LB-1997-2209

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-05-25
Publisert:	LB-1997-02209
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 97-02524 A/43 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-02209 A/03 - Anke til Høyesterett nektet fremmet; HR-1998-00566K .
Parter:	Ankende part: Aud Hiorth (Prosessfullmektig: Knut Ivar Paalsrud) Motpart: Eva Line Hildebrandt (Prosessfullmektig: Knut Boye)
Forfatter:	Lagdommer Erik Melander Herredsrettsdommer Rolf Ytrehus Mindretall:Lagmann Ola Melheim, formann
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, §7, §8, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §185, §386, §390, §91

Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold. Spørsmålet er om oppsigelsen er kontraktstridig, subsidiært om den er ugyldig, jf husleieloven §38.

Den leilighet som tvisten gjelder, ligger i underetasjen i Holmenkollveien 112 i Oslo (heretter delvis omtalt som nr 112). Ankemotparten (Hildebrandt) har disponert leiligheten siden 1 september 1995 i henhold til en muntlig leieavtale som ble formidlet av den ankende parts datter, Susanne Hiorth. Den ankende part (Hiorth) har tidligere vært medeier og beboer i nr 112. Ved overdragelse til sine tre barn i 1990 forbeholdt hun seg vederlagsfri bruksrett til leiligheten i underetasjen. Hun har siden 1990 bodd i en enebolig i Holmenkollveien 112 B (heretter delvis omtalt som nr 112 B), som i 1961 ble utskilt fra nr 112. Den nye boligen er på 314 kvm brutto (boligareal 243 kvm). Utleieleiligheten er på ca 70 kvm.

Oslo byrett avsa dom den 26 juni 1997 med slik domsslutning:

1. Oppsigelse av Eva Hildebrandt fra husleieforhold i Holmenkollveien 112, Oslo, kjennes ugyldig.

2. Aud Hiorth dømmes til å betale til det offentlige saksomkostninger med 13795,- - kronertrettentusensjuhundreognittifem- med tillegg av 12 % rente regnet fra 14 - fjorten - dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.

Om det nærmere saksforhold vises det til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Aud Hiorth har i rett tid påanket dommen til Borgarting lagmannsretten. Det er lagt ned slik påstand:

Prinsipalt: Saken avvises

Subsidiært: Oppsigelse datert 13 februar 1997 av Eva Hildebrandt fra husleieforhold i Holmenkollveien 112, Oslo, kjennes gyldig

I begge tilfelle: Aud Hiorth tilkjennes saksomkostninger for såvel byrett som lagmannsrett.

Eva Hildebrandt har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:

1. Byrettens dom stadfestes

2. Aud Hiorth dømmes til å betale til det offentlige sakens omkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % rente fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo Tinghus den 29 og 30 april 1998. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 3 vitner og foretatt åstedsbefaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saken står i en noe annen stilling for lagmannsretten enn for byretten. Det etablerte husleieforhold har nå vart i nærmere 3 år. Ankemotpartens datter, Tine Hildebrandt, avslutter i år grunnskolen og skal fra august måned begynne i ungdomsskolen. Etter byrettens dom har den ankende part fremsatt tilbud om en erstatningsleilighet, jf brev av 5 september 1997, hvor det er uttalt blant annet:

Susanne Hiorth har besluttet å tilby Eva Hildebrandt erstatningsbolig. Susanne Hiorth er villig til å kjøpe en 1-2 roms leilighet med tilfredsstillende standard. Eva Hildebrandt vil i såfall få anledning til å leie leiligheten med tilsvarende bokostnader som i dag, hvilket innebærer at husleie med tillegg av strøm ikke bør overstige kr 4200. Leiekontraktens varighet kan være oppsigelig for begge parter, alternativt at leiekontrakten kan inngås for et bestemt tidsrom.

Hvis dette er av interesse for Eva Hildebrandt ønsker Susanne Hiorth at Eva Hildebrandt og datteren er med henne på visninger.

Forutsetningen for tilbudet er at Eva Hildebrandt forplikter seg til å flytte fra nåværende leieobjekt før bindende avtale om kjøp er inngått. Dette forutsetter at Eva Hildebrandt avgir en erklæring med nevnte innhold før Susanne Hiorth inngir bindende bud på en leilighet som hun og Eva Hildebrandt i fellesskap har funnet frem til.

Tilbudet ble trukket tilbake da Hildebrandt fikk tilsagn om et kommunalt lån til kjøp av bolig. Lånet ble ikke benyttet og tilbudet om erstatningsbolig ble fremsatt på ny, jf prosesskrift av 30 november 1997. Hildebrandt fikk samtidig adgang til å bo i leiligheten til 1 juli 1998. Tilbudet er opprettholdt, idet det ble trukket inn under de forliksforhandlinger som ble ført i lagmannsretten.

Den ankende part, Aud Hiorth, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Søksmålfristen (30 dager) etter husleieloven §7 er oversittet. Oppsigelsen ble levert postkontoret for rekommandert sending torsdag 13 februar 1997. Kopi av meldeseddelen er registrert mottatt ved Holmenkollen postkontor fredag den 14 februar 1997. Etter vanlig rutine ved angjeldende postkontor må det legges til grunn at meldeseddelen ble lagt i Hildebrandts postkasse fredag den 14 februar 1997. Hun var hjemme denne dagen, og det må anses godtgjort at hun hentet brevet samme dag.

Dersom retten ikke finner dette bevist, må man vurdere når hun senest burde ha hentet brevet. Da Hildebrandt bor bare noen få minutters gange fra postkontoret, burde hun ha hentet brevet den 14 eller senest den 15 februar 1997. Ankemotparten må i så fall ha bevisbyrden for at hun ikke hadde noen foranledning til å hente brevet før tidligst mandag den 17 februar 1997. Bare hvis dette godgjøres, er søksmålet rettidig.

Til ankemotpartens innsigelse med påstand om avskjæring av anførselen vedrørende Hildebrandts bevisbyrde, har Hiorth anført at det her bare er spørsmål om rettsanvendelse vedrørende det samme faktiske grunnlag som fremgår av ankeerklæringen.

Til ankemotpartens innsigelse bygget på at avvisningspåstanden ble frafalt i byretten, og at den nå ikke kan tas opp på ny, jf tvistemålsloven §185, er det anført:

Henvisningen til §185 er ikke i noe tilfelle riktig hjemmel for anførselen. Det måtte eventuelt være spørsmål om tvistemålsloven §91. Man står imidlertid her overfor en absolutt prosessforutsetning og ikke en relativ forutsetning. Lagmannsretten må derfor vurdere spørsmålet ex officio. Det er vist til Kobbe: Husleieloven (1982) side 33.

Når det gjelder spørsmål om oppsigelsen fremstår som et kontraktsbrudd, er byrettens vurdering riktig. Det er for lagmannsretten vist til de samme anførsler som for byretten. Det samme gjelder spørsmålet om oppsigelsen er saklig. Det er ingen grunn til å betvile at Hiorth hadde reelle planer om å selge nr 112 B da hun gikk til oppsigelse. Hennes ønske om å kvitte seg med den store boligen er blitt forsterket i løpet av den tid som har gått. Både på oppsigelsestiden og enn mer nå har Hiorth sterke grunner for å disponere leieobjektet selv. Ifølge rettspraksis fyller hun da vilkårene for en saklig oppsigelse.

Når det gjelder selve rimelighetsvurderingen, har byretten lagt for stor vekt på de problemer som refererer seg til Hildebrandts omsorg for datteren, herunder hennes sykdom. Byretten har også stilt for små krav til den aktivitet som Hildebrandt forutsettes å ha med sikte på å skaffe seg ny bolig når utleier har saklig grunn til å gå til oppsigelse. De samme anførsler som fremgår av byrettens dom, er utdypet for lagmannsretten.

Når det gjelder selve den interesseavveining som nå skal foretas, er det avgjørende hvordan forholdene er på tidspunktet for lagmannsrettens dom. Aud Hiorth fyller 70 år høsten 1998. Hun føler seg isolert i den store boligen, som nå krever stadig mer vedlikehold. Dertil kommer Hiorths helsemessige tilstand som er forverret på grunn av ytterligere redusert hørsel slik at hun nå nærmest er døv. Hun behersker ikke tegnspråket og har nesten ingen sosial kontakt utover den nærmeste familie. Det eneste fornuftige slik saken har utviklet seg, er at hun innen rimelig tid selger den store boligen og flytter over i underetasjen i nr 112. Dette er for øvrig et hus som hun gjennom sin tidligere ektefelle har hatt tilknytning til i ca 45 år.

Som foran nevnt har byretten uriktig lagt til grunn at Hildebrandt ikke kan bebreides for ikke å ha skaffet seg en annen bolig. I tillegg til de anførsler som fremgår av byrettens dom, er det fremhevet at Hildebrandt i dag har en skattbar inntekt på kr 14 500,- pr måned samt et barnebidrag på kr 1 800,- pr måned. Hun bør da ha mulighet for å betjene en husleie på ca kr 4 200 pr måned som tilsvarer dagens utgifter slik det er redegjort for i anken under pkt 4.2 side 3. Det tilbud om kommunalt lån som Hildebrandt har latt gå fra seg, kan søkes på nytt.

Dertil kommer at Hildebrandt er tilbudt en erstatningsbolig med en leie som ikke skal overstige kr 4 200 pr måned. Hun er gitt anledning til å delta på befaring, men det kan ikke aksepteres at Hildebrandt skal bestemme stedsvalget, som etter hennes ønske nå er begrenset til Oslo vest.

De øvrige hensyn som Hildebrandt har anført, kan ikke være avgjørende. Selv om det alltid er noen problemer med å skifte skole, er vanskelighetene i dag delvis et resultat av at Hildebrandt som foran nevnt ikke har medvirket i tide til å skaffe ny bolig eller akseptere erstatningsbolig. Dertil kommer at datteren må bytte skole i alle tilfelle til høsten, slik at det nå er et gunstig tidspunkt for omlegging.

De problemer som refererer seg til datterens epilepsi, synes å være overdrevne. I byretten ble det opplyst at datteren ikke hadde hatt anfall på halvannet år. For lagmannsretten er det kommet frem at hun hadde et anfall før påske i år.

Det er vist til blant annet Lilleholt: Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold side 107, Rt-1956-1341 og Rt-1966-900.

Ankemotparten, Eva Hildebrandt, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom er riktig. Oppsigelsen er imidlertid ikke bare urimelig. Den er kontraktstridig og usaklig.

Det er ikke fremkommet noe for lagmannsretten som tilsier en annen vurdering av disse spørsmål. Dette gjelder også rimelighetsvurderingen, idet det fremsatte tilbudet om erstatningsbolig er for lite konkret.

Det er ikke grunnlag for å avvise søksmålet. Under et saksforberedende møte i byretten den 12 mai 1997 ble den ankende part spurt om man opprettholdt påstanden om at søksmålet var for sent anlagt. Den ankende parts daværende prosessfullmektig svarte benektende. Spørsmålet ble derfor ikke fremmet av Hiorth under hovedforhandlingen og følgelig ikke drøftet av byretten. Dette må ha blitt oppfattet både av Aud Hiorth og hennes sønn som var til stede. Det foreligger da en innrømmelse/frafallelse av anførsel, jf tvistemålsloven §185. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksbestemmelsen i §185 annet ledd.

Subsidiært er det anført at de anførsler som fremgår av ankeerklæringen og etterfølgende prosesskrift, ikke er tilstrekkelige for avvisning. Dertil kommer at det under prosedyren for lagmannsretten ble foretatt en utvidelse av anførselen som pålegger Hildebrandt en bevisbyrde vedrørende spørsmålet om når hun burde ha hentet oppsigelsen i posten. Denne anførsel kunne man ikke se av ankeerklæringen, og det kom heller ikke frem noe som tilsa utdypning under vitneavhørene. Den utvidede anførselen må derfor avskjæres. Uansett er den bevisbyrderegel som den ankende part gjør gjeldende så urimelig at den ikke kan gjøres gjeldende i forhold til Hildebrandt. Det må tvert om være Hiorth som har bevisbyrden.

Når det gjelder den del av Hiorths anførsel som fremgår av ankeerklæringen, er det ikke ført noe bevis for at meldingen om rekommandert sending kom frem den 14 februar 1997.

Når det gjelder spørsmålet om oppsigelsen var kontraktstridig, erkjennes det at leieforholdet ikke skulle være uoppsigelig. Det kan likevel ikke være tvil om at Hildebrandt ble forespeilet en lang leietid under samtalene med Susanne Hiorth. Det fremstår som en naturlig fortolkning at Hildebrandt skulle kunne bo i huset inntil hun hadde avsluttet sin utdannelse. Slik situasjonen nå ligger an, vil en naturlig forståelse være tre år fra sommeren 1998, idet hun nå er i ferd med å avslutte gymnaset. Det er her vist til NOU 1993: 4 (lov om husleieavtaler) hvor det er foreslått at dersom det inngås tidsbestemt avtale, skal den som hovedregel ikke være kortere enn fem år.

Det foreligger ikke relevante bristende forutsetninger fra Hiorths side i forbindelse med forhandlingene. Hun er bundet av datterens utsagn. Det eneste som har endret seg siden 1995, er at hun har blitt litt eldre og hører dårligere, men dette kan ikke være tilstrekkelig.

Oppsigelsen var ikke saklig begrunnet Hiorth hadde ikke noe rimelig behov for selv å disponere utleieleiligheten da Hildebrandt ble oppsagt. De momenter som fremgår av hennes anførsler, er ikke tilstrekkelige. Det er uklart hva som var den egentlige årsak til oppsigelsen. Ved en tidligere anledning er det nevnt at nr 112 skal rives. Man kan heller ikke se bort fra at den uoverensstemmelse som utvilsomt foreligger mellom partene, har medvirket til oppsigelsen. Det virker også eiendommelig at Hiorth skal ønske å flytte fra en stor og flott enebolig til en relativt liten leilighet i en underetasje som trenger store påkostninger.

Det som ble uttalt av Susanne Hiorth under de innledende forhandlinger, vil ikke bare ha betydning for spørsmålet om oppsigelsen er kontraktstridig, men også for selve rimelighetsvurderingen. Når det gjelder den konkrete rimelighetsvurdering, er Hildebrandt enig med byrettens vurdering. Hiorths valgmuligheter er ikke så begrensede som hun har anført. Det er i anketilsvaret side 7-8 regnet opp seks muligheter, som alle gir en rimelig løsning i den overgangstid som ligger frem til Hildebrandt velger å flytte ut.

De hensyn som går i Hildebrandts favør, er mange. Det er vist til det som er anført i anketilsvaret side 4-7. Dette er utdypet under prosedyren, idet det særlig er fremhevet:

Hildebrandt har utvilsomt et behov for en leilighet av denne størrelse til seg og datteren. Den leie som betales er ikke urimelig, men leiligheten er i dårlig stand, noe som tilsier høye fyringsutgifter. Hildebrandts økonomi er imidlertid slik at hun inntil videre må basere seg på leiemarkedet, som er blitt vanskeligere etter oppsigelsen. Selv om hun på ny skulle få et kommunalt lån i overkant av kr 400 000, vil dette ikke være tilstrekkelig til å anskaffe egen leilighet.

Hildebrandt kan ikke kritiseres for ikke å ha gjort det som er mulig på boligmarkedet. Hun har svart på flere annonser, ikke bare i vestlige bydeler, men også på Manglerud og Nordstrand. Hun har også rettet forespørsel til USBL og OBOS samt tilskrevet bydelsforvaltningen.

Det må legges stor vekt på familiesituasjonen. Hildebrandt er alene om omsorgen for datteren, som har epilepsi. Selv om det går lang tid mellom anfallene var det siste så sent som før påsken i 1998. Datteren er preget av sykdommen og har vært plaget (mobbet). Hennes tilstand tilsier ro om boligforholdet. Det er her vist til fremlagt legeerklæring av 7 mars 1994, vitneforklaring og diverse artikler inntatt i juridisk utdrag.

Dersom Hildebrandt må flytte, vil særlig datteren føle miljøskiftet tyngende. Den omstilling som følger av at hun nå skal begynne i ungdomsskolen, blir enda større dersom hun må flytte til en helt annen kant av byen.

Hva endelig angår tilbudet om erstatningsbolig, er dette ikke tilfredsstillende. Tilbudet er beheftet med altfor mange uklarheter. Det må kunne kreves at det foreligger et konkret tilbud om en bestemt leilighet. Hildebrandt krever ikke å bli boende i Holmenkollen, men leiligheten må ligge innenfor et område hvor datteren, med sine spesielle problemer, kan beholde en viss kontakt med sine venninner. Dette området kan strekke seg fra Holmenkollen til Øraker. Et mer tilfeldig sted i Oslo øst, er ikke tilfredsstillende. Ved kjøp av en borettslagsleilighet, kan det oppstå problemer med hensyn til hvor lenge den kan fremleies.

Dersom oppsigelsen skulle blitt kjent gyldig med virkning fra 1 juli 1998, vil resultatet bli at Hildebrandt og datteren blir uten bolig. Dette vil være en så urimelig løsning at oppsigelsen må kjennes ugyldig.

Det er vist til blant annet Rt-1956-1341, Rt-1961-1100 og Rt-1964-680.

Lagmannsretten er under dissens kommet til samme resultat som byretten. Den samlede lagmannsrett skal bemerke:

Den ankende part har prinsipalt påstått saken avvist. Det vises til partenes anførsler. Lagmannsretten vil bemerke at dersom påstanden skal føre frem, må det formelt skje ved at byrettens dom oppheves på grunn av saksbehandlingsfeil. Dette vil i så fall ha den følge at saken avvises fra domstolene, jf tvistemålsloven §386 første ledd.

Lagmannsretten er av den oppfatning at søksmålsfristen etter husleieloven §38 ikke er en absolutt søksmålsfrist, men en relativ prosessforutsetning. Dette fordi fristen er satt av hensyn til utleieren, og det må da være opp til vedkommende om man vil påberope en slik frist. Det kan være noe uklart hva Aud Hiorth har oppfattet på dette punkt, som gjelder et til dels vanskelig juridisk spørsmål. Hun var imidlertid representert ved prosessfullmektig i byretten og hennes sønn var til stede. Det synes å fremgå av prosesskriftene at spørsmålet ble drøftet i byretten ved minst to anledninger, og at det fikk sin endelige løsning i et saksforberedende møte den 12 mai 1997. Det ville ha vært en fordel om byretten hadde omtalt spørsmålet i dommen. Ved den videre vurdering legger lagmannsretten til grunn de opplysninger om dette som fremgår av anketilsvaret og senere prosesskrift.

Spørsmålet blir da om det faktum at innsigelsen om avvisning ikke ble opprettholdt for byretten, er å anse som en innrømmelse som går inn under tvistemålsloven §185 første ledd. Lagmannsretten antar at dette kan være noe tvilsomt, idet denne bestemmelse i første rekke synes å ta sikte på innrømmelser av matriellrettslig innhold (faktiske omstendigheter). Dersom utsagnet er å anse som en innrømmelse, kan det tilbakekalles hvis vilkårene i bestemmelsens annet ledd er oppfylt.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på disse spørsmål, idet Hiorths anførsel om avvisning uansett ikke kan føre frem. Etter det som er opplyst om rutinene i postverket, er det sannsynlig at Hildebrandt mottok meldeseddelen den 14 februar eller 15 februar 1997. Det er imidlertid ikke godtgjort at hun hentet brevet da. Ifølge rettspraksis kan mottakeren påberope seg en rimelig områingstid for avhenting. I nærværende sak i hvert fall inntil mandag 17 februar 1997. Søksmålet er i så fall anlagt innen fristen.

Lagmannsretten avsier etter dette ikke egen kjennelse om forkastelse av det som egentlig er en anke over byrettens saksbehandling. Avgjørelsen tas i stedet inn som et eget punkt i domsslutningen, jf tvistemålsloven §390 annet ledd. Dersom man vil angripe denne del av dommen (kjennelsesdelen), må det skje ved anke som også må omfatte selve dommen, jf tvistemålsloven §390 tredje ledd.

Når det gjelder realiteten i saken, vil man innledningsvis berøre et par spørsmål som er knyttet til partskonstellasjonen og Hiorths hørselsproblemer under sakens gang.

Den leilighet som Hildebrandt nå disponerer, tilhører boligsameiet i nr 112, det vil si Hiorths tre barn. Partene er imidlertid enige om at Hiorth, som har en vederlagsfri bruksrett til leiligheten, er å anse som utleier av underetasjen. Situasjonen er imidlertid noe spesiell på grunn av Hiorths tiltagende hørselsproblem. Som følge av dette var det datteren, Susanne Hiorth, som hadde de innledende samtaler med Hildebrandt. Hiorth har under ankeforhandlingen gjort gjeldende at noen av de synspunkter som Hildebrandt nå har anført, ikke ble oppfattet av Hiorth før på et senere tidspunkt, til dels først under ankeforhandlingen. Dette gjelder blant annet opplysningen om at Tine Hildebrandt har epilepsi, noe Hiorth hevder hun først er blitt kjent med i februar 1997.

Lagmannsretten finner ikke å kunne tillegge dette særlig vekt, idet Hiorth må anses å ha gitt datteren de nødvendige fullmakter i forbindelse med forhandlingene med Hildebrandt. Dersom Hiorth ikke skulle ha blitt tilstrekkelig orientert av datteren, må Hiorth bære risikoen for dette. Bare dersom Hildebrandt skulle ha forstått at noen opplysninger ikke er oppfattet av Aud Hiorth, vil hun være avskåret fra å gjøre disse gjeldende. Retten har ikke grunn til å tro at så er tilfellet.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Hiorth på utleietidspunktet ikke hadde konkrete planer om å bruke utleieleiligheten. Dette var mest sannsynlig bakgrunnen for uttalelsene fra Susanne Hiorth om varigheten av leieforholdet slik de er referert i byrettens dom side 8. Som byretten finner lagmannsretten imidlertid at uttalelsene ikke kan tolkes derhen at leieretten skulle gjelde for en bestemt tid eller minstetid, langt mindre at den skulle være uoppsigelig. Lagmannsretten finner det således ikke godtgjort at partene hadde felles forutsetninger om en leietid som skulle gjøre det mulig for Hildebrandt å fullføre en bestemt utdannelse. Heller ikke kan det innfortolkes felles forutsetninger om en leietid frem til datteren har nådd en bestemt alder mv.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det foreligger en muntlig leieavtale som går inn under husleieloven §7. Avtalen kan således sies opp etter de regler som fremgår av husleieloven §8 og §38.

Anførselen om at oppsigelsen representerer et kontraktbrudd, kan således ikke føre frem. De uttalelser som Susanne Hiorth fremkom med under forhandlingene, må likevel tillegges vekt ved rimelighetsvurderingen.

Når det gjelder spørsmålet om oppsigelsen er saklig begrunnet, legges det til grunn at Hiorth i tvilstilfellet har bevisbyrden, jf Kobbe: L.c. side 162.

Selv om Hiorth på utleietidspunktet ikke hadde noen klar oppfatning av når hun ville gjøre gjeldende sin borett i nr 112, synes forholdene å ha endret seg frem til oppsigelsestidspunktet. Det kan virke som om hennes hørselsproblemer har tiltatt med de konsekvenser det har for sosial omgang mv i en bolig som er alt for stor for en person. Det er også grunn til å anta at Hiorth etter hvert er blitt seg mer bevisst de vedlikeholdsutgifter som vil påløpe vedrørende nr 112 B. Det er anført at Hiorth skal ha hatt andre motiver for oppsigelsen herunder uoverenstemmelsene mellom partene, samt at det har vært snakk om salg av nr 112. Lagmannsretten finner ikke å kunne tillegge disse forhold særlig vekt. Uansett kan retten ikke se at Hiorth er forpliktet til å holde seg til en bestemt oppsigelsesgrunn, jf Kobbe: L.c. side 162.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Hiorth hadde bestemt seg for salg av nr 112 B innen rimelig tid da hun gikk til oppsigelse av Hildebrandt. Selv om Hiorth kunne ha skaffet seg et annet husvære midlertidig, er det forståelig at hun i en slik situasjon ønsket å nyttegjøre seg sin borett i nr 112. Det kan være noe forskjellig oppfatning av hvor sterkt behovet var for å flytte, men denne vurdering kan bedre innpasses under selve rimelighetsvurderingen, kfr. nedenfor. Det legges derfor til grunn at Hiorth hadde og fortsatt har fyldesgjørende saklig grunn for oppsigelsen.

Det gjenstår da å vurdere om oppsigelsen fremstår som urimelig, jf husleieloven §38. Vurderingen må skje på grunnlag av forholdene på domstidspunktet for lagmannsretten. Som nevnt står saken i en noe annen stilling enn for byretten, idet Hildebrandt er tilbudt en erstatningsbolig slik det fremgår foran i dommen. De øvrige momenter i totalvurderingen står i tilnærmet samme stilling som for byretten. Ved den nærmere vurdering har lagmannsretten delt seg i et flertall og en mindretall.

Flertallet, som består av lagdommer Melander og herredsrettsdommer Ytrehus, skal bemerke:

Ved den interesseavveining som skal foretas peker flertallet først på at Hildebrandt i dag er under attføring og har en skattbar inntekt på til sammen ca kr 14 500 pr mnd. I tillegg får hun barnetrygd for datteren som hun er eneforsørger for, med kr 1 800 hver måned. Hennes plan er nå å skaffe seg videre utdannelse for derved å forbedre sine muligheter i arbeidsmarkedet. Tidligere har hun spedd på inntektene ved mer tilfeldige vaskejobber o.l. I den foreliggende situasjon vil det naturlig være en fordel for Hildebrandt at hennes bosituasjon er rimelig og stabil, men dette hensyn kan isolert sett bare tillegges begrenset vekt ved rimelighetsvurderingen.

I likhet med byretten finner flertallet at omstendigheter ved leieforholdets inngåelse er av betydning. Flertallet legger til grunn at Hildebrandt ble stilt i utsikt et leieforhold av klart mer langsiktig karakter enn snaue to år. Selv om Hildebrandts leieforhold i leiligheten hun forlot var tidsbegrenset, er det etter flertallets vurdering ikke tvilsomt at byttet av leilighet var særlig motivert i utsiktene om langsiktighet i leieforholdet med Hiorth. Det hører med her at forholdene i Oslos husleiemarked var mindre stramme sommeren 1995 enn de er i dag. Hildebrandts behov for å kunne bo rimelig stabilt med sin datter, sammenholdt med den langsiktighet som hun ble stilt i utsikt ved å leie i Holmenkollveien, må i sum få betydning i saken.

Flertallet er også enig med byretten i at det ved interesseavveiningen bør legges en viss vekt på helsesituasjonen til Hildebrandts datter. Hun er nå ca 14 år gammel, og er innmeldt på videregående skole i distriktet fra denne høsten av. Datterens epilepsi - som flertallet finner det godtgjort at Hiorth fra først av har vært kjent med - gjør henne mer sårbar mot miljøskifter og tap av venneflokken enn tilfellet er for friske barn. Dette moment understreker ytterligere Hildebrandts behov for rimelig stabile boforhold.

Hiorths behov for å avvikle leieforholdet begrunner som nevnt at den samlede lagmannsrett har funnet oppsigelsen saklig. Det er særlig Hiorths sterkt svekkede hørsel - hun er nå nærmest helt døv - og virkningene dette har for hennes livssituasjon som er fremhevet. Flertallet peker først på at hennes bolig i sin tid er fradelt Holmenkollveien 112, og ligger til dette huset på egen tomt. Avstanden mellom Hiorths bolig i nr 112 B og barna med familie som bor i nr 112 er så kort at den i seg selv ikke er et moment med nevneverdig vekt til støtte for at Hiorth bør få overta Hildebrandts leilighet. Nødvendig hjelp, støtte og kontakt med sin nærmeste familie oppnår Hiorth tilnærmet like godt der hun bor i dag. Derimot er det et poeng med vekt at Hiorths bolig etter hånden er blitt uforholdsmessig stor og tungvint for henne å holde vedlike.

Flertallet er som byretten av den mening at Hiorth ikke har noe akutt behov for å avhende sin bolig. Selv om det må legges til grunn at hennes hørsel nok er blitt ytterligere svekket i løpet av leietiden, er det ikke noe ved hennes samlede helsetilstand som tilsier at hun - sammenlignet med situsjonen ved inngåelsen av leieforholdet - må selge nå. Når det så gjelder konkrete boalternativer ved et eventuelt salg ser flertallet det slik, etter åstedsbefaringen, at Hildebrandts leilighet fremstår som trekkfull og dessuten innredningsmessig lite egnet til bopel for Hiorth i hennes situasjon i dag, med mindre det gjøres til dels betydelige investeringer. Det er forsåvidt langt fra innlysende at Hiorth vil være best tjent med en slik boløsning. Flertallets vurdering er at f eks leiligheten i Holmenkollveien 112's første etasje fremstår som klart bedre egnet for Hiorth enn leiligheten i underetasjen. Det er en av Hiorths sønner som eier leiligheten i første etasje, men han har etablert seg utenbys og leier den etter det opplyste ut på kortsiktig basis til studenter. Leiligheten i første etasje kan etter behov og formodentlig ved enkle midlert eventuelt delvis fremleies videre, i en løsning med Hiorth i et passende bovære der. Når hensynet til nærmest mulig bovære til barn og barnebarn har blitt fremhevet fra Hiorths side, må dette moment få betydning selv om Hiorths sønn ikke er part i saken. Det er forøvrig ikke opplyst noe for lagmannsretten om at en slik løsning har vært søkt oppnådd.

Det som gjør saken særlig tvilsom, slik flertallet ser det, er Hiorths tilbud under saksforberedelsen for lagmannsretten om en erstatningsbolig. Flertallet er kommet til at dette moment ikke kan være utslagsgivende ved den helhetlige interesseavveiningen, i Hiorths favør. Flertallet viser til momentene ovenfor, som samlet sett trekker i Hildebrands favør. Det føyes til :

Tilbudet om erstatningsleilighet er ikke blitt konkretisert fra Hiorths side, utover å angi en grense for leiens størrelse. Flertallet ser det slik at leiemarkedet i Oslo og omegn er blitt betydelig strammere bare det siste året. Det må antas at Hildebrandt og hennes barn ikke vil kunne tilbys leilighet på det angitte leienivå uten at det vil bety oppbrudd fra det miljø som hun etter hånden er etablert i og som datteren har sine venner bosatt i. Det vises i den forbindelse til hva flertallet foran har gitt uttrykk for om Hildebrandt og hennes datters behov for rimelig stabilitet i bosituasjonen for tiden.

Mindretallet, lagmann Melheim, er kommet til et annet resultat enn byretten. Mindretallet er langt på vei enig med flertallet i at man kan stille spørsmål ved rimeligheten i at Hiorth skal gis rett til å fortrenge Hildebrandt når hun burde kunne få en overgangsordning ved å leie første etasje i nr. 112. Mindretallet er også enig i at en totalvurdering av forholdene på tidspunktet for byrettens dom, taler for at dommen da var riktig. Når det gjelder partenes forutsetninger om leietidens varighet, er mindretallet enig i at Susanne Hiorth brukte ord som kunne tyde på en ikke kortvarig leietid. Det forhold at det ikke foreligger noen skriftlig avtale, er på den annen side et moment som indikerer at partene må ha forutsatt en viss begrensning. Det er imidlertid situasjonen nå som blir avgjørende for lagmannsrettens vurdering. Pr 1 juli 1998, vil Hildebrandt ha bodd i leiligheten i 2 år og 10 måneder. Dertil kommer det nye tilbudet om en erstatningsleilighet. Etter mindretallets oppfatning må disse forhold tillegges slik vekt at utfallet av totalvurderingen blir et annet enn det som fremgår av flertallets syn. Det fremgår av tilbudet at Hildebrandt vil bli sikret en erstatningsbolig med "tilsvarende bokostnader som i dag." I tilbudet er det angitt at leiekontrakten kan være oppsigelig for begge parter, alternativt kan kontrakten inngås for et bestemt tidsrom. Dette er utdypet for lagmannsretten, hvoretter Hildebrandt ble tilbudt en leietid på inntil tre år, for eksempel fra skoleårets begynnelse. Det fremgår videre av tilbudet at Hildebrandt og datteren gis anledning til å være med på visninger. Med det prisnivå som nå foreligger, ligger det implisitt at en erstatningsbolig kan bli liggende utenfor det geografiske område Hildebrandt har stilt som vilkår for å godta tilbudet. Med de klare bindinger som fremgår av tilbudet, vil det etter mindretallets oppfatning fremstå som urimelig å stille krav om en helt bestemt bolig i en bestemt del av byen.

Anken har etter dette vært forgjeves. Lagmannsrettens flertall finner at saken fremstår som så tvilsom hva angår rimelighetsvurderingen at partene bør bære hver sine omkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Av samme grunn finner man at Hiorth heller ikke bør erstatte det offentlige sakens omkostninger for byretten, selv om vurderingstemaet da var noe annet, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 annet ledd. Rettens mindretall er enig i flertallets omkostningsavgjørelse.

Dommen er avsagt under slik dissens som fremgår av det foran anførte.

Domsslutning :

1. Anken over byrettens saksbehandling forkastes.

2. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

3. Partene bærer hver sine saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.