LB-1996-2914
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-12-09 |
| Publisert: | LB-1996-02914 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. 96-1772 D - Borgarting lagmannsrett LB-1996-02914 K. |
| Parter: | Kjærende parter: Olaf Kortner, Nina Jerre Gjelstad, Per Dahl, Ragnhild Aanje, Norsk Hydro AS, Hilde Dye (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Olav Skogrand). Kjæremotpart: Jan Fredrik Due, Otto Erster, Hollis Holding AS, Hieronymus S. Heyerdahl, Tove Gunvor Brovoll, OMS Eiendom AS, Tormod Sparstad, Hannelore Hoch, Daria Vanous, Anne Marcussen (Prosessfullmektig: Advokat Olav Bergsaker). |
| Forfatter: | Lagmann Christian Borchsenius. Lagdommer Erik Melander. Lagdommer Agnar A. Nilsen jr |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-2, Tvistemålsloven (1915) §180, Tinglysingsloven (1935) §19, §15-1, §15-6, §15-8, §3-3 |
Den 27 august 1996 begjærte Olaf Kortner, Nina Jerre Gjelstad, Per Dahl, Ragnhild Aanje, Norsk Hydro AS og Hilde Dye midlertidig forføyning overfor Jan Fredrik Due, Otto Erster Hollis Holding AS, Hieronymus Heyerdahl, Tove Gunvor Brovoll, OMS Eiendom AS, Tormod Sparstad, Hannelore Hoch, Daria Vanous og Anne Marcussen, med krav om forbud mot at de sistnevnte forføyde rettslig over en vaktmesterleilighet i Nordengstubben 7-11, gnr 27 bnr 1344 i Oslo, for mer enn en ideell andel på 1/36, før eierforholdet til leiligheten var rettslig avklart.
Oslo namsrett avsa 27 september 1996 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.
2. Olaf Kortner, Nina Jerre Gjelstad, Per Dahl, Ragnhild Aanje, Norsk Hydro AS og Hilde Dye betaler in solidum kr 17700,- i saksomkostninger til Jan Fredrik Due, Otto Erster, Hollis Holding AS, Hieronymus Heyerdahl, Tove Gunvor Brovoll, OMS Eiendom AS, Tormod Sparstad og Hannelore Hoch, Daria Vanous og Anne Marcussen innen 2 - to - uker etter forkynnelse av denne kjennelse.
Om sakens nærmere enkeltheter vises til namsrettens kjennelse og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Olaf Kortner, Nina Jerre Gjelstad, Per Dahl, Ragnhild Aanje, Norsk Hydro AS og Hilde Dye har i rett tid påkjært kjennelsen til Borgarting lagmannsrett. Disse har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsretten har bedømt bevisene i saken uriktig og har begått feil ved lovanvendelsen og saksbehandlingen.
Under den muntlige forhandling for namsretten fremla de kjærende parter diverse dokumenter. Disse er ikke innført i rettsboken, og det fremgår heller ikke av kjennelsen om de er inntatt i sakens dokumenter. Disse er derfor inntatt som bilag til kjæremålserklæringen. Det er også en saksbehandlingsfeil at namsretten har tilkjent motparten saksomkostninger uten at omkostningsoppgaven har vært forelagt eller opplyst de kjærende parters prosessfullmektig.
Det foreligger 4 alternative rettslige grunnlag for hovedkravet. For det første har de kjærende parter eller deres rettsforgjengere alle kjøpt sine respektive andeler i vaktmesterleiligheten i henhold til tilbud fra 1971. Det kan fra motpartenes side ikke gjøres gjeldende at de har ekstingvert denne rett, idet ingen av dem har handlet i tillit til grunnboken og ingen av dem har vært i aktsom god tro. Spørsmålet må avgjøres individuelt for hver enkelt av motpartene. Flere av motpartene, blant annet Otto Erster, har opprinnelig fått tilsendt tilbudsbrev av 15 oktober 1971 og var vel kjent med vaktmesterordningen den gang. Han var en av de leietakere som fikk det opprinnelig tilbud, men ønsket den gang ikke å kjøpe. Da spørsmålet om eierforholdet til vaktmesterleiligheten kom opp i 1994, var Erster i besittelse av det gamle tilbudsbrevet. Også hans lange botid før han ble selveier, under hvilken han var vel kjent med hvordan vaktmesterordningen var praktisert, utelukker også at han kan ha vært i aktsom god tro.
OMS Eiendom AS har ervervet 3 leiligheter i forbindelse med arveoppgjør etter den opprinnelig eier og kan da som arvinger ikke vinne større rett enn arvelater hadde. Hollis Holding AS kjøpte sin leilighet av Kristin Lie, som uttrykkelig gjorde oppmerksom på at eiendomsretten til vaktmesterleiligheten var omtvistet. Anne Marcussen ble også orientert om vaktmesterordningen og vaktmesterleieligheten av opprinnelig eier. Jan Fredrik Due var også orientert om konflikten av de han kjøpte av. Heller ingen av de øvrige fem motparter kan ha vært i aktsom god tro.
Det var en overraskelse for samtlige motparter da de i 1994 oppdaget at intet var tinglyst vedrørende vaktmesterleiligheten. Spørsmålet om eierforholdet ble som følge av dette tatt opp til drøftelse på sameiermøte i mars 1994. Først i juni 1995 fikk styrelederen for Golfstubben 6-8-10, Nina Jerre Gjelstad, muntlig beskjed fra styreformann og forretningsfører i Nordengstubben 7, 9 og 11, at de hadde funnet ut at de eide vaktmesterleiligheten alene og ville forholde seg i samsvar med dette. Frem til dette tidspunkt har motpartene forholdt seg som om vaktmesterleiligheten var eid av de 3 sameiene i felleskap med 1/3 hver.
Ingen av motpartene kan ha vært i aktsom god tro dersom de hadde lest sameieavtalen eller vaktmesteravtalene. Har de gått inn i sameiet uten å lese disse avtaler, har de heller ikke vært i god tro.
Dersom retten kommer til at motpartene har ervervet alenerett til vaktmesterleiligheten ved ekstingtivt godtroerverv, gjøres gjeldende at denne rett i tilfelle er tapt ved hevd av grunnbokshjemmel, ved passivitet og ved konkludent adferd. Det foreligger hevd fordi de kjærende parter har brukt leiligheten som sin egen for 1/3 vedkommende i mer enn 20 år. Vaktmesteren har utført sine plikter for alle tre blokkene og regninger har vært belastet de 3 blokkene med 1/3 på hver i alle år etter seksjoneringen. Når motparten og deres rettsforgjengere alle har handlet og opptrådt i overenstemmelsen med dette i 25 år har de derved tapt en påstått mulig alenerett etter de ulovfestede regler om passivitet og konkludent adferd.
Subsidiært gjøres gjeldende at de kjærende parter har ervervet en bruksrett til leiligheten. Rettsgrunnlagene er i hovedsak de samme.
Vilkårene for sikring både i tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 litra a og b er oppfylte. Sameierne i Nordengstubben 7, 9 og 11 pantsetter og selger sine respektive seksjoner som om dette sameiet eide vaktmesterleiligheten alene. Hittil foreligger det ikke et eneste tilfelle av ekstingtivt erverv, men ved fremtidige omsetninger kan dette skje når som helst. De senere års omsetningstall viser at det omsettes 2-3 eiendommer i året. Det er intet i veien for at dette kan øke. Forholdet kan bety en vesentlig skade og en vesentlig ulempe i form av en betydelig vanskeliggjøring av forfølgningen, jf tvangfullbyrdelsesloven §15-2 litra b.
Nylig er det omsatt en leilighet der det av selgeren ble holdt tilbake opplysning om den pågående tvisten. Styreformann og forretningsfører meddelte til megleren - etter at denne var orientert av de kjærende parters prosessfullmektig - at han ikke hadde plikt til å gi opplysninger om disse forhold.
Vaktmesteren som ble ansatt som vaktmester i 1981 har opplyst at han alltid har tatt for gitt at vaktmesterleiligheten var eiet av alle de tre sameiere i fellesskap. Han forklarte for namsretten at alle beboerne var klar over dette. Etter at han spurte om å få kjøpe leiligheten, har han i stedet fått tilbud om å leie for markedspris. Betalingen skulle skje til det ene sameiet, og slik at de to øvrige nå måtte betale for vaktmestertjenesten selv. For de kjærende parter er det viktig å få beholde vaktmesterordningen slik den har fungert i omlag 25 år. De er selvsagt ikke tjent med et økonomisk krav mot motpartene på en andel av en eventuell leieinntekt, ei heller vil de være tjent med et eventuelt erstatningskrav. Det vises i den forbindelse til Rt-1967-124.
Adferden til kjæremotpartenes - og styreformann/forretningsfører Heyerdahl når denne handler i forbindelse med salg/utleie - gjør det nødvendig med en midlertidig sikring av kravet for å hindre at forfølgningen eller gjennomføringen av kravet blir vesentlig vanskeliggjort. Heyerdahl opptrer på vegne av de respektive sameiere, og det foreligger da fullstendig identifikasjon. Ved rettens vurdering av risikoen for at motpartene vil gjennomføre uønskede og skadelige disposisjoner, må advokat Bergsåkers forsikringer om det motsatte være av underordnet betydning i forhold til motpartenes ubestridte historiske faktiske adferd.
Retten vurderer selv hvilke tiltak som finnes tjenelig og paasende, jf tvangsfullbyrdelsesloven §15-8. I denne sammenheng kan det være passende at motpartene forbys å forføye over vaktmesterleiligheten ved salg, pantsettelse eller utleie for mer enn en ideell tredjedel inntil det foreligger rettkraftig dom i tvistesaken. Påstanden er utformet i overenstemmelse med de respektive leiligheters andel av fellesarealet. Namsretten kan ikke skyve saken fra seg under henvisning til at andre instanser muligens kan tinglyse stevningen en gang i fremtiden.
I forhold til tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 annet ledd nevnes at et tiltak som beskrevet vil ha svært lite tyngende virkning på motpartene. Ved salget av ovennevnte seksjon 4 ble prisen uendret selv etter at det ble opplyst om den aktuelle tvist.
De kjærende parter har lagt ned slik påstand:
1. Jan Fredrik Due eier av snr 1, Otto Erster som eier av snr 2, Hollies Holding AS som eier av snr 4, Hieronymus S. Heyerdahl som eier av snr 5, Tove Gunvor Brovoll som eier av snr 6, OMS Eiendom AS som eier av snr 7 og snr 11, Tormod Sparstad og Hannelore Hoch som eier av snr 8 og Anne Marcussen som eier av snr 12 forbys inntil videre å forføye rettslig og faktisk over mer enn 31/948 av vaktmesterleiligheten i gnr 27 bnr 1344 i Oslo. Daria Vanous som eier av snr 9, Otto Erster som eier av snr 3 og OMS Eiendom som eier av snr 10 forbys inntil videre rettslig og faktisk over mer enn hver 17/948 av vaktmesterleieligheten i gnr 27 bnr 1344 i Oslo.
2. Motpartene tilpliktes å erstatte de kjærende parters saksomkosntinger for begge retter.
Jan Fredrik Due, Otto Erster, Hollis Holding AS, Hieronymus S. Heyerdahl, Tove Gunvor Brovoll, OMS Eiendom AS, Tormod Sparstad, Hannelore Hoch, Daria Vanous og Anne Marcussen har tatt til motmæle og har i det vesentlige gjort gjeldende:
Kjæremotparten er enig i namsrettens kjennelse i resultat og i hovedsak i begrunnelse.
Hovedkravet egner seg lite for prøving i forbindelse md avgjørelse av en begjæring om midlertidig forføyning. En fullstendig tilbakevisning av kravet fordrer omfattende bevis- og vitneførsel. Likevel påpekes at det ikke foreligger noen "avtale" mellom sameierne om eierforholdet til vaktmesterleiligheten. Det eneste holdepunktet som har vært fremlagt, er tilbud de daværende eierne, Brødr. Jensen AS, fremsatte for leietagerne i alle sameiene i 1971, da leilighetene for første gang ble forsøkt solgt. Det er på ingen måte bevist at dette tilbudet også ble fremlagt ved salg av seksjonene i Nordengstubben da leilighetene her ble solgt mye senere.
Dagens eiere av leiligheter i Nordengstubben 7, 9 og 11 har kjøpt sine leiligheter i tiltro til grunnbokens opplysninger. De har således under enhver omstendighet ekstingvert en eventuell rettighet de andre sameiene måtte ha hatt i Nordengstubbens vaktmesterleilighet. Den forsøksvise fremstilling av faktum fra den kjærende parts side i så hensende, er ikke riktig.
De kjærende parter kan ikke ha hevdet rettigheter til vaktmesterleiligheten blant annet fordi de har bekreftet å ha kjent til den etterfølgende diskusjonen som pågikk i "nabosameiene" i Bjerkebakken i 1983/84.
Det er ikke korrekt slik namsretten skriver, at partene har forholdt seg som om vaktmesterleiligheten var eiet i felleskap av sameiene frem til 1994/95. Kjæremotpartene har i hele eiertiden forholdt seg som om vaktmesterleiligheten har vært eiet av dem alene. Dette vises blant annet av den kjærende parts påstand om at man i sameiermøter hos kjæremotparten har drøftet hva man skulle gjøre med vaktmesterleiligheten.
Kravene til sikringsgrunn er ikke oppfylt, verken kravene i tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 litra a) eller b). Det foreligger ingen konkrete planer om salg eller utleie av vaktmesterleiligheten separat. Et salg vil for det første kreve en forutgående seksjonering av leiligheten, noe som også krever en reseksjonering av hele sameiet. Salg av leiligheten uten slik seksjonering - nærmest i sjikanehensikt - er en søkt problemstilling. Utleie av leiligheten vil ikke skje før eierforholdet er avklart. Pr. dags dato er det ingen av eierne som har planer om å selge sine leiligheter i Nordengstubben. I tillegg kommer det ansvar en selger kunne få overfor kjøper etter avhendingsloven dersom han solgte en leilighet uten å gjøre kjøperen oppmerksom på tvisten om vaktmesterleiligheten. Selges de enkelte leilighetene med en slik opplysning, fratar man en kjøper hans gode tro. Ettersom det er foretatt en rekke salg av leiligheter de siste årene, kan det forøvrig neppe sies å vanskeliggjøre kravet om det skulle skje en eller to overdragelser til. Det overfor anførte vil i hovedsak også gjelde ved pantsettelse, men i enda større grad, ettersom leilighetene vel uten unntak i dag er pantsatt som sikkerhet for boliglån.
De kjærende parter kan ta ut stevning i hovedkravet og begjære denne tinglyst i henhold til tinglysingsloven §19. Dette burde tilfredsstille de behov den kjærende part har, og må derfor kunne være et mer enn godt nok alternativ.
De påståtte saksbehandlingsfeil - med hensyn til manglende innføring i rettsboken av fremlagte dokumenter og vedrørende kjæremotpartenes omkostningsoppgave for namsretten - har ikke hatt betydning for utfallet av saken.
Kjæremotpartene har lagt ned slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
For at en begjæring om midlertidig forføyning skal kunne tas til følge, må det både sannsynliggjøres et forføyningskrav og en sikringsgrunn, jf tvangsfullbyrdelsesloven §15-6, jf §15-1 og §15-2. Tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 første ledd oppstilles to alternative sikringsgrunner. I nærværende sak er det enten spørsmål om saksøktes adferd gjøre midlertidig sikring "nødvendig....fordi forfølgningen eller gjennomføringen av kravet ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort", eller om "det finnes nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe....".
Namsretten kom til at en sikringsgrunn ikke kunne anses sannsynliggjort, med følgende begrunnelse:
Saksøker har anført fire forhold som vil kunne føre til at forfølgningen eller gjennomføringen av saksøkers krav vil bli vesentlig vanskeliggjort og som vil kunne føre til vesentlig skade eller ulempe. Det gjelder salg av seksjoner i Norengstubben 7-11 uten at det opplyses om den aktuelle tvisten med hensyn til vaktmesterleilighetens eierforhold og dermed fare for at ekstingtivt godtroerverv kan påberopes, det gjelder tilsvarende pantsettelse av enkeltseksjoner i Norengstubben 7-11, salg av vaktmesterleiligheten og endelig utleie av vaktmesterleiligheten.
Med hensyn til farene forbundet med salg av seksjoner i Norengstubben 7-11 til godtroende tredjemenn, så vil retten vise til at saksøker har opplyst at det i løpet av de to siste årene har vært gjennomført 5 omsetninger av leiligheter hvor det er opplyst at sameiet
Norengstubben 7-11 alene eier vaktmesterleiligheten og ved salgsoppgaver og takst er oppgitt en eierandel i vaktmesterleiligheten som svarer til at de respektive seksjoner i Norengstubben 7-11 eier denne alene. Det er i denne sammenheng anført at saksøkernes krav vil vanskeliggjøres ytterligere hver gang en seksjon blir solgt uten at det opplyses om tvisten.
Dersom det er aktuelt med ekstingtivt godtroerverv i denne saken, så har det allerede skjedd ved en rekke tilfeller, i følge saksøkers opplysninger. Retten vil også vise til at samtlige av de saksøkte, etter det som er opplyst, vil påberope seg ekstingtivt godtroerverv. At vanskeliggjøring allerede er et faktum når retten skal ta stilling til en begjæring om midlertidig forføyning, utelukker riktignok ikke at vilkårene kan være til stede, jf. den påberopte dom i Rt-1979-1699. Den ytterligere vanskeliggjøring eller ytterligere skade som en eller to omsetninger til vil medføre, vil imidlertid etter rettens oppfatning være helt marginal i forhold til den vanskeliggjøring eller skade som eventuelt allerede har skjedd, slik at kravet til vesentlig vanskeliggjøring eller vesentlig skade eller ulempe ikke kan sies å være oppfylt.
Tilsvarende vil gjelde ved pantsettelse av enkeltseksjoner i Norengstubben 7-11. I følge saksøkers opplysninger så har samtlige seksjonseiere allerede pantsatt sine seksjoner. Etter rettens oppfatning, vil faren for vanskeliggjøring og skade og ulempe ved ytterligere pantsettelse til nye kreditorer, på samme måte som ved salg av seksjoner, være helt marginal i forhold til den skade og vanskeliggjøring som allerede har skjedd.
Når det gjelder fare for at saksøkte skal selge vaktmesterleiligheten for på den måten å vanskeliggjøre forfølgningen av saksøkers krav eller forvolde vesentlig skade, så vil retten vise til at det er opplyst i saken at vaktmestereleiligheten ikke er seksjonert. Hvis leiligheten skal selges, vil det kreve en reseksjonering av sameiet Norengstubben 7-11, noe som vil ta såpass lang tid at et salg bare av den grunn ikke er aktuelt i nær fremtid. Retten finner det videre lite sannsynlig at de saksøkte i ren sjikanehensikt vil gjennomføre et salg av vaktmesterleiligheten til godtroende tredjemann ved å underksrive en erklæring om at seksjonering vil bli begjært.
Retten har heller ikke funnet at den anførte fare for utleie av vaktmesterleilighen kan medføre risiko for at forfølgningen av saksøkers krav vil bli vesentlig vanskeliggjort eller medføre fare for vesentlig skade eller ulempe. Eventuelle leieinntekter kan fordeles i ettertid, og en eventuell leieboer kan sies opp, uten at det kan sies å representere en vesentlig vanskeliggjøring, skade eller ulempe.
Etter rettens vurdering er heller ikke midlertidig forføyning et nødvendig tiltak i dette tilfellet. Etter saksøkers opplysninger vil søksmål om hovedkravet blir reist i løpet av en måneds tid, og stevningen kan begjæres tinglsyt på eiendommen med hjemmel i tinglysningsloven §19.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at det i denne saken ikke er sannsynliggjort en sikringsgrunn og kan i det alt vesentlige slutte seg til namsrettens begrunnelse. Det er ikke fremkommet noe under behandlingen av kjæremålet som setter saken i noen annen stilling. Det eneste formålstjenlige for de kjærende parter må i dagens situasjon være at det tas ut stevning og at den besørges tinglyst på den aktuelle eiendommen, jf tinglysingsloven §19. Det er tilstrekkelig i denne sammenheng å ha sannsynliggjort en rett. Alternativt kan det forlanges retten stille krav om sikkerhetsstillelse, sml Rt-1991-652.
I likhet med namsretten finner lagmannsretten etter dette det ikke nødvendig å ta uttrykkelig stilling til hvorvidt hovedkravet er sannsynliggjort. En går heller ikke nærmere inn på de påberopte saksbehandlingsfeil som under ingen omstendighet har hatt noe betydning for sakens utfall.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste. Dette gjelder også saksomkostningsavgjørelsen som lagmannsretten ikke har bemerkninger til.
Kjæremålet har vært forgjeves. Overenstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3, bør de kjærende parter betale kjæremotpartene omkostninger for lagmannsretten. Kjæremotpartenes prosessfullmektig har oppgitt et salærkrav på kr 7000.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Olaf Kortner, Nina Jerre Gjelstad, Per Dahl, Ragnhild Aanje, Norsk Hydro AS og Hilde Dye - en for alle og alle for en - til Jan Fredrik Due, Otto Erster, Hollis Holding AS, Hieronymus S. Heyerdahl, Tove Gunvor Brovoll, OMS Eiendom AS, Tormod Sparstad, Hannelore Hoch, Daria Vanous og Anne Marcussen 7000 - syvtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.