot følgeskader.
Ankemotpartene har gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for herredsretten og har for lagmannsretten fremhevet:
Det erkjennes at oppsigelsene er saklig begrunnet, men det gjøres gjeldende at de vil virke urimelige overfor leietagerne og derfor må bli å sette tilside.
Såvel Eriksen som Finnbråten har behov for fortsatt å leie leilighetene for å kunne skaffe bolig til sine barn etterhvert som disse ønsker å flytte hjemmefra. I begge familier er det to døtre, og de to yngste vil ha behov for hybelleilighet når de to eldste får større plassbehov. Når også de yngste døtrene får større boligbehov enn disse leiligheter kan tilfredsstille, vil leietagernes søskens barn være i en alder hvor de får behov for egne boliger. Det er således den primære families behov som tilsier at oppsigelsene vil virke urimelige.
Rimelighetsvurderingen må skje på grunnlag av situasjonen på tidspunktet for avgjørelse av ankesaken. Det er nå én datter i hver familie som bor i hver leilighet, og det er intet som tyder på at det har vært noe å utsette på dem som beboere. Det erkjennes at enkelte tidligere fremleietagere kan ha opptrådt uheldig ved enkelte anledninger, men det er ikke godtgjort at alt det som utleieren har anført, kan tilskrives nettopp de leietagere som Eriksen og Finnbråten har hatt i sine leiligheter. Det tok dessuten lang tid før utleieren varslet Eriksen og Finnbråten om forholdene. De hadde mye raskere kunnet gripe inn, hvis ikke utleieren hadde nøyet seg med å kontakte de aktuelle fremleietagere når det var noe å utsette på dem.
Uansett har utleieren gjort altfor lite for å rydde opp i det som er opplevet som uheldig ved fremleie.
Når det gjelder utleierens subsidiære anførsler vedrørende beskadigelse av Finnbråtens leilighet, erkjenner Finnbråten skadene, men gjør gjeldende at han har sørget for å få dem reparert på en fagmessig forsvarlig måte. Det kan ikke utledes noen plikt fra husleiekontrakten eller husleieloven til å varsle eller samrå seg med utleieren når det ikke er tale om arbeider som medfører bygningsmessige forandringer.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:
Etter husleieloven §7 kan hver av partene i et husleieforhold si opp leieforholdet med avtalt eller lovbestemt varsel, hvis ikke leieavtalen er inngått for en bestemt tid. Det følger imidlertid av husleieloven §38 at retten etter krav fra en leietager kan kjenne en oppsigelse ugyldig hvis oppsigelsen savner fyldestgjørende saklig grunn eller vil virke urimelig.
Bestemmelsen har sin bakgrunn i det behov for beskyttelse mot å bli satt på gaten eller på annen måte bli urimelig behandlet som leieboere har, særlig når det er ubalanse mellom tilbud og etterspørsel på boligmarkedet. Som det fremgår i Wyller: Boligrett 3. utgave 1992 side 265, er kjernen i oppsigelsesvernet at oppsigelsen skal settes til side hvis den vil virke urimelig overfor leietageren. Retten skal foreta en konkret interesseavveining hvor leietagerens behov for boligen må veies opp mot utleierens behov for alternativ anvendelse. Rettspraksis gir ikke sikre retningslinjer for hvordan skjønnet skal utøves, men inneholder en del veiledende momenter, og det er blant annet lagt vekt på faren for at leietageren vil bli stående uten bolig. Fører oppsigelsen til at leietageren blir husvill, skal det meget til før oppsigelsen godtas. Dette betyr at situasjonen på boligmarkedet blir av stor betydning.
Når det gjelder oppsigelse av leietager som frembortleier leiligheten, viser lagmannsretten til Høyesteretts dom i Rt-1977-1085, hvor oppsigelse av en bedrift som leiet fem leiligheter i en bygård med rett til fremleie til ansatte i bedriften, ble kjent gyldig. Høyesterett bemerket at bedriftens interesse i å kunne stille boliger til disposisjon for ansatte, lå på siden av de interesser som oppsigelsesvernet i husleieloven §38 skal tilgodese. I det tilfellet hadde gårdeieren tilbudt de aktuelle brukere av leilighetene personlige leiekontrakter direkte med gårdeieren, slik at det ikke var spørsmål om å bryte opp den sentrale basis for familieliv og personlig utfoldelse som en boligleilighet er. Det var de aktuelle brukere av leilighetene som var bærere av disse interesser, og brukernes interesser ble ikke berørt av oppsigelsen av bedriften.
Saken her dreier seg om forholdsvis små hybelleiligheter. Det er kun Finnbråtens leiekontrakt som er fremlagt, idet ingen av partene har kunnet finne Eriksens kontrakt. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at de to kontrakter antagelig har vært likelydende. Etter Finnbråtens leiekontrakt kunne hver av partene si opp leieforholdet med tre måneders varsel. Videre het det: "Leieren har rett til fremleie og overdragelse. Den nye leieren må dog godkjennes av utleieren." At fremleieforhold skulle godkjennes av utleieren, må innebære at leietageren plikter å melde fra ved frembortleie. Hverken Finnbråten eller Eriksen har noen gang gitt skriftlig underretning til utleieren om de etablerte fremleieforhold. Fremleieforholdene har derfor heller ikke vært undergitt noen formell behandling eller godkjennelse fra utleierens side. Eriksen og Finnbråten har imidlertid opplyst at de frem til 1989 ga muntlig orientering til en av de opprinnelige eiere, hr. Heidang, som ikke hadde noen innvending.
Fra omkring 1992 har begge ankemotparter leiet ut leilighetene i forholdsvis kortvarige perioder til flere fremleietagere og til dels vært uheldige med disse slik at det har kommet en del klager bygget på angitte brudd på husordensregler og alminnelig orden. Utleieren fikk ingen underretning om disse fremleieforholdene og hadde derfor ikke nærmere kjennskap til hvilke personer som bodde i leilighetene. Videre oppdaget utleieren - uten å ha fått noen melding - at det var forøvet omfattende skadeverk på Finnbråtens leilighet.
Utleieren tilskrev Eriksen 18. august 1992, 14. mai 1993 og 17. juni 1993 angående forhold som ble ansett ikke akseptable. Klagene gjaldt parkering og bilkjøring til og fra leiligheten, samt knust glassrute i balkongdør. I sistnevnte brev ble Eriksens leieforhold oppsagt, men etter protest fra Eriksen i brev av 22. juni 1993 ble oppsigelsen trukket tilbake ved brev fra utleieren av 2. juli 1993.
Etterat Eriksen påny ble oppsagt i desember 1995, begrunnet utleieren oppsigelsen med gjentatte nye henvendelser til fremleietageren om overholdelse av husordensreglene. Lagmannsretten bemerker at noe generelt ønske om å avvikle fremleieforholdene ikke fremkom som begrunnelse for oppsigelsen.
Først etter Eriksens og Finnbråtens saksanlegg for å få satt oppsigelsene tilside har utleieren anført at oppsigelsene også er begrunnet med at selskapet - for å få mer ordnede forhold i eiendommen - ønsker å si opp leieavtalene med alle leietagere som frembortleier sine leiligheter når fremleieforholdet medfører komplikasjoner. Utleierens erfaring har vist at det blir flere brudd på husordensreglene og vanskeligere å få kontakt med leietagerne når leiligheter er frembortleiet, særlig når utleieren ikke er orientert om hvem som faktisk bor i leilighetene.
Etterat oppsigelse ble gitt, men kort tid før hovedforhandlingen i herredsretten flyttet en av Eriksens døtre inn i Eriksens leilighet, og mellom herredsrettens domsavsigelse og ankeforhandlingen flyttet en av Finnbråtens døtre inn i den andre leiligheten. I forbindelse med saken har utleieren imidlertid tilbudt disse å inngå husleiekontrakt direkte med utleieren på standardvilkår.
Eriksen og Finnbråten har erkjent at utleieren hadde saklig grunn til å si opp leieforholdene, men de har gjort gjeldende at oppsigelsene vil virke urimelig.
Lagmannsretten kan under henvisning til dommen i Rt-1977-1085 ikke se at hensynet til den som frembortleier eller den som bebor leilighet, kan tillegges særlig vekt, når de aktuelle beboere kan få fortsette å bo i leilighetene i henhold til direkte kontrakt med utleieren.
Lagmannsretten peker videre på at fremleietagernes bruk av leilighetene i de senere år har ført til uheldige forhold som også har påvirket bomiljøet for de øvrige beboere. Lagmannsretten bemerker i denne forbindelse at Eriksen og Finnbråten må ta hovedansvaret for denne uheldige utvikling. De valgte fremleietagere, og de unnlot å varsle utleieren om hvem som faktisk bodde i leilighetene.
Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at det må legges avgjørende vekt på utleierens behov for å oppnå mer ordnede forhold i gården og komme bort fra ustabile fremleieforhold med ordensproblemer til følge. Det legges også vekt på at de nåværende beboeres - døtrenes - interesse i å kunne bo i leilighetene kan imøtekommes ved utleierens tilbud til disse om direkte leiekontrakter. Lagmannsretten har merket seg at deres innflytning i leilighetene skjedde etterat oppsigelsene ble gitt. Dette er et moment av betydning, hvaenten oppsigelsestidspunktet eller domsavsigelsestidspunktet i utgangspunktet skal legges til grunn for rimelighetsvurderingen.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at utleierens oppsigelser av de to leiekontrakter ikke vil virke urimelig og derfor ikke blir å sette til side. Det er da unødvendig å drøfte om forholdene tilknyttet skadene på og utbedringen av Finnbråtens leilighet i seg selv gjør at utleieren hadde rimelig grunn til oppsigelse av Finnbråten.
Anken har ført frem, men det følger av husleieloven §51 siste ledd at i oppsigelsessaker etter §38 kan retten etter en rimelighetsvurdering avgjøre om den part som helt eller delvis vinner saken, skal tilkjennes saksomkostninger. På bakgrunn av at den hovedanførsel som utleieren baserte sin påstand på, først ble gjort gjeldende etterat sak ble reist, og forholdene forøvrig er lagmannsretten kommet til at det er rimelig at hver av partene bærer sine egne omkostninger for både herredsretten og lagmannsretten.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
Sak 96-01497 A:
1. A/S Bærums-Hus frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter.
Sak 96-01498 A:
1. A/S Bærums-Hus frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter.