LB-1997-1898

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-12-04
Publisert:	LB-1997-01898
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 96-6448 A/25 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-01898 A/02. Anker til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00214K .
Parter:	Ankende part: Kaseca ANS Bugge Vest ANS (Prosessfullmektig: Advokat Inger-Johanne Lund). Motpart: Tom Nilsen (Prosessfullmektig: Advokat Cato Aall). Motpart: Tore Hem (Prosessfullmektig: Advokat Per Flatabø).
Forfatter:	Lagmann Georg Lund. Ekstraordinær lagdommer Jørgen Wilberg. Ekstraordinær lagdommer Jon A Reiersrud
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, §38, §5, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §51, §7

Ankemotpartene leier lokaler i Frognerveien 2, Oslo til sin forretningsdrift. Tom Nilsen driver en fiskeforretning og Tore Hem en skotøyforretning.

De ankende parter kjøpte Frognerveien 2 våren 1996 og sa ved brev av 28 juni 1996 opp ankemotpartene fra deres leieforhold.

Ved stevning av 27 august 1996 reiste ankemotpartene sak ved Oslo byrett med krav om å få kjent oppsigelsene ugyldige, prinsipalt på det grunnlag at oppsigelsene var ugyldige fordi de var sendt i den tid kommunen hadde forkjøpsrett etter lov av 29 april 1977 nr 34, og huseieren da ikke kunne råde over eiendommen etter lovens §5 annet ledd. Subsidiært gjorde ankemotpartene gjeldende at oppsigelsene måtte kjennes ugyldig med hjemmel i husleieloven §38 som ikke tilstrekkelig saklig begrunnet og i alle fall ville oppsigelsene virke urimelige.

Oslo byrett avsa dom i saken den 28 april 1998 med slik domsslutning:

1. Oppsigelsene av Tom Nilsen og Tore Hem kjennes ugyldig.

2. Husleieøkning krevet i likelydende brev av 31.10.96 til Tom Nilsen og Tore Hem kjennes ugyldig.

3. Kaseca ANS og Bugge Vest ANS dømmes til en for begge og begge for en å betale saksomkostninger til Tom Nilsen med kr 25000,- - tjuefemtusen kroner - og til Tore Hem med kr 7500,- - sjutusenfemhundre kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Av premissene i dommen fremgår at avgjørelsen er truffet på det grunnlag som ble påberopt prinsipalt. Kaseca ANS og Bugge Vest ANS har i rett tid påanket byrettens dom og har ved sin prosessfullmektig som representerte dem ved ankeforhandlingen, advokat Inger-Johanne Lund, nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

Kaseca ANS og Bugge Vest ANS frifinnes.

Subsidiært:

Kaseca ANS og Bugge Vest ANS frifinnes mot at husleien fastsettes etter rettens skjønn.

For begge tilfeller:

Kaseca ANS og Bugge Vest ANS tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.

Tom Nilsen og Tore Hem har tatt til gjenmæle. Tom Nilsen har under ankeforhandlingen vært representert av advokat Cato Aall som har nedlagt slik påstand:

1.

Prinsipalt:

Byrettens dom i sak nr. 96-6448 A/25 stadfestes.

Subsidiært:

Husleieøkning krevet i brev av h.h.v. 31/10-96 og 24/9-97 nedsettes etter rettens skjønn.

2.

Tom Nilsen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Tore Hem har vært representert av advokat Per Flatabø som har nedlagt slik påstand:

1.

Prinsipalt:

Byrettens dom punktene 1 og 2 stadfestes.

Subsidiært:

Husleieøkning krevet i brev av 31.10.96 nedsettes etter rettens skjønn.

2.

Tore Hem tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Ankeforhandling ble avholdt den 19 og 27 november 1998. Ankemotpartene møtte og forklarte seg. For Kaseca ANS og Bugge Vest ANS møtte Niels A B Bugge og ga forklaring. Det ble avhørt ytterligere to vitner, ett var nytt for lagmannsretten. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Sakens nærmere sammenheng fremgår for øvrig av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

De ankende parter Kaseca ANS og Bugge Vest ANS har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er riktig at oppsigelsene ble sendt i den tid kommunen hadde forkjøpsrett til eiendommen etter leiegårdsloven og at huseiernes disposisjonsrett var begrenset etter lovens §5 annet ledd. Kommunen fattet imidlertid den 30 oktober 1996 vedtak om ikke å benytte sin forkjøpsrett. Etter klage ble vedtaket stadfestet av fylkesmannen i Oslo og Akershus den 22 august 1997.

Leiegårdsloven §5 annet ledd medfører ikke at den rettslige disposisjon blir ugyldig eller uvirksom, bare at den ikke får virkning dersom kommunen benytter forkjøpsretten. Når kommunen ikke gjør det, må oppsigelsene tillegges fulle rettsvirkninger. I alle fall må det gjelde her hvor ankemotpartene ved sin daværende felles prosessfullmektig, advokat Aall, i prosesskrift av 30 oktober 1996 uttrykkelig frafalt innsigelsen knyttet til leiegårdsloven bestemmelser.

Opprinnelig ble oppsigelsene begrunnet i ønsket om ombygging av eiendommen, jf husleieloven §38 fjerde ledd nr 1. Huseierne regnet med å kunne tilby ankemotpartene fortsatt leie, men da til markedsleie. Det har imidlertid vist seg at det vil ta lang tid å realisere ombyggingsplanene, og de ankende parter regner med at retten ikke vil godkjenne oppsigelsene med hjemmel i husleieloven §38 fjerde ledd nr 1, og huseieren påberoper seg derfor først og fremst at ønsket om markedsleie for lokalene berettiger til oppsigelse. Leieboerne tilbys fortsatt å få leie samme lokaler på vilkår som før, men mot høyere leie.

Allerede i brev av 31 oktober 1996 krevde huseierne korrigering av leien til kr 23 760 pr måned fra 1 desember 1996 for Tom Nilsen svarende til kr 1 667 pr m2 pr år og kr 18 000 pr måned for Tore Hem fra samme tidspunkt svarende til kr 2 426 pr m2 pr år. Ved brev av 24 september 1997 ble husleien for Tom Nilsen økt ytterligere til kr 35 000 pr måned med virkning prinsipalt fra 1 november 1997, subsidiært fra 1 februar 1998. Dette svarer til en husleie på kr 2 456 pr m2 pr år.

Den måten huseieren kan få regulert husleien på, er ved å si opp leietakerne og tilby nytt leieforhold med korrigert leiesum. En slik oppsigelse er saklig begrunnet og vil ikke virke urimelig; i alle fall ikke her hvor huseierne subsidiært har akseptert at husleien blir fastsatt etter rettens skjønn.

Noen egentlig endring av begrunnelsen for oppsigelsene foreligger ikke. Det har hele tiden vært meningen at leieboerne skulle få fortsette å leie, men mot markedsleie. Husleieloven tillater imidlertid at huseierne endrer begrunnelsen for sine oppsigelser.

Ankemotpartene, Tom Nilsen og Tore Hem, som har sammenfallende anførsler, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom er riktig og bør stadfestes, dog således at Tom Nilsen bør tilkjennes fulle saksomkostninger for byretten i overensstemmelse med inngitt oppgave.

Etter leiegårdsloven §5 annet ledd kan en erverver ikke disponere rettslig over en eiendom som kommunen har forkjøpsrett til i den periode forkjøpsretten består. Loven er helt klar på dette punkt, og oppsigelsene må settes til side som stridende mot klar lovbestemmelse. Det vises for øvrig til byrettens nærmere begrunnelse som tiltres.

Oppsigelsene er også ugyldige fordi de ikke tilfredsstiller lovens formkrav. Etter husleieloven §7 har en leieboer krav på å få oppgitt grunnen til oppsigelsen. Her ble grunnen oppgitt, og huseieren er bundet av den oppgitte grunn. Det er nærmest akseptert av de ankende parter at den grunn som er oppgitt, ikke kan føre frem.

Subsidiært gjøres gjeldende at den husleieøkning som eieren ønsker gjennomført, er urimelig. Det må legges vekt på at leieboerne har meget gamle leiekontrakter. Den betydelige leieøkning det her er tale om, vil ødelegge bedriftene. De har ikke en inntjeningsevne som tillater et slikt leienivå som huseierne opererer med. Den overstiger også vanlig leienivå i strøket.

Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:Det er unødvendig å ta standpunkt til om en oppsigelse med det ene formål å få hevet husleien, ville ha vært i strid med leiegårdsloven §5 annet ledd. Huseierne sa opp Tom Nilsen og Tore Hem med begrunnelse at gården skulle ombygges. Det finnes klart at en slik oppsigelse er i strid med leiegårdsloven §5 annet ledd. I relasjon til kommunen ville således oppsigelsene ikke kunne få rettsvirkning dersom kommunen benyttet sin forkjøpsrett og nektet å samtykke i disposisjonen.

Loven sier imidlertid ikke noe om hvilken virkning forbudet i §5 annet ledd skal få på disposisjoner i strid med bestemmelsen i tiden etter at det er på det rene at forkjøpsretten ikke benyttes. Kommunen har da ikke lenger noen interesse i å gjøre forbudet gjeldende, og ingen kompetanse til å gjøre det. Bestemmelsen anvendes ikke ex officio av retten. Regelen antas ikke å være gitt til beskyttelse av leieboerne. Kommunen kan samtykke i huseierens disposisjon. Leieboerne kan ikke hindre det. De har sin beskyttelse i husleieloven.

I dette tilfellet fattet kommunen vedtak om ikke å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Det hinder for oppsigelsen som følger av leigårdsloven §5 annet ledd, opphørte dermed. Det synes da å være liten reell grunn for at dette bortfalte hinder skal få noen betydning for de meddelte oppsigelser. I alle fall må det gjelde her hvor ankemotpartene uttrykkelig har frafalt innsigelsen knyttet til leiegårdsloven. Det må ankemotpartene være bundet av selv om de senere har gjort gjeldende at innsigelsen opprettholdes.

I oppsigelsen er påberopt som grunn behovet for ombygging med varsel om økt husleie. Retten finner ikke at dette stenger for senere å påberope at man ønsker regulering av husleien uten ombygging. Det vises for så vidt til Kobbe: Husleieloven (5 utg) side 35 og husleielovkomiteens innstilling side 32.

Retten finner at oppsigelsen er saklig begrunnet i ønsket om høyere husleie. Den husleien som gjaldt da oppsigelsen ble sendt, lå betydelig under markedsleien. Det er ikke bestridt av de ankende parter.

De opplysninger retten har fått om markedsleien er ikke entydige. Retten finner å ville legge utslagsgivende vekt på vitnet Agdesteins redegjørelse for leienivået, noe supplert med de påberopte konkrete eksempler. Dette finnes å lede til at markedsleien i strøket for forretningslokaler i første etasje kan settes til noe i overkant av kr 2 000 pr m2 pr år i desember 1996.

Tore Hem og hans slekt har drevet skotøyforretning i gården i mange år. Det er videre på rene at forretningen, med de inntekter den nå gir, ikke kan klare en husleieøkning opp til markedsleie. Retten finner ikke at dette kan tillegges vekt, jf Rt-1987-1386.

Selv om en husleie på kr 2 426 pr m2 pr år - som er krevet for Tore Hems lokaler - ligger i overkant av markedsleien, finnes den ikke å ligge så meget over at husleieloven hjemler nedslag. Etter rettspraksis skal det være en markert forskjell mellom markedsleien og den krevde for at leien kan nedsettes etter husleieloven §35. Noen slik forskjell ses ikke å foreligge. Det finnes å være utslagsgivende, og retten finner at med et tilbud om ny leiekontrakt på samme betingelser som tidligere og med en husleie på kr 2 426 pr m2 pr år vil den meddelte oppsigelse av Hem ikke virke urimelig.

Etter leiekontrakten er Tore Hem og Rolf Holberg Eidissen leietakere. Rolf Holberg Eidissen har ikke reist husleiesak. De problemer som måtte knytte seg til det, er ikke nærmere berørt av partene. Forholdet antas ikke å stille seg hindrende i veien for godkjennelse av oppsigelsen.

Tom Nilsens leieforhold omfatter i alt 171 m2 . Halvparten av dette ligger i kjelleren. Etter det opplyste har kjelleren lav takhøyde. Agdestein har antatt at kombinert med leie av forretningslokale i første etasje vil markedsleie for kjelleretasjen ligge på ca kr 600 pr m2 pr år. Forretningslokalet i første etasje er etter det opplyste noe bedre enn lokalet i skotøyforretningen. Pr 1 desember 1996 har utleierne krevd kr 1 667 pr m2 pr år.

Dette er mer enn - i alle fall i overkant av - det forretningen kan bære etter de inntekter den nå gir. Også Tom Nilsen og hans familie har drevet fiskeforretning i gården i mange år. Familien har også vært medeier i gården. Disse forhold finner retten - jf ovenfor - ikke å kunne tillegge vekt.

En husleie på kr 1 667 pr m2 pr år ligger noe i overkant av markedsleie, men ikke så meget at retten finner å ha grunnlag til nedsettelse, jf ovenfor. Utleierne har krevet leien ytterligere oppregulert til kr 2 456 pr m2 pr år fra 1 november 1997. Denne husleie ligger så markert over markedsleie at den må bli å nedsette hvis oppsigelsen skal kjennes gyldig. Partene er enige om at retten har kompetanse til å gjøre det hvis betingelsene for øvrig foreligger. Leien settes ned til kr 1 667 pr m2 pr år.

Etter dette blir de ankende parter å frifinne mot å tilby nye leiekontrakter med innhold som det er redegjort for ovenfor.

Anken har således ført frem i relasjon til Tore Hem og han har tapt saken fullstendig. For så vidt angår tvisten vedrørende forståelsen av leiegårdsloven §5 annet ledd har saken budt på slik tvil at det var fyllestgjørende grunn for den tapende part til å la det komme til sak. For så vidt finnes hver av partene å burde bære sine omkostninger for begge retter, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 annet ledd. Partene finnes også hver å burde bære sine omkostninger for så vidt angår tvisten tilknyttet husleieloven §38 jf husleieloven §51.

I relasjon til Tom Nilsen har anken delvis ført frem. Partene finnes hver å burde bære sine omkostninger for såvel byretten som lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174 første ledd og husleieloven §51.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Sak Tom Nilsen

Kaseca ANS og Bugge Vest ANS frifinnes mot å tilby Tom Nilsen leiekontrakt med leie kr 1.667 pr m2 pr år fra 1 desember 1996 for øvrig på vilkår som tidligere.

Sak Tore Hem

Kaseca ANS og Bugge Vest ANS frifinnes mot å tilby Tore Hem leiekontrakt med leie kr 2.426 pr m2 pr år fra 1 desember 1996 for øvrig på vilkår som tidligere.

Partene bærer hver sine omkostninger for begge retter.