Rt-1989-1215

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1989-11-22
Publisert:	Rt-1989-1215 (419-89)
Stikkord:	Avtalerett, Familierett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 182B/1989, nr 154/1988
Parter:	A (Advokat Arne Ringnes - til prøve) mot B (Advokat Annæus Schjødt).
Forfatter:	Gjølstad, Aasland, Røstad, Skåre, Sandene
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, §41

Dommer Gjølstad: Saken gjelder krav på omgjøring av avtale om salg av eiendom med tomannsbolig på X i Oslo.

Eiendommen ble ved kjøpekontrakt av 18. mars 1980 overdratt fra A, som da var 72 år, til datteren C. Datteren hadde i lengre tid bodd i husets annen etasje sammen med sine to barn fra tidligere ekteskap. Fra desember 1977 hadde også B som samboer med C, bodd i annen etasje. Ved kjøpekontrakten forbeholdt A seg for egen og ektefelle D's levetid vederlagsfri bruksrett til første etasje i huset.

Den 30. august 1982 ble det konstatert at C hadde mavekreft og etter all sannsynlighet kort tid igjen å leve. Hun giftet seg med B 11. september 1982. Ektefellene opprettet 10. oktober 1982 ektepakt med bestemmelse om felleseie ved død. De opprettet videre arvepakt og felles testament, og B ble oppnevnt som ugjenkallelig begunstiget etter en livspolise som hustruen hadde.

C døde 26. november 1982. B overtok boet i uskifte med samtykke fra Cs barn og ble boende i huset sammen med disse. Våren 1983 etablerte han et forhold til en annen kvinne, som flyttet inn i leiligheten i juni 1983. Forholdet mellom ham og Cs familie ble etterhvert dårlig.

Etter begjæring fra barna og med samtykke fra B ble offentlig skifte av dødsboet etter C åpnet 13. september 1984. B og hans nye samboer var da flyttet fra eiendommen. Han hadde noen tid forut avertert leiligheten i annen etasje til salgs. Etter begjæring fra barna hadde imidlertid skifteretten truffet midlertidig forføyning gående ut på at han ikke kunne råde over eiendommen.

Under skiftebehandlingen fremsatte A krav om omgjøring av avtalen av 18. mars 1980. Kravet ble rettet mot B idet de øvrige loddeiere - Cs barn - godtok kravet. Det oppsto videre tvist mellom barna og B om gyldigheten av disposisjonene av 10. oktober 1982. Sakene ble forenet til felles behandling og overført til søksmåls former.

Oslo skifterett avsa 11. juli 1986 dom med denne domsslutning:

"Sak nr 3185/84-II:

1. B er loddeier i Cs dødsbo med 2/3-deler ut fra ektepakt av 10. oktober 1982 samt arvepakt og felles testament av samme dato.

2. Oppnevnelse av B som ugjenkallelig begunstiget etter Cs livspolise i livsforsikringsselskapet Idun kjennes ugyldig.

3. Hver av partene dømmes til å dekke sine egne saksomkostninger.

Sak nr 3186/84-II:

1. Avtale av 18. mars 1980 mellom A og C om salg av eiendommen - - -veien - -, X omgjøres og eiendommen tilbakeskjøtes av Oslo skifterett til A.

2.

a) B plikter å tilbakebetale A følgende 3 pantelån: kr. 40.000,- tinglyst 11. april 1983 til Forretningsbanken. kr. 110.000,- tinglyst 9. august 1983 til Det Norske Garantiselskap kr. 50.000,- tinglyst 6. desember 1983 til Forretningsbanken, alt opptatt mens B satt i uskiftet bo.

b) A frifinnes for punkt subsidiær påstand punkt 2 i motpartens påstand.

3. B dømmes til å erstatte A hennes saksomkostninger med kr. 13.500,- som skal betales innen 2 - - to - uker fra forkynnelsen av dommen."

B påanket skifterettens dom i saken om omgjøring av eiendomssalget, sak 3186/84-II. Skifterettens avgjørelse av de øvrige spørsmål ble ikke angrepet.

Eidsivating lagmannsrett avsa 15. februar 1988 dom med slik domsslutning:

"1. B frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere retter, viser jeg til skifterettens og lagmannsrettens dommer.

A har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak hvor partene og 7 vitner har avgitt forklaring. Samtlige forklarte seg for lagmannsretten. Det foreligger en rekke nye dokumenter for Høyesterett, uten at jeg finner grunn til å spesifisere disse.

As anførsler, som er atskillig utdypet for Høyesterett, er i hovedtrekk:

Avtalen om overdragelse av eiendommen må etter sitt eget innhold være bortfalt fordi dens formål ikke lenger kan realiseres. Det dreide seg om et tilsiktet gavesalg fra mor til datter. Kjøpesummen ble satt så lavt at datteren kunne greie å overta eiendommen. Den utgjorde 52% av eiendommens takstverdi med fradrag av boretten. Også i oppgjørsmåten lå et gavemoment. Avtalen må derfor fortolkes og utfylles ut fra det som var morens formål med overdragelsen. Dette var dels å sikre C og hennes barn eiendommen, dels å sikre A at C ble boende slik at foreldrene ville få omsorg og hjelp i deres alderdom. C hadde samme oppfatning av formålet og innrettet seg etter dette. Hennes motiver for disposisjonene rett før hun døde var således å sikre barna og vareta hensynet til foreldrene. B var klar over formålet med eiendomsoverdragelsen og Cs motiver med de nevnte disposisjoner, men har satt seg utover dette.

Dersom avtalen opprettholdes, må man regne med at eiendommen blir solgt ut av familien på skiftet. Verken A eller Cs barn har økonomisk evne til å utløse B. Barna vil måtte flytte fra sitt barndomshjem, og A vil gå glipp av den hjelp og omsorg hun skulle sikre seg.

Ved overdragelsen var det upåregnelig at C skulle falle fra så fort. Ingen tenkte seg muligheten for at eiendommen kunne komme på andre hender. A hadde derfor ingen foranledning til å få med en klausul som kunne ha sikret henne mot en situasjon som den som er oppstått. Hun kunne ikke gjøre mer enn hun gjorde i forbindelse med at særeiespørsmålet ble tatt opp i oktober 1982. Regelen om at avtaler tolkes mot den som burde ha uttrykt seg klarere, er ikke anvendelig ved et slikt gavesalg fra mor til datter.

Subsidiært gjøres gjeldende at avtalen skal heves på grunn av vesentlig mislighold. For det første foreligger betalingsmislighold. Pantobligasjonen til A på kr 340 000 som ble utstedt ved eiendomsoveroverdragelsen, er misligholdt med betaling av avdrag og renter med i alt kr 278.383, og for faste utgifter på eiendommen foreligger mislighold i størrelsesorden kr 33.000. For det annet handlet B i strid med den avtalerettslige lojalitetsplikt da han averterte leiligheten i annen etasje til salgs uten å orientere familien på forhånd.

Ytterligere subsidiært gjøres gjeldende at avtalen er bortfalt på grunn av bristende forutsetninger. Dersom A hadde forutsett Bs forsøk på å selge eiendommen og at eiendommen kunne bli solgt ut av familien, ville hun ikke ha inngått av talen med det innhold den har. Bristende forutsetninger slår lettere igjennom ved gavesalg innen familie, enn ved vanlige kommersielle avtaler. B er nærmest til å bære risikoen for den oppståtte situasjon. Ved sin store aktivitet umiddelbart etter at han fikk vite at C var uhelbredelig syk, oppnådde han å bli maksimalt tilgodesett ved hennes dødsfall. Han var klar over As formål med overdragelsen og hennes anmodning om at eiendommen ved et eventuelt ekteskap skulle være Cs særeie. Ved sin opptreden etter Cs død, særlig at han så raskt engasjerte seg med andre kvinner, har han seg selv å takke for at han ikke fant å kunne fortsette å bo i huset.

Endelig gjøres gjeldende at avtalen må settes til side etter avtaleloven §36. Bestemmelsen gir anvisning på en konkret rimelighetsvurdering, jf Ot prp nr 5 (1982-83) 30. Ved vurderingen må man ta hensyn til alle momenter som er anført under de øvrige påberopte grunnlag for omgjøring av avtalen og se hen til avtalens spesielle karakter og at vanlige omsetningshensyn ikke gjør seg gjeldende. Både A og Cs barn vil bli sterkt skadelidende om avtalen opprettholdes. Bs interesse i å få del i gevinsten ved et salg av eiendommen kan ikke være beskyttelsesverdig.

B har flyttet fra eiendommen og er ikke interessert i å flytte tilbake. Det er da ingen reelle hensyn som taler mot tilbakeskjøtning, og den alminnelige begrensning i adgangen til å heve en avtale om kjøp av fast eiendom kan ikke gjelde i et slikt tilfelle.

Eiendommen må tilbakeskjøtes fri for de panteheftelser B påheftet eiendommen etter Cs død. I det økonomiske oppgjør bør han godskrives bare nødvendige og dokumenterte påkostninger på huset.

A har nedlagt slik påstand:

"1. Avtale av 18. mars 1980 mellom A og C om salg av eiendommen - - -veien - -, X, omgjøres, og eiendommen tilbakeskjøtes til A.

2. B tilpliktes å besørge avlyst følgende 3 panteheftelser: Pantobligasjon tinglyst 11. april 1983 til Forretningsbanken,

Pantobligasjon tinglyst 9. august 1983 til Det norske Garantiselskab,

Pantobligasjon tinglyst 6. desember 1983 til Forretningsbanken.

3. A tilkjennes saksomkostninger for skifterett, lagmannsrett og Høyesterett."

Bs anførsler for Høyesterett er i hovedtrekk:

Kjøpekontrakten fra 1980 inneholder ikke noe om de formål som i ettertid gjøres gjeldende som grunnlag for å kreve avtalen omgjort, og kan heller ikke fortolkes eller utfylles med disse. Meget tyder på at avtalen kom istand fordi det var blitt for tungt for A og D å fortsette å sitte med huset. Partene hadde for øye muligheten av at eiendommen kunne bli solgt videre.

Dersom det ses hen til den reelle verdi av de forpliktelser som C påtok seg, kan overdragelsen ikke ses som et gavesalg, iallfall var ikke gavemomentet stort. Betalingsordningen i pantobligasjonen var på linje med hva som er vanlig i familieforhold.

Det er ikke grunnlag for å hevde at kjøpesummen ble satt i forhold til hva C kunne greie økonomisk. Opplysningene om hennes inntektsforhold viser at hun ikke var i stand til å stå for utgiftene ved huset. B hadde bidratt økonomisk fra de flyttet sammen og uten ham hadde det ikke latt seg gjøre for henne å påta seg de forpliktelser huskjøpet innebar.

A hadde ved flere anledninger mulighet for å presisere sine eventuelle formål. Dette gjelder både da overdragelsen skjedde og da hun i oktober 1982 ble kontaktet med forespørsel om å godta ektepaktens bestemmelse om felleseie ved død. At hun ikke foretok slik presisering, tyder på at det ikke forelå slike formål. Iallfall må hun ha risikoen for at dette ikke kom frem.

Overføringen av eiendommen til B er en konsekvens av hustruens gyldige disposisjoner. Man må regne med at hun ønsket å tilgodese ham, som hun hadde bodd sammen med i bortimot 5 år. Det er intet grunnlag for å anta at hun ved disse disposisjoner førte videre de formål A hevder å ha hatt ved overdragelsen.

Det er heller ikke slik at barna må flytte medmindre avtalen omgjøres. Han ønsker at barna skal få overta eiendommen og har tilbudt en ordning som er meget fordelaktig for dem.

Før sommeren 1984 var det ingen som reiste spørsmål ved hans eiendomsrett. Han og hans nåværende ektefelle hadde da hatt et ordnet samboerforhold i et år. Bakgrunnen for at han fant å måtte flytte, var at han var "frosset ut" av Cs familie. Familien burde, da de fikk greie på avertissementet av leiligheten, ha tatt kontakt med ham istedenfor umiddelbart å iverksette rettslige skritt. De må derfor ha ansvaret for den situasjon som er oppstått. Han kunne ikke ha plikt til å bli boende. Anførselen om bristende forutsetninger kan ikke føre frem.

Ved den aksjon familien iverksatte ble han fratatt den økonomiske råderett over eiendommen. Etter flyttingen fant han i samråd med sin advokat ikke lengre å kunne fortsette å betale for huset. Noe vesentlig mislighold innebærer ikke dette. Heller ikke var det mislighold at leiligheten i annen etasje ble avertert. Selv om det skulle anses å foreligge vesentlig mislighold, gir dette ikke grunnlag for heving når skjøte og besittelse er overtatt. At han senere har flyttet, er uten betydning.

Heller ikke kan avtalen settes til side etter avtaleloven §36. Det skal atskillig til før denne bestemmelsen kan benyttes, jf Ot prp nr 5 (1982-83) 30 og 34-35. Når avtalen betraktes som formuerettslig, kan man ikke legge vekt på at det er en avtale innen familien. En omgjøring av avtalen på de betingelser som A krever, vil bety økonomisk ruin for ham.

C og senere B har vært ubestridte eiere av eiendommen i 4 år og B har i denne tid hatt det økonomiske ansvar for eiendommen. De utbedringer og påkostninger han har stått for og bekostet, har bidratt til at takstverdien på eiendommen i denne perioden steg med 125 %. Ved en eventuell omgjøring må eiendommen tilbakeskjøtes med de heftelser som nå hviler på den.

Det er vist til dommer i Rt-1980-870 og Rt-1985-1291.

B har nedlagt slik påstand:

"1. Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes.

2. A dømmes til å betale B saksomkostninger for alle retter."

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Sentralt i As argumentasjon for Høyesterett står anførte formål og forutsetninger for eiendomsoverdragelsen fra hennes side.

Når det gjelder det anførte formål om at eiendommen skulle sikres ikke bare for datteren, men også for hennes barn, peker jeg på at datteren ved avtaleinngåelsen var 48 år og barna henholdsvis 11 og 16 år. Hensynet til at barna skulle få bo i barndomshjemmet til de ble voksne ville ha vekt i begrenset tid. Jeg nevner også at As standpunkt ville legge et bånd på datterens rettslige rådighet over eiendommen.

I den faktiske bosituasjon, som fortsatte etter at C ble eier, lå at A og D hadde nær familie rundt seg. Det ga dem en naturlig forventning om at de ville få hjelp og omsorg på sine eldre dager. Spørsmålet er imidlertid om disse hensynene også var formål som ble varetatt som en del av avtaleforholdet ved eiendomsoverdragelsen. Om dette skal jeg bemerke:

Den avtale som nå kreves omgjort kom til etter grundig forberedelse hvor flere avtaleutkast ble vurdert. Kjøpekontrakten ble satt opp av advokat. Den inneholder detaljerte bestemmelser om hvilke forpliktelser kjøper påtok seg overfor selger, både med hensyn til kapitalutgiftene vedrørende eiendommen og vedlikehold og stell av hus og have. Avtalen har i seg selv ikke noe personlig preg. De plikter den påla kjøperen kunne utenforstående ha påtatt seg. Jeg nevner også at selger forbeholdt seg rett til fremleie av leiligheten i første etasje.

A har vist til at det var et gavesalg. Det var også C og Bs oppfatning da de i oktober 1982 ba om As samtykke til ektepaktens bestemmelse om felleseie ved død. Jeg legger til grunn at overdragelsen inneholdt et gaveelement, men at dette ut fra de forpliktelser kjøperen overtok utenom kjøpesummen ikke var så fremtredende som anført av A.

Kjøpekontrakten inneholder ikke noe om de to formål som A hevder lå til grunn. Gavemomentet gir heller ikke grunnlag for å utlede noe om slike formål. Jeg vil dessuten nevne at det er visse indikasjoner i avtaleforholdet på at man var oppmerksom på muligheten for at eiendommen kunne bli solgt videre. Jeg viser til bestemmelse i den pantobligasjon som ble utstedt i forbindelse med salget - et dokument som ikke har vært fremlagt for de tidligere retter. Etter teksten i obligasjonen kunne den fra kreditors side ikke sies opp "sålenge debitor eier og bor i eiendommen." At denne bestemmelse kom med utelukkende av hensyn til påregnelig fremtidig kreditorovergang, slik A har anført, finner jeg ikke å kunne legge til grunn. Jeg tillegger også tinglysingen av boretten en viss betydning.

Ut fra det jeg har uttalt om kjøpekontraktens tilblivelse, innhold og karakter, finner jeg ikke at det er grunnlag for å utfylle avtalen med de formål og forutsetninger A nå gjør gjeldende som rettslig relevante.

Da overdragelsen av eiendommen fant sted, hadde C og B bodd sammen i 2 1/2 år. Forholdet mellom dem var meget godt og det samme gjaldt hans forhold til hennes familie. Foreldrene ba C om å inngå ektepakt om at eiendommen skulle være hennes særeie dersom hun skulle inngå nytt ekteskap, men dette ble ikke satt som noen betingelse fra deres side.

De disposisjoner som førte til at B overtok eiendommen skjedde meget raskt etter at det høsten 1982 var konstatert at C var uhelbredelig syk. A og D ble kontaktet gjennom sin advokat og fastholdt at særeie ikke hadde vært noen betingelse for overdragelsen av eiendommen. De anmodet om at ektepakten ble endret slik at B fikk vederlagsfri bruksrett til eiendommen så lenge han levde og at eiendommen ved hans død tilfalt Cs barn. Anmodningen ble vurdert av C og B, men ikke tatt til følge. De dokumenter som ble opprettet inneholdt ordinære disposisjoner mellom ektefeller. Spørsmålet om gyldigheten er prøvet av skifteretten og rettskraftig avgjort. B var meget aktiv i forbindelse med disposisjonene, men jeg finner for mitt vedkommende ikke at dette kan ha nevneverdig betydning for de spørsmål som foreligger i denne saken.

Det er rettet atskillige bebreidelser mot B for hans opptreden etter hustruens død. Bl a gjelder dette at han så raskt etablerte et nytt samboerforhold. Vurderingen av Bs forhold finner jeg vanskelig - i første rekke ut fra hensynet til barna. At dette er et forhold av særlig betydning i den sak som nå foreligger mellom A og B, har jeg imidlertid vondt for å se.

Slik forholdene utviklet seg, er det forståelig at situasjonen med B og samboeren i annen etasje og A i første etasje i huset ikke kunne fortsette. B averterte leiligheten i annen etasje til salgs uten å orientere A. Jeg er enig med lagmannsretten i at det var uklokt. B måtte forstå at det virket hensynsløst overfor familien. De fikk rede på avertissementet ved en tilfeldighet. Men noe vesentlig mislighold eller noen bristende forutsetning for overdragelsesavtalen kan jeg ikke se at dette innebar. Det var måten han gikk frem på som var illojal. Hadde han varslet familien på forhånd, kunne det etter min mening ikke sies noe på salgsfremstøtet.

Ved fraflytting stoppet B å betale kapitalutgiftene på huset. Den vesentligste post er renter og avdrag på pantobligasjonenen til A. Slikt betalingsmislighold kan inndrives gjennom det stilte pant, men gir ikke hevingsrett når eiendommen er overskjøtet og den nye eier har fått besittelsen. Jeg nevner i denne forbindelse også at selv om betalingsmisligholdet har satt A i en kjedelig situasjon, er hennes krav ubeskåret. Bs handlemåte kan til en viss grad unnskyldes ved at han ikke har hatt mulighet for å disponere over eiendommen.

For Høyesterett er det ikke bestridt at det gjelder en avtale på formuerettens område, jf avtaleloven §41, slik at avtaleloven §36 i utgangspunktet kan anvendes. Jeg er enig i de tidligere retters vurdering av dette spørsmålet.

Etter en samlet vurdering av alle omstendigheter i saken er jeg blitt stående ved at kravet til urimelighet i avtaleloven §36 ikke er oppfylt. Utover de forhold jeg har gått gjennom tidligere, nevner jeg at utfallet ikke har betydning for As borett, og at Cs barn nå er voksne. Jeg har ved avgjørelsen lagt vekt på Bs innsats fra 1977 til han flyttet. Han bidro økonomisk i vesentlig grad for C og også for hennes barn som han gled inn i farsrollen for. Han har stått for atskillige utbedringer og påkostninger som antas å ha betydning for eiendommens verdi i dag, og et restitusjonsoppgjør vil etter så mange år være vanskelig. At han ikke er interessert i å flytte tilbake til eiendommen, kan, slik saken står, ikke være avgjørende.

Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet jeg også er enig i omkostningsavgjørelsen.

Anken har ikke ført frem. Ut fra de særlige omstendigheter i saken finner jeg likevel at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett, jf tvistemålsloven §180 første ledd i.f.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.