LB-1996-255

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1996-07-03
Publisert:	LB-1996-00255
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett - Borgarting lagmannsrett LB-1996-00255 K.
Parter:	Kjærende parter: Grete Østensen, Karin Østensen, Helle Holter-Hovind (Prosessfullmektig: Advokat Jan Krohn). Kjæremotparter: Seksjonssameiet Magnus Blikstads vei 9 Kjell Driveklepp (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Torkildsen).
Forfatter:	Lagdommer Hjalmar Austbø. Lagdommer Gunvald Gussgard. Lagdommer Kjersti Graver
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §30, Tomtefesteloven (1975) §4, Tvistemålsloven (1915) §180, §43, Avtaleloven (1918) §36, §32

Kjæremålet gjelder om skjønnsbegjæring skal avvises i forhold til to festere.

De kjærende parter er bortfestere av tomter som festes av de to kjæremotpartene. De kjærende partene er rettsetterfølgere etter den opprinnelige bortfester, Helge Opsahl. Det foreligger festekontrakt for hvert festeforhold. Kontraktene har bestemmelser om bortfesters rett til å kreve at fester innløser tomten etter en viss festetid. Forståelsen av disse bestemmelser er tvistespørsmålet i saken.

Festekontrakten til Seksjonssameiet Magnus Blikstadsvei 9 ble inngått 10 januar 1968. Festetiden er 30 år. Under punkt 5, Regulering av festeavgiften, står:

Etter at 5 år av festetiden er forløpet, skal grunneieren være berettiget til med 1 års varsel å kunne kreve den festede parsell innløst. Eventuell innløsning skal skje overensstemmende med reglene i pkt. 7.

Punkt 7, Fornyelse av festet m.v., lyder:

Når festetiden løper ut, har festeren krav på å få fornyet festet i perioder av 10 år av gangen, eller også å få kjøpe tomten. Eieren har valgretten etter at takst er avholdt.

Dersom eieren ønsker å selge parsellen til festeren, skal festeren ha varsel i rekommandert brev minst 1 - ett - år før innløsningen skal finne sted. Dersom partene ikke kan bli enige om festeavgift eller kjøpesum, avgjøres denne ved takst såfremt ikke prisbestemmelser fordrer at tomten skal verdsettes av offentlig skjønn eller takstnemnd.

Festekontrakten til Kjell Driveklepp ble inngått 4 januar 1972. Festetiden er 50 år, regnet fra 1 mai 1971. Bestemmelsen om innløsning står her i punkt 7, Kjøp av arealet, som lyder:

Grunneieren skal etter at 10 år av festetiden er forløpet kunne kreve at festeren ved kjøp innløser tomten. Krav herom må grunneieren fremsette med minst ett års varsel. Som innløsningssum legges til grunn råtomtens verdi på innløsningstiden, eksklusive installasjoner og anlegg som festeren har påkostet. Prisfastsettelsen skjer forøvrig overensstemmende med det som er fastsatt i pkt. 4 jfr. pkt. 6.

Bestemmelse om fornyelse av festet står i punkt 6, og tilsvarer punkt 7 sitert ovenfor.

De kjærende parter, sammen med fire øvrige bortfestere, fremmet 30 juni 1994 begjæring om skjønn overfor ialt 16 festere. Det ble oppnådd minnelig ordning i seks av forholdene under saksforberedelsen for Asker og Bærum herredsrett. Ved herredsrettens skjønn av 19 september 1995 ble bortfesterne gitt medhold i at de kan kreve at åtte av festerne innløser sine festetomter, til fastsatte priser. Rettens slutning omfattet ikke de to festerne som er kjæremotparter i denne sak, saksøkte nr. 1 og nr. 15 for herredsretten. Det fremgikk av rettens bemerkninger at skjønnet nektes fremmet for dem. Herredsretten avsa særskilt kjennelse vedrørende disse to saksøkte 17 november 1995, med denne slutning:

1. Skjønnsbegjæringen avvises for så vidt angår saksøkte nr 1, Seksjonssameiet Magnus Blikstads vei 9, og saksøkte nr. 15, Kjell Driveklepp.

2. Til dekning av saksomkostningene for saksøkte nr 1 og nr 15 betaler saksøkerne en for alle og alle for en innen 2 - to - uker følgende beløp til de saksøkte ved advokat Kjell Torkildsen:

Til nr 1: kr 20517 - tju(e)tusenfemhundreogsytten.

Til nr. 15: kr 16542 - sekstentusenfemhundreogførtito.

Herredsretten fant at det ikke forelå hjemmel i de to festekontraktene for å kreve innløsning på det aktuelle tidspunkt.

Ved siden av kjæremålsbegjæringen ble det fremsatt begjæring om overskjønn, av Grete Østensen og Helle Holter-Hovind mot Seksjonssameiet Magnus Blikstadsvei 9, og av Kari Østensen mot Kjell Driveklepp. Kjæremålet ble erklært å være subsidiært, idet de kjærende parter anførte at herredsrettens avgjørelse måtte anses av materiell og ikke prosessuell art. Lagmannsretten besluttet at kjæremålet skulle behandles, og at de to angjeldende motpartene skulle utgå av overskjønnet. For behandlingen av kjæremålet vises til skjønnsprosessloven §30. Overskjønnssaken, som etter dette kun omfattet én tomt, takst nr. 13, er senere hevet som forlikt.

De kjærende parter, Grete Østensen, Karin Østensen og Helle Holter-Hovind, har nedlagt slik påstand:

Asker og Bærum herredsretts kjennelse av 17. november 1995 i sak nr. 94-1514 B/02 oppheves, og skjønn fremmes til fastsettelse av innløsningssum visa-vis Seksjonssameiet Magnus Blikstads vei 9 for Magnus Blikstads vei 9, og Kjell Driveklepp for Hosletoppen 6.

De kjærende parter tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

De kjærende parter gjør gjeldende at innløsningsregelen i de to festekontraktene er tolket uriktig av herredsretten. I motsetning til herredsretten mener de kjærende parter at klausulen er helt klar. Den er lik en klausul omhandlet i Rt-1988-912, som lyder:

Grunneieren har rett til etter 5 år å kreve at festeren innløser tomten til en pris som blir å fastsette etter bestemmelsene i punkt 1 i nærværende kontrakt ...

Høyesterett har oversatt denne klausul slik:

Den avtalte rett for bortfesteren til når som helst etter at det er gått 5 år av festetiden, å kreve at festerne skulle innløse tomten ...

Det anføres at herredsrettens avgjørelse i realiteten er uhjemlet avtalesensur.

Kjæremotpartene, Seksjonssameiet Magnus Blikstads vei 9 og Kjell Driveklepp, har nedlagt slik påstand:

1. Asker og Bærum herredsretts kjennelse av 17. november 1995 stadfestes.

2. Saksøkerne tilpliktes å betale sakens omkostninger.

Kjæremotpartene anfører at Asker og Bærum herredsrett har tolket kontrakten riktig. I den Høyesterettsavgjørelse, Rt-1988-912, som de kjærende parter har vist til, var spørsmålet om innløsning kunne kreves ikke omtvistet. Festeren hadde akseptert at innløsning kunne kreves. Det omtvistede spørsmål i saken var fastsettelse av innløsningssummen.

Asker og Bærum herredsrett har ikke foretatt noen avtalesensur, men tolket avtalen basert på alminnelige fortolkningsprinsipper. Avtalens ordlyd er uklar, og det må legges vekt på at lovgiver ønsket å reagere mot såkalte "nårsomhelstklausuler" ved lovendringen i 1989. Det vises til mindretallets prinsipielle uttalelse om avtaleloven §36 anvendt på festekontrakter som er eldre enn tomtefesteloven, i Rt-1990-284. Det kan ikke ses å ha vært uenighet i Høyesterett om dette.

Lovgivers holdning er et tolkningmoment. Hensynet til beskyttelse av fester bør i tvilstilfelle tillegges større vekt enn bortfesters interesse av en vid adgang til å kunne kreve innløsning.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten finner som herredsretten, at det ikke foreligger noen avtalt rett for bortfester til å kreve de to tomtene innløst på de angjeldende tidspunkt. Kravene er fremsatt under henvisning til festekontraktens punkt 5 hva angår Seksjonssameiet Magnus Blikstadsvei 9, og punkt 7 i Kjell Driveklepps tilfelle. Disse klausuler sikrer grunneieren rett til innløsning etter henholdsvis 5 og 10 år, med ett års forhåndsvarsel. De fremsatte innløsningskrav kom mange år etter utløpet av disse tidsperioder. Lagmannsretten anser ikke ordlyden i de aktuelle kontraktsbestemmelsene å innebære noen klar rett for grunneieren til når som helst etterpå å kreve innløsning. Det er tvertimot valgt formuleringer som etter lagmannsrettens syn gjør det naturlig å forstå grunneierens rett til å gjelde ved utløpet av de 5 eller 10 år. Varslingsfristen er også knyttet til utgangen av disse antall år.

Lagmannsretten anser ikke angjeldende kontraktsklausul å være identisk med den i Rt-1988-912, blant annet ved at det mangler en varslingsregel knyttet opp til utløpet av femårsfristen. Som anført av kjæremotpartene var denne klausulen ikke tvistegjenstand. Det fremgår ikke av dommen om Høyesterett i den aktuelle sak ville ha gitt bortfesteren rett til å innløse når som helst etter fem år. Det uttales at klausulen er i klar strid med tomtefesteloven og at den utelukkende ivaretar bortfesterens interesser, mens det overordnete mål med tomtefesteloven var å styrke festerens interesser. Høyesterett fremholder at rettsgrunnlaget for innløsning i saken er festernes aksept av at innløsning skal gjennomføres.

Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens vurdering av at alminnelige tolkingsprinsipper fører til at de aktuelle kontraktsklausulene må forstås bokstavelig. Om bortfesteren ville forbeholde seg en rett til innløsning når som helst etter de fem respektive ti år, måtte den komme klart frem. For festerne er en slik klausul klart tyngende, blant annet gjennom den betydelige utrygghet som her innføres når det gjelder fremtidige boutgifter og finansieringen av dem. At slike klausuler er sterkt ensidige, er senere understreket gjennom lovgivers restriktive holdning overfor dem. Dette må ha en viss betydning i tolkingen av de aktuelle klausulene.

Ønsket om å beskytte festerne har også ført til at de etter tomtefesteloven kan motsette seg kortere festetid enn 80 år. I de to aktuelle kontrakter stilles grunneierene gunstigere, ettersom festetiden er henholdsvis 30 og 50 år. Det kan ikke ses å være noen urimelig innskrenkning i deres rettighetsposisjon at de nå må vente til festetiden er ute før de kan kreve innløsning. Lagmannsretten har ikke foranledning til å ta stilling til når en slik innløsningsprosess kan igangsettes, jf herredsrettens bemerkninger i punkt 4.a(1), side 15 flg i skjønnet av 19 september 1995.

Selv om det ikke har vært nødvendig for resultatet vil lagmannsretten tilføye:

Som utgangspunkt er avtale om at bortfester kan kreve at festeren innløser tomten før festetiden er ute, ikke bindende for festeren, jf tomtefesteloven §4 som også gjelder for festekontrakter inngått før loven trådte ikraft, 1 januar 1976. §4 gjelder likevel ikke for eldre kontrakter, dersom det vil virke urimelig for bortfesteren om han ikke kan kreve innløsning, loven §32 nr. 1 annet ledd. Det fremgår av Høyesteretts plenumsdom i Rt-1990-285, at urimelighetsvurderingen i stor grad vil være knyttet til prisspørsmål.

I lovens forarbeider, Innst.O.nr.47 (1988-89) side 3, er det som momenter i vurderingen av hva som må anses urimelig, vist til forhold som hvilken festeavgift som er betalt, hvor mye som står igjen av festetiden, forholdene ved kontraktsinngåelsen, partenes forutsetninger og bakgrunnen for festeforholdet, samt i hvilken grad innløsningsklausulen er urimelig overfor fester. Det resultat lagmannsretten er kommet til, tilsier ikke ytterligere vurderinger av om de aktuelle innløsningsklausuler ville være i strid med tomtefesteloven §32 nr 1 annet ledd, jf §4.

Kjæremålet har etter dette ikke nådd frem og herredsrettens kjennelse blir å stadfeste. De kjærende parter blir å ilegge saksomkostninger etter tvistemålsloven §180 første ledd, jf skjønnsprosessloven §43, idet lagmannsretten ikke finner at det foreligger særlige omstendigheter som tilsier at det bør gjøres unntak fra erstatningsplikten. Det fremsatte krav på dekning av sakens omkostninger er ikke spesifisert. Beløpet settes etter en skjønnsmessig vurdering av arbeidets omfang til ialt kr 5000, fordelt med en halvpart på hver av kjæremotpartene. Beløpet er i sin helhet salær.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Asker og Bærum herredsretts kjennelse av 17 november 1995 stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Grete Østensen, Karin Østensen og Helle Holter-Hovind en for alle og alle for en til Seksjonssameiet Magnus Blikstads vei 9 kroner 2.500 - totusenfemhundre, og til Kjell Driveklepp kroner 2.500 - totusenfemhundre.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.