LB-1996-407
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-09-24 |
| Publisert: | LB-1996-00407 |
| Stikkord: | Tvangssalg |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eiker, Modum og Sigdal namsrett Nr. 94-367 C/94-790 C - Borgarting lagmannsrett LB-1996-00407 A. |
| Parter: | Ankende part: A og B (Prosessfullmektig: Advokat Arild H. Moen). Motparter: 1. Den Norske Stats Husbank m.fl. (Prosessfullmektig: Advokat Tor Q. Aaserød). |
| Forfatter: | Lagdommer Jørgen Fr. Moen, formann, Lagdommer Erik Melander, Lagdommer Karl E. Sundt-Ohlsen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-30, §11-34, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §375, §384, §11-11, §11-29 |
Kjennelse:
Saken gjelder anke over saksbehandlingen i namsrettssak der et bud på boligeiendom i forbindelse med tvangssalg ble stadfestet, tvangsloven §11-30.
Den Norske Stats Husbank (heretter Husbanken) begjærte 5 mai 1994 tvangssalg over boligeiendom tilhørende A og B. Etter anmodning fra Husbanken ble begjæringen stilt i bero av namsretten til 1 januar 1995. I mellomtiden innkom ytterligere en begjæring om tvangssalg, fra kommunekassereren i Nedre Eiker kommune. Denne begjæringen er datert 1 oktober 1994. Ved beslutning av 2 februar 1995 tok Eiker, Modum og Sigdal namsrett Husbankens begjæring om tvangssalg til følge. I beslutningen ble det avgjort at tvangssalget skulle gjennomføres med bistand av medhjelper, og i den forbindelse ga namsretten medhjelperoppdrag til eiendomsmeglerfirmaet Erland Steenberg AS. Begjæringen fra kommunekassereren tok namsretten til følge i beslutning den 10 mars 1995, og kommunen trådte inn som saksøker, jf tvangsloven §11-11.
Medhjelperen sørget for at det ble innhentet takst over boligeiendommen. Fra takstens anmerkninger om spesielle forhold vedrørende boligeiendommen hitsettes: ...
Det foreligger ikke ferdigattest på tilbygget, forøverig er det kun gitt midlertidig brukstillatelse med unntak av 2. etg, se vedlegg.
Det ser ut til at tilbygget til nabo ligger for nære huset.
Videre uttalte takstmannen bl a:
Huset framstår som uferdig med bl.a. manglende belisting og mangelfullt elektrisk opplegg.
Boligeiendommen ble flere ganger avertert til salgs. Taksten og salgsprospekt utarbeidet av medhjelperen ble sendt til en rekke angivelig interesserte. Det innkom etter hvert bud fra Vigdis Sylvia Lundh på kr 515000. Medhjelperen tilskrev 12 oktober 1995 namsretten med begjæring om stadfestelse av Lundhs bud. Det fremgår av brevet at kopi av det ble sendt bl a til A og B, jf tvangsloven §11-29, med beskjed om at eventuelle innsigelser mot stadfestelse måtte være mottatt i namsretten innen to uker fra brevets dato. Det innkom ikke innvendinger til budet. Eiker Modum og Sigdal namsrett avsa 30 oktober 1995 kjennelse med slik slutning:
Bud fra Vigdis Sylvia Lundh på kr 515000, -kronerfemhundreogfemtentusen 00/100- for eiendommen gnr. 12 bnr. 97 i Nedre Eiker, stadfestes.
Om det nærmere saksforhold vises det til namsrettens kjennelse og lagmannsrettens fremstilling her.
A og B har i rett tid påanket kjennelsen. Anken er begrenset til namsrettens saksbehandling. Husbanken, Nedre Eiker kommune og Vigdis Sylvia Lundh har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling ble avholdt i Mjøndalen den 29 august 1996. A og B møtte og avga partsforklaring. For Husbanken møtte konsulent Inger B. Bakken og for Nedre Eiker kommune møtte kommunekassereren. Bakken forklarte seg som vitne. Vigdis Sylvia Lundh møtte og forklarte seg. Om bevisførselen forøvrig, herunder hva som ble dokumentert, vises det til rettsboken.
De ankende parter, A og B v/ advokat Arild H. Moen har for lagmannsretten særlig anført:
På A og Bs naboeiendom var det høsten 1994 blitt ført opp en garasjebygning. I henhold til bebyggelsesplanen for området skulle garasjens yttervegg ha avstand på minst 1,20 meter til A og Bs eiendomsgrense. Selv om avstanden til ytterveggen konkret dels ble mindre enn dette, utgjør ikke dette forholdet noen feil ved saksbehandlingen for namsretten. Bestemmelsen i bebyggelsesplanen er dispensabel, og det må legges til grunn at ytterveggen ikke ville ha blitt krevet delvis flyttet fra kommunens side. Annerledes forholder det seg med takutstikket på garasjen, mot A og Bs eiendom. Det må antas at antallet interessenter ville blitt høyere, og at en ville ha oppnådd høyere bud på A og Bs eiendom, om naboens takutstikk var blitt rettet på forhånd slik det ble rettet. Naboen rettet forholdet først etter namsrettens kjennelse, ved at takutstikket mot A og Bs eiendom ble beskåret med ca 30 cm.
Medhjelperen var klar over garasjetakets konstruksjon, og burde ha innsett at den var ulovlig. Medhjelperen skulle ha underrrettet namsretten om forholdet. Det må antas at namsretten i så fall ville ha stanset tvangssalget, til naboens takutstikk var blitt rettet, for deretter å iverksette ny budrunde. Medhjelperen skulle alternativt ha informert interesserte om at takutstikket kunne påregnes rettet av naboen. Resultatet av slik informasjon må i tilfelle antas å ville ha blitt at flere og høyere bud enn Lundhs ville ha foreligget for namsretten.
Feilen - medhjelperens unnlatelse - må føre til opphevelse av namsrettens kjennelse, jf tvangsloven §11-30 litra f), men også bestemmelsens litra a) må kunne anvendes i dette tilfellet. Det vises til at namsretten ikke har vurdert innsigelsen i forhold til det budet som namsretten behandlet. De ankende parter finner støtte for at bestemmelsen i litra a) da må kunne påberopes, i Thor Falkanger m fl, Kommentarutgave til tvangsfullbyrdelsesloven (1992) 601 og avgjørelsen i Rt-1988-210.
De ankende parter bestrider at de har mottatt noe eksemplar av medhjelperens brev til namsretten av 12 oktober 1995. De var heller ikke kjent med at naboens takutstikk var ulovlig, før teknisk etat i Nedre Eiker kommune klargjorde det ved brev av 11 desember 1995. De ankende parter kunne derfor ikke gjøre innsigelsene som nevnt gjeldende tidligere enn de gjorde, og er i den forbindelse ikke å bebreide. Det foreligger særlige omstendigheter. Anken kan derfor ikke avvises i medhold av tvangsloven §11-34. Det erkjennes at opplysningen knyttet til når de ankende parter ble kjent med brevet av 11 desember 1995 er fremsatt etter utløpet av fristen i tvistemålsloven §375. Motpartene har etter de ankende parters syn ikke rimelig grunn til å motsette seg at dette påberopes.
A og B har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. A og B tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Den Norske Stats Husbank v/ advokat Tor Q Aaserød har for lagmannsretten særlig anført:
Anken må avvises i medhold av tvangsloven §11-34 første ledd tredje punktum. Innsigelsen om naboens takutstikk ble først fremsatt i ankeerklæringen. Garasjen ble oppført høsten 1994. Forholdet til takutstikket burde de ankende parter ha meddelt hjelperen, og i alle fall fremsatt som innsigelse overfor namsretten i god tid før dens kjennelse. Rettsvillfarelse kan eventuelt ikke frita her.
Subsidiært og til realiteten i anken bestrides det at forhold under tvangsloven §11-30 litra a) kan brukes som ankegrunn, jf §11-34. Under enhver omstendighet er det meget tett bebyggelse i området, og forholdet til naboens takutstikk - før og nå - er uten betydning for en prisvurdering av A og Bs eiendom. Vilkårene for å konstatere feil i medhold av tvangsloven §11-30 litra f) er ikke oppfylt. Husbanken bestrider i alle tilfelle at feilen åpenbart har hatt betydning for salget. Den Norske Stats Husbank har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
Prinsipalt:
1. Anke over Eiker, Modum og Sigdal namsretts kjennelse av 30. oktober 1995 i sak nr 94-00367 C avvises.
2. Husbanken tilkjennes saksomkostninger.
Subsidiært:
1. Anke over Eiker, Modum og Sigdal namsretts kjennelse av 30. oktober 1995 i sak nr 94-00367 C forkastes.
2. Husbanken tilkjennes saksomkostninger.
Nedre Eiker kommune og Vigdis Sylvia Lundh slutter seg i det vesentlige til Husbankens anførsler. De har begge lagt ned påstand for lagmannsretten om at anken avvises, subsidiært at namsrettens kjennelse stadfestes.
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem, og bemerker:
Ankemotpartene har prinsipalt begjært anken avvist, jf tvangsloven §11-34 første ledd tredje punktum. Det følger av denne bestemmelsen at det ikke er anledning til å anke over en stadfestelseskjennelse grunnet på innvendinger "...som ikke har vært fremsatt for namsretten." Det er sammenheng mellom denne bestemmelsen og bestemmelsen i tvangslovens §11-29 annet ledd, om at innsigelse mot å stadfeste bud må fremsettes innen den frist som der er nevnt. Det er på det rene at forholdet vedrørende takutstikket på naboens garasje ikke ble påberobt som innsigelse fra A og Bs side før i ankeerklæringen. Spørsmålet er da om unntaksregelen i tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 første ledd fjerde punktum kan få anvendelse. Etter sistnevnte bestemmelse kan anke allikevel grunnes på nye innvendinger dersom visse vilkår som der er angitt, er til stede.
Etter gjeldende bebyggelsesplan for området som A og Bs hus ligger i, slik den også gjaldt i 1994, kan uthus - herunder garasjebygning - føres opp i avstand 1,20 meter fra yttervegg til nabogrense. Bestemmelsen er dispensabel. Noe vedtak som pålegger A og Bs nabo å rette takkonstruksjonen er ikke blitt truffet av kommunen. Dermed var det ikke gitt om naboen ville vært forpliktet til å foreta en retting, enn si hva en slik forpliktelse eventuelt ville gå ut på, da namsretten avsa sin kjennelse. Først i ettertid - da naboen foretok rettingen - ble forholdene endelig avklaret.
B har i sin forklaring for lagmannsretten uttalt at han kjente til at naboen ville foreta en retting av takutstikket, før kommunen tilskrev naboen om dette i desember 1995, uten at han kunne si sikkert når han ervervet denne kunnskapen. Lagmannsretten legger til grunn, dog under tvil, at B ikke kjente til at naboen hadde til hensikt å foreta en retting før namsrettens kjennelse forelå. Det er ikke nødvendig å ta standpunkt til om A og B burde skaffet seg en slik kunnskap tidligere. Uklarhetene omkring de rettslige og faktiske forhold utgjør etter lagmannsrettens syn slike særlige omstendigheter som tilsier at anken bør prøves.
A og Bs hovedanførsel for lagmannsretten er at medhjelperen ved tvangssalget burde ha kjent til at takutstikket var i strid med kommuneplanen, og skulle ha varslet namsretten eller interessentene om det. Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta standpunkt til om medhjelperen i denne forbindelse kan bebreides. Om det foreligger saksbehandlingsfeil, er det under enhver omstendighet ikke sannsynlig at en slik eventuell feil kunne ha fått betydning for namsrettens avgjørelse, jf tvistemålsloven §384 første ledd, om feilen vurderes som sådan i medhold av tvangsloven §11-30 litra a). Det er etter lagmannsrettens syn klart at en slik eventuell feil ikke har hatt åpenbar betydning, som er vilkåret for opphevelse i medhold av bestemmelsens litra f).
Lagmannsretten ser det slik at det ikke er holdepunkter for å anta at A og Bs eiendom ville oppnådd høyere bud enn det Lundh avga, om naboens takutstikk hadde vært beskåret med 30 cm før arbeidet med tvangssalget startet. Etter takstmannens vurdering fremsto A og Bs hus som uferdig. Bl a var det elektriske opplegget mangelfullt. Det hører også med at tilbygget manglet takstein, som forøvrig B tidlig hadde lovet medhjelperen å legge uten at det ble gjort. Lagmannsretten legger til grunn at A og Bs motarbeidet medhjelperens salgsarbeid, dels ved å hindre at visninger kunne gjennomføres, dels ved å fremheve sider ved eiendommen som negative og som lå utenfor hans opplysningsplikter. Eiendommens kvaliteter - bedømt uavhengig av konstruksjonen av naboens garasjetak - tilsa ikke høyere bud enn Lundhs. Til tross for i alt 6 averteringer og for at hjelperen sendte ut ca 80 salgsoppgaver med takst, innkom kun Lundhs bud. Lagmannsretten viser også til at bebyggelsen i området dels er svært tett. A og Bs bolig har yttervegg i grenselinjen mot vedkommende nabo det er tale om i saken.
Det kan etter dette ikke antas at en beskjæring av garasjetakets utstikk med 30 cm ville påvirket noen interessents syn, i form av høyere budgiving enn Lundh. En slik retting fremstår som bagatellmessig, og har kun en helt begrenset vedlikeholdsmessig effekt for A og Bs eiendom. Lundh har for øvrig forklart at takutspringet ikke var noe element i hennes vurdering av budet og dets størrelse, og dette legger lagmannsretten til grunn. Ved vurderingen har lagmannsretten også iakttatt vitneforklaringen fra Frode Myrvang, uten at den bringer spørsmålet om takutspringets betydning i en annen stilling.
Heller ikke kan det antas som sannsynlig at namsretten kunne ha kommet til et annet resultat, om namsretten hadde vært kjent med forholdet til kommuneplanens bestemmelse. Selv om namsretten ville ha vurdert det som sannsynlig at garasjetaket kunne påregnes beskåret med 30 cm, må det etter lagmannsrettens syn legges til grunn at namsretten ville ha stadfestet budet fra Lundh. Det presiseres at lagmannsretten med dette ikke har tatt standpunkt til om det er grunnlag for å prøve forholdet til litra a) i tvangsfullbyrdelsesl §11-29 som ankegrunn. Som det fremgår foran kan anken under enhver omstendighet heller ikke føre frem på et slikt grunnlag.
Etter dette blir namsrettens kjennelse å stadfeste. A og B bør betale Husbankens omkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Aaserød har inngitt omkostningsoppgave på kr 31600 som alt er salær. Lagmannsretten finner omkostningskravet for høyt, jf tvistemålsloven §176 første ledd, og finner å kunne fastsette Husbankens omkostninger til kr 25000. Kommunen og Lundh har også krevet omkostninger, uten at oppgave er inngitt. Det må for øvrig antas at ingen av disse har hatt omkostninger i anledning av anken.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. A og B betaler en for begge og begge for en sakens omkostninger til Den Norske Stats Husbank for lagmannsretten med 25000 -tjuefemtusen- kroner. Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelse av denne kjennelse. For øvrig tilkjennes ikke omkostninger for lagmannsretten.