LB-1996-2250

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-02-10
Publisert:	LB-1996-02250
Stikkord:	Overdragelse av boligeiendom
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr. 95-1841 A - Borgarting lagmannsrett LB-1996-02250 A.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Arne Magnus, 0157 Oslo). Motpart: 1. B 2. C (Prosessfullmektig: Advokat Harald Krogh-Hansen, 3101 Tønsberg).
Forfatter:	1. Lagmann Jan M. Flod, formann 2. Lagdommer Hans Petter Lundgaard 3. Ekstraordinær lagdommer Grete Gørvell Halvorsen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180

Dom:

Saken gjelder krav om omgjøring av avtale om overdragelse av en boligeiendom.

Ektefellene A og C kjøpte i 1959 en festetomt, - - -lia 3, 1340 Bekkestua, gnr. 18 bnr. 130 i Bærum. På eiendommen ble det oppført en enebolig med en hybelleilighet. I ekteskapet er det to barn; B - tidligere B - og D.

I 1990 ble det fradelt en parsell fra gnr. 18 bnr. 130, som ved midlertidig delingsforretning 23. oktober 1990 fikk matrikkelnummer gnr. 18 bnr. 317. Datteren D og hennes daværende samboer, senere ektefelle, E, oppførte en bolig på parsellen. I forbindelse med byggingen ble det tatt opp flere lån, som ble gitt sikkerhet i gnr. 18 bnr. 130, etter som formell fradeling ikke ble foretatt forut for låneopptakene.

Samlivet mellom A og C opphørte våren 1989. Han flyttet da fra eiendommen. Ektefellene ble skilt ved fylkesmannens bevilling 10. februar 1992. Det ble verken da eller senere foretatt noe skifte. Ektefellene hadde felleseie.

De lån som ble opptatt i forbindelse med oppføring av et bolighus for datteren og hennes samboer, ble misligholdt etter kort tid, og Gjensidige Forsikring fremmet i 1992 begjæring om tvangsauksjon over begge eiendommer. Tredje gangs tvangsauksjon over gnr. 18 bnr. 130 ble holdt 15. januar 1993. Høyeste bud, kr 800 000,-, ble inngitt av Gjensidige Forsikring. Øvrige budgivere var Omega Eiendom v/Finn Bryde med kr 751 000.- og Eiendomsgruppen v/J. Warner med kr 601 000.-. P.g. a. at det ved auksjonen feilaktig var lagt til grunn at det dreide seg om en eiendomstomt, frafalt Gjensidige Forsikring å gjøre rett gjeldende i henhold til herredsrettens stadfestelseskjennelse som ble avsagt 26. april 1993.

I mellomtiden hadde B og C tatt opp forhandlinger med Gjensidige Forsikring med henblikk på en løsning. Ved kjøpekontrakt av 23. mars 1993, inngått i forståelse med Gjensidige Forsikring, ble eiendommen, gnr. 18 bnr. 130, overdratt fra C til B for en kjøpesum på kr 613 407.-. Gjensidige Forsikring hadde i særskilt avtale forpliktet seg til å slette sine obligasjoner i eiendommen mot et vederlag på kr 455 000.-. For øvrig overtok B heftelser med i alt kr 158 407.- til andre kreditorer som hadde pant i eiendommen.

I avtalen mellom C og B er bl.a. følgende bestemmelse inntatt:

"Kjøpers mor bor i dag på eiendommen, og kjøper er inneforstått med at hun fortsatt skal bo på eiendommen så lenge hun måtte ønske."

Mellom B og hans mor A ble det avtalt en månedlig leie på kr 5 500.-. Det ble søkt om bostøtte. Leien ble senere nedjustert til kr 3 000.-. med virkning fra juni måned samme år.

Ved stevning av 17. august 1995 anla A søksmål ved Asker og Bærum herredsrett mot B og C med krav om at avtalen om overdragelse av eiendommen ble omgjort.

Etter forutgående krav om avvisning av søksmålet, som ikke førte frem, avsa herredsretten 13. mai 1996 dom i saken med slik domsslutning:

1. C og B frifinnes.

2. A dømmes til å dekke C og Bs saksomkostninger med kr 45.000 -førtifemtusenkroner -. Oppfyllelsesfristen er to uker fra dommens forkynnelse.

A har rettidig anket saken inn for Borgarting lagmannsrett, og nedlagt slik endelig påstand:

1. Den inngåtte avtale av 23. mars 1993 kjennes ugyldig.

2. B og C dømmes in solidum til å erstatte Staten sakens omkostninger for herredsretten med unntak for A Cs egenandel.

3. B og C dømmes in solidum til å erstatte A egenandelen for herredsretten, samt sakens omkostninger for lagmannsretten.

B og C har tatt til motmæle og nedlagt slik endelig påstand:

1. Asker og Bærum herredsretts dom stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 14. januar 1997. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Dokumentasjoner fremgår av rettsboken.

A har i det vesentlige anført:

Avtalen om overdragelse av ektefellenes tidligere fellsbolig må omgjøres, jfr. avtaleloven §36. Såvel tilblivelsen som innholdet i avtalen tilsier det.

Realiteten i avtalen er at C ikke bare har overdratt sin andel i fellesboet, men også - vederlagsfritt - sin ektefelles andel. Fellesboet var solvent da avtalen ble inngått. I henhold til avholdt takst hadde eiendommen en salgsverdi på kr 1 350 000.-. Kjøpesummen som ble avtalt var på under halvparten av den reelle verdien.

A hadde ikke innsikt i og forstod ikke hva som var realiteten i avtalen. Hun er av utenlandsk opprinnelse, hun var syk, og hun ble ikke holdt informert om forhandlingene som ankemotpartene førte med Gjensidige Forsikring forut for overdragelsen. Hun var sengeliggende p.g.a. psykisk sykdom da avtalen ble undertegnet, og hun ble bare forevist den kontraktsside der avtalen skulle underskrives. En unormal sinnstilstand er av betydning i forhold til avtaleloven §36, jfr. Jo Hov: "Avtalerett" side 290 og Rt-1995-1540. As sykdom og sinnstilstand på avtaletidspunktet har virket kausalt inn. Sett i forhold til B - business manager - og C - tidligere politimann - er A - tidligere sykepleier, nå uførepensjonist - klart svakere stillet hva gjelder forutsetningene for å inngå disposisjoner av det foreliggende slag. Ankemotpartene utnyttet sin overlegenhet til skade for henne.

Konsekvensen av at avtalen gjøres gjeldende er at A mister sin rett i fellesboet. Hun er sviktet såvel av sin tidligere ektefelle som av sin sønn, som hun hadde tillit til. Selv om hun fikk tilsagn om borett innebærer ikke det at avtalen totalt sett er klart urimelig. Boretten var for øvrig ikke vederlagsfri, og B har i ettertid forsøkt å få henne utkastet av boligen.

Også den etterfølgende utviklingen har betydning. Verdistigningen på faste eiendommer i Bærum har vært meget betydelig i tiden etter overdragelsen.

Det er intet grunnlag for anførselen om at det vil by på praktiske problemer å reversere avtalen nå. De forhold ankemotpartene har pekt på er løsbare.

B og C har i det vesentlige anført:

Det er intet grunnlag for omgjøring av avtalen i medhold av avtaleloven §36.

A var fullt ut klar over at familien var i en vanskelig situasjon, og at avtalen om overdragelse av boligeiendommen til sønnen innebar en positiv løsning i den krisesituasjonen som hadde oppstått. Det er således på det rene at A deltok i en rekke samtaler innad i familien om vanskelighetene som hadde oppstått. Særlig gjelder det i forhold til sønnen B. Hun var også helt ut innforstått med avtalens innhold og dens betydning. Det er ikke holdepunkter for anførselen om at hun p.g.a. sin sykdom og sinnstilstand ikke var i stand til å inngå avtalen. A var den gang inne i en god periode. Det er galt at hun bare ble forevist siste side av kjøpekontrakten. Den ankende part har under enhver omstendighet bevisbyrden i så måte. Dersom A hadde hatt innsigelser mot inngåelsen av avtalen, er det bemerkelseverdig at hun ikke har tatt opp saken tidligere.

Det er heller ikke grunnlag for anførselen om ulikt styrkeforhold mellom partene. A hadde full oversikt over forhistorien, familien hadde advokatbistand, og hun formidlet gjentagne ganger sitt behov for å beholde en borett. Hun ble ikke på noen måte overkjørt av sin tidligere ektefelle og sønn.

Avtalen er en gunstig løsning i den ytterst vanskelige situasjonen som hadde oppstått. Ikke minst i forhold til A. Hun stod i fare for å miste sin bolig. Avtalen forhindret det, jfr. Rt-1989-1221. At det ble fastsatt en leie var nødvendig for at B skulle makte å finansiere kjøpet. Han bodde den gang i en leilighet i Oslo med de kostnader det innebar. I finansieringsopplegget lå at A skulle motta bostøtte, noe som B på forhånd hadde klarert at hun ville ha krav på. At det i de senere år har oppstått store vanskeligheter mellom mor og sønn kan ikke tillegges vekt. Det var av hensyn til egen fremtid at B var tvunget til å begjære moren utkastet. Han bor f.t. i Tønsberg, men trenger bolig nærmere sitt arbeidssted. Slik forholdet er mellom mor og sønn er det helt umulig for ham og hans familie å flytte inn i hovedleiligheten i bolighuset. A betaler f.t. ingen leie for leiligheten i underetasjen.

Avtalens innhold er heller ikke på andre punkter urimelig. Det var ikke mulig å oppnå noe mere i den situasjonen som forelå. Alternativet var en ny tvangsauksjonsbegjæring med påfølgende salg av eiendommen til utenforstående. Prisen reflekterer verdien. Eiendommen var solgt på tredje gangs tvangsauksjon og Gjensidige Forsikring, som var største kreditor, innga bud på kr 800 000.-. De øvrige bydere på tvangsuaksjonen, som er kjent som profesjonelle aktører i markedet, bød henholdsvis kr 751 000.- og kr 601 000.-. At eiendommen var taksert til en høyere verdi er uten betydning når markedsverdien er kjent ved inngitte bud på tredje gangs tvangsauksjon. Ved fastsettelsen av kjøpesummen er det tatt utgangspunkt i en verdi på kr 800 000.-. Prisen i avtalen, kr 613 407.-, fremkommer ved at det er tatt hensyn til foreldreness obligasjon på kr 210 000.- til Sparebanken Midt-Norge. Denne ble påheftet eiendommen i 1991 til fordel for sønnen i forbindelse med hans kjøp av leilighet i Oslo. Det må også ses hen til at B påtok seg tyngende forpliktelser i forbindelse med overtagelsen av eiendommen. Bl.a. ga han sin mor en tidsubegrenset borett. Det ville ikke en utenforstående kjøper ha gjort.

Det er ikke riktig at A tapte sin andel i fellesboet ved overdragelsen av eiendommen. Eiendommen var i betydelig grad overbeheftet og fellesboet var insolvent. Det ligger således intet gaveelement i avtalen. I forhold til sin søster D har forøvrig B kommet dårlig ut. Hun fikk en verdifull byggetomt ved den fradelingen som skjedde i 1990.

At eiendommen i ettertid har steget i verdi er uten betydning for gyldigheten av en avtale som den aktuelle, jfr. Rt-1989-1215.

Det vil by på store praktiske problemer å reversere avtalen nå. Hvorledes forholdet til Gjensidige Forsikring skal kunne ordnes er vanskelig å tenke seg. Forsikringsselskapet var største kreditor og slettet sine obligasjoner i eiendommen ved den kontantinnbetalingen som B foretok i forbindelse med overtagelsen av eiendommen.

Den som krever omgjøring av en avtale i medhold av avtaleloven §36 har bevisbyrden.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan helt ut tiltre herredsrettens begrunnelse.

Avtalen om overføring av eiendommen til sønnen fremstår som en fornuftig og veloverveiet redningsaksjon til beste for familien i en ytterst vanskelig situasjon. Ikke minst er hensynet til A ivaretatt ved at hun ble sikret en borett. At det ble fastatt leie for boretten er uten betydning. Det kan ikke være tvilsomt at en leieinntekt var nødvendig for at B skulle kunne makte å overta eiendommen. Finansieringsplanen, der leieinntekt - delvis betalt over bostøtteordningen - var et viktig element, var følgelig en avgjørende forutsetning for å berge eiendommen.

Kjøpesummen reflekterer den markedsverdi eiendommen hadde. De bud som ble inngitt på tredje gangs tvangsauksjon gir et pålitelig mål for verdien på den aktuelle tid. De bud som ble inngitt er forøvrig basert på at det dreide seg om en eiendomstomt. Lagmannsretten har heller ingen innvending mot beregningsgrunnlaget hvorved kjøpesummen i avtalen på kr 613 407.- fremkommer.

Av dette, sammenholdt med de heftelser som påhvilte eiendommen, følger videre at anførselen om at A tapte sin andel i fellesboet ikke kan føre frem. Fellesboet var utvilsomt insolvent.

Det er heller ikke grunnlag for omgjøring av avtalen p.g.a. mangler ved inngåelsen av denne. Rett nok er det på det rene at A hadde vært plaget med psykisk sykdom i en årrekke, men intet tyder på at hun ikke var fullt ut på det rene med såvel innhold som betydning av avtalen. Anførselen om at hun ikke fikk se hele kontrakten er ikke i tilstrekkelig grad bevisført. Det er heller intet som tyder på at hun ikke kjente til hele avtalens innhold selv om hun ikke skulle ha lest hele avtalen i forbindelse med at hun undertegnet denne. Det er heller ingen holdepunkter for at ankemotpartene har utnyttet sin overlegenhet hva gjelder innsikt og styrke i forhold den ankende part. Tvert om ble den ankende parts interesse ivaretatt så langt råd var. Alternativet til den avtalen som ble forhandlet frem ville vært et tvangssalg med den sannsynlige konsekvens at A hadde mistet muligheten til å bebo eiendommen.

Det er ingen senere inntrådte forhold eller omstendigheter som kan gi grunnlag for omgjøring av avtalen. Verdistigningen på eiendommen er uten betydning.

Etter dette blir herredsrettens dom å stadfeste. Det gjelder også saksomkostningsavgjørelsen som lagmannsretten ikke har bemerkninger til.

I medhold av tvistemålsloven §180, første ledd tilpliktes A å betale saksomkostninger for lagmannsretten idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som gir grunn til å fravike hovedregelen. I samsvar med prosessfullmektigens oppgave settes omkostningsbeløpet til kr 23 320.-, herav kr 25 000.- i salær.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. A betaler saksomkostninger for lagmannsretten til B og C med 25 320 - tjuefemtusentrehundreogtjue - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.