LB-1996-3270
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-12-12 |
| Publisert: | LB-1996-03270 |
| Stikkord: | Tinglysing |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ytre Follo herredsrett Nr. 96-00526 A - Borgarting lagmannsrett LB-1996-03270 K. |
| Parter: | Kjærende part: Odd Handegård (Prosessfullmektig: Advokat David Kristiansen). Kjæremotpart: Helio Ribeiro (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Olav Simonsen). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Melander. Lagdommer Karl E Sundt-Ohlsen. Lagdommer Sissel Rydman Langseth |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §143, §164, §179, §18 |
Saken gjelder kjæremål over herredsrettens avgjørelse om tinglysing av en stevning, jf tinglysingsloven §19 første ledd.
Helio Ribeiro tok 24 september 1996 ut stevning mot Odd Handegård ved Ytre Follo herredsrett, med prinsipal påstand om at Handegård - mot betaling av takstpris - tilpliktes å overskjøte til Ribeiro eiendommen gnr 2 bnr 616 og 717 i Nesodden. I stevningen, der eiendommen feilaktig er betegnet som gnr 2 bnr 616 og 617, er det vist til en avtale mellom partene inngått 12 desember 1989, som i punkt 3 inneholder en "opsjon" for Ribeiro til å kjøpe eiendommen. Det følger av avtalens punkt 10, som stevningen også viser til, at avtalen er tidsbegrenset, til 1 juli 1995. Ribeiro anførte at tidsbegrensingen ikke gjelder for opsjonen, og begjærte under henvisning til tinglysingsloven §19 første ledd at stevningen skulle tinglyses på eiendommen. Ytre Follo herredsrett avsa 4 oktober 1996 kjennelse med slik slutning:
Det anmerkes på gnr 2, bnr 616 og 717 i Nesodden kommune at det anlagt sak vedrørende forkjøpsrett til eiendommen for Helio Ribeiro, jf. tinglysingsloven §19.
Herredsrettens kjennelse og stevningen ble sendt til forkynnelse for Handegård den 4 oktober 1996. Om saksforholdet vises det ellers til herredsrettens kjennelse og lagmannsrettens fremstilling i det følgende.
Odd Handegård har i rett tid påkjært herredsrettens kjennelse. Kjæremålet gjelder saksbehandlingen og avgjørelsens innhold. For lagmannsretten gjør Handegård særlig gjeldende:
Når det gjelder saksbehandlingen har Handegård ikke blitt varslet om begjæringen om tinglysing av stevningen, med anledning for ham til å uttale seg, før retten traff sin kjennelse. Det vises til tinglysingsloven §19 jf tvistemålsloven §164 jf §143. Herredsretten har ikke foretatt en vurdering av om kravet om tinglysing er sannsynliggjort. I alle fall er vuderingen mangelfull på dette punkt. Under enhver omstendighet skulle herredsretten ha vurdert spørsmålet om sikkerhetsstillelse, men det er ikke gjort. Handegård viser bl.a. til Høyesteretts kjæremålsutvalgs avgjørelse den 7 mai 1991.
Herredsrettens lovanvendelse er, anføres det, uriktig. Tinglysingsloven §19 må forstås slik at utidige eller sjikanøse tinglysinger ikke i noe tilfelle kan besluttes. I dette tilfellet er Ribeiros begjæring både sjikanøs og utidig. Han har dessuten, slik Handegård ser det, ført herredsretten bak lyset ved at han bevisst har holdt relevante opplysninger tilbake. Ribeiro har dessuten bevisst gitt uriktige opplysninger i stevningen. Handegård viser til at han den 7 mars 1996 begjærte tvangsfravikelse fra eiendommen overfor Ribeiro, begrunnet bl.a. med Ribeiros vesentlige mislighold av plikten til å betale husleie. Begjæringen ble tatt til følge av namsretten, og Ribeiros kjæremål til lagmannsretten førte ikke frem. Tvangsfravikelsesforretning er avholdt i samsvar med lagmannsrettens kjennelse. De uriktige opplysningene i stevningen gjelder forholdet til punkt 4 i avtalen av 1989. Ribeiro har mottatt de kr 90000, men har i ettertid bare kunnet dokumentere at kr 14000 av beløpet har blitt anvendt som avtalt.
Eiendommen er nå solgt for en kjøpesum på kr 765000. Handegård aksepterte budet før han mottok kjennelsen og stevningen til forkynnelse. Kjøperen har under enhver omstendighet ekstingvert en eventuell forkjøpsrett. Imidlertid vil ikke Handegård kunne tilby kjøperen et heftelsesfritt skjøte, om herredsrettens kjennelse blir stående. Handegård risikerer derved å bli påført et tap. Ribeiro er ikke søkegod, og han er ute av stand til å betale en relevant kjøpesum for eiendommen. Subsidiært krever derfor Handegård at Ribeiro stiller sikkerhet som vilkår for tinglysing, og sikkerhetsbeløpet bør overstige kr 800000.
Odd Handegård har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Ytre Follo herredsretts kjennelse i sak 96-00526 A oppheves.
2. Subsidiært, utdrag av stevning i sak 96-00526 A v/Ytre Follo herredsrett på eiendommen gnr. 2. bnr. 616 og bnr. 717 i Nesodden kommune, tillates ikke tinglyst.
3. Atter subsidiært, hvis utdraget tillates tinglyst, må Helio Ribeiro pålegges å stille sikkerhet med kr 800 000.- for det tap Odd Handegård vil kunne få på grunn av at heftelsen blir tinglyst.
4. Odd Handegård tilkjennes saksomkostninger med kr 5500.- med tillegg for kjæremålsrettens gebyr.
Helio Ribeiro har ikke tatt til gjenmæle i kjæremålet.
Lagmannsretten har på henvendelse til herredsretten fått opplyst at tinglysing av stevningen er foretatt.
Lagmannsretten finner at kjæremålet må føre frem.
For at en stevning, eller et utdrag av den, skal kunne tinglyses med hjemmel i tinglysingsloven §19 første ledd, må saksøkeren sannsynliggjøre sin rett eller stille sikkerhet. Dette følger av tinglysingsloven §18 annet ledd, og de to bestemmelsene må sees i sammenheng. Det vises til avgjørelsen i Rt-1991-652. Herredsretten kom til at Ribeiro hadde sannsynliggjort en forkjøpsrett i stevningen, og hadde derfor ikke grunn til å gå inn på den alternative løsningen i loven, om sikkerhetsstillelse.
Lagmannsretten har full prøvelsesadgang i kjæremålssaken. Slik den står, er det ikke hensiktsmessig å ta stilling til Handegårds anførsler vedrørende herredsrettens saksbehandling.
Avtalens punkt 3, som bl.a. inneholder en "opsjon", må leses i sammenheng med avtalepunktene forøvrig, herunder punktene 4 følger, som bl a inneholder bestemmelser om betaling av husleie og om at Ribeiro forutsettes å forvalte et beløp som Handegård stiller til hans disposisjon, til nærmere angitte investeringer i eiendommen. I punkt 10 heter det at avtalen er "...gjensidig bindende og gjelder fra 15/12-89 - 1/7-95." Stevningen er tatt ut over 14 måneder etter utløpsdatoen i punkt 10.
Avtalen lest under ett kan tyde på at Ribeiro påtok seg en del forpliktelser som leietaker til eiendommen, og at en eventuell forkjøpsrett forutsetter at han oppfylte disse forpliktelsene. Om slike spørsmål gir ikke stevningen fra Ribeiro noen opplysning.
Lagmannsretten finner således, etter en samlet vurdering, at Ribeiro ikke har sannsynliggjort i stevningen at han har en forkjøpsrett til eiendommen. Herredsrettens kjennelse må derfor allerede på dette grunnlag oppheves, med den virkning at den foretatte tinglysing slettes, jf tinglysingsloven §19 annet ledd, når det fra Ribeiros side ikke er tilbudt sikkerhetsstillelse.
Lagmannsretten finner grunn til å føye til:
Handegård har i forbindelse med kjæremålet gitt opplysninger til støtte for at avtalen av 1989 har blitt vesentlig misligholdt av Ribeiro. Det vises særlig til den rettskraftige kjennelse den 9 august 1996 som er avsagt av denne lagmannsrett. Ribeiro har ikke tatt til gjenmæle i kjæremålet. Hans påstand i stevningen om at han har en forkjøpsrett er snarere svekket enn styrket med det som har fremkommet i kjæremålssaken.
Kjæremålet har ført frem. Lagmannsretten finner at saksomkostningsspørsmålet bør utstå til den avgjørelse som avslutter hele saken, jf tvistemålsloven §179.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens kjennelse oppheves.
2. Spørsmålet om saksomkostninger for lagmannsretten utstår til den dom eller kjennelse som avslutter hele saken.