LB-1996-3453

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1997-03-13
Publisert:	LB-1996-03453
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo namsrett Nr. 96-01652 D - Borgarting lagmannsrett LB-1996-03453 K. Kjæremål forkastet for Høyesteretts kjæremålsutvalg, se HR-1997-00267K .
Parter:	Kjærende parter: 1. Odd Arne Markegård 2. Odd Kåre Markegård (Prosessfullmektig: Advokat Jan Baard Pettersen). Kjæremotpart: Barbara W. Skårer (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg v/advokatfullmektig Remi Strand).
Forfatter:	1. Lagdommer Jørgen Fr Moen 2. Lagdommer Jan Hein Eriksen 3. Lagdommer Iver Huitfeldt
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §11, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §10, §42, §48, §49, §5, §7, §8, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §4-18

Saken gjelder fravikelse av fast eiendom etter at leieperioden etter tidsbestemt leiekontrakt er utløpt.

Odd Arne og Odd Kåre Markegård som utleier og Barbara W. Skårer som leier inngikk 28 juli 1995 kontrakt om leie av en treroms leilighet på Grünerløkka i Oslo. Leieforholdet var tidsbegrenset til seks måneder fra første månedskifte etter inngåelsen av avtalen slik at det utløp 1 februar 1996.

Kontraktens punkt 3 lyder som følger:

3. DEPOSITUM/LEIEFORSKUDD

Leietager skal innbetale et depositum/leieforskudd på kr 10.700 til sikkerhet for skader på eiendommen som leietager er ansvarlig for, samt andre krav etter leieavtalen.

Beløpet settes på sperret konto, og leietager har rett til påløpende renter.

Ved manglende husleieinnbetaling etter punkt 2 kan utleier dekke forfalt leie av det innbetalte depositum/leieforskuddsbeløp.

Når leieforholdet opphører, kan utleier uten leietagers samtykke dekke eventuell skyldig husleie samt eventuelle skyldige utgifter til rydding og rengjøring av leilighet og medfølgende rom etter fraflytting.

Tilsvarende gjelder for eventuelle skader på leilighet eller inventar som leietager er ansvarlig for.

Av leieboerinnskudd/depositum ble kr 2 470 betalt samme dag som kontrakten ble inngått mens resten av beløpet, kr 8 230 skulle betales den 31 juli 1995. Beløpet ble etter kvittering fremlagt under namsrettssaken, betalt den 3 august 1995.

Leiekontrakten inneholdt klausul om at leieren kunne kastes ut uten søksmål og dom hvis hun ikke flyttet når leietiden var ute.

Leieren flyttet ikke etter leietidens utløp og utleierne begjærte fravikelse av leiligheten etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd, b.

Oslo namsrett avsa 4 november 1996 kjennelse med slik slutning:

1. Namsmannens beslutning om fravikelse i sak T96-18382 mot Barbara Wieslava Skårer oppheves.

2. I saksomkostninger for namsretten betaler Odd Kåre Markegård og Odd Arne Markegård til Barbara Wieslava Skårer kr 12000,- - kronertolvtusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.

Om det nærmere saksforhold henvises til namsrettens kjennelse og til lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Utleierne har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse og for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Namsretten har feilaktig kommet til at det innbetalte beløp på kr 10 700 må anses som lån etter husleieloven §42 første ledd med den konsekvens at §48 får anvendelse slik at leieren sikres en uoppsigelig leierett i minst 5 år.

Det er helt på det rene mellom partene at leieforholdet skulle være kortsiktig og tidsbestemt. Leieren var klar over at korttidsleie var eneste aktuelle alternativ nettopp på grunn av planer om reabilitering av leiligheten. I kontraktens punkt 4 er det gjort særskilt tilleggsavtale med hensyn til oppsigelsesadgang. Etter denne avtalen forplikter leieren seg til å fraflytte hvis offentlige pålegg blir gitt.

Det må således legges til grunn at det foreligger en helt ordinær tidsbestemt, kortsiktig leieavtale. Ved leietidens utløp er leieren forpliktet til å flytte. Det ble sendt flytteoppfordring som varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 innenfor lovens frist.

Beløpet på kr 10 700, depositum/leieforskudd, skulle betales senest innen den 31 juli 1995. Dette ble ikke gjort. Beløpet ble først betalt i august 1995, etter leierens innflytning slik at det allerede ved innflyttingen forelå mislighold fra leierens side.

Etter kontrakten skulle beløpet settes på sperret konto og leieren ha rett til påløpende renter. Det bestemmes imidlertid i kontraktens punkt 3 at ved manglende husleieinnbetaling kan utleier dekke forfalt leie av det innbetalte depositum/leieforskuddsbeløp. Dette gjaldt den løpende husleie, herunder den misligholdte husleie som forfalt før leierens innflytting.

Utleierne la den del av depositumet som var mottatt før 31 juli 1995 i egen konvolutt i påvente at resten av depositumet skulle bli innbetalt. Det viste seg imidlertid at leier stadig misligholdt husleiebetalingen slik at det ikke var noe depositum på kr 10 700 som kunne settes på sperret konto i bank.

Det bestrides at Høyesteretts dom inntatt i Rt-1979-1153 kan få anvendelse i saken. I motsetning til forholdene i Høyesterettsdommen, foreligger i nærværende sak ingen form for kredittytelse fra leier til utleierne. Forholdet er nærmest tvert i mot siden leier stadig misligholdt sine husleieforpliktelser.

Det mottatte despositum kan derfor ikke betraktes som lån etter husleieloven kap. 9. Subsidiært gjøres gjeldende at det vil virke sterkt urimelig at utleiers inndekning i et innbetalt beløp som i kontrakten også benevnes som leieforskudd på grunn av leierens manglende innbetaling av husleie, skal ha den konsekvens at leieforholdet anses som leie mot lån etter kap. 9 i husleieloven. Det vises til følgende uttalelse i ovennevnte Høyesterettsdom på side 1158:

Dersom en leietaker - når avtalen blir inngått - er oppmerksom på at utleier her vil gå i en felle, og bevisst tar sikte på utnytte dette, er det ingen grunn til at han skulle påberope seg lovens regler til sin fordel. I slike tilfelle må utleier kunne gjøre gjeldende ugyldighetsinnsigelser mot selve avtalen, og unnslippe de virkninger som følger av husleieloven §48 og §49.

Hvis leieforholdet etter kontrakten skal betraktes som utleie mot lån etter kap. 9 i husleieloven, må kontrakten anses som urimelig og etter avtaleloven §36 settes til side.

Utleierne har nedlagt slik påstand:

1. Barbara W. Skårer må fravike leiligheten hun besitter i Paulus Plass 4 i Oslo.

2. Barbara W. Skårer tilpliktes å betale saksomkostningene for namsretten og lagmannsretten.

Barbara W. Skårer har tatt til motmæle og for lagmannsretten i det vesentlig anført:

Namsretten har tolket husleieloven §42 riktig. Det innbetalte beløp som i kontrakten er benevnt depositum/leieforskudd er verken leieforskudd eller depositum i husleieloven forstand, men lån etter husleieloven §42. Dette er i samsvar med Høyesteretts lovtolkning i Rt-1979-1153. Det vises også til husleieloven §11 sjette ledd og til Ot.prp.nr.81 (1984-85) side 4 og Wyllers lærebok i boligrett side 237-241.

Utleiernes krav om tilsidesettelse av kontraktens punkt 3 etter avtaleloven §36 kan ikke være holdbar. Partene benyttet utleiernes eget kontraktsformular. Dette er i strid med en rekke ufravikelige regler i husleieloven, blant annet §11. Utleierne er nærmere til å bære konsekvensene av kontraktens utforming enn leieren.

Vilkårene for utkastelse på grunn av eventuelt betalingsmislighold er ikke oppfylt, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-18.

Det anføres videre at leiekontrakten er i strid med husleieloven §5 første ledd 2. punktum. Det skal fremgå av avtalen om leieren får færre rettigheter eller flere plikter enn det som følger av husleieloven. Dette er ikke gjort i foreliggende leiekontrakt. Bestemmelsen om at avtalen er tidsbegrenset er dermed ikke bindende for leieren som for så vidt kan holde seg til husleieloven, jf §5 første ledd siste punktum. Dette innebærer at utleier eventuelt må si opp leieforholdet etter reglene i husleieloven §7 og §8 for å bringe leieforholdet til opphør. Husleieloven utgangspunkt er tidsubestemte leieavtaler. Leieforhold basert på slike avtaler må eventuelt opphøre ved oppsigelse etter reglene i §7 og §8. Reglene om tidsbegrenset leieavtaler i §10 representerer et unntak fra dette utgangspunkt.

Leier har ikke mottatt skriftlig flytteoppfordring etter husleieloven §10. Da kan leieforholdet bare sies opp etter lovens §7 og §8.

Leieren har nedlagt slik påstand:

1. Namsrettens kjennelse stadfestes.

2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn namsretten og skal bemerke:

Lagmannsretten er enig med namsretten i at det beløp som ble innbetalt og som i leiekontrakten betegnes som "depositum/leieforskudd" ikke kan betraktes som leieforskudd etter husleieloven §11 tredje ledd. Det vises til namsrettens begrunnelse.

Det innbetalte beløp skal etter kontrakten gi utleierne sikkerhet for skader på eiendommen som leier er ansvarlig for samt for andre krav etter leieavtalen. Videre skal beløpet settes på sperret konto og leieren skal ha rett til påløpt rente.

Dette er i samsvar med bestemmelsene i husleieloven §11 fjerde og femte ledd om depositum fra leierens side.

Det innbetalte beløp ble midlertid ikke satt på sperret konto. Spørsmålet er da om dette forhold innebærer at leieforholdet omfattes av husleieloven kap. 9, bortleie av boliger mot lån slik at blant annet bestemmelsen i husleieloven §48 om minst fem års leierett får anvendelse.

Lagmannsretten viser til Høyesteretts dom i Rt-1979-1153 hvor førstevoterende på side 1158 blant annet uttaler følgende:

Det er enighet mellom partene om at loven ikke forbyr at utleieren kan kreve et rimelig depositum til sikkerhet for manglende leiebetaling eller for skader på den utleide eiendom. Også jeg er av den oppfatning at slike avtaler ikke går inn under §42 første ledd, forutsatt at det er tale om et reelt depositum, og ikke om en ytelse som får samme virkning som et lån.

For at dette skal være tilfelle, må det kreves at beløpet ikke innebærer noen form for kredittytelse til utleieren. Dette innebærer etter min menig at utleieren i alle fall må avsette beløpet til det formål det er ment å skulle dekke, og at han selv ikke må ha rett til å disponere over beløpet til noe annet formål.

Lagmannsrettens flertall, dommerne Moen og Huitfeldt, finner at utbetalingene fra leier til utleierne i foreliggende sak ikke kan anses som kredittytelse. Etter leiekontrakten var utleierne bare berettiget til å benytte det innbetalte beløp til sikkerhet for skader på eiendommen og andre krav etter leieavtalen. Rent faktisk ble beløpet etter det opplyste benyttet til dekning av misligholdt husleie. Når dertil hensyn tas til at det innbetalte beløp var relativt lite, to måneders husleie, finner flertallet at innbetalingen ikke innebærer noen form for kredittytelse til utleierne som fører til at leieforholdet faller inn under bestemmelsene i kap. 9 i husleieloven.

Flertallet kommer etter dette til at det innbetalte beløp må betraktes som depositum etter husleieloven §11. Dommen fra 1979 gir ingen veiledning når det gjelder spørsmålet om virkningene av at beløpet ikke ble innsatt på sperret konto, siden dommen er avsagt før den lovendring som ga bestemmelser om plikt til dette for utleieren. Etter lagmannsrettens syn hadde utleierne plikt til å innsette de innbetalte beløp på slik konto, også ved mottakelsen av det første beløp, kr 2 470. Ved mottakelsen av senere beløp, måtte disse settes inn på samme konto. Anvendelsen av beløpene på kontoen måtte følge bestemmelsene i husleieloven §11 femte ledd.

Det forhold at beløpet ikke ble satt inn på sperret konto, kunne gi grunnlag for leieren til å kreve beløpet tilbakebetalt henne. Flertallet kan imidlertid ikke se at forholdet får den konsekvens at leieforholdet skal behandles etter husleieloven kap. 9.

Flertallet kommer etter dette til at det forhold at det innbetalte depositum ikke var innsatt på sperret konto, ikke fratar leieren i foreliggende sak plikt til å fraflytte leiligheten ved leietidens utløp. Flertallet viser til at det for begge parter var klart at leieforholdet var forutsatt å være tidsbestemt og kortvarig. Etter leiekontraktens punkt 4 annet ledd kunne leietiden bli kortere enn seks måneder.

Mindretallet, dommer Eriksen, har kommet til samme resultat som flertallet, men med en annen begrunnelse.

Mindretallet finner i likhet med namsretten at beløpet ikke kan anses som et reelt depositum etter husleieloven §11 fordi utleierne ikke har holdt beløpet klart atskilt fra egne midler, og ensidig har disponert over beløpet. Det er tankegangen bak husleieloven §11 fjerde ledd at depositumet skal settes på sperret bankkonto, og rentene skal godskrives leieren. Virkningen av utleiernes handlemåte blir etter mindretallets syn at leieren kan kreve de særrettigheter som husleieloven §48 og §49 gir henne, jf Wyller, Boligrett, 1992 239-240.

Mindretallet er imidlertid enig med flertallet i at dette er en løsning som etter omstendighetene vil ramme utleierne urimelig hardt. I tråd med Høyesteretts uttalelse i Rt-1979-1158 og 1159 finner mindretallet at avtaleloven §36 bør anvendes i kontraktsforholdet, slik at utleierne unngår de virkninger som følger av husleieloven §48.

I anledning dissensen bemerkes at flertallet er enig med mindretallet når det gjelder anvendelsen av avtaleloven §36 på forholdet.

Leieren har anført at vilkårene for utkastelse på grunn av eventuelt betalingsmislighold ikke er oppfylt. Lagmannsretten kan ikke se at denne anførsel er av betydning i saken siden grunnlaget for begjæring om leierens fravikelse av leiligheten var at leietiden var utløpt.

Leieren anfører også at kontrakten er i strid med husleieloven §5, og at dette medfører at bestemmelsen om at leieforholdet er tidsbegrenset må utgå. Lagmannsretten er ikke enig i det. Hvis kontrakten inneholder bestemmelser som gir leieren færre rettigheter eller flere plikter enn det som følger av loven uten at dette er nevnt i kontrakten, er virkningen at disse bestemmelser ikke er bindende for leieren. Retten finner derimot intet grunnlag for at bestemmelsen om leieforholdets varighet ikke skulle være bindende.

Det fremgår av kjæremålstilsvaret at også anførselen om husleieloven §10 for namsretten fastholdes for lagmannsretten. Lagmannsretten forstår dette slik at leieren gjør gjeldende at hun ikke har mottatt flytteoppfordring etter husleieloven §10 første ledd, slik at utleierne bare kan bringe leieforholdet til opphør etter reglene i husleieloven §8.

Under namsrettens fremstilling av sakens bakgrunn, kjennelsen side 2, fremgår det at vedlagt begjæringen om fravikelse av leiligheten fulgte kopi av kombinert varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 og flytteoppfordring etter husleieloven §10. For namsretten gjorde utleierne gjeldende at varsel/flytteoppfordring ble sendt leieren på riktig adresse. Utleierne fikk ikke brevet i retur. Videre anfører utleierne at de la kopi av varselet i leiers postkasse dagen etter at varselet ble postlagt. I sakens dokumenter finnes kopi av varselet som bilag til begjæringen om fravikelse. Det fremgår av kopien at varslet er adressert til leieren under riktig adresse, Paulus plass 4, 0554 Oslo, og at det er datert 9 februar 1996.

Lagmannsretten finner at det er sannsynliggjort at utleierne i rett tid har sendt leieren flytteoppfordring etter husleieloven §10.

Etter rettens syn er vilkårene oppfylt for at leieren må fravike leiligheten.

Når det gjelder saksomkostningsspørsmålet, finner lagmannsretten at hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, herredsretten, og §180 annet ledd jf §172 første ledd, lagmannsretten, om at den tapende part skal pålegges å erstatte motpartens saksomkostninger, bør fravikes. Avgjørelsen har budt på tvil fordi utleierne i strid med leiekontrakten og med husleieloven §11 har unnlatt å sette det innbetalte depositum inn på sperret konto i bank. Lagmannsretten finner således at det var fyldestgjørende grunn for leieren til å la saken komme for retten. Saksomkostninger blir derfor ikke å tilkjenne, verken for namsretten eller lagmannsretten, jf tvistemålsloven §172 annet ledd.

Kjennelsen er enstemmig når det gjelder resultatet.

Slutning:

1. Barbara W. Skårer dømmes til å fravike leiligheten hun besitter i Paulus plass 4 i Oslo.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for namsretten eller lagmannsretten.